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房產(chǎn)估價(jià)師考試預(yù)測(cè)題及答案2017
一、單項(xiàng)選擇題
1.估價(jià)的通俗含義是估計(jì)()的價(jià)格或價(jià)值。
A.現(xiàn)有物品
B.一般物品
C.經(jīng)濟(jì)物品
D.建筑物品
2.房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。
A.獨(dú)一無(wú)二和供給有限
B.獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大
C.流動(dòng)性差和價(jià)值量大
D.不可移動(dòng)和用途多樣
3.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由()決定的。
A.土地總量有限
B.規(guī)劃+限制
C.房地產(chǎn)不可移動(dòng)
D.價(jià)值量大
4.估價(jià)報(bào)告書(shū)中說(shuō)明的()限定了其用途。
A.估價(jià)原則
B.估價(jià)方法
C.估價(jià)目的
D.估價(jià)對(duì)象狀況
5.下列不屬于土地使用權(quán)的是()。
A.建設(shè)用地使用權(quán)
B.宅基地使用權(quán)
C.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
D.租賃權(quán)
6.不屬于引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因是()。
A.外部經(jīng)濟(jì)
B.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加
C.生活水平的提高
D.通貨膨脹
7.最適合用市場(chǎng)法估價(jià)的是()。
A.用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)
B.可銷(xiāo)售的房地產(chǎn)
C.出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)
D.僅適用于自用的房地產(chǎn)
8.下列()使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件。
A.用途
B.建筑規(guī)模
C.容積率
D.綠地率
9.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的()表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處。
A.等值
B.不等值
C.相同
D.不相同
10.從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的()。
A.長(zhǎng)期趨勢(shì)
B.后期利潤(rùn)
C.權(quán)益
D.供給和需求
11.某地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方約定買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的全部稅費(fèi)改由買(mǎi)方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方
()元/m2。
A.2020.80
B.2214.29
C.2336.45
D.2447.37
12.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為()元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760、
13.房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的()。
A.成交價(jià)格
B.理論價(jià)格
C.評(píng)估價(jià)值
D.市場(chǎng)價(jià)格
14.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)方付給賣(mài)方2625元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方、買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()元/m2。
A.2000
B.2200
C.2400
D.2500
15.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是()。
A.交通擁擠
B.建筑技術(shù)進(jìn)步
C.城市規(guī)劃改變
D.自然環(huán)境惡化
16.磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為()。
A.4%
B.3%
C.2%
D.1%
17.有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格()乙的價(jià)格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.條件不足，無(wú)法確定
18.除了期房交易的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其()的狀況。
A.估價(jià)作業(yè)日期
B.成交日期時(shí)
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D.交易日期調(diào)整后
19.某宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。
A.38
B.42
C.58
D.60
20.某房地產(chǎn)未來(lái)年凈收益為30萬(wàn)元，又知10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格為150萬(wàn)元，若報(bào)酬率為8%，利息率為7%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬(wàn)元。
A.351.30
B.280.19
C.270.78
D.277.55
21.某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%，收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。
A.3800
B.4500
C.5200
D.5600
22.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于()萬(wàn)元。
A.280
B.285
C.290
D.295
23.某寫(xiě)字樓年出租凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫(xiě)字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫(xiě)字樓價(jià)格的1.2倍，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格為()萬(wàn)元。
A.4580
B.5580
C.6580
D.7580
24.運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是()。
A.房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降
B.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性
C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且市場(chǎng)上升或下降的波動(dòng)幅度大致相等
D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近
25.某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬(wàn)元，自開(kāi)工到建成的開(kāi)發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬(wàn)元。
A.4023.04
B.4074.10
C.4768.50
D.5652.09
26.資本化率是()的倒數(shù)。
A.毛租金乘數(shù)
B.潛在毛租金乘數(shù)
C.有效毛收入乘數(shù)
D.凈收益乘數(shù)
27.某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為()m2。
A.40
B.45
C.48
D.50
28.房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是()。
A.市場(chǎng)行情變化不定
B.供需變化引起價(jià)格變化
C.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握
D.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同
29.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括()。
A.最佳區(qū)位
B.最佳規(guī)模
C.最佳用途
D.最佳集約度
30.預(yù)計(jì)某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)的需求不變，但開(kāi)發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)()。
A.上升
B.下降
C.不變
D.升降難定
31.某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬(wàn)元凈收益，同時(shí)此單位有2000萬(wàn)元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對(duì)該單位來(lái)說(shuō)，這宗房地產(chǎn)與()萬(wàn)元的資金等價(jià)。
A.2000
B.400
C.4000
D.10000
32.某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬(wàn)元。
A.695.83
B.681.25
C.715.83
D.718.75
33.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為()元/m22。
A.50
B.250
C.300
D.350
34.若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為()。
A.78%
B.85%
C.117%
D.150%
35.在估價(jià)報(bào)告中陳述()，既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。
A.估價(jià)師聲明
B.估價(jià)的假設(shè)和限制條件
C.估價(jià)方法
D.估價(jià)對(duì)象
二、多項(xiàng)選擇題
1.下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的認(rèn)識(shí)，正確的是()。
A.房地產(chǎn)的估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值
B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價(jià)是門(mén)科學(xué)不是藝術(shù)
2.土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價(jià)中的做法有()。
A.無(wú)視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無(wú)建筑物的空地
B.重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物
C.考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響
D.考慮豪華建筑存在對(duì)土地價(jià)值與可利用資源的具體影響
E.重視土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響
3.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。
A.裝飾裝修改造
B.通貨膨脹
C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加
D.改進(jìn)物業(yè)管理
E.周?chē)h(huán)境改善
4.房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過(guò)()來(lái)實(shí)現(xiàn)。
A.充公權(quán)
B.管制權(quán)
C.征稅權(quán)
D.征收權(quán)
E.出讓權(quán)
5.權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括()。
A.土地使用年限
B.土地出讓方式
C.城市規(guī)劃限制條件
D.樓層、朝向
E.公共設(shè)施完備程度
6.最高最佳使用必須同時(shí)滿(mǎn)足的條件包括()。
A.法律上許可
B.技術(shù)上可能
C.經(jīng)濟(jì)上可行
D.價(jià)值最大化
E.使用上簡(jiǎn)便
7.下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有()。
A.消費(fèi)者的收入增加
B.作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升
C.作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的'價(jià)格上升
D.消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加
E.消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升
8.建筑物重置價(jià)格的求取方法有()等。
A.單位比較法
B.工料測(cè)量法
C.指數(shù)調(diào)整法
D.分部分項(xiàng)法
E.成新折扣法
9.從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含()等。
A.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用
B.抵押貸款還本付息額
C.房屋設(shè)備折舊費(fèi)
D.所得稅
E.房屋裝修折舊費(fèi)
10.補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。()是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。
A.出讓土地使用權(quán)期滿(mǎn)后續(xù)期
B.增加原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率
C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)
D.改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途
E.拍賣(mài)土地使用權(quán)
11.收益法中確定資本化率的基本方法有()。
A.市場(chǎng)提取法
B.累加法
C.指數(shù)調(diào)整法
D.投資收益率排序插入法
E.收益乘數(shù)法
12.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有()。
A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
B.開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用
C.銷(xiāo)售稅費(fèi)
D.投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
13.運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，采用的資本化率包括()。
A.加權(quán)平均資本化率
B.綜合資本化率
C.建筑物資本化率
D.土地資本化率
E.權(quán)益資本化率
14.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有()。
A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的
B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)
C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)
D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化
E.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降
15.估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括()。
A.實(shí)地查勘記錄
B.委托人照片
C.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況
D.估價(jià)中的不同意見(jiàn)
E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)
三、判斷題
1.估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)單位有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。()
2.在城市規(guī)劃上，地下建筑面積以容積率來(lái)衡量開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。()
3.在建工程是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)類(lèi)型。()
4.房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要是銷(xiāo)售、出租、營(yíng)業(yè)和自用。()
5.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。()
6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。()
7.交易日期調(diào)整的關(guān)鍵是要把握估價(jià)對(duì)象這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲落變化情況。()
8.高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ锏脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀?)
9.在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期問(wèn)，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行交易日期調(diào)整。()
10.假設(shè)開(kāi)發(fā)法類(lèi)似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。()
11.在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。()
12.在應(yīng)用指數(shù)修勻法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要進(jìn)行修勻常數(shù)a的試算，用哪個(gè)常數(shù)n修正的預(yù)測(cè)值與實(shí)際值的相對(duì)誤差最小，就以這個(gè)常數(shù)來(lái)修正最合適。()
13.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、舊房、期房等。()
14.人口密度高的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)趨高。()
15.房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較突出，在上風(fēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一般較低;在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高。()
參考答案：
一、單項(xiàng)選擇題
1、C 2、D 3、A 4、C 5、D 6、C 7、B 8、B 9、D 10、D
11、B 12、A 13、D 14、D 15、B 16、C 17、B 18、B 19、A 20、C
21、D 22、A 23、D 24、D 25、C 26、D 27、C 28、C 29、A 30、B
31、A 32、D 33、B 34、A 35、A
二、多項(xiàng)選擇題
1、BCD 2、AC 3、CE 4、ABCD 5、 AC
6、ABCD 7、ABDE 8、ABCD 9、ABD 10、ABCD
11、ABD 12、 BCD 13、BCD 14、ACE 15、ACDE
三、判斷題
1、√ 2、× 3、× 4、√ 5、√
6、√ 7、√ 8、× 9、× 10、√
11、√ 12、× 13、× 14、× 15×
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