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2017房產估價師《師理論與方法》模擬題及答案
一、單項選擇題
1.鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是( )。
A.2% B.3% C.4% D.0 答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關規(guī)定，鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是0.
2.收益法適用的條件是房地產的( )。
A.收益能夠量化 B.風險能夠量化 C.收益或風險其一可以量化
D.收益和風險均能量化 答案：D
解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風險是求房地產收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。
3.投資利潤率的計算公式是( )。
A.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)
B.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)
D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產價值 答案：A
4.在新開發(fā)區(qū)內有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉讓土地的價格是( )。
A.2500萬元 B.3500萬元 C.3600萬元 D.3000萬元 答案：C
解析：20000×60%×3000=3600萬元。
5.受腐蝕的磚木二等生產用房的耐用年限是( )。
A.30年 B.20年 C.10年 D.40年 答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產用房的耐用年限均是20年。
6.一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點( )。
A.與經(jīng)營期的起點重合 B.與運營期的起點重合
C.與建造期的起點重合 D.與開發(fā)期的起點重合 答案：D
7.路線價法主要適用于( )。
A.城市商業(yè)街道兩側土地的估價 B.舊建筑物的估價
C.新建筑物的估價 D.拆遷房屋的估價 答案：A
解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。
8.在用路線價法估價中設定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內臨街各宗土地深度的( )。
A.算術平均數(shù) B.中位數(shù) C.加權平均數(shù) D.眾數(shù) 答案：D
9.在本金相等.計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)( )。
A.單利計息的利息少，復利計息的利息多
B.單利計息的利息多，復利計息的利息少
C.單利計息的利息與復利計息的利息一樣多
D.無法知道 答案：A
解析：復利計息是利息產生利息，即利滾利。
10.某地區(qū)房地產交易中賣方.買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%.某宗房地產交易，買方付給賣方2325元/㎡，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為( )元/㎡.
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25 答案：B
11.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。
A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B
12.土地取得成本是取得( )所需的費用。稅金等。
A.土地使用權 B.土地轉讓權 C.土地經(jīng)營權 D.開發(fā)土地
答案D
13.對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數(shù)額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。
A.建筑面積 B.原容積率 C.土地總面積 D.增加后的容積率
答案B
14.下面對假設開發(fā)法適用條件的表述最為準確的為( )。
A.新開發(fā)房地產項目 B.用于出售用途的房地產項目
C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產 D.用于投資或再開發(fā)的房地產
答案C
15.房地產價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是( )。
A.都是價格，用貨幣來表示 B.都有波動，受供求因素的影響
C.都是按質論價 D.市場性質相同 答案ABD
16.中國大陸目前有償出讓和轉讓土地的價格都是( )。
A.所有權價格 B.抵押權價格
C.地役權價格 D.使用權價格 答案D
17.房地產的供給曲線表示( )。
A.房地產的出售量與其價格之間的關系 B.房地產的出售量與購買者能力的關系
C.房地產的供給量與其價格之間的關系 D.房地產的供給量與購買者能力的關系 答案C
18.某高層樓房占用的土地總面積為800㎡，總建筑面積為2000㎡，某人擁有其中120㎡的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數(shù)量為( )㎡.
A.40 B.45 C.48 D.50 答案C
19.有甲乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為50年，單價為3500元/㎡，報酬率為8%;乙房地產收益年限為30年，單價為3000元/㎡，報酬率為6%.那么，甲的價格( )乙的價格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.條件不足，無法確定 答案B
20.某酒店已知可以在未來30年內取得豐厚收益，經(jīng)計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產的價格為( )萬元。
A.992.06 B.983.10 C.1080 D.852 答案B
21.( )，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。
A.2003年1月1日 B.2004年1月1日 C.2004年12月1日
D.2003年12月1日 答案D
22.某房地產的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/㎡.若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產價格為( )元/㎡.
A.3000 B.4500 C.5200 D.5600 答案D
23.某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240㎡.如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地分額為( )。
A.2.4% B.3.0% C.3.8% D.7.2% 答案C
24.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為lO年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2% B.50% C.56.8% D.70% 答案C
25.可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是( )。
A.同處于一個領域 B.同處在同一供求范圍內的類似地區(qū)
C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境 D.同處于公平競爭的地區(qū) 答案B
26.同一塊土地，在估價時考慮(或假設)的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列幾種：①未征用補償?shù)霓r地，取得該土地后還需要支付征地補償費;②已征用補償?shù)醋?ldquo;三通一平或以上開發(fā)的土地：③已作”三通一平或以上開發(fā)的土地;④取得該土地后需要進行拆遷，支付拆遷安置補償費;⑤已作拆遷安置的城市空地。其中正確的是( )。
A.①③④⑤ B.①②④⑤ C.①②③⑤ D.①②③④⑤ 答案D
27.在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區(qū)的房地產價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產價格可能產生的變動方向，下面描述正確的為( )。
A.居民區(qū)的房地產增值，工業(yè)用地房地產貶值 B.居民區(qū)的房地產增值，工業(yè)用地房地產增值 C.居民區(qū)的房地產貶值，工業(yè)用地房地產增值
D.居民區(qū)的房地產貶值，工業(yè)用地房地產增值 答案C
28.房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。
A.房地產的供給價格 B.房地產的需求價格
C.房地產的市場價格 D.房地產的均衡價格 答案D
29.某宗2000年末取得土地使用權的工業(yè)廠房，正常情況下通過出租每年可獲凈收益160萬元，該房地產的報酬率為7%.估價時點為2005年末，該宗房地產的收益價格為( )。
A.1830.4 B.2176.88 C.2169.27 D.2285.71 答案B
30.商業(yè)用地房地產位置的優(yōu)劣主要取決于( )。
A.周圍環(huán)境狀況安寧程度 B.位置有利于原料和產品的運輸
C.交通是否便捷及離市中心的遠近 D.繁華程度臨街狀況 答案D
31.中國大陸目前主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、其中，( )屬于自物權，其余屬于他物權。
A.使用權 B.抵押權 C.所有權 D.租賃權 答案C
32.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為( )。
A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03 答案C
33.通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了( )對地價的影響。
A.土地面積 B.地質條件 C.土地位置 D.土地形狀 答案D
34.某宗房地產1998年2月15日的價格為1000美元/㎡，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均遞減0.4%，則其1998年10月15日的價格為( )元人民幣/㎡.1998年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。
A.7999 B.7967 C.7996 D.8028 答案D
35.甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于1999年，假定該兩宗房地產的產權。建筑結構。裝修。面積等各項條件相同，若采用直線法計算2004年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則( )。
A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.難以判斷 答案B
二、多項選擇題
1.估價程序的作用有( )。
A.規(guī)范估價行為 B.避免估價疏漏
C.保障估價質量 D.提高估價工作效率 E.保證估價結果的正確性
2.房地產估價業(yè)務的渠道歸納起來有( )。
A.被動接受 B.行政命令 C.主動爭取 D.行政劃撥 E.不正當競爭
3.在獲取估價業(yè)務時，( )的情況的估價機構和估價師不應承接該項業(yè)務。
A.與估價需求者有利害關系 B.與估價對象有利益關系
C.超出了自己的業(yè)務范圍 D.受行政主管部門委托
E.自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出客觀合理的價值
4.獲取房地產估價業(yè)務的措旖可以有( )。
A.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求
B.提高服務質量 C.恰當?shù)男麄鳌 .低收費
E.最大限度壓縮估價作業(yè)期
5.下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有( )。
A.估價對象 B.估價時點 C.價值類型 D.估價方法 E.估價所需材料
6.明確估價基本事項有( )。
A.估價目的 B.估價方法 C.估價對象 D.估價原則
E.估價時點
7.不能獨立使用、處分的房地產，如( )不宜作為抵押物。
A.一個球場 B.一個高爾夫球洞 C.一條保齡球球道
D.封閉使用的大院深處的一幢房屋 E.一個游泳池
8.下列關于明確房地產估價時點的表述中，正確的有( )。
A.對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期的某個日期為估價時點
B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日
C.分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價時點
D.房地產估價人員可以假定估價時點
E.對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點
9.估價委托合同的內容一般包括( )。
A.委托人的名稱或者姓名和資產狀況 B.估價服務費及其支付方式
C.解決爭議的方法 D.估價機構的名稱和住所 E.委托人的協(xié)助義務
10.估價作業(yè)方案的內容主要包括( )。
A.擬采用的估價技術路線和估價方法 B.預計所需要的時間、人力、經(jīng)費
C.估價作業(yè)步驟和時間進度安排 D.擬搜集的估價所需要資料及其來源渠道
E.委托方的協(xié)助義務
11.房地產估價人員應遵守的職業(yè)道德包括( )。
A.應保持估價的獨立性，必須回避自己近親屬或其他有利害關系人的估價業(yè)務
B.應妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人
C.盡管感到自己的專業(yè)能力有限，為了不辜負委托人，仍舊要接受該項估價委托
D.應執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外費用，也不得惡意降低收費進行不正當競爭
12.明確估價對象包括( )。
A.明確估價對象的實物 B.明確估價對象的權益
C.明確估價對象的區(qū)位狀況 D.明確估價對象的基礎設施情況
13.求取建筑物重新構建價格的具體方法有( )。
A.單位比較法 B.分部分項法 C.造價分析法
D.指數(shù)調整法
14.結構是指建筑物中由承重構件(基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。具體如以組成建筑結構的主要建筑材料來劃分，可分為( )。
A.鋼結構 B.混凝土結構 C.磚木結構 D.磚混結構
15.房地產估價委托合同是估價機構和委托人之間就估價事宜的相互約定。其作用主要.
A.成立受法律保護的委托與受托關系 B.明確合同雙方的權利和義務
C.載明估價的基本事項 D.防止出現(xiàn)糾紛
參考答案：1.ABCD 2.AC 3.ABCE 4.BC 5.ABC 6.ACE 7.BCD 8.AB 9.BCDE 10.ABCD
11.AD 12.ABC 13.ABD 14.AB 15.ABC
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
1.對于有租約限制的房地產，如果是為城市房屋拆遷補償目的而進行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應視為無租約限制的房地產進行估價。( )
2.在房地產估價中，只能評估不包含無形資產的房地產價值。( )
3.甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰土地，甲土地單價為1500元/㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價為1130元/㎡， 容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(土地報酬率為6%) ( )
4.在使用交通時間距離時，應采用與該房地產有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時段來測量。( )
5.房地產估價原則是為了使不同的房地產估價師對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。( )
6.市場法的理論依據(jù)是房地產價格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產的交易實例，對其成交價格進行適當處理后得到的結果就可以作為正常市場價格的最佳參照值。( )
7.在市場法估價中，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最相似，與預設的估價結果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。( )
8.根據(jù)收益法計算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，報酬率越高，土地使用權價格接近無限年價格就越慢。( )
9.某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.7，則該宗房地產的價格為25萬元。( )
10.建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實際年齡。( )
11.成本法是以房地產價格各個組成部分的累加為基礎來求取房地產價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設的整體房地產價格，不能用來評估局部房地產的價格。( )
12.在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產狀況所對應的價值，開發(fā)完成后的價值對應的時間不一定是開發(fā)完成之時。( )
13.在運用移動平均琺預測房地產價格時，一般應按照房地產價格變化的同期長度進行移動平均。( )
14.路線價法字質上是一種市場法，在求取路線價時不需要進行交易情況修正，但應進行市場狀況調整及房地產狀況調整。( )
15.在實際估價中，應進行估價方法適用性分析，除因客觀因素導致估價方法不適用的外，只要是在理論上適用估價對象的估價方法都應選用，不得隨意取舍。( )
參考答案：1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.×6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.× 14.× 15.√
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