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2017房產(chǎn)估價師《師理論與方法》仿真試題及答案
一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)
1.一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由( )決定的。
A.估價機構(gòu)
B.估價師
C.估價報告使用者
D.估價委托人的估價需要
答案： D
2.一個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由( )決定的。
A.估價委托人
B.估價師
C.估價目的
D.估價對象
答案： C
3.下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是( )。
A.在用價值為市場價值
B.投資價值屬于非市場價值
C.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用
D.同一估價對象可能有不同類型的價值
答案： A
4.李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準。預(yù)計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準給李某造成的損失為( )元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911
答案： B
5.下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是( )。
A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值
B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值
C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化
D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額
答案： D
6.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的( )特性決定的。
A.易受限制
B.相互影響
C.獨一無二
D.不可移動
答案： D
7.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是( )。
A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)
B.價值較大的房地產(chǎn)
C.獨立使用的房地產(chǎn)
D.不可分割的房地產(chǎn)
答案： C
8.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是( )。
A.戶型
B.樓層
C.層高
D.裝修
答案： B
9.對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是( )。
A.謹慎價值
B.市場價值
C.殘余價值
D.快速變現(xiàn)價值
答案： B
10.某套200㎡、單價4000元/㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為( )萬元。
A.71.84
B.74.47
C.75.23
D.80.00
二、多項選擇題
1.兩種重新購建價格可以說是重新購建價格的基準，它們分別為( )。
A.重整價格基準
B.重建價格基準
C.重置價格基準
D.折舊價格基準
E.替代價格基準
2.以下房地產(chǎn)價格中，應(yīng)當定期確定并公布的價格有( )。
A.基準地價
B.市場交易價
C.標定地價
D.房屋的重置價格
E.市場成交價
3.甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有( )。
A.乙地塊比甲地塊貴
B.甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元/m2
C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等
D.甲地塊比乙地塊貴
E.乙地塊的70年使用權(quán)樓面價高于340元/m2
4.房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有( )。
A.該種房地產(chǎn)的價格水平
B.消費者的預(yù)期
C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本
D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平
E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期
5.商品住宅價格中的利潤是以( )為基數(shù)核定。
A.征地費及拆遷安置補償費
B.勘察設(shè)計及前期工程費
C.住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用
D.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費
E.住宅建筑、安裝工程費
6.收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用( )。
A.房地剩余技術(shù)
B.市場剩余技術(shù)
C.土地剩余技術(shù)
D.建筑物剩余技術(shù)
E.自有資金剩余技術(shù)
7.不屬于房地產(chǎn)價格外部影響因素的是( )。
A.人口因素
B.權(quán)益因素
C.經(jīng)濟因素
D.區(qū)位因素
E.社會因素
8.關(guān)于房地產(chǎn)價格中的房價與地價的關(guān)系是( )。
A.相互影響論
B.相互補充論
C.相互制約論
D.需求帶動論
E.成本決定論
9.在房地產(chǎn)估價中，下列原則對應(yīng)正確的是( )。
A.最高行為準則與技術(shù)性原則對應(yīng)
B.普適性原則與特殊原則對應(yīng)
c.謹慎原則與特殊原則對應(yīng)
D.技術(shù)性原則與謹慎原則對應(yīng)
E.技術(shù)性原則與普適性原則對應(yīng)
10.不屬于市場法估價的步驟是( )。
A.搜集交易實例
B.查看交易成功的比例
C.比較價格的最大差距
D.選取可比實例
E.對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?/p>
11.路線價法用于宗地估價，其結(jié)果的可信度主要取決于( )的健全與否。
A.路線價
B.深度百分率
C.宗地形狀
D.臨街狀態(tài)
E.土地形狀
12.影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有( )。
A.政治安定狀況
B.社會治安狀況
C.房地產(chǎn)投資
D.房地產(chǎn)投機
E.城市化
13.預(yù)期原理是( )等估價方法的理論依據(jù)。
A.市場比較法
B.收益法
C.成本法
D.假設(shè)開發(fā)法
E.路線價法
14.應(yīng)用路線價法需要進行( )等修正。
A.臨街深度
B.土地形狀
C.交易日期
D.交易情況
E.臨街寬度
15.以下屬于估價報告內(nèi)在質(zhì)量的有( )。
A.估價結(jié)果的準確性
B.估價方法選用的正確性
C.參數(shù)選擇的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷質(zhì)量
參考答案：1、DE 2、ACD 3、DE 4、ACDE 5、ABDE 6、CD 7、BD 8、BC
9、AB 10、BC 11、AB 12、ABDE 13、BD 14、AB 15ABC
三、判斷題
1.估價假設(shè)是指一個房地產(chǎn)估價項目中房地產(chǎn)估價師對于那些估價所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件作出的假定。( )
2.房地產(chǎn)價格通常有上下波動，在短期內(nèi)可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。( )
3.現(xiàn)實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市拆遷房屋估價不應(yīng)采用公開市場價值。( )
4.就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。( )
5.在市場法估價中，可比實例的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)該是可比實例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價時點下的房地產(chǎn)狀況。( )
6.在同一地區(qū)、同一時期的房地產(chǎn)，其資本化率相同。( )
7.在土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度來講，“七通一平”土地的價格可能低于“五通一平”的土地價格。( )
8.建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不應(yīng)計人。( )
9.對于有規(guī)劃限制條件但尚未明確的房地產(chǎn)，也可以適用假設(shè)開發(fā)法。( )
10.實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。( )
11.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。( )
12.交易雙方自愿成交的價格屬于正常成交價格。( )
13.在運用基準地價法進行估價時，進行交易日期調(diào)整，是將基準地價在其估價時點時的值，調(diào)整為基準日期時的值。( )
14.人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。( )
15.房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和面積不能增加。相對于人類的需要來講，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于獨一無二特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。( )
參考答案：
1-5:√××√× 6-10:××√√√ 11-15:√××√×
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