加油站土地估價(jià)方法

　　加油站作為一種商服用地，在我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)際土地利用中具有明顯的特殊性，即有明顯的超額壟斷利潤(rùn)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，對(duì)于具有壟斷性質(zhì)的用地，評(píng)估中應(yīng)考慮壟斷地租的修正。加油站土地究竟如何估價(jià)呢?一起來探討探討!

　　1抵押、作價(jià)入股目的的評(píng)估中的價(jià)格定義和評(píng)估方法的選擇

　　據(jù)前述，在加油站土地抵押貸款、作價(jià)入股等日常性的評(píng)估中，我們主張不剝離壟斷地租或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，因此在土地價(jià)格定義除了估價(jià)對(duì)象宗地的權(quán)力狀況、用途、容積率、使用年期、開發(fā)程度、估價(jià)基準(zhǔn)日等六大基本要素外，應(yīng)將加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)因素納入宗地的價(jià)格定義中，并應(yīng)在土地估價(jià)結(jié)果一覽表中“土地估價(jià)結(jié)果的限定條件”、“其它需要說明的事項(xiàng)”予以披露和說明。在評(píng)估方法選擇上考慮目前我國(guó)加油站土地交易案例很缺乏的事實(shí)，方法上一般可選取收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，在城鎮(zhèn)定級(jí)范圍之外的農(nóng)村偏遠(yuǎn)地區(qū)，也可選取成本逼近法�；鶞�(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法在具體評(píng)估修正中應(yīng)加上特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值可用取得特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的費(fèi)用來替代。當(dāng)然由于在我國(guó)目前特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)與壟斷地租有較大差異，因此在評(píng)估結(jié)果確定上應(yīng)以收益還原法測(cè)算結(jié)果為主導(dǎo)。

　　2基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在加油站土地評(píng)估中的應(yīng)用

　　基準(zhǔn)地價(jià)是土地評(píng)估中比較常用的一種方法，但目前我國(guó)各地基準(zhǔn)地價(jià)基本上只是有商服、住宅、工業(yè)三大類用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，很少細(xì)分到有加油站特殊商服用地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系，由于影響加油站用地收益的因素較一般商服用地(如商場(chǎng)、店鋪)影響因素差異很大，有些影響因素甚至作用完全是相反的，如聚集規(guī)模，對(duì)一般商服用地看，聚集規(guī)模越大，商服用地價(jià)越高，如成都市春熙商圈，而對(duì)加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地價(jià)越低。因此必須在評(píng)估中必須充分了解加油站特點(diǎn)，才能正確把握其價(jià)格的影響因素和影響關(guān)系。一般商服用地的區(qū)位條件主要包括商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)聚集規(guī)模、公交便捷度、交通停滯度、臨街寬度等，而加油站則不同，加油站的經(jīng)營(yíng)收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進(jìn)出口條件等對(duì)其經(jīng)營(yíng)效益也都有影響，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價(jià)格水平的兩個(gè)加油站，可能因?yàn)樗�臨道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營(yíng)收益有天壤之別，綜合一點(diǎn)，影響加油站的區(qū)位條件主要就是交通條件或者說位置，因此在加油站土地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中不宜采用一般商服基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，而應(yīng)根據(jù)加油站的特點(diǎn)制定加油站特?cái)?shù)修正體系。

　　具體看，加油站區(qū)位主要影響因素及其指標(biāo)可大致歸類如下：

　　在確定了加油站地價(jià)影響因素后，可經(jīng)過調(diào)查和根據(jù)統(tǒng)計(jì)的各加油站的收益水平及影響因素進(jìn)行分析，并制訂相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正評(píng)估各估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。

　　3加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估

　　(一)當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，加油站評(píng)估應(yīng)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值;

　　(二)當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估，可按兩種方式評(píng)估：

　　1、不考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，僅對(duì)被拆遷土地和安置地按一般商服用地進(jìn)行評(píng)估，其價(jià)格差額作為補(bǔ)償依據(jù);

　　2、考慮特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，將被拆遷宗地和置換宗地均按可持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，二者差額作為補(bǔ)償依據(jù);

　　這兩種方式還是明顯差異的，第一種方式?jīng)]有考慮到加油站的經(jīng)營(yíng)的特殊性，盡管在一般商服土地評(píng)估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對(duì)區(qū)位的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的，因此我們認(rèn)為采用第二種評(píng)估方式更合理些。

　　4企業(yè)改制涉及的加油站宗地評(píng)估

　　在我國(guó)現(xiàn)階段企業(yè)改制土地評(píng)估結(jié)果實(shí)行備案制，且國(guó)土管理部門僅對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行備案，因此企業(yè)改制中加油站土地評(píng)估價(jià)值不能包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，評(píng)估方式仍只有采用目前的方式：用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與收益還原法進(jìn)行評(píng)估，在收益還原法評(píng)估中往往是采用扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用的方式來進(jìn)行壟斷地租的修正，當(dāng)然在加油站實(shí)行招拍掛，可比交易案例比較多的情況下，可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。

　　5評(píng)估中收益年期問題

　　由于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是有期限限制的，因此在對(duì)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)加油站宗地評(píng)估中必須注意特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限問題：

　　(一)當(dāng)在估價(jià)基準(zhǔn)日特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限長(zhǎng)于土地出讓剩余年限時(shí)，宗地剩余年限應(yīng)按土地出讓剩余年限確定，在收益還原法評(píng)估中特許經(jīng)營(yíng)權(quán)取得費(fèi)應(yīng)按土地出讓剩余年限進(jìn)行加速折舊。

　　(二)當(dāng)在估價(jià)基準(zhǔn)日特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限短于土地出讓剩余年限時(shí)，應(yīng)按特許經(jīng)營(yíng)剩余年限和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限后土地剩余年期分段評(píng)估，評(píng)估公式為：宗地地價(jià)(含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值)=宗地特許經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限內(nèi)的收益價(jià)值+特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限后剩余年限土地價(jià)值的折現(xiàn)值。

　　綜上所述，在對(duì)加油站宗地評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)不同評(píng)估目的或評(píng)估背景采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法;對(duì)于抵押、作價(jià)出資、拆遷補(bǔ)償?shù)韧恋卦u(píng)估中，大多認(rèn)為不應(yīng)剝離特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值。

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