土地價格的影響因素

時間：2022-12-09 13:14:36 挺土地估價師我要投稿

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土地價格的影響因素

　　我國的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。那么土地價格的影響因素有哪些呢，一起來看看!

　　1、一般因素(宏觀上)

　　1、影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素、個別因素。

　　2、概念：一般因素是指影響土地價格的一般、普通、共同的因素。對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。

　　(1) 行政因素：國家政策對土地價格的干預(yù)。土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制行政隸屬變更等。

　　(2) 人口因素：人口狀況是最主要的社會經(jīng)濟因素。人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口購成。

　　(3) 社會因素：政治安定狀況;社會治安狀況;房地產(chǎn)投機、城市化進程

　　(4) 國際因素：國際經(jīng)濟狀況、國際政治因素。

　　(5) 經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費水平;物價變動;利率水平

　　2、區(qū)域因素

　　1、繁華程度。

　　2、交通條件。

　　3、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件。

　　4、環(huán)境質(zhì)量。人文環(huán)境和自然環(huán)境。包括地質(zhì)、地勢、坡度、風(fēng)向、空氣、嗓聲污染程度等及居民職業(yè)類別、教育程度和收入水平等人文環(huán)境。

　　5、城市規(guī)劃限制。區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制。如：住宅注重環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)注重營業(yè)環(huán)境和收益狀況;工業(yè)注重交通運輸和水、電等條件。

　　3、個別因素(宗地本身的條件和特征)

　　1、面積。

　　2、寬度。

　　3、深度;

　　4、形狀;

　　5、坡度;

　　6、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件;

　　7、宗地臨街狀況。

　　8、城市規(guī)劃限制：容積率、建筑高度、建筑密度、宗地用途。

　　9、土地使用年限。

　　4、主要地價影響因素的作用規(guī)律

　　1、一般因素從宏觀上對地區(qū)整體的地價水平產(chǎn)生全局性影響;

　　2、區(qū)域因素對地區(qū)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。

　　3、個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的主要原因。

　　5、不同用途地價影響因素的特點

　　1、商業(yè)：區(qū)位、商業(yè)聚集規(guī)模、交通方便度、相對位置。

　　2、居�。鹤匀画h(huán)境、人文環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施、公共交通條件;

　　3、工業(yè)：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)聚集度、產(chǎn)業(yè)方向;

　　4、農(nóng)業(yè)：氣候環(huán)境、土壤條件、水資源狀況、水土污染、農(nóng)用地基本設(shè)施狀況、距城市的距離、農(nóng)產(chǎn)口市場供求。

　　影響土地價格的因素

　　(一)一般因素

　　一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。

　　1.行政因素

　　行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預(yù)。

　　影響地價的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　　(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。

　　(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地價。

　　(3)城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。

　　(4)地價政策。

　　(5)稅收政策。

　　(6)行政隸屬變更。行政隸屬變更通常可分為以下兩類，一是級別升格;另一類是級別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。

　　2.人口因素

　　(1)人口密度;

　　(2)人口素質(zhì);

　　(3)家庭人口構(gòu)成。

　　3.社會因素

　　歸結(jié)起來，影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等四個主要方面。

　　4.國際因素

　　(1)國際經(jīng)濟狀況;

　　(2)國際政治因素。

　　5.經(jīng)濟因素

　　(1)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。

　　(2)儲蓄和投資水平。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場的波動有密切的關(guān)系。

　　(3)財政收支與金融狀況。

　　(4)居民收入和消費水平。從收入水平和消費水平變化中看不動產(chǎn)市場時，會得出以下的結(jié)論：一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

　　(5)物價變動。房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比.

　　(6)利率水平。

　　(二)區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。

　　(三)個別因素

　　個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。

　　(1)面積。

　　(2)寬度。

　　(3)深度。

　　(4)形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規(guī)則形等都不便于利用，從而影響地價。

　　(5)坡度。

　　(6)宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件。

　　(7)宗地臨街狀況。

　　(8)城市規(guī)劃限制。作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。

　　(9)土地使用年限。

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