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2016房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房屋買賣合同方面的基礎(chǔ)考點(diǎn)
2016房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試時(shí)間就快要到了，為了幫助大家更好地進(jìn)行復(fù)習(xí)，小編特意整理了有關(guān)于房屋買賣合同方面的基礎(chǔ)考點(diǎn)，希望對(duì)大家有所幫助。
由于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，房屋買賣合同與一般買賣合同不同。
法律對(duì)房屋買賣有下列特別規(guī)定，包括：房屋買賣合同需要采用書(shū)面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價(jià)金等書(shū)面約定;在城鎮(zhèn)買賣房屋的所有權(quán)須經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)登記后，才發(fā)生轉(zhuǎn)移，如未登記，即使交付，也不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效果;出賣共有房屋房屋的，其他共有人享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
租賃合同(掌握)
1.租賃合同的概念和特征
(1)租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租賃物的使用或收益權(quán)的一方為出租人，對(duì)租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。
(2)租賃物須為法律允許流通的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。
(3)租賃合同約定的是轉(zhuǎn)移租賃物的使用或收益權(quán)，而不是所有權(quán)。
(4)租賃合同終止時(shí)，承租人須返還租賃物，這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。
(5)租賃合同的另一特征是雙務(wù)、有償合同。
(6)在租賃合同中，交付租金和轉(zhuǎn)移租賃物的使用、收益權(quán)之間存在著對(duì)價(jià)關(guān)系，交付租金是獲取租賃物使用、收益權(quán)的對(duì)價(jià)，而獲取租金是出租人出租財(cái)產(chǎn)的目的。
(7)此外，租賃合同還是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當(dāng)事人只要依法達(dá)成協(xié)議，合同即告成立。
2.租賃合同的種類
(1)根據(jù)租賃物的不同，租賃可分為不動(dòng)產(chǎn)租賃和動(dòng)產(chǎn)租賃。不動(dòng)產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)租賃等。
(2)根據(jù)法律對(duì)租賃是否有特殊的規(guī)定，租賃可分為一般租賃和特殊租賃。特殊租賃是相對(duì)于一般租賃而言的，是指法律有特別要求的租賃。例如，房地產(chǎn)管理法律對(duì)房地產(chǎn)的租賃、海商法對(duì)船舶的租賃以及航空法對(duì)航空器的租賃等都有特殊的規(guī)定。
(3)根據(jù)租賃合同是否確定期限，租賃可分為定期租賃和不定期租賃。當(dāng)事人可以在租賃合同中約定租賃期間，沒(méi)有約定租賃期間的則為不定期租賃。
對(duì)于不定期租賃，任何一方當(dāng)事人都有權(quán)依自己的意愿隨時(shí)解除合同，但在解除合同之前，應(yīng)預(yù)先通知對(duì)方。但是，無(wú)論是否約定租賃期間，租賃期間都受法定期間(20年)的限制。
3.租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
(1)出租人的義務(wù)主要有：①依照合同約定的時(shí)間和方式交付租賃物;
�、谠谧赓U期間保持租賃物符合約定的用途;
�、蹖�(duì)出租物的瑕疵擔(dān)保，當(dāng)租賃物有瑕疵或存在權(quán)利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時(shí)，承租人有權(quán)解除合同，承租人因此所受損失，出租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，但承租人訂約時(shí)明知有瑕疵的除外。
(2)承租人的義務(wù)主要有：
①按照約定的期限支付租金;
�、诎凑蘸贤s定的方法使用租賃物;
�、弁咨票９茏赓U物;
�、懿坏蒙米愿纳坪驮鲈O(shè)他物;
⑤當(dāng)租賃物有修理、防止危害的必要或者其他依誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)通知的事由時(shí)，負(fù)有通知義務(wù);
⑥租賃合同終止時(shí)，承租人應(yīng)將租賃物返還出租人。
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