房地產(chǎn)開發(fā)程序簡述
建筑業(yè)是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是土地和房屋的經(jīng)營部門，而且還從事部分土地的開發(fā)和房屋的建設活動，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務三重性質，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。那么房地產(chǎn)開發(fā)的程序有哪些呢?一起來了解一下!
�、屙椖拷ㄗh書和可行性研究
房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目建議書的編制應由城市綜合開發(fā)主管部門根據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃組織編制。
項目建議書應闡明項目的性質、規(guī)模、環(huán)境、資金來源、期限、進度、指標、拆遷、經(jīng)營方式、經(jīng)濟效益等。屬于直轄市或計劃單列市的城市報市計委批準，大型項目還要報建設部初審后再報國家計委批準。非直轄市或非計劃單列市的大型項目由城市綜合開發(fā)主管部門批準后，報建設部初審，再報國家計委批準。
項目建議書被批準之后，可進入可行性研究階段�？尚行匝芯繎ǎ喉椖勘尘凹案艣r、建設條件、進度、投資估算、財務效益分析等內(nèi)容。
�、娼ㄔO用地規(guī)劃許可證
在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。
㈢土地使用權證書
土地所有權。《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準。
商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金應≥按國家規(guī)定所確定的最低價。
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
土地使用權出讓是一種國家壟斷行為。因為國家是國有土地的所有者，只有國家才能以土地所有者的身份出讓土地。城市規(guī)劃區(qū)集體所有的土地，必須依法征用轉為國有土地后，方可出讓土地使用權。
土地使用權期限，一般根據(jù)土地的使用性質來確定，不同用途的土地使用權出讓的最高年限為：
居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。
�、璨疬w安置
�、榻M織實施勘察、設計工作，辦理建設工程規(guī)劃許可證。取得建設工程規(guī)劃許可證之后方可辦理開工證的手續(xù)。
�、晖恋亻_發(fā)
土地開發(fā)的主要內(nèi)容是指房屋建設的前期準備：平整場地，實現(xiàn)水通、電通、路通的“三通一平”。
㈦施工招標、投標
㈧申領開工證，進入施工安裝階段。
建設單位應向縣級以上主管部門申領開工證(30萬元以下、300平方米以下可不領)。
申領開工許可證的條件：
1.已經(jīng)辦理工程用地批準手續(xù)。
2.已經(jīng)取得規(guī)劃許可證。
3.拆遷進度符合施工要求。
4.已定好施工企業(yè)。
5.有滿足施工需要的施工圖紙，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。大型工程有保證施工3個月需要的施工圖即可開工。
6.有保證工程質量和安全的措施，按規(guī)定辦理了質量監(jiān)督手續(xù)。
7.資金已落實。在開發(fā)項目的資金總額中自有資金總額應≥年度投資工作量的30%。
8.國家規(guī)定必須委托監(jiān)理的項目已委托了監(jiān)理。
開工證的有效期是3個月，過期作廢，可以延期兩次，每次3個月。
�、磙k商品房預售許可證
商品房預售條件：①已交足土地使用出讓金，取得土地使用證書，②持有建設工程規(guī)劃許可證，③投入的資金達工程總投資的.25%以上，④已經(jīng)確定施工進度交付日期。
一個正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商應當向顧客公開出示下列證件：
�、俳ㄔO用地規(guī)劃許可證;②國有土地使用證;③建設工程規(guī)劃許可證;④建設工程開工證;⑤商品房銷售許可證。
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竣工驗收是全面考核開發(fā)成果、檢驗設計和工程質量的重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)成果轉入流通和實用階段的標志。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可使用。除單體驗收外還要進行小區(qū)綜合驗收，即驗收規(guī)劃是否落實、配套設施是否建完、拆遷是否落實、物業(yè)管理是否落實等項內(nèi)容。
建設單位必須在竣工驗收合格之日l5天內(nèi)，向工程所在地的縣級以上政府行政主管部門備案。
(十一)物業(yè)管理
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
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