房產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》練習(xí)題

時(shí)間：2024-05-06 21:49:56 房產(chǎn)估價(jià)師我要投稿

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2016房產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》練習(xí)題

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2016房產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》練習(xí)題

　　一、問答題(共3題，每題10分)

　　(一)市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最主要、最常用的方法之一。采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮哪些因素?假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，可否將該交易實(shí)例選作可比實(shí)例?為什么?

　　(二)張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：

　　1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響?

　　2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響?

　　3、該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì)由張某所確定的買入價(jià)決定?為什么?

　　(三)某人于1996年7月預(yù)購了一幢別墅(總售價(jià)為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于1997年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原狀裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬元。1997年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于1997年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類型(指重新裝修前)別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬元，該人希望評(píng)估值為1997年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：

　　1、該人與開發(fā)商于1997年7月30日簽訂的正式合同原件;

　　2、該人的購房發(fā)票;

　　3、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;

　　4、其他市場(chǎng)資料。

　　問：1、上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?

　　2、估價(jià)人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)?

　　3、可否按1997年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值?為什么?

　　二、選擇題(共2題，每題10分。每題的備選取答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案填在各題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))

　　(一)某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1、應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)：( )

　　A、根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B、根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C、根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D、根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2、將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�，�?yīng)通過下列途徑：( )

　　A、自行改變

　　B、經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變

　　C、經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

　　D、經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3、該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )

　　A、該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和

　　B、該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

　　C、該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　D、該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　4、該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )

　　A、該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

　　B、該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值

　　D、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　(二)甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元;乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。

　　1、確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是( )

　　A、以1500萬元作為評(píng)估值

　　B、以(1400+1580)÷2=1490萬元作為評(píng)估值

　　C、以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。

　　D、以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù)

　　參考答案：

　　一、問答題

　�、宕穑�1、采用市場(chǎng)比較法估價(jià)在選取可比實(shí)例時(shí)需要考慮的主要因素有：

　　(1) 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的用途應(yīng)該相同;

　　(2) 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)該相同;

　　(3) 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)應(yīng)相同，或者是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū);

　　(4) 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型應(yīng)該相同;

　　(5) 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)點(diǎn)應(yīng)該接近;

　　(6) 可比實(shí)例必須為正常交易或者是可以修正為正常交易的。(或答：可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象具有替代性、相關(guān)性，即：①物質(zhì)的同一性或類似性;地點(diǎn)的同一性或類似性;③可比實(shí)例交易情況無反常。)

　　2、假如有一交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差五年，則不宜將此交易實(shí)例選作可比實(shí)例，因?yàn)槌山蝗掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差時(shí)間過長(zhǎng)(5年應(yīng)該視作很長(zhǎng))，通常房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較大，就難以進(jìn)行有效的交易日期修正。(在特殊情況下，即在成交日期)的房地產(chǎn)價(jià)格水平與估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)價(jià)格水平若沒有太大的變化情況下，也可以將此交易實(shí)例選做可比實(shí)例，但必須注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)變化情況，盡可能選用交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的實(shí)例。)

　　㈡答：1，應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場(chǎng)平均租金相對(duì)比較，若現(xiàn)有租金高于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價(jià);若現(xiàn)有租金低于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)趨低。

　　2，顯然有影響，現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)下降。

　　3，該住宅的最終成交價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。

　�、绱穑�1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全;

　　2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià);

　　3.不能按1997年9月同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用來確定評(píng)估值，因?yàn)橹匦卵b修時(shí)會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。

　　二、選擇題(共2題)

　�、�1.A 2.D 3.B 4.C

　�、�1.D 2.C 3.B

　　，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。

　　2、如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )

　　A、1993年12月 B、1995年7月

　　C、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期 D、項(xiàng)目建成日期

　　3、該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測(cè)建時(shí)的售價(jià)，則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)是( )

　　A、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年5月的狀態(tài)。

　　B、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)。

　　C、估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)。

　　D、估價(jià)對(duì)象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)。