2017土地登記代理人考試《理論與方法》復(fù)習(xí)題附答案
1、城市規(guī)劃具體編制包括()。
A、規(guī)劃法律體系
B、規(guī)劃行政體系
C、總體規(guī)劃
D、詳細(xì)規(guī)劃
標(biāo)準(zhǔn)答案：c, d
2、 按土地價格使用目的分為：()
A、買賣價格與租賃價格
B、抵押價格與課稅價格
C、拍賣價格與招標(biāo)價格
D、征地價格與掛牌價格
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b
解析：拍賣價格、招標(biāo)價格、掛牌價格是按土地交易的方式劃分的。
3、 某宗地價格為300萬元，其宗地面積為1000平方米，建筑面積為3000平方米，則()
A、地面地價為3000元/平方米
B、地面地價為1000元/平方米
C、樓面地價為3000元/平方米
D、樓面地價為1000元/平方米
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, d
解析：樓面地價=宗地總地價/建筑面積=3000000/3000=1000，以單位建筑面積來表示土地單價;宗地地面地價=宗地總地價/宗地面積=3000000/1000=3000。
4、 影響地價的行政因素有(ABCD)
A、土地住房制度
B、地價稅收政策
C、交通管制
D、行政隸屬變更
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d
解析：行政因素主要是國家從全社會利益和宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的利用等，從而達(dá)到提高土地總體利用效益的目的。比如：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
5、 國家稅賦的增加，一般而言( )
A、調(diào)控經(jīng)濟增長幅度降低，導(dǎo)致土地價格下降
B、調(diào)控經(jīng)濟增長幅度上升，導(dǎo)致土地價格上升
C、相應(yīng)減少社會投資，導(dǎo)致土地需求下降
D、相應(yīng)刺激社會投資增加，導(dǎo)致土地需求上升
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c
6、下列說法正確的是：()
A、土地利用規(guī)劃常采取限制可供開發(fā)的土地數(shù)量的做法會使地價下降。
B、由于規(guī)劃方案造成的區(qū)位影響，會對個別地塊的價格發(fā)生影響。
C、土地利用規(guī)劃對土地供給的影響，也會導(dǎo)致土地投機現(xiàn)象的增多。
D、規(guī)劃控制還會增加某些用途的用地數(shù)量，使之高出市場目前的實際需求水平，因而確保地價低于市場水平，以保證這部分用地不被用作其他用途。
標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c, d
7、 阿蘭索在對城市及郊區(qū)土地市場進(jìn)行分析時，認(rèn)為()。
A、買價曲線斜率最大的用戶因其競爭性強而取得市中心的區(qū)位，成為第一個使用者。
B、買價曲線斜率最小的用戶因其競爭性強而取得市中心的區(qū)位，成為第一個使用者。
C、由于使用者對區(qū)位的偏好，會因與市中心距離的增加而急劇減小。
D、由于使用者對區(qū)位的偏好，會因與市中心距離的增加而急劇增加。
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c
解析：阿蘭索又對城市及郊區(qū)土地市場進(jìn)行了分析，提出了土地市場取得平衡的條件，即供求數(shù)量相等“直到城市邊緣的所有的土地都被賣光，在一定距離以內(nèi)不再有土地出售”。買價曲線斜率最大的用戶因其競爭性強而取得市中心的區(qū)位，由于使用者對區(qū)位的偏好，會因與市中心距離的增加而急劇減小，因此在第一個使用者決定其土地消費量后，斜率次大的使用者將取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市邊緣最后一個邊際使用者為止(如農(nóng)業(yè)使用者)。
8、 下列地租與地價關(guān)系的說法，正確的是()
A、地價與地租的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系
B、絕對地租的'存在是決定土地價格高低的主要因素
C、級差地租是土地價格存在的根源
D、某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供的地租從而具有更高的價格。
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, d
解析：1、土地價格實際上是地租的資本化，土地價格與租金的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系。2、絕對地租是土地價格存在的根源，無論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時，必然會要求取得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的經(jīng)濟補償，而這種補償?shù)男问骄褪峭恋貎r格。3、級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素4、壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要原因，某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供的地租從而具有更高的價格。
9、 影響土地區(qū)位的主要因素包括()。
A、一般因素
B、自然因素
C、社會經(jīng)濟因素
D、行政因素
標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c, d
解析：影響土地區(qū)位的主要因素包括自然、社會經(jīng)濟和行政等因素。
10、 下列屬于區(qū)位理論的有()
A、杜能“孤立國”理論
B、克里斯塔勒中心地理論
C、阿爾申爾德?韋伯工業(yè)區(qū)位論
D、阿蘭索地租理論
標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c
11.關(guān)于最高額抵押，下列說法不正確的有( )。
A.最高額土地抵押所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的，但實際發(fā)生額不確定
B.最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外
C.最高額抵押的抵押財產(chǎn)，只能由債務(wù)人提供，不能由第三人提供
D.最高額抵押不受訴訟時效限制
E.最高額土地抵押是對一定期問內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保
【答案】CD
【解析】根據(jù)《物權(quán)法》第二百零三條的規(guī)定，最高額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供財產(chǎn)擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形的，土地抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。
12.如果當(dāng)事人約定主債權(quán)確定前部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓土地抵押權(quán)也部分轉(zhuǎn)讓的，( )。
A.該約定無效
B.原最高額土地抵押權(quán)需要作變更登記
C.轉(zhuǎn)讓的土地抵押權(quán)需要重新作土地抵押登記
D.原最高額土地抵押所擔(dān)保的債權(quán)額隨之相應(yīng)減少
E.未轉(zhuǎn)讓的部分債權(quán)成為無擔(dān)保債權(quán)
【答案】BCD
【解析】當(dāng)事人可以約定在最高額土地抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，最高額土地抵押權(quán)隨部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人的約定主要有以下兩種情形：①部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，土地抵押權(quán)也部分轉(zhuǎn)讓，原最高額土地抵押所擔(dān)保的債權(quán)額隨之相應(yīng)減少。在這種情況下，轉(zhuǎn)讓的土地抵押權(quán)需要重新作土地抵押登記，原最高額土地抵押權(quán)需要作變更登記;②部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，全部土地抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，未轉(zhuǎn)讓的部分債權(quán)成為無擔(dān)保債權(quán)。
13.由于最高額土地抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)額在土地抵押期問具有( )，債權(quán)清償?shù)臈l件出現(xiàn)時，需要確定擔(dān)保債權(quán)額。
A.不確定性
B.變動性
C.從屬性
D.擔(dān)保性
E.法定性
【答案】AB
【解析】最高額土地抵押權(quán)是對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供土地抵押擔(dān)保。也就是說，最高額土地抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)額在土地抵押期間具有不確定性和變動性。但債權(quán)終需要清償，在清償?shù)臈l件出現(xiàn)時，債務(wù)人具體應(yīng)清償多少債權(quán)，應(yīng)有一個確定的數(shù)額。因此，最高額土地抵押權(quán)的實現(xiàn)除了需要債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)土地抵押權(quán)的情形外，還須具備其擔(dān)保債權(quán)額的確定。
14.最高額土地抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)確定的情形包括( )。
A.約定的債權(quán)確定期間屆滿
B.新的債權(quán)不可能發(fā)生
C.土地抵押財產(chǎn)被查封、扣押
D.債權(quán)人宣告破產(chǎn)
E.發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)最高額土地抵押權(quán)的事由
【答案】ABCE
【解析】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，債務(wù)人、土地抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷的，最高額土地抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)確定。
15.最高額土地抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)額一旦確定，下列( )情形均屬于最高額土地抵押權(quán)擔(dān)保的范圍。
A.已屆清償期的主債權(quán)
B.未屆清償期的主債權(quán)
C.條件尚未成就的主債權(quán)
D.尚未發(fā)生的被擔(dān)保主債權(quán)的利息
E.最高額土地抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定后才發(fā)生的主債權(quán)
【答案】ABCD
【解析】被擔(dān)保債權(quán)額確定時存在的主債權(quán)，不論其是否已到清償期或者是否附有條件，均屬于最高額土地抵押權(quán)擔(dān)保的范圍。被擔(dān)保債權(quán)確定時存在的被擔(dān)保主債權(quán)的利息、違約金、賠償金，不論在確定時是否已經(jīng)發(fā)生，也屬于被擔(dān)保債權(quán)的范圍。但是在最高額土地抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定后才發(fā)生的主債權(quán)不屬于被擔(dān)保債權(quán)的范圍。
16.以土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)( )。
A.不得抵押
B.同時抵押
C.由雙方當(dāng)事人根據(jù)合同約定確定是否抵押
D.如果是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)?shù)盅?/p>
【答案】B
【解析】根據(jù)《擔(dān)保法》第三十六條的規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
17.對于建設(shè)用地使用權(quán)，下列選項不得單獨抵押的是( )。
A.集體企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)
B.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)
C.外資企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)
D.國有企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)
【答案】B
【解析】根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十三條的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
18.有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，下列表述不正確的是( )。
A.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物屬于抵押財產(chǎn)
B.建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分
C.對于建設(shè)用地使用權(quán)上新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償
D.處分新增建筑物所得的價款歸建筑物所有人所有
【答案】A
【解析】根據(jù)《物權(quán)法》第二百條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物并不屬于抵押財產(chǎn)。抵押權(quán)人對其處分所得的價款，無權(quán)優(yōu)先受償。
19.關(guān)于國有建設(shè)用地上的房屋抵押，下列說法正確的是( )。
A.房屋抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押
B.房屋抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不可同時抵押
C.房屋抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)同時抵押
D.房屋的所有權(quán)不可抵押，只能抵押房屋使用權(quán)
【答案】A
【解析】根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條、《擔(dān)保法》第三十六條第一款、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第一款和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條的規(guī)定，國有建設(shè)用地上的房屋抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
20.如果以劃撥方式取得的土地使用權(quán)作為抵押物的，下列選項不屬于其必須滿足的條件的是( )。
A.經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)
B.土地使用人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人
C.領(lǐng)有國有土地所有證
D.具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明
【答案】C
【解析】土地所有權(quán)屬于國家，其他任何組織和個人都不享有土地的所有權(quán)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)和其地上的建筑物抵押的，需領(lǐng)有國有土地使用證，而不是國有土地所有證。
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