房產(chǎn)估價的三大方法
房產(chǎn)估價是一門復雜的學問，相信買賣過房產(chǎn)的朋友都經(jīng)歷過討價還價，或許有對市場和價格的判斷不夠準確，下面就為大家介紹一下房產(chǎn)估價的三大方法，希望對大家有所幫助!
第一種是比較法(comparison approach)，
一般是房產(chǎn)經(jīng)紀人通過競爭市場分析(competitive market analysis， CMA)估算出的價格，也就是常說的經(jīng)紀人認定價格(broker'sopinion)。這種方法一般適用于居住房產(chǎn)價格的確定。在使用該方法的時候，我們首先在售房(目標房)附近區(qū)域內尋找相近的房屋，包括正在出售和已售房源(對比房)。通常的選擇是幾套在售房，幾套已經(jīng)簽完合同但尚未過戶的在售房(under contract, pending)，和過去半年內已售已過戶的。其次，我們需要根據(jù)目標房和對比房的差別做出適當調整。舉例說，如果對比房比目標房多出一個臥室，假設一個臥室的估價為5,000美元，那么在做調整的時候就會將對比房的房價減掉5000美元。其他需要考慮調整的因素包括出售的時間，出售是市場的狀況，具體位置的差異，房屋居住面積大小(Square footage)、房產(chǎn)占地面積的大小、房屋外觀、格局和裝修、以及前后院子園藝狀況等等。
可以看到這種估價方法有主觀的因素，不是準確的計算方法而是更多的藝術性的估算。房屋經(jīng)紀人一般可以提供更可靠的估計。主要原因有兩個，第一經(jīng)紀人能夠從已售房數(shù)據(jù)庫里得到一手的房屋售價資料，包括在售房的歷史交易信息。第二經(jīng)紀人對目標房和對比房差異通常具有更系統(tǒng)的評估方法，因此做出的價格調整相對靠譜(只能說靠譜了，不會精確)。
房屋的年齡和折舊也是價格調整考慮的因素，但是應該為次要。原因是在選擇對比房的時候，我們應該盡量選取房齡相當?shù)膶Ρ确课荨Ｆ鋵嵅还馐欠魁g，其他條件也應該盡量相近，這是這個方法適用的一個前提條件。通常來講同一個居民區(qū)的開發(fā)時間前后不會相差太多，而且在該區(qū)內同一個開發(fā)商一般有多個類似房型。
也有情況例外，就是在相對舊一些的區(qū)，比如休斯敦的紀念城(Memorial City)附近，很多土豪買了舊房子然后拆掉重新翻蓋的'。這種情況怎么估價呢?呵呵，如果你能負擔的起拆舊蓋新的話，小編我勸你就不用考慮那么多了，直接請專業(yè)運作團隊幫你吧。
第二種常見的房產(chǎn)價格評估方法叫做造價分析法(cost approach)，
主要是估算土地和重新建造該房產(chǎn)的花費，然后扣除掉房產(chǎn)折舊之后的價格。該方法主要用于像圖書館、教堂以及消防站等公共設施。使用該方法的主要幾個關鍵問題是估算地皮的價值，估算不動產(chǎn)的造價，估算折舊。
比較容易計算的應該是房產(chǎn)的造價和折舊。造價可以通過分析建造中的設計、材料和人工費用而得到;折舊費用可以通過線性化造價和使用年限來得到。土地本身的估價比較復雜，一般需要經(jīng)過專業(yè)的評估師來評估價格。舉個例子，讓我們來評估一個建成10年的圖書館的價格。假如圖書館的使用年限是50年，地皮的現(xiàn)在市場價格是50萬美元，圖書館建造的人工和材料價格是50萬美元。那么這個使用了10年的圖書館的價格就是50萬 + 50萬/50年x 10年 = 90萬(美元)。
地皮的價值通常跟房產(chǎn)價值相互補充。如前所說，我們的房產(chǎn)估值兩部分，一部分是土地(land)另一部分是房子(improvement)。通常來說，土地價值在新房蓋起來之前特便宜，等房子和小區(qū)開發(fā)起來之后，土地價格有一個突飛猛進的增長，然后基本土地價格基本趨于平衡狀態(tài)。家住休斯敦的讀者可以去查一下縣政府給自己房子估值的歷史記錄(應該會有至少5年的記錄)，有新房的一般能看到原先土地價格。你會驚奇的發(fā)現(xiàn)開發(fā)商拿地是多么的便宜啊!買賣地產(chǎn)是不錯的一個投資方向哦，我們以后再來探討。
第三種常用的方法是收益分析法(income approach)。
這種方法主要是用于商業(yè)房產(chǎn)，也可適用于投資房產(chǎn)。這個方法的主要依據(jù)是投資者的期望年收益率(rate of return)和對凈收益(net income)的估計。我們通過一個例子來說明這個方法。某投資者準備投資一間公寓并且他期望的年收益率是10%。假設每月的房租為1,000美元，每年的空置時間為兩個月，每年的維修和維護等所有費用為2,000美元，每年的房產(chǎn)稅等費用為3,000美元，那么給出租房的每年凈收益為5千美元。那么該投資者對該公寓的估價是5千美元除以10%等于5萬美元。
很多人在投資出租房產(chǎn)的時候，經(jīng)常會使用另外一種更為簡單的收益估算方法，總租金因子(Gross Rent Multiplier，GRM)，就是房屋售價和月租金的比值，也就是房屋估價等于月租金乘以GRM。在一個出租房比較集中的地區(qū)，房屋差異比較大，對比法不太適用，完整的收益分析法也不完全適用，因為是居住房產(chǎn)。這個時候，估價人通常更愿意使用GRM法。
雖然這三種方法通常適用于不同類型的房產(chǎn)，如果可能的話，最好用兩種或以上方法同時估算一個房產(chǎn)的價格，作為最后價格估算的參考，也就是估價師整體考慮調和(reconciliation)價格。比如投資出租房可以考慮比較法和收益分析法同時估算價格。當然，最后調和不是簡單的取平均值，而是參考實際的加權考慮。
到這里，三種常用股價方法的基本道理就講完了。很多讀者還是會說，原理明白了，但還是不能估算準確啊;有主觀的因素，有比較難獲得的房屋售價信息。實際上也是如此，房產(chǎn)估價是一門復雜的學問，房產(chǎn)估價師(appraiser)跟房產(chǎn)經(jīng)紀人一樣，需要持證上崗的。
那么，就普通購房者來講，能做到的就是找一個靠譜的房產(chǎn)經(jīng)紀。房產(chǎn)經(jīng)紀人的其中一個作用就是要提供給你一個靠譜的市場競爭分析(CMA)。小編說到這里自己都哭了，當年買房的時候自己的經(jīng)紀人哪里提供過什么分析啊，就是一個勁建議出100%的要價，甚至加價。話說回來，拿到經(jīng)紀人的CMA后，要自己分析一下，因為你現(xiàn)在已經(jīng)明白了估價的原理，又有了素材，又是要自己掏腰包買房子，一定要上心。遇到事情，要跟經(jīng)紀人商討，你的經(jīng)紀人是要站到你這一邊的，這是經(jīng)紀人的職責要求。
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