房地產市場營銷的主要內容

時間：2022-04-16 10:59:32 房產估價師我要投稿

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房地產市場營銷的主要內容

　　現代房地產市場營銷已不再是單純的推銷工作，而是企業(yè)以滿足市場需求為中心的整體經營活動，要從研究市場人手組織房地產投資開發(fā)經營活動，房地產市場營銷包含豐富的內容概括起來包括以下方面：

房地產市場營銷的主要內容

　　(一)房地產市場研究分析

　　1.市場需求分析.通過對房地產市場調查和預測，了解房地產市場近期或未來需求是什么。

　　2.房地產市場環(huán)境分析。分析房地產企業(yè)經營活動面臨哪些宏觀環(huán)境的影響，有利因素和不利因素各有哪些.房地產是不可移動的高價值財產，受環(huán)境的影響大，因此，環(huán)境分析是房地產經營活動中的重要內容。

　　(二)確定房地產投資經營目標

　　在研究和分析市場的基礎上，作出經營決策，包括選擇和確定房地產投資規(guī)模，投資方向，投資地區(qū)和地點以及投資方式。

　　在進行上述決策之前，必須選定適當的顧客群。任何企業(yè)都不可能面向所有的市場，滿足所有顧客的需求.而房地產企業(yè)所開發(fā)的商品房在一定時期內所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了，因此，企業(yè)必須明確"我為哪一類用戶開發(fā)房地產商品及提供相應的服務"

　　企業(yè)在進行投資決策時，首先必須解決這個問題，從現代市場營銷的角度而言，即目標市場選擇——我是準備面向普通老百姓開發(fā)經濟適用的住宅，還是高級別墅，或者是高檔酒店。

　　確定目標市場時，至少需要考慮兩個基本問題：一是這個顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個顧客群中，供應的競爭對手，特別是具有較強競爭力的對手要盡量少.

　　(三)項目決策

　　項目決策是在項目經營目標確定的基礎上，根據選定的地段和項目，決定能夠滿足市場需要的開發(fā)經營策略.具體包括以下幾種。

　　1.產品策略。

　　確定和開發(fā)滿足市場需求的房地產商品，適當的產品是同適當的顧客群相聯(lián)系的。當目標市場選定以后，必須設計和開發(fā)建設可以滿足顧客群的適銷對路的房地產商品或相應的服務。

　　2.價格策略。

　　根據房地產市場需求分析的情況，制定房地產價格，受國家調控的房地產價格的確定應符合國家規(guī)定。

　　3.銷售渠道選擇。

　　選擇房地產租售的基本方式和途徑，房地產開發(fā)商自行租售與委托房地產中介機構進行房地產租售代理各有特點，要進一步結合項目情況決定經營方式。

　　(四)促進銷售

　　確定和使用有效的信息傳遞促進銷售的手段，如房地產廣告，房地產交易會等，提供售前咨詢服務，吸引租客或買家，促成房地產交易。

　　(五)信息反饋和物業(yè)管理

　　提供售后服務和良好的物業(yè)管理，并搜集反饋信息，擴大顧客群。

　　以上幾個方面，是現代市場營銷的主要內容.在上述市場經營過程中，每個環(huán)節(jié)又有更多的策略性選擇。

　　擴展資料：

　　房地產（reale state）又稱不動產，是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。

　　作為一種客觀存在的物質形態(tài)，可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房產指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。

　　法律意義上的房地產是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

　　重要概念

　　房地產業(yè)

　　房地產業(yè)是指：是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產開發(fā)和經營的行業(yè)稱為房地產業(yè)。

　　房地產業(yè)內容包括

　　1、土地的開發(fā)和再開發(fā)；

　　2、房屋的開發(fā)和建設；

　　3、地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；

　　4、房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

　　5、房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；

　　6、房地產物業(yè)管理；

　　7、房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。

　　房產市場

房地產房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。

　　房產市場是房地產業(yè)進行社會再生產的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產業(yè)發(fā)展。房地產市場通過市場機制，及時實現房地產的價值和使用價值，可提高房地產業(yè)的經濟效益，促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環(huán)。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產市場是房地產市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。

　　發(fā)展沿革

　　中國房地產市場發(fā)展的歷史

　　第一階段：理論突破與試點起步階段（1978年至1991年）

房地產1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產綜合開發(fā)的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。

　　第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992年至1995年）

　　1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區(qū)一度呈現混亂局面，在個別地區(qū)出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。

　　第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展階段（1996年至2002年）

　　隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產業(yè)成為經濟的支柱產業(yè)之一。

　　第四階段：價格持續(xù)上揚（2003年-）

　　2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業(yè)的調控政策。最早是1978年，已經走過了30年歷史。

　　相比2013年1-2月數據，其他資金累計占比較上一數據基數期增加3個百分點。

　　2013年3月份國房景氣指數比上月回落0.36點，一季度，全國土地市場量跌價漲，后續(xù)商品房供應量堪憂;房地產投資增速明顯回落，新開工面積再次負增長；商品房銷售增幅出現下滑，價格增幅放緩。總體而言，潛在供應依然偏緊。2021年上半年和下半年有截然不同的行情：上半年，無論是房地產開發(fā)貸款、銷售面積和銷售額均十分活躍，房價在一些城市有穩(wěn)步抬升勢頭，房地產調控的關鍵詞還是約談、調控升級、二手房指導價等；下半年以來，受個別房地產頭部企業(yè)債務違約風險顯現等因素影響，市場預期發(fā)生變化。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現流拍，企業(yè)減員、降薪現象頻現。^[2]

　　主要特性

　　房地產

　　1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；

　　2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產價值也不相同；

　　3、房地產的高質耐久性；

　　4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業(yè)，稅收約占國民生產總值的10%。

　　交易形式

　　房產交易形式

　�。�1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

　�。�2）房屋租賃。

　�。�3）房產互換。

　�。�4）房產抵押。