2017房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題及答案
一、單項(xiàng)選擇題
1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是( )。
A.交通 B.用途 C.環(huán)境 D.樓層
2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬元，平均單價(jià)為5000元/m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為( )萬元。
A.96 B.192 C.240 D.480
3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為( )元/m2。
A.3000 B.3277 C.3295 D.3599
4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為( )。
A.036 B.122 C.2.78 D.325
5.下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是( )。
A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格
B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格
C.在房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格
D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)
6.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價(jià)格為4000元/m2，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運(yùn)營費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價(jià)格為( )元/m2。
A.3300 B.3324 C.3335 D.3573
7.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為( )萬元。
A.93.75 B.115
C.293.75 D.315
8.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在( )下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。
A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法
C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的
9.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2;建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2;市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低( )元/m2。
A.200 B.300 C.700 D.1000
10.某宗地的面積為1000m2：采用市場法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為( )元/m2。
A.2160 B.2175 C.2181 D.2205
答案：1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.
二、多項(xiàng)選擇題
1.下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有( )。
A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0
D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)
2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價(jià)為50萬元，首付款為房價(jià)的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有( )。
A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格
B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元
C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元
D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元
E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格
3.公開市場價(jià)值是指下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格( )。
A.賣方和買方掌握必要的市場信息
B.賣方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象
C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)
D.賣方和買方追求各自利益的最大化
E.賣方和買方急于完成交易
4根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)( )時(shí)，便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達(dá)到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
5市場法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括( )。
A.環(huán)境
B.地形地勢(shì)
C.外部配套設(shè)施
D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
E.裝飾裝修
6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于( )。
A.賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)
B.賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
C.買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率
E.買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)
7.下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有( )。
A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出
B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
C.重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格
D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格
E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格
8.在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有( )。
A.區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本
B.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本
C.結(jié)合實(shí)際成本來確定評(píng)估價(jià)值
D.結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評(píng)估價(jià)值
E.結(jié)合市場供求分析來確定評(píng)估價(jià)值
9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有( )。
A.功能落后 B.功能缺乏
C.環(huán)境污染 D.交通擁擠
E.正常使用的磨損
10.根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為( )。
A.直接資本化法 B.投資法
C.收益乘數(shù)法 D.利潤法
E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
答案：1.A.C.E 2.D.E 3.A.D 4.A.C 5.B.D.E 6.A.B.D 7.A.B.C.D 8.B.E 9.C.E 10.A.E.
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