房地產估價方法之收益法

　　每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法。房地產估價其他方法還有假設開發(fā)法、長期趨勢法等。

　　(一)收益法適用的估價對象

　　收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店等。

　　(二)收益法估價的操作

　　收益法的計算方式是將未來收益轉換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，這被稱為資本化。根據(jù)將未來收益轉化為價值的方法不同，或者說資本化類型不同，收益法可以分為直接資本化法和報酬資本化法。

　　1.直接資本化法

　　直接資本化法是將估價對象未來第一年的某種預期收益，除以適當?shù)馁Y本化率轉換為價值的方法。其公式為：

　　或者，也可以用將未來第一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉換為價值，這稱為收益乘數(shù)法。利用收益乘數(shù)將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：

　　物業(yè)價值=年收益×收益乘數(shù)

　　運用直接資本化法估價一般分為三個步驟：

　　(1)預測未來第一年收益;

　　(2)確定資本化率或收益乘數(shù);

　　(3)計算收益價值。

　　2.報酬資本化法

　　報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考慮資金時間價值的前提下，認為物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。

　　運用報酬資本化法估價一般分為四個步驟：

　　(1)估計收益期或持有期;

　　(2)預測估價對象的未來收益;

　　(3)確定報酬率;

　　(4)計算收益價值。

　　(三)物業(yè)收益的測算

　　在進行收益法估價時，可選擇其中某一個適用的值。

　　1.潛在毛租金收入

　　物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入——未考慮空置、收租損失和其他收入

　　2.有效毛收入

　　從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：

　　有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

　　3.運營費用

　　收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用。

　　4.凈運營收益

　　凈運營收益=有效毛收入-運營費用

　　凈運營收益的最大化是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。

　　5.抵押貸款還本付息

　　業(yè)主對于物業(yè)經營情況的評價并不僅僅停留在獲取的多少凈運營收益，物業(yè)還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈運營收益中扣除。

　　6.準備金

　　準備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)服務公司定期存人的用于支付未來費用的資金。

　　7.物業(yè)經營現(xiàn)金流

　　稅前現(xiàn)金流=凈運營收益-抵押貸款還本付息

　　稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅

　　(四)報酬率的計算

　　報酬率，是與利率、內部收益率同類性質的比率。進一步說，報酬率是投資回報與所投入的資本的比率，其中不包括投資回收。

　　從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。

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