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房產經(jīng)紀人帶看不容忽視的11個細節(jié)
“帶看”是經(jīng)紀人征服客戶的重要時機，是決定銷售成功與否的關鍵環(huán)節(jié)!從整個帶看流程來說，一些細節(jié)經(jīng)紀人絕對不能忽視，稍不留神，客戶可能就是別人的了。
留下客戶多個聯(lián)系方式
帶看前要多留客戶電話。如果你留了客戶手機，最好再留客戶的固定電話，或者是夫妻一起來的話，最好留兩個人的手機。一是避免重客，二是他們的手機可能沒電，客戶到了以后找不到你，找別的經(jīng)紀去了。
還有一個原因是不要因為一些意外的原因(客戶手機丟了)而失去這個客戶。因為有可能客戶還的價格業(yè)主同意了，而你卻打不通這個唯一的電話了。如果是一個5000萬的單子，那么你可能會跳樓。做經(jīng)紀的有這么一句話"不專業(yè)的經(jīng)紀不幸運!"
不要約在這幾個地點和客戶碰面
約看的時候要注意不要約在：同行公司的門口、樓盤物業(yè)的門口、小區(qū)的門口。如果沒有辦法必須要和客戶在這些地方碰頭，一定一定要提前到達!否則客戶有被搶走的危險。
打好預防針，防止業(yè)主客戶當場議價
約看前要避免業(yè)主客戶當場議價，當場議價的后果只有三種：爆單、折傭、跳傭。中介的話術技巧是跟客戶講：業(yè)主很精明，客戶如果很有誠意的話就會咬死價格或者漲價。看房的時候不要待太久，也不要多說。說房子好業(yè)主不講價，說房子不好業(yè)主不開心，看清楚了就走。跟業(yè)主講：客戶很精明，殺價很厲害的，盡量配合我們報價，不要輕易還價。預防針打好了以后，一般來說不會發(fā)生當場議價的情況。
提前到達約看地點，你需要做以下事情
首先要做兩件事情。第一，要打電話告訴業(yè)主你已經(jīng)到了。第二，要打電話告訴客戶你已經(jīng)到了。不要讓業(yè)主認為你是和客戶一起來的，一起遲到的，不要讓客戶認為你才剛到。
和物業(yè)的保安搞好關系，打好招呼，以免客戶來了以后在門口和保安發(fā)生爭執(zhí)�？蛻魰胭I了這里的房子，如果他的朋友來看他，也會受到相同的待遇，會很沒面子，物業(yè)管理的好壞對于高檔客戶來說是至關重要的。
觀察一下周圍的情況，如停車位等，因為客戶如果開車來的話最好能方便的停車。如果讓客戶的車停在馬路邊上，客戶會沒有心思看房的，擔心被拖車拖走或者被抄報。
如果臨時再找車位會耽誤看房時間。如果停車沒停好被擦到了車身，客戶會心疼，可能嘴上說著不要緊，心里想著趕快看好房去修車。不要讓這些事情干擾客戶和干擾我們的工作。如果下雨了客戶開車過來要打傘過去接。
安排好帶看路線，以門店為中心由遠及近
在帶看前安排好路線，按照從門店地址角度出發(fā)由遠及近的順序安排比較合理。這樣最后帶看的房子距離門店最近，我們帶看完發(fā)現(xiàn)客戶很有興趣就可以和客戶說：我們公司就在附近，到我們那去坐坐吧，喝杯茶，我來把房子的詳細情況和您說說，也許整個交易流程您還不是特別了解，我給您策劃個好的方案......
初次見面，盡量拿到客戶名片
見到客戶的第一面時應立即遞上自己的名片(雙手，名片上的字朝向客戶)。然后立即問客戶要名片(從商務禮儀上來說，客戶是應該換一張他的名片給你的，而這也是最自然的要到客戶名片的方法)。
為什么要盡量拿到客戶的名片?因為上面有客戶詳盡的聯(lián)系方式、地址和他的社會背景，這些都有利于你進行客戶分析。客戶給你名片可以表達他的誠意，一般給名片的客戶是不會跳傭的。而且如果客戶跳單或跳傭，這個對于追究客戶法律責任是非常有利的。
不要在電梯口或者人多的地方討論房子
帶看的時候不要在電梯口、電梯里及人多的地方談論要看的房子的具體情況。因為可能旁邊有同行，也可能被開電梯的阿姨、保安聽到送人情。當然我們也可以買包煙給保安，讓他告訴我們有哪些房子在賣。
帶看中，需要注意的事項
進房后首先說：XX先生，對不起!打擾了!來看您的房子，哦，需要換鞋么?一般對于裝修房，都是需要換鞋的。即使地面不干凈，也要詢問業(yè)主是否要換鞋，如果客戶進去了再讓他出來換鞋是很尷尬的，很多客戶是不會意識到這點的，需要我們來協(xié)調。
帶看的時候不要在房子里和客戶過多的評論房子的優(yōu)缺點，這很不禮貌，也很不專業(yè)。就象我們和客戶說得一樣，說房子不好業(yè)主不開心，說房子好業(yè)主不講價。
選擇正確的看房時間，盡量避免暴露房源的缺點。最好約在白天。我們要相信，讓陽光灑在客戶身上的感覺是最好的，如果景觀不好那就晚上帶看。如果估計客戶有意向，應該默計屋內的固定設施(空調、家具等)，不要回到公司后再來確認。
客戶如果看房時主要看臥室、客廳的話，客戶不是一個很挑剔的人。如果主要看廚房和洗手間的話客戶是很挑剔的。不要讓客戶在陽臺上停留過久，也不要和客戶在陽臺上談論事情，因為同行有可能正在樓下開發(fā)房源。
向客戶展示你的專業(yè)素養(yǎng)
準備好一些輔助設備，像卷尺、指南針等，準確掌握房子的基本信息，如層高、具體朝向等。向客戶介紹房子的情況時，還要向客戶介紹周遍的環(huán)境情況，例如：靠近什么商圈、地鐵交通、大型的公共設施等，客戶往往對這些是比較看中的。
了解帶看小區(qū)目前在售的房源情況，之前一段時期內出售的均價是多少，以后該小區(qū)的升值情況，把信息匯總并且向客戶做出合理分析。包括同樣房型的其他小區(qū)在售房源，類似價格的房源情況，小區(qū)的一些基本情況，例如：物業(yè)公司、開發(fā)商、物業(yè)管理費、會所情況等，客戶隨時會提問，只有全面掌握信息，帶看起來才能游刃有余。
帶看完畢，及時向業(yè)主反饋情況
帶看完畢一定記住要和業(yè)主聯(lián)系，即使客戶無意向也要打電話，因為這是一個很好的了解業(yè)主心態(tài)的機會，而且可以體現(xiàn)自己的專業(yè)素養(yǎng)，要告訴業(yè)主你是XX地產的XX，為業(yè)主的維護、今后的議價打好基礎。專業(yè)的經(jīng)紀人不會忘記一點一滴的積累自己的資源，并不是在意一招一式的攻防成果，而是積沙成丘、匯河成海，終成大器的。
最后注意，不要盲目逼單
不要盲目逼定，中介流程中沒有帶看完就要逼定這一說，有時候帶看后立刻逼單會失去客戶的信任。漲勢樓盤的時候是"逼客戶做決定"，在跌勢樓盤的時候，要學會"幫助客戶做決定"。用配盤、用狀況、用基于扎實的基本功專業(yè)分析，和客戶一起(要聽客戶說什么)幫助客
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