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房地產(chǎn)企業(yè)稅收延伸審計(jì)的重點(diǎn)和方法
隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為地方稅收收入的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與其稅收增長(zhǎng)極不相稱，部分房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅費(fèi)是造成這一問題的根本原因。由此，房地產(chǎn)企業(yè)也成為地方審計(jì)機(jī)關(guān)每年稅收征管審計(jì)重點(diǎn)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅費(fèi)形式
(一)隱瞞收入，偷逃稅費(fèi)。一是將預(yù)收售房款、定金、押金、保證金等不按時(shí)入賬或長(zhǎng)期掛往來。二是將代收代付或者代墊的各種開戶費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)等不按價(jià)外費(fèi)用并入。三是將出租房屋、車位、商鋪等租賃收入，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入不按時(shí)入賬或長(zhǎng)期掛往來。四是按揭銷售，收到銀行撥付按揭貸款的購房款后，不全部或不及時(shí)入賬，或者假計(jì) “短期借款”入賬。五是簽訂大小合同、開具“大頭小尾”票據(jù)或者部分售房款、車位款、裝修款等不開發(fā)票，達(dá)到應(yīng)稅收入不入賬或者少入賬。六是與外單位合作建房，以房換地往往不記收入，拆遷安置房“拆一還一”面積往往不確認(rèn)應(yīng)稅收入。
(二)將開發(fā)產(chǎn)品用于償債、投資、捐贈(zèng)、自用、分配利潤(rùn)、職工福利等，不作視同銷售賬務(wù)處理，或已視同銷售但銷售價(jià)格明顯偏低，計(jì)稅時(shí)未按開發(fā)產(chǎn)品同期銷售價(jià)格進(jìn)行納稅調(diào)整。
(三)推遲結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，延時(shí)納稅。主要表現(xiàn)已完工開發(fā)產(chǎn)品，以工程未辦理竣工決算，無法結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品開發(fā)成本為由，將售房款長(zhǎng)期掛預(yù)收賬款或其他往來賬戶，不按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入，以便延遲繳納企業(yè)所得稅。
(四)虛增成本。一是用家發(fā)票、白條或不符合規(guī)定的收據(jù)列支成本。二是虛開建安發(fā)票，增加建安成本。現(xiàn)行建筑安裝企業(yè)的建安發(fā)票，主要實(shí)行由稅務(wù)征收部門或發(fā)票管理部門代開的辦法，只要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃企業(yè)所得稅有了可乘之機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)用支付3.3%營(yíng)業(yè)稅及附加的代價(jià)，就可以輕松的偷逃25%的企業(yè)所得稅。
(五)不同項(xiàng)目間成本混轉(zhuǎn)調(diào)減利潤(rùn)，偷逃稅款。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往同時(shí)開發(fā)好幾個(gè)項(xiàng)目，有的處于預(yù)售階段，有的項(xiàng)目已基本結(jié)束。多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，應(yīng)分項(xiàng)目核算成本。某些房地產(chǎn)企業(yè)往往故意將幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成本混在一起，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，不是按權(quán)責(zé)發(fā)生制及配比原則進(jìn)行，而是在各項(xiàng)目間“隨意”調(diào)整，以達(dá)到明虧暗贏的目的。
(六)利用“預(yù)提費(fèi)用”賬戶，虛增成本、調(diào)整利潤(rùn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)鉆政策的空子，通過“預(yù)提費(fèi)用”或者其他應(yīng)付款等往來賬戶提取的公共設(shè)施配套費(fèi)等預(yù)提費(fèi)用，往往提的多，實(shí)際列的少，年末留有較大余額，所得稅匯算清繳也不做納稅調(diào)整。
(七)利用借款利息偷逃稅款。根據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象;屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將發(fā)生的利息全額進(jìn)入開發(fā)成本，且有些借款利率還大大超過同期銀行貸款利率水平。
(八)利用關(guān)聯(lián)企業(yè)偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建安工程、銷售業(yè)務(wù)、所有價(jià)外費(fèi)用等交給其控股或全資的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司等承建、銷售或代收。通過與這些關(guān)聯(lián)企業(yè)訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到偷逃稅款的目的。
(九)未按標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。部分房地產(chǎn)企業(yè)將與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)外支出在稅前列支，或者對(duì)稅前準(zhǔn)予扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、折舊等項(xiàng)目超標(biāo)準(zhǔn)列支，達(dá)到調(diào)減利潤(rùn)、偷逃稅款的目的。
(十)自用房產(chǎn)開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)增經(jīng)營(yíng)成本。一是有些房地產(chǎn)企業(yè)自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營(yíng)成本。少結(jié)轉(zhuǎn)自用房產(chǎn)成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自用房，僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房分?jǐn)�，加大�?jīng)營(yíng)成本，減少利潤(rùn)，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。
(十一)完工項(xiàng)目長(zhǎng)期不進(jìn)行稅款清算�！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》明確規(guī)定了清算繳納企業(yè)所得稅應(yīng)視為已完工項(xiàng)目的三種情形，《土地增值稅清算管理規(guī)程》也明確了土地增值稅清算管理規(guī)程的條件，但大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用種種手段鉆政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或即使達(dá)到清算條件，也不按照規(guī)定主動(dòng)要求辦理申報(bào)清算企業(yè)所得稅和土地增值稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收延伸審計(jì)方法
(一)搞好數(shù)據(jù)分析，選準(zhǔn)延伸對(duì)象，保證精準(zhǔn)發(fā)力
1、搜集、拷貝納稅數(shù)據(jù)要全面、完整。目前，地稅部門使用數(shù)據(jù)大集中系統(tǒng)是一個(gè)稅收征管的綜合管理平臺(tái)，它內(nèi)部有許多功能和接口，各部分?jǐn)?shù)據(jù)間、內(nèi)部各管理平臺(tái)間數(shù)據(jù)都有聯(lián)系或者牽制關(guān)系，且稅收征管數(shù)據(jù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全省數(shù)據(jù)大集中。由于各地市稅收征管數(shù)據(jù)量太大，審計(jì)人員往往并不要求稅務(wù)部門提供稅收征管系統(tǒng)所有的數(shù)據(jù)，只注重搜集、拷貝征管對(duì)象納稅信息數(shù)據(jù)，而忽視索要納稅對(duì)象經(jīng)營(yíng)收入、稅票領(lǐng)購、滯納金管理等其他日常監(jiān)管信息數(shù)據(jù)。如目前，大部分地市已將房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目位置、開發(fā)數(shù)量、占地面積、工程建設(shè)進(jìn)度以及為施工企業(yè)代開施工費(fèi)發(fā)票、網(wǎng)上開具房產(chǎn)預(yù)售發(fā)票等數(shù)據(jù)全部納入大集中系統(tǒng)管理。由此，拷貝完整的數(shù)據(jù)便于了解延伸對(duì)象的全貌，利用系統(tǒng)內(nèi)各部分?jǐn)?shù)據(jù)間自身比對(duì)關(guān)系，分析納稅信息數(shù)據(jù)是否合理，是否有異常，從而及早發(fā)現(xiàn)審計(jì)疑點(diǎn)。
2、做好對(duì)納稅數(shù)據(jù)的縱向和橫向分析。主要包括對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)納稅數(shù)據(jù)的縱向、橫向分析。一是可分稅種對(duì)近三年房地產(chǎn)行業(yè)各稅種增長(zhǎng)情況進(jìn)行分析，篩選出變化異常的稅種，然后根據(jù)稅收政策的變化情況初步分析原因，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)稅種。其次，對(duì)疑點(diǎn)稅種按照納稅額大小篩選出前50名納稅企業(yè)，對(duì)其近三年納稅情況進(jìn)行縱向、橫向分析，刪選出重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)。
3、做好不同部門間數(shù)據(jù)比對(duì)分析。房地產(chǎn)企業(yè)特殊商品開發(fā)銷售模式，需要接受相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，在房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的數(shù)據(jù)在不同監(jiān)管部門都有備案。如可以從國(guó)土部門取得征地信息數(shù)據(jù)，從房產(chǎn)管理部門取得房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，從規(guī)劃部門取得開發(fā)建設(shè)面積數(shù)據(jù)等。審計(jì)人員可以到上述部門取得相關(guān)信息數(shù)據(jù)，通過對(duì)上述相關(guān)部門數(shù)據(jù)分析以及與地稅部門納稅數(shù)據(jù)比對(duì)分析，對(duì)調(diào)整或補(bǔ)充審計(jì)疑點(diǎn)，對(duì)初步篩選的重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)進(jìn)行再分析，縮小延伸范圍，提高選擇延伸對(duì)象的準(zhǔn)確性。
4、解剖麻雀，以點(diǎn)帶面，提高審計(jì)效率。選好審計(jì)延伸對(duì)象后，也不易全面鋪開�？赏ㄟ^對(duì)從稅務(wù)、國(guó)土、房管等部門取得數(shù)據(jù)的詳細(xì)分析比對(duì)，從確定重點(diǎn)延伸企業(yè)中選擇一個(gè)疑點(diǎn)相對(duì)較大的企業(yè)進(jìn)行全面審計(jì)，詳細(xì)解剖企業(yè)稅款征繳情況。通過解剖麻雀形式，查出問題，探索方法。然后再面上鋪開。
(二)突出審計(jì)重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)審計(jì)成果最大化
1、重點(diǎn)關(guān)注賬面反映企業(yè)收入是否真實(shí)。
隨著近年來政府監(jiān)管的不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)企業(yè)賬面偷漏稅款及欠稅情況越來越少，單純檢查財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)很難發(fā)現(xiàn)問題，必須通過企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)比對(duì)分析，方能全面核實(shí)企業(yè)銷售數(shù)量、收入是否全部入賬核算，是否全部依法納稅。重點(diǎn)將從住建部門、規(guī)劃部門、房管部門取得樓盤開工、竣工、銷售數(shù)據(jù)與企業(yè)銷售部門、財(cái)務(wù)部門提供樓盤銷售、結(jié)存數(shù)據(jù)比對(duì)，核實(shí)企業(yè)賬面反映樓盤銷售量、銷售額是否屬實(shí)。
2、重點(diǎn)關(guān)注賬面反映的建安成本是否真實(shí)。
從房屋開發(fā)成本構(gòu)成來看，建安成本大約占房屋總成本的60%，而且這部分成本企業(yè)自由裁量權(quán)大，可操作空間較大，建安成本的真實(shí)性直接影響企業(yè)所得稅數(shù)額，從分析建安成本合理性入手，核實(shí)建安成本真實(shí)性應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查的重點(diǎn)。一是通過將企業(yè)房屋單位建安成本與周邊其他房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)同地段、同結(jié)構(gòu)房屋單位建安成本比對(duì)，是否存在單位建安成本偏高的情況;通過將企業(yè)單位建安成本與政府住建部門公布同行業(yè)同類型房屋平均造價(jià)比對(duì)，是否存在單位建安成本偏高的情況。二是對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)建安成本偏高的樓盤，到施工單位延伸核實(shí)簽訂施工合同、工程決算報(bào)告、支付工程款的真實(shí)性。通過逐筆核對(duì)雙方資金往來及工程余款情況，核實(shí)企業(yè)是否存在虛增建安成本的問題。三是重點(diǎn)檢查企業(yè)與施工單位的往來賬款以及企業(yè)預(yù)估建安成本入賬的情況，核實(shí)企業(yè)建安成本預(yù)估入賬的數(shù)額，工程竣工決算后，是否按照最終審定值調(diào)整建安成本。
3、重點(diǎn)關(guān)注各成本項(xiàng)目是否正確在竣工樓房和未竣工樓房之間結(jié)轉(zhuǎn)，企業(yè)是否存在延遲納稅問題。
房地產(chǎn)項(xiàng)目從開工到竣工銷售完畢，往往歷經(jīng)2-3年，而且一般是許多樓盤同時(shí)開發(fā)，征地成本、水、電、暖以及小區(qū)配套設(shè)施、繳納配套費(fèi)需要在各樓盤之間進(jìn)行分?jǐn)�，有的房地產(chǎn)企業(yè)，為了延后繳稅，往往將一些應(yīng)有未完工樓盤分擔(dān)的費(fèi)用提前分?jǐn)偟揭芽⒐Q算的樓盤的成本中。審計(jì)人員在審計(jì)中，應(yīng)到施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看樓盤建設(shè)情況，根據(jù)從規(guī)劃部門、房管部門取得樓盤建設(shè)面積核實(shí)企業(yè)成本分?jǐn)偳闆r，檢查企業(yè)是否存在成本前移的問題。
4、注重關(guān)注土地增值稅的清算情況。檢查企業(yè)符合土地增值稅清算條件的樓盤是否按照規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算。
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