房地產(chǎn)估價方法之成本法
房地產(chǎn)估價的三種基本方法是：比較法、成本法和收益法。成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法，下面我們一起來詳細(xì)了解一下!
(一)成本法適用的估價對象
成本法是先分別求取估價對象在價值時點(diǎn)時的重置成本或重建成本和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以物業(yè)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評估物業(yè)價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。
只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學(xué)校、圖書館等。
(二)成本法估價的操作步驟
運(yùn)用成本法估價一般分為四個步驟：(1)選擇具體估價路徑;(2)測算重新購建價格;(3)測算折舊;(4)計算成本價值。
1.選擇具體估價路徑
把物業(yè)作為一個整體采用成本法估價最基本的公式為：
物業(yè)價格=重新購建價格一折舊
以“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，物業(yè)價格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：(1)土地取得成本;(2)開發(fā)成本;(3)管理費(fèi)用;(4)投資利息;(5)銷售費(fèi)用;(6)銷售稅費(fèi);(7)開發(fā)利潤。
2.測算重新購建價格
重新購建價格，是指假設(shè)在價值時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出。重新購建價格是客觀的價格。
建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是價值時點(diǎn)狀況下的價格。
建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。
3.測算折舊
估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在價值時點(diǎn)時的市場價值與重新購建價格的差額，即：
建筑物折舊一建筑物重新購建價格一建筑物市場價值
根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。
(1)物質(zhì)折舊。是指建筑物在實(shí)體上的'老化、損壞所造成的建筑物價值損失。
(2)功能折舊。是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。
(3)經(jīng)濟(jì)折舊。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。
4.計算成本價值
物業(yè)價格=土地重新購建價格+建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物折舊
延伸閱讀：房地產(chǎn)估價的基本原則
1.獨(dú)立、客觀、公正原則
2.合法原則
3.價值時點(diǎn)原則
價值時點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某一特定時間的價值或價格。這個時間既不是委托人，也不是估價師可以隨意假定的，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的來確定。
4.替代原則
替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。
5.最高最佳利用原則
最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。
6.謹(jǐn)慎原則
謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)遵循的一項(xiàng)原則。
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