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房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)管理
品質(zhì)接近的樓盤，其價(jià)格往往因景觀的差異產(chǎn)生10%-20%的差別。那么，地產(chǎn)商到底如何進(jìn)行景觀管理，并利用景觀最大限度地提高樓盤的附加價(jià)值呢?
首先，景觀設(shè)計(jì)最理想的介入時(shí)間，是在總圖規(guī)劃過(guò)程中。在規(guī)劃未定稿前，景觀如能參與，可避免明顯失誤。如實(shí)在無(wú)法在規(guī)劃前介入，也應(yīng)在規(guī)劃完成時(shí)立即介入，且此步驟要放在制作模型之前。在樣板房開放時(shí)，也應(yīng)有部分實(shí)景，帶給客戶實(shí)際的感受。
其次，選擇合適的景觀設(shè)計(jì)公司。地產(chǎn)商可根據(jù)自己的需要慎重選擇，不可盲目崇拜國(guó)外景觀機(jī)構(gòu)：
若項(xiàng)目定位高檔，可選擇國(guó)際知名景觀機(jī)構(gòu)合作，其優(yōu)點(diǎn)是創(chuàng)意好，缺點(diǎn)是配合度不高，還需找國(guó)內(nèi)公司進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)成本高達(dá)綜合單價(jià)30-50元/㎡。
目前多數(shù)成熟地產(chǎn)商會(huì)選擇有外籍設(shè)計(jì)師的國(guó)內(nèi)優(yōu)秀景觀公司，一般單價(jià)為20-30元/㎡，這樣既可保證各階段的系統(tǒng)性，又有最高的性價(jià)比。
若項(xiàng)目不大、定位不高，可找當(dāng)?shù)鼐坝^公司，其單價(jià)為10多元，不過(guò)難出精品。
最重要的是對(duì)景觀設(shè)計(jì)品質(zhì)的控制。
概念階段:
本階段地產(chǎn)商應(yīng)控制好大方向，勿過(guò)分追求細(xì)節(jié)，以免限制設(shè)計(jì)師的創(chuàng)造力，細(xì)節(jié)問(wèn)題將在后續(xù)階段解決：發(fā)展商應(yīng)先為項(xiàng)目定位，明確客戶需求、相應(yīng)的景觀造價(jià)等，同時(shí)在概念方案階段應(yīng)確定景觀風(fēng)格，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中的不足和面對(duì)的問(wèn)題并加以解決，設(shè)定合理的景觀框架，主次分明，繁簡(jiǎn)得當(dāng)，并考慮景觀的均好性，解決好功能分區(qū)和交通流線，尤其注意消防車道要滿足規(guī)范要求，重點(diǎn)把握人流密集區(qū)的景觀設(shè)計(jì)，增加景觀的視覺價(jià)值，以有效提升銷售業(yè)績(jī)。
除滿足理性要求外，尤其要注意景觀的藝術(shù)性和美感，增加原創(chuàng)性，激發(fā)人們的購(gòu)買欲望。
方案階段：
應(yīng)由項(xiàng)目公司組織，一般由集團(tuán)公司分管領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、總師辦、建筑設(shè)計(jì)公司、營(yíng)銷公司、物業(yè)管理公司、工程部相關(guān)人員及景觀設(shè)計(jì)等單位參加。
1、設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目總體規(guī)劃是否相符;
2、設(shè)計(jì)是否體現(xiàn)以人為本的原則;
3、結(jié)合建筑設(shè)計(jì)進(jìn)一步評(píng)審景觀設(shè)計(jì)是否合理，彼此之間風(fēng)格是否和諧;
4、使用功能能否滿足需要，功能分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)等是否合理;
5、交通組織是否合理，小區(qū)的出入口分級(jí)(主次)是否合理;
6、是否最大程度利用自然景觀及原生植物;
7、景觀設(shè)計(jì)公司是否已盡可能提供了多方案供比較;
8、綠化率等技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能否達(dá)到要求;
9、配套設(shè)施與建筑關(guān)系是否統(tǒng)一，是否與營(yíng)銷承諾、樓書等文件相符;
10、是否方便物業(yè)管理和滿足安保要求等;
11、別墅項(xiàng)目應(yīng)考慮山體排水和花園分界;
12、泳池、水景設(shè)置是否合理等。
深化方案階段:
本階段，設(shè)計(jì)大的方面和重要細(xì)節(jié)都應(yīng)得以明確：
1、設(shè)計(jì)文件的深度是否符合設(shè)計(jì)委托書的要求，即方案的意圖貫徹，如：有無(wú)符合要求的效果圖、電子設(shè)計(jì)文本等;
2、設(shè)計(jì)方案評(píng)審提出的調(diào)整意見是否得到落實(shí);
3、各專業(yè)設(shè)計(jì)之間是否存在互相矛盾;
4、園路設(shè)計(jì)是否滿足消防要求，與建筑出口相互關(guān)系是否合理;
5、進(jìn)一步審查交通組織的合理性，如：小區(qū)入口的設(shè)置是否合理，是否考慮人車分流及滿足物業(yè)管理需要等;
6、地下車庫(kù)入口、自行車庫(kù)入口、地下室采光通風(fēng)井等位置與周圍景觀銜接的合理性、統(tǒng)一性;
7、材料選擇及材質(zhì)色彩的搭配是合符合整體景觀風(fēng)格;
8、園建、小品等尺寸確定及造型的控制;
9、綜合管線、窨井蓋、配電設(shè)備、弱電設(shè)備、煤氣調(diào)壓站、垃圾房等的景觀處理是否得到綜合考慮;
10、水景結(jié)構(gòu)、園林小品的基礎(chǔ)及設(shè)備、設(shè)施的位置、標(biāo)高與有關(guān)管線、窨井位置等是否有沖突;
11、路燈間距是否滿足照明要求，有無(wú)考慮節(jié)能;燈光的顏色、布置的位置及形式是否合理;
12、排水組織是否合理，有無(wú)噴灌系統(tǒng);
13、水景效果，如：駁岸、動(dòng)靜等方面的處理手法等是否理想、到位及可行;
14、綠化植栽配置是否合理，品種、規(guī)格等是否符合要求;
15、總造價(jià)控制能否滿足經(jīng)濟(jì)性要求，是否合理等。
施工圖設(shè)計(jì)階段：
1、施工圖設(shè)計(jì)是否符合國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)范和規(guī)程，尤其是編制深度是否達(dá)到要求;
2、擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)審提出的調(diào)整意見是否得到落實(shí);
3、各專業(yè)設(shè)計(jì)之間是否存在互相矛盾，如豎向設(shè)計(jì)與綜合管線、室內(nèi)地坪、道路標(biāo)高、室外附屬建筑物、構(gòu)筑物等之間是否矛盾：;
4、各種主材及設(shè)備如：花崗巖、道路磚、路牙、木材、自然石、燈具、室外家具、噴頭、水泵等是否合理選定;
5、涼亭、花架等園林小品的風(fēng)格與整體環(huán)境是否協(xié)調(diào)，結(jié)構(gòu)是否合理;
6、各種節(jié)點(diǎn)構(gòu)造是否需調(diào)整，水景有無(wú)考慮防水等專項(xiàng)措施;
7、假山、塑石的風(fēng)格、體量要求;
8、室外家具、燈具的布置是否合理;
9、原生植物與設(shè)計(jì)有無(wú)矛盾。苗木品種是否適合本地生長(zhǎng)，采購(gòu)有無(wú)困難;
10、苗木的色彩搭配、常綠樹種與落葉樹種的搭配、針葉樹種與闊葉樹種的的搭配是否合理;
11、不同生長(zhǎng)習(xí)性的植物，栽植位置是否合理;
12、植物豎向?qū)哟蔚雀鱾�(gè)界面的配置是否豐富合理;
13、不同季節(jié)的景觀效果是否得到充分考慮;
14、植物種(移)栽的季節(jié)和時(shí)間;
15、噴灌能否滿足綠化養(yǎng)護(hù)要求等。
好的施工圖也應(yīng)在材料及植物上盡量做到本土化，方便施工及節(jié)約成本。好的施工圖應(yīng)保證每個(gè)需施工的地方都有交代，這樣可避免工程簽證，影響工期進(jìn)度和質(zhì)量。
施工服務(wù)階段：
1、應(yīng)選擇有經(jīng)驗(yàn)的施工隊(duì);
2、在重要節(jié)點(diǎn)處有效控制：材料樣板的確認(rèn)，放樣，大的形體的控制，植物選型等問(wèn)題;
3、現(xiàn)場(chǎng)的把控和調(diào)整，力求每個(gè)角落都富有意境。
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