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房產(chǎn)估價(jià)師指錯(cuò)題中常見(jiàn)錯(cuò)誤
近兩年，媒體對(duì)物業(yè)管理的問(wèn)題頻頻曝光，使行業(yè)處于比較被動(dòng)的局面。在一年一度的全國(guó)和地方人大、政協(xié)會(huì)議上，關(guān)于物業(yè)管理的提案呈上升趨勢(shì)。在部分城市的行風(fēng)評(píng)比中，對(duì)物業(yè)管理的評(píng)價(jià)不盡人意。這在客觀上顯示了物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)公信力存在一定問(wèn)題，直接影響行業(yè)的公眾形象，盡快改變這一狀況已經(jīng)成為行業(yè)上下的共同心愿。
【指錯(cuò)題中常見(jiàn)錯(cuò)誤】
一、估價(jià)報(bào)告本身的不完善
�、骞纼r(jià)報(bào)告內(nèi)容不完整，缺少規(guī)范中“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”所要求的必備項(xiàng)目
?缺少委托估價(jià)方有關(guān)項(xiàng)目：如單位名稱(chēng)、法人代表及住所或個(gè)人姓名和住所等(個(gè)人委托);
?缺少受理估價(jià)方有關(guān)項(xiàng)目：如名稱(chēng)、住所，特別是估價(jià)資格等級(jí);
?缺估價(jià)原則; ?沒(méi)有估價(jià)的假設(shè)前提和限制條件;
?缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn); ?缺少價(jià)值定義或價(jià)值定義中價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵表述不確切; ?估價(jià)方法沒(méi)有說(shuō)明定義; ?缺少估價(jià)作業(yè)日期;
?估價(jià)結(jié)果缺少大寫(xiě)、單價(jià)或貨幣單位等，用外幣表示時(shí)缺少相應(yīng)的匯率，等等。
?沒(méi)有估價(jià)師聲明; ⑴沒(méi)有附件; ⑵沒(méi)有估價(jià)人員; ⑶沒(méi)有說(shuō)明。
⑷缺少估價(jià)目的或估價(jià)目的含糊不清;是何種條件狀態(tài)下的價(jià)格。如熟地、毛地;開(kāi)發(fā)場(chǎng)地還是項(xiàng)目完成時(shí)的土地;已完工建筑還是在建工程;期地、期房現(xiàn)房等。
⑸缺估價(jià)依據(jù)。估價(jià)方法及操作的主要依據(jù);與估價(jià)目的相配合的合法性依據(jù)等。
㈡房地產(chǎn)策劃報(bào)告本身的不完善P396
二、對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清
★對(duì)估價(jià)對(duì)象沒(méi)有描述或描述不清。具體包括：估價(jià)對(duì)象名稱(chēng)、坐落、面積、形狀、四至、用途、
現(xiàn)狀、樓層、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年月、規(guī)劃限制條件、建筑物利用現(xiàn)狀、建筑物建成年月、產(chǎn)權(quán)狀況沒(méi)有描述或描述不清(權(quán)屬性質(zhì)和土地使用年限)等
★估價(jià)對(duì)象概況交代不清，所需資料收集不全面。土地需說(shuō)明：名稱(chēng)、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說(shuō)明、土地使用權(quán)起止期、地價(jià)區(qū)類(lèi)等。建筑物需說(shuō)明：名稱(chēng)、坐落(門(mén)牌)、面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨(dú)估價(jià)建筑物時(shí)，也要有土地證明。此外，還應(yīng)對(duì)環(huán)境作簡(jiǎn)要說(shuō)明。
A、權(quán)益方面：
1、土地使用人(估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即未說(shuō)明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))
2、土地使用的性質(zhì)(出讓、劃撥;集體土地還是國(guó)有土地，長(zhǎng)期用地還是臨時(shí)用地;何時(shí)取得、取得方式、法律文書(shū)證明等)。
3、土地使用權(quán)年限交代不清，如50年(少起止年月)
估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況交待不清，通常情況下無(wú)土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期
4、土地的規(guī)劃用途交代不清
5、有無(wú)土地使用權(quán)證、所有權(quán)證
6、是否共有、部分產(chǎn)權(quán)
7、產(chǎn)權(quán)有無(wú)爭(zhēng)議
B、土地物理狀況方面
1、土地“生熟”程度描述不清
2、土地地價(jià)類(lèi)別交代不清(幾類(lèi)用地、商業(yè)、工業(yè))
3、土地用途交代不清(商業(yè)、工業(yè)、住宅)
4、建筑容率不清
5、建筑密度不清
6、綠化率介紹不清
其中(3、4、5、6為規(guī)劃中確定的指標(biāo)，以規(guī)劃審批件為準(zhǔn)，不可假設(shè))
C、房地產(chǎn)中的土地：
1、土地面積、形狀等
2、土地四至
(1、2歸類(lèi)為一個(gè)錯(cuò)誤)
D、建筑物方面：
1、房屋用途交代不清(如有土地用途，視為清晰)
2、建筑物結(jié)構(gòu)交代不清(房屋層數(shù))
3、房屋建成年代不清 注：2，3錯(cuò)誤可描述為建筑物實(shí)物狀況交代不清
4、房屋的狀況(分為完整、在建工程)，房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)
5、房屋裝修(主要指賓館、酒店，住宅不用交代)
6、是否具有房屋所有權(quán)證沒(méi)有交代
7、房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)
8、房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)
三、行文、遣詞造句不當(dāng)(術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊)
主要包括：①名詞術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)確，如把估價(jià)日期錯(cuò)寫(xiě)成估價(jià)期日。②用詞帶有強(qiáng)烈的感情色彩。③語(yǔ)意含糊，用“大約、估計(jì)、大概、可能、左右”等字樣。④數(shù)據(jù)來(lái)源沒(méi)有出處或是有錯(cuò)(如房地產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅率錯(cuò)誤)。⑤判斷推理沒(méi)有充足的理由(如簡(jiǎn)單地下結(jié)論，卻沒(méi)有充足的理由支持結(jié)論)。
四、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)
五、前后不一致(數(shù)據(jù)、方法選用與測(cè)算過(guò)程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源無(wú)出處、判斷推理沒(méi)有充足的理由)
房地產(chǎn)估價(jià)師考試-案例分析學(xué)習(xí)總結(jié)(全)84_房地產(chǎn)估價(jià)師考試
六、寫(xiě)作有錯(cuò)誤
?評(píng)估結(jié)果中沒(méi)有說(shuō)明幣種，沒(méi)有進(jìn)行大寫(xiě)。
?對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒(méi)有折算成人民幣，沒(méi)有說(shuō)明匯率。
?表達(dá)形式不科學(xué)
?注意對(duì)價(jià)格的稱(chēng)謂是否錯(cuò)誤(比準(zhǔn)價(jià)格，收益價(jià)格，積算價(jià)格)
?只有總價(jià)，沒(méi)有單價(jià)
七、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤
1、只使用了一種估價(jià)方法，對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由。
2、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定，
3、估價(jià)方法選擇不當(dāng)：?能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。?收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。?具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。如：拆遷評(píng)估一般應(yīng)采用市場(chǎng)比較法，而在估價(jià)報(bào)告中卻采用了其他估價(jià)方法且未說(shuō)明原因。根據(jù)2004年1月1日起實(shí)施的《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因”。
4、估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)規(guī)定
5、選用方法不適用的(各種估價(jià)方法的適用條件)
6、未說(shuō)明每種估價(jià)方法的定義、步驟。
7、察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確。
8、選用的估價(jià)方法不妥(應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、估價(jià)方法適用的對(duì)象、收集到的資料來(lái)確定。如：有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場(chǎng)法，在建工程用假設(shè)開(kāi)發(fā)法等)。
八、估價(jià)方法應(yīng)用錯(cuò)誤(選用估價(jià)方法錯(cuò)誤)
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