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房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談私交風(fēng)險(xiǎn)
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試或者資格互認(rèn)，依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，并經(jīng)過(guò)注冊(cè)，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。下面是小編收集整理的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談私交風(fēng)險(xiǎn)，歡迎大家分享。
自20世紀(jì)80年代后期以來(lái)，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)人員隊(duì)伍迅速發(fā)展成為一支數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、租賃、購(gòu)買、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換及典當(dāng)?shù)雀黝惤?jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，以第三者的獨(dú)立身份，從事顧問(wèn)代理、信息處理、售后服務(wù)、前期準(zhǔn)備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業(yè)活動(dòng)也隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)一步拓展，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造運(yùn)籌、經(jīng)營(yíng)促銷到物業(yè)管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。
經(jīng)房產(chǎn)中介看房后自己，私交危害大，買房需謹(jǐn)慎。
危害一：觸犯相關(guān)法律并面臨訴訟追索
我國(guó)對(duì)房產(chǎn)中介的定義為“居間”，所謂“居間”，即指促成合約成立之后即可視為服務(wù)完成。如果房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已然完成了信息推薦、匹配事宜，可以說(shuō)就屬于已經(jīng)達(dá)成了促成的基本條件，只是因?yàn)槲腥说谋承艞壛x逃避繳納傭金而導(dǎo)致了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后續(xù)服務(wù)不能提供。
同時(shí)，法律也并未規(guī)定居間人必須取得買賣雙方的共同委托，買方或賣方單方委托經(jīng)紀(jì)人向其報(bào)告訂立合同機(jī)會(huì)或提供媒介服務(wù)的，居間合同也成立。在《合同法》第四百二十六條也明確規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。”所以，經(jīng)紀(jì)公司理應(yīng)取得合理的報(bào)酬。
而在實(shí)踐當(dāng)中，房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以用很多種手段證實(shí)自己確實(shí)是帶領(lǐng)交易雙方實(shí)地察看了房屋并做出了相應(yīng)的促成工作，在掌握證據(jù)之后，這類訴訟經(jīng)紀(jì)公司取勝的難度并不是很大，所以對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，一旦走到這一步，不僅僅是需要全額交付居間服務(wù)傭金，還會(huì)承擔(dān)訴訟費(fèi)甚至面臨有關(guān)的賠償性處罰;
危害二：消費(fèi)者獨(dú)自承擔(dān)巨大交易風(fēng)險(xiǎn)
房產(chǎn)交易因?yàn)樯婕熬薮蟮默F(xiàn)金往來(lái)，往往是很多不法分子所青睞的詐騙途徑。在實(shí)踐當(dāng)中，冒充業(yè)主出售房源并進(jìn)行詐騙的事件并不少見(jiàn)，而這些片子管用的伎倆，就是誘導(dǎo)購(gòu)房人越過(guò)經(jīng)紀(jì)人私下交易，以避免被經(jīng)驗(yàn)豐富和具備專業(yè)知識(shí)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人識(shí)破。不僅僅是假冒業(yè)主的情況，有時(shí)候一房二賣的情況也會(huì)伴隨著“跳單”行為出現(xiàn)。
【案例】
2009年，一位年近7旬的老人拿著僅有的50余萬(wàn)元拆遷款委托某中介經(jīng)紀(jì)人看房，并在經(jīng)紀(jì)人的介紹下看中了一套二手房。但是此時(shí)的業(yè)主在經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有留意的情況下遞送給老人一張字條，告訴老人如果私下交易的話可以節(jié)省萬(wàn)元中介費(fèi)。老人沒(méi)有經(jīng)得住誘惑私下成交，當(dāng)老人將全部房款交付給這位“業(yè)主”之后，業(yè)主人間蒸發(fā)，事后證實(shí)，此業(yè)主為癮君子，用同樣手法詐騙3位業(yè)主近80萬(wàn)的現(xiàn)金后還將房產(chǎn)抵押給銀行，至被捕時(shí)所得款項(xiàng)已經(jīng)全部揮霍。由于老人越過(guò)居經(jīng)紀(jì)人私下交易，故經(jīng)紀(jì)公司不需承擔(dān)賠償責(zé)任。
危害三：觸犯法律，視《合同法》和公民應(yīng)有之“契約精神”于不顧
法律保護(hù)公民和社會(huì)組織的一切合法權(quán)益，消費(fèi)者因?yàn)樽约翰痪邆湎嚓P(guān)專業(yè)知識(shí)、不具備信息搜集途徑或是無(wú)力承擔(dān)房產(chǎn)交易有關(guān)的時(shí)間成本、機(jī)會(huì)成本，所以尋求專業(yè)機(jī)構(gòu)以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助。當(dāng)消費(fèi)者同意與經(jīng)紀(jì)人前往實(shí)地察看房源之時(shí)，無(wú)論是否具有書面文本，都視為就該房產(chǎn)的交易事項(xiàng)達(dá)成了委托，而業(yè)主在同意房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)買房人來(lái)實(shí)地察看的同時(shí)，也可以說(shuō)就改名消費(fèi)者購(gòu)買他的房產(chǎn)一事與該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司達(dá)成了委托，也不需要具備書面文本。既然雙方已經(jīng)接受了該種委托，那么如果越過(guò)該經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行私下交易的話，就視為他們違反了有關(guān)約定，是違約行為。
對(duì)于那少數(shù)公民素質(zhì)不高的人來(lái)說(shuō)，這種違約行為觸犯了我國(guó)的《合同法》相關(guān)的規(guī)定，破壞的是整個(gè)法律體系的公信力、挑戰(zhàn)的是法律的權(quán)威。
危害四：無(wú)視房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的辛勤勞動(dòng)
一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，每周的工作時(shí)間超過(guò)70個(gè)小時(shí)，為了一筆交易的達(dá)成，平均要付出數(shù)百個(gè)小時(shí)的努力，對(duì)于那些不了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作性質(zhì)的人來(lái)說(shuō)，我真的由衷的建議他們不妨到這個(gè)行業(yè)里來(lái)工作一段時(shí)間。
為了找到一套房源，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可能要在數(shù)九寒天、列日高照下看房屋核對(duì)信息;為了帶客戶看房，他們幾乎從未曾在周六日休息過(guò);為了促成交易，一半以上的午餐、晚餐都沒(méi)有規(guī)律可言;為了促成一筆交易，經(jīng)紀(jì)人可能要說(shuō)上千句話打上百個(gè)電話;為了幫客戶找到買方/賣方，經(jīng)紀(jì)人可能要屢屢遭受白眼無(wú)數(shù)次的碰壁。
我敢說(shuō)一半以上的經(jīng)紀(jì)人都有過(guò)中暑的經(jīng)歷;我敢說(shuō)一半以上的經(jīng)紀(jì)人每年會(huì)穿壞6雙以上的鞋;我敢說(shuō)一半以上的經(jīng)紀(jì)人因?yàn)轱嬍巢灰?guī)律都有或輕或重的胃病;我敢說(shuō)絕大多數(shù)的經(jīng)紀(jì)人都是正直的，他們可能就是你的兄弟姐妹。
“私交”是每一位經(jīng)紀(jì)人心中永遠(yuǎn)的痛，絕大多數(shù)的經(jīng)紀(jì)人都是正直的，他們憑自己的雙手辛勤勞動(dòng)付出汗水來(lái)?yè)Q取自己合理合法的收入，努力改變著別人對(duì)他們的偏見(jiàn)、努力挽回被那少數(shù)無(wú)良從業(yè)者損害了的行業(yè)聲譽(yù)。
房地產(chǎn)中介行業(yè)本身并非暴利行業(yè)甚至可以說(shuō)是微利，無(wú)論是店租成本還是人員廣告開(kāi)支，有時(shí)候可能要數(shù)筆成交才能賺出來(lái)。一旦跳單行為發(fā)生，很少有不掉眼淚的經(jīng)紀(jì)人，因?yàn)闉榱顺山�，他們所付出的辛苦度是消費(fèi)者所想象不到的，他們?cè)?jīng)那么信任自己所服務(wù)的客戶，到頭來(lái)這些卑鄙的消費(fèi)者卻為了一己私利干脆一“跳”了之。
想想吧，這些經(jīng)紀(jì)人真的是因?yàn)閾p失了收入而哭泣嗎?一把辛酸淚，誰(shuí)解其中味?
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就業(yè)前景
在房產(chǎn)交易成熟的國(guó)家，合格優(yōu)秀的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人支撐著整個(gè)中介行業(yè)的發(fā)展。據(jù)了解，在美國(guó)、法國(guó)，85%以上的房產(chǎn)交易由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人操作完成。在美國(guó)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的地位可以和律師、醫(yī)生相媲美，成為高素質(zhì)人才競(jìng)相追捧的職業(yè)，有著較高的地位和薪酬。
(一)美國(guó)沒(méi)有所謂的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)員這一職位
在國(guó)內(nèi)，很多房地產(chǎn)代理中介公司都有很多持有上崗證的業(yè)務(wù)員，公司付一定的低薪，傭金分成很低，多數(shù)是要代領(lǐng)客戶看房子，但不能獨(dú)立簽訂合同。在美國(guó)，沒(méi)有房地產(chǎn)執(zhí)照即銷售員執(zhí)照(Salesperson)者一律不準(zhǔn)從事任何的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不準(zhǔn)回答任何與房地產(chǎn)有關(guān)的問(wèn)題，也不準(zhǔn)帶客戶看房子。原因是沒(méi)有房地產(chǎn)執(zhí)照就有可能誤導(dǎo)消費(fèi)者，有可能會(huì)給消費(fèi)者造成傷害，就像沒(méi)有行醫(yī)執(zhí)照而給病人看病一樣。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以已婚女性居多
大約70%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為女性，原因是結(jié)婚以后，生了小孩，不像咱們?cè)趪?guó)內(nèi)有雙方老人幫著帶小孩，美國(guó)的老人可沒(méi)有這個(gè)風(fēng)俗，孩子自己帶，往往又不像國(guó)內(nèi)只生一個(gè)，所以很多女性就不上班，就考個(gè)房地產(chǎn)執(zhí)照，一邊看孩子，一邊賣房子，而且做了母親的人往往比較有耐性，也會(huì)交際，生意很容易做起來(lái)，絕大多數(shù)優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人是女性。優(yōu)秀男性的經(jīng)紀(jì)人往往自己開(kāi)經(jīng)紀(jì)人公司的較多。
(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的年齡多數(shù)在35-55歲之間
因?yàn)橘I房客戶的年齡平均是39歲(2004年NAR的統(tǒng)計(jì))，經(jīng)紀(jì)人與客戶幾乎是在一個(gè)年齡段，生意自然就有了。但國(guó)內(nèi)的情況很特別，經(jīng)紀(jì)人多是二十出頭的年輕人，他們的朋友和交際圈子還沒(méi)到買房賣房的年齡，所以工作起來(lái)難度很大。美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人絕多數(shù)是半路出家，中途才轉(zhuǎn)到這個(gè)行業(yè)的，很少一走上社會(huì)就做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的。
(四)最適合做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)是中小學(xué)老師
在所有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人中，如果他/她以前做過(guò)中小學(xué)老師的話，那么這個(gè)經(jīng)紀(jì)人就最容易取得成功，因?yàn)樽龇康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要有耐心，要有愛(ài)心，不怕麻煩，又要會(huì)說(shuō)服客戶，這正是中小學(xué)老師所善長(zhǎng)的。
(五)學(xué)歷高的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收入高
在所有的美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人中，大約30%是四年制本科學(xué)歷，5%-10%是博士和碩士學(xué)歷，40%是兩年制專科學(xué)歷，其余是高中畢業(yè)。其中以碩士博士和本科學(xué)歷的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入較高。
(六)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的淘汰率高
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在十個(gè)剛?cè)〉梅康禺a(chǎn)執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人中，半年后，就剩下七個(gè)，三個(gè)已經(jīng)不干了，一年后，只剩下四個(gè)，又有三個(gè)干不下去了。剩下的這四個(gè)多少都有些強(qiáng)項(xiàng)，也有業(yè)績(jī)，但三年后，其中的三個(gè)要么不干了，要么做半工，只有一個(gè)成為一個(gè)優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人或者開(kāi)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。
(七)70%的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)滿意
據(jù)統(tǒng)計(jì)，約70%的買主和賣主對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)完全滿意，15-20%的不滿意，同樣，70%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)買主或賣主的行為也很滿意，15%的不滿意，由此看來(lái)，讓大家都滿意是很難的，這也是正常的。
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