房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃

時間：2024-08-09 20:55:27 納稅籌劃師我要投稿

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　　土地增值稅，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。下面是yjbys小編為大家?guī)淼年P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃的知識，歡迎閱讀。

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算概述

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益�？鄢椖考捌浣痤~具體包括，取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本(主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等)、房地產(chǎn)開發(fā)費用(主要包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用)、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財政部確定的其他扣除項。

　　土地增值稅的計算方法是，首先以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除扣除項目后得出增值額;再以增值額同扣除項目相比，其比值即為土地增值率;然后根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，得出應納稅額。

　　土地增值稅稅率表

范圍	規(guī)定稅率	速算扣除系數(shù)
增值額未超過扣除項目金額50%的	30%	0%
增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的	40%	5%
增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的	50%	15%
增值額超過扣除項目金額200%的	60%	35%

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式比較特殊，土地增值稅征收管理難度較大，其中，非常特出的問題是，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以及納稅人采取預售方式出售商品房。國家為了加強土地增值稅的征收管理，保證稅收及時足額入庫，采取了先按比例預征，然后再予以清算的方法。

　　土地增值稅清算是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，填寫清算申報表，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合這些條件之一的，應當進行清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對于符合這些條件之一的，主管稅務機關(guān)可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行清算：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　二、涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的稅收優(yōu)惠

　　(一)財政部確定的其他扣除項

　　財政部確定的一項重要扣除項目是，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

　　(二)建造普通標準住宅出售的稅收優(yōu)惠

　　建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。所謂“普通標準住宅”，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、小洋樓、度假村、以及超面積、超標準豪華裝修的住宅，均不屬于普通標準住宅。2005年6月1日起，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　(三)因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免稅

　　這類房地產(chǎn)是指因城市市政規(guī)劃、國家建設(shè)需要拆遷，而被政府征收、收回的房地產(chǎn)。由于上述原因，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，亦給予免稅。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃方法

　　納稅籌劃，是指納稅人通過合法手段，對戰(zhàn)略、經(jīng)營、投資及財務活動和涉稅事項進行事先規(guī)劃和安排，以節(jié)約稅收、遞延納稅、降低稅務風險為目標的一系列稅務規(guī)劃活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算中的納稅籌劃方法有如下幾項：

　　1、收入分散籌劃法

　　土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。因此在扣除項目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。所以，分散房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入，從而達到降低應稅收入的目的，就是一項很好的應用。常見的辦法就是，把在整個房地產(chǎn)中可以分開的部分分離，分次單獨簽定合同。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一塊精裝修的樓盤，預計精裝修房屋的市場售價是1.8億元(含裝修費0.6億元)，該企業(yè)可以分兩次簽定合同，第一次可以在毛坯房建成后先簽定1.2億元的房屋買賣合同，第二次在裝修時再簽訂0.6億元的裝修合同。第一次涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，應當繳納土地增值稅，第二次是裝修合同，并不涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，所以無需繳納土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到節(jié)稅的目的。目前萬科開發(fā)的樓盤就是這樣運用該方法的典型例子。

　　2、費用遷移籌劃法

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用(銷售費用、管理費用、財務費用)不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定條件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以通過事前籌劃的方式，把實際發(fā)生的期間費用通過合法的方式轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去。從而，期間費用減少，房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節(jié)稅的目的。

　　3、“臨界點”籌劃法

　　稅法規(guī)定，建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃。

　　具體來說，先要測算出增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率)，然后再進行合理調(diào)整。調(diào)整增值率的方法主要有兩種：一是合理定價，指銷售過程中預先定價可以適當高于20%的增值率，利用中國人喜歡占便宜的心理，設(shè)定減價幅度，從而使得實際銷售總價不不超過20%的增值率;二是增加扣除額，主要是通過加大成本投入來提高市場競爭力。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)成本可以直接扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當增加了扣除項目，以高質(zhì)低價來占領(lǐng)市場。

　　舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通標準住宅項目，扣除項目金額為8000萬元，當?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r約l億元，假如定價1億元，則增值率為(10000-8000)÷8000=25%，應納土地增值稅為2000萬元×30%=600萬元。假設(shè)不考慮其他因素，獲利為10000-8000-600=1400(萬元)。現(xiàn)在進行納稅籌劃，銷售房屋定價9600萬元，其他不變，則增值率為(9600-8000)÷8000=20%，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的是普通標準住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%，所以應當免征土地增值稅，則獲利為9600-8000-0(免征土地增值稅)=1600(萬元)，后者減價銷售，反而比前者土地增值稅稅后利潤增加了200萬元。

　　4、成本均衡籌劃法

　　如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目很多，必然導致不同地方的開發(fā)成本可能不同，進而出現(xiàn)有的項目增值率較高，有的項目增值率較低，這種增值率不均衡的情況實際會加重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，成本均衡分攤是抵銷增值額、節(jié)約稅負的一種方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把一段時間內(nèi)各個項目發(fā)生的開發(fā)成本，根據(jù)增值率可能出現(xiàn)的高低不平現(xiàn)象，進行最大限度的合理調(diào)整，均衡分攤，這樣避免出現(xiàn)某個項目增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。比如，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共開發(fā)五個項目，經(jīng)預算，這五個項目的增值率可能分別為25%、38%、43%、54%、68%，如果合理運用成本均衡籌劃法，經(jīng)過調(diào)整可能的增值率為29%、40%、48%、49%、50%，結(jié)果必然導致實際稅負的降低。

　　5、利息支出籌劃法

　　一般來講，房地產(chǎn)業(yè)屬于高負債的行業(yè)，可能會發(fā)生大量的借款，因此利息支出無法避免。利息支出的不同運用方法一定會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負發(fā)生影響。根據(jù)稅法規(guī)定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按項目地價款和開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按項目地價款和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。那么，利息支出籌劃法就可以運用了。假如房地產(chǎn)開發(fā)項目主要依靠借款，利息費用較高，則應當以金融機構(gòu)的借款證明，對利息予以沖抵費用;反之，借款很少，則不列利息支出(財務費用)，充分運用占項目地價款和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)的銷售費用和管理費用予以調(diào)整，從而達到節(jié)約了數(shù)額不菲的稅負的目的，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

　　6、特殊方式籌劃法

　　根據(jù)稅法規(guī)定：土地增值稅，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得國有土地使用權(quán)或者通過其他特殊的市場化行為，也可以達到納稅籌劃的目的。具體有以下幾種：

　　(1)代建房籌劃法

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下設(shè)全資的建筑業(yè)子公司幫助他人代建房屋，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，雖然取得了收入，但未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬于增值稅的征稅范圍，只征收11%的增值稅而已。(原來是屬于營業(yè)稅3%，營改增后11%，則還可以抵扣。老項目3%征收率。)

　　(2)集體土地開發(fā)房屋籌劃法

　　土地增值稅針對的是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入征稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的集體土地項目，比如安置房、農(nóng)村保障房、經(jīng)濟適用房等，則根本不需要繳納土地增值稅。

　　(3)合作建房籌劃法

　　稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。

　　(4)企業(yè)重組籌劃法

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用收購、兼并等方法，對其他企業(yè)進行重組，則對被重組企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者目標企業(yè)的股權(quán)變更，導致國有土地使用權(quán)及其房屋等發(fā)生權(quán)屬變動等情形，暫免征收土地增值稅。

　　四、有關(guān)土地增值稅方面的法律法規(guī)和部門規(guī)章

　　(一)中華人民共和國土地增值稅暫行條例(1993月12月13日國務院138號令)

　　(二)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則(1995年1月27日財法字【1995】006號)

　　(三)財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅[1995]48號

　　(四)國家稅務總局國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知國稅發(fā)[1996]4號

　　(五)國家稅務總局建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[1996]48號

　　(六)國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知國辦發(fā)〔2005〕26號

　　(七)國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[2006]187號