房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算流程

　　我國(guó)的房地工業(yè)在經(jīng)歷了狂熱、低迷、大起大落，目前正處于理性發(fā)展階段。下面是yjbys小編為大家?guī)��?lái)的房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算流程，歡迎閱讀。

　　1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算

　　房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)形成的時(shí)間不長(zhǎng)，不如工業(yè)會(huì)計(jì)與商業(yè)會(huì)計(jì)那么成熟，但大多內(nèi)容基本差不多，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算與其他會(huì)計(jì)最大的不同體現(xiàn)在存貨的成本核算以及企業(yè)收入核算。其中房地產(chǎn)企業(yè)存貨的核算內(nèi)容主要是工程成本(費(fèi)用)的核算，核算科目不象其他會(huì)計(jì)那樣相對(duì)固定，但筆者建議，為了稅務(wù)清算的方便，最好根據(jù)稅法中相關(guān)成本扣除的要求設(shè)置成本科目，即具體為：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　(2)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

　　(3)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

　　(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

　　2應(yīng)增設(shè)的會(huì)計(jì)科目

　　本世紀(jì)已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，皆沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來(lái)很大不便。但是，現(xiàn)行所有會(huì)計(jì)制度涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說(shuō)明中都規(guī)定：在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專(zhuān)門(mén)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的會(huì)計(jì)科目，不但是需要的，也是符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定的：

　　1.“開(kāi)發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用和成本，包括：(1)開(kāi)支的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用;(2)開(kāi)發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開(kāi)發(fā)成本;(3)工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用;(4)分配應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門(mén)管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開(kāi)發(fā)費(fèi)用;(5)應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等;(6)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本。

　　購(gòu)入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可先計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，待開(kāi)發(fā)時(shí)再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒�，分�(jǐn)偟健伴_(kāi)發(fā)成本”的明細(xì)科目。

　　2.“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“制造費(fèi)用”，核算為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門(mén)承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)間接費(fèi)用。

　　3.“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開(kāi)發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)。

　　4.“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

　　5.“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

　　編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，以上增設(shè)的5個(gè)會(huì)計(jì)科目的期末余額，均應(yīng)計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。

　　3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計(jì)算分?jǐn)?/strong>

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類(lèi)，即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用;土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開(kāi)發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。

　　建設(shè)一幢房屋或者在同一地塊上建設(shè)若干幢房屋，往往因?yàn)橛猛静煌�、建筑結(jié)構(gòu)不同，甚至因?yàn)闃菍硬煌�而有不同的售價(jià)，而且，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本，特別是土地成本，往往是籠統(tǒng)的。因此，如何盡可能合理地計(jì)算分?jǐn)偼旯ぎa(chǎn)品的建筑成本和土地成本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算的一個(gè)難題。

　　當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個(gè)小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計(jì)價(jià)銷(xiāo)售的房屋面積比例計(jì)算分?jǐn)偨ㄖ�成本和土地成本。具體做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場(chǎng)地等的全部開(kāi)發(fā)成本(包括建筑成本和土地成本，下同)，除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項(xiàng)目，比如車(chē)庫(kù)或車(chē)位，采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理，可通過(guò)估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。這種成本分?jǐn)偡椒�，叫做可售房屋面積比例法，簡(jiǎn)稱(chēng)面積比例法。

　　但是，面積比例法適用范圍相對(duì)較小，對(duì)于同一小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對(duì)成片開(kāi)發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)�，土地成本可采用售價(jià)比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)�，而且這兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實(shí)施。

　　第一步，用估價(jià)修正法計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋的建筑成本。估價(jià)修正法是通過(guò)對(duì)建筑成本的估算數(shù)額進(jìn)行修正，計(jì)算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實(shí)施：

　　首先，應(yīng)估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實(shí)際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ�成本，�?nèi)容包括：(1)房屋自身的建筑成本;(2)應(yīng)分?jǐn)傂�區(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場(chǎng)地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本;(3)應(yīng)分?jǐn)偲渌�間接費(fèi)用構(gòu)成的開(kāi)發(fā)成本等。

　　單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑(不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本);如果可出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有少量項(xiàng)目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計(jì)并從總成本中剔除。

　　接著，應(yīng)計(jì)算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算(或按合同及招標(biāo)預(yù)算)的建筑總成本÷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)算成本的，應(yīng)將已單獨(dú)計(jì)算的成本從公式中“÷”號(hào)前后的“總成本”中扣除。如果總成本無(wú)法確定或預(yù)估，則不計(jì)算修正系數(shù)，而以上一步驟“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。

　　最后，計(jì)算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ�成本和單位建筑成本：各�?lèi)結(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類(lèi)房屋估算成本×修正系數(shù);該類(lèi)房屋單位成本=該類(lèi)房屋建筑成本÷該類(lèi)房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù)。

　　如果竣工決算或預(yù)算對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分?jǐn)倳r(shí)則應(yīng)只計(jì)算包括配套設(shè)施費(fèi)、附屬費(fèi)用等間接費(fèi)用，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價(jià)修正法等較為適宜的方法。

　　第二步，采用售價(jià)比率法計(jì)算和分?jǐn)偼恋爻杀�。售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門(mén)面房售價(jià)高于住宅房，主要原因是門(mén)面房“地勢(shì)好、地價(jià)高”。因此，計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開(kāi)發(fā)，或者純商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的土地成本時(shí)，采用售價(jià)比率法較為適宜。售價(jià)比率法也需分步實(shí)施(以同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅房和非住宅房為例)：

　　首先，應(yīng)計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。

　　接著，應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià)，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對(duì)售價(jià)的影響。運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，應(yīng)將開(kāi)發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對(duì)低的住宅房和價(jià)格相對(duì)高的非住宅房?jī)纱箢?lèi)，將非住宅房高于住宅房的成本稱(chēng)為超額成本，將與超額成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)稱(chēng)為超額成本售價(jià)：超額成本售價(jià)=超額成本×(1+成本毛利率);各類(lèi)非住宅房超額成本售價(jià)=(該類(lèi)非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類(lèi)非住宅房總面積×(全部房屋售價(jià)總額÷全部房屋成本總額)。

　　然后，再計(jì)算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率，計(jì)算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權(quán)價(jià)值)÷(全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計(jì))×100%。

　　最后，再計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀�。公式為�?1)住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類(lèi)房屋售價(jià)×土地成本率;(2)非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?(該類(lèi)房屋售價(jià)-該類(lèi)房屋的超額成本售價(jià))×土地成本率。

　　以上各公式中的“售價(jià)”，凡已售出或已用不變價(jià)預(yù)訂售出的，以實(shí)際售價(jià)或預(yù)訂價(jià)為準(zhǔn);尚未售出或雖已訂出但價(jià)格可能有浮動(dòng)的，以預(yù)估售價(jià)為準(zhǔn);第二步應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀竟�式中的房屋建筑成本，�?yīng)以第一步計(jì)算的成本為準(zhǔn);全部房屋總成本，則應(yīng)為建筑總成本和土地成本總額之和。