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面對工程債權(quán)危機(jī)企業(yè)的應(yīng)對之策
白銀時代，一批項目要虧損、一批發(fā)包人要破產(chǎn)，承包人聞到了工程債權(quán)危機(jī)到來的氣息嗎?承包人的工程墊資了嗎、被拖欠了嗎、停工了嗎，被拖而不審了嗎?下面是yjbys小編為大家?guī)淼拿鎸こ虃鶛?quán)危機(jī)企業(yè)的應(yīng)對之策，歡迎閱讀。
應(yīng)收賬款的四種類型
拖欠墊資款。發(fā)包人沒錢，要墊資才讓干，承包人接是還不接?如果不接，失去了市場。如果接，如何預(yù)防和控制墊資風(fēng)險呢?承包人為了接到工程、狼吞虎咽無條件接受60%-40%的墊資款、占合同總價約1/3的履約保證金等條款，根本沒有系了安全帶，就徹底壞菜了。承包人接受無條件墊資，以為還可以像過去十年黃金時代一樣，只要是項目就能掙錢，所以不用擔(dān)心。殊不知，在目前的白銀時代，必然有一批開發(fā)商會倒掉，空麻袋背米開發(fā)商即可能在首批名單之中。如果都破產(chǎn)了，官司就不用打了，承包人只能參加債權(quán)人會議，拿回一份無財產(chǎn)可以分配的決議而已。
拖欠進(jìn)度款。發(fā)包人斷斷續(xù)續(xù)付工程款，有前一筆就沒有后一筆，甚至根本就沒錢了，承包人是強(qiáng)行忍著繼續(xù)干呢，還是才采取點什么措施呢?如果要采取，可以采取什么樣的措施?這種項目就太普遍了，比如，我正在提供債權(quán)危機(jī)救濟(jì)服務(wù)的東北某項目。比如，大名鼎鼎的曾被稱為“中國頭號爛尾樓”的廣州中誠廣場。中誠廣場承包商在開發(fā)商資金不足情形下，竟然忍饑挨餓施工了9年未停工，最終等了約20年只收回了工程款本金，但考慮資金成本，實際收回率不足三成，這還是在黃金時代房價上漲情況下做到的，如果換到現(xiàn)場白銀時代，恐怕一分錢的本金都收不回來。
拖欠停工結(jié)算款。發(fā)包人沒錢了，工程停工了，承包人該怎么辦;發(fā)包人又引進(jìn)新的承包人，怎么辦?我近期就接了不少停工工程的咨詢，比如某綜合體工程,承包人承接工程時，對于已有拖欠先例的發(fā)包人，對拖欠墊資款及工程款沒有采取預(yù)防措施。在拖欠工程款時，沒有采取有效和必要的控制措施。在工程停工后，為何沒有采取任何措施，直到被新的施工隊伍強(qiáng)行接管呢。在停工工程被接管后，連異議函也沒發(fā)。
拖欠竣工結(jié)算款。工程竣工交付了，竣工結(jié)算開始了，可發(fā)包人總是拖而不審，審而不決，承包人該怎么辦?這種案例實在是太多，比如我首席代理的被媒體稱為“中國工程索賠第一案”，承包人結(jié)算被拖了兩年才提起訴訟。
對于上述四種應(yīng)收賬款危機(jī)，承包人的工程系好了安全帶嗎?如果承包人沒有系好了安全帶，原因只能歸結(jié)為：承包人根本沒有應(yīng)收賬款控制的思路、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)和行動。
融資施工風(fēng)險應(yīng)對措施
開發(fā)商資金鏈斷了、應(yīng)收賬款危機(jī)來了。承包商怎么辦?繼續(xù)干還是不干了?如果繼續(xù)干，是墊資干還是不墊資干?如果不墊資干，又該怎么辦?下面，結(jié)合東北某綜合項目債權(quán)危機(jī)救濟(jì)實戰(zhàn)案例，為承包人分享123施工融資模式。
去年底，B開發(fā)商在東北W市開發(fā)一20萬平米的綜合項目，C承包商已完成工程量1.68億元，B開發(fā)商應(yīng)支付1.26億。然而，B開發(fā)商卻分文未付。繼續(xù)干還是不再干?C承包商經(jīng)過反復(fù)討論，認(rèn)為：不再干，已墊資的1.68億元不知猴年馬月能收回來;繼續(xù)干，等B開發(fā)商把房子賣了，也許就可以把全部工程款收回來了。所以決定繼續(xù)干。
我認(rèn)為：不能做墊資的承包商，要做融資的投資商。我提出了123施工融資模式，具體做法如下。
“1”就是一個核心，也就以C承包商作為投資商負(fù)責(zé)融資并獲得回報為核心。承包商不是金融機(jī)構(gòu)，怎么可以借款給開發(fā)商呢，那不會違法嗎?當(dāng)然不會。我將其轉(zhuǎn)化為完全合法的方式——延期付款。C承包商附條件同意B開發(fā)商延期支付已經(jīng)拖延的1.26億以及將要拖延支付的工程款。
“2”就是兩個目標(biāo)，也就是C承包商作為投資商施工融資應(yīng)該實現(xiàn)的兩個目標(biāo)：第一目標(biāo)是要確保融資回收安全。怎么確保融資回收安全呢，就是下面的“3”。第二目標(biāo)是要獲得足夠的融資回報。首先，我為C承包商設(shè)定的基礎(chǔ)回報是每天萬分之六。也就是說C承包商可以獲得的年21.6%的融資回報，扣除從金融機(jī)構(gòu)獲得的8%的融資成本，C承包商可以凈賺13.6%。其次，我為C承包商增加施工合同的利潤，主要體現(xiàn)在擴(kuò)大承包范圍，將土建之外的裝飾等納入其中，并要求修改合同計價及調(diào)價條款。最后，我還為C承包商爭取了成本價購買該項目建成物業(yè)的權(quán)利。
“3”就是三個階段，也就是確保融資回收安全的預(yù)售前、預(yù)售中及預(yù)售后的三個階段。具體如下。
預(yù)售前階段確保融資回收安全。具體通過質(zhì)押B開發(fā)商股權(quán)、或受讓該股權(quán)加回購解決。如果B開發(fā)商到期不能支付融資款，C承包商選擇受讓股權(quán)來實現(xiàn)，也可以選擇行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)拍賣工程來實現(xiàn)。而且，預(yù)計預(yù)售前階段時間也就6個月左右，C承包商額外增加的風(fēng)險不大。
預(yù)售中階段確保融資回收安全。辦法是監(jiān)控預(yù)收款、B開發(fā)商賬戶及印章。具體通過一系列協(xié)議和措施來落實。比如，B開發(fā)商收款沒問題，但對外付款要經(jīng)過C承包商審批。B開發(fā)商可對外簽訂合同，但前提是經(jīng)過C承包商審批。此外，為防止意外，還可以通過將部分樓棟的土地及在建工程抵押給C承包商。預(yù)售款當(dāng)然優(yōu)先用來還融資款及工程款。
預(yù)售后階段確保融資回收安全。如果預(yù)售款回收速度不足以還融資款及工程款，則B開發(fā)商以約定的成本價將房屋出售給C承包商或者C承包商指定的單位，雙方通過互開發(fā)票來對沖債務(wù)。
今年春節(jié)前，1+2+3施工融資方案被C承包商完全接受了。1+2+3施工融資方案落實到合同上，就成了以框架協(xié)議為中心，由八份合同組成的合同體系，數(shù)百頁的篇幅。春節(jié)后，項目正常進(jìn)行。B開發(fā)商主動提出，將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給C承包商。信托融資機(jī)構(gòu)也向C承包商拋出橄欖枝，要么股權(quán)轉(zhuǎn)讓給信托融資機(jī)構(gòu)，信托融資機(jī)構(gòu)來足額付款，要么雙方全力合作，確保項目順利進(jìn)行。
可見，采用123施工融資模式后與不采用相比，承包商地位與形勢發(fā)生了根本性的好轉(zhuǎn)，既保證了工程款及融資的安全，又額外獲得了良好的回報。
解約結(jié)算風(fēng)險應(yīng)對措施
開發(fā)商資金鏈紛紛斷裂、應(yīng)收賬款危機(jī)來了。作為承包人，承包人應(yīng)該怎么辦?該如何救濟(jì)呢，救濟(jì)方案該如何策劃呢?如果承包人是總承包商項目負(fù)責(zé)人，全權(quán)負(fù)責(zé)該項目債權(quán)救濟(jì)方案，承包人會怎樣做呢?我來協(xié)助承包人策劃應(yīng)收賬款危機(jī)救濟(jì)方案吧。
應(yīng)收賬款救濟(jì)方案的前提是環(huán)境調(diào)查。在完成環(huán)境調(diào)查后，我們可以進(jìn)行救濟(jì)方案規(guī)劃了，我們有多少種方案可供選擇呢?從最熟悉到最陌生的方案：方案1：催開發(fā)商付款但繼續(xù)施工。方案2：催開發(fā)商付款但暫停施工。方案3：主動通知解除合同。方案4：被開發(fā)商通知解除合同。方案5：和開發(fā)商協(xié)商工程融資。
找到危機(jī)救濟(jì)可能出現(xiàn)了多種方案，有些眼花繚亂了。我們可不能干撿了芝麻、丟了西瓜的事。我們要仔細(xì)評估，選擇最合適的方案。
應(yīng)收賬款救濟(jì)方案執(zhí)行重在落實和監(jiān)督。完美的方案，也有賴于腳踏實地的落實，畢竟理論的預(yù)測和實際是有差距，差距的大小就決絕落實的力度。完美的方案，也有賴于隨時隨地的監(jiān)督，畢竟環(huán)境在變化之中，調(diào)查也在不斷深入，一旦制定方案的依據(jù)變化，方案就要隨之調(diào)整。
拖欠官司風(fēng)險應(yīng)對措施
10多年前廣州中誠廣場應(yīng)收賬款，在工程停工13年之后，承包人可以最終收回工程款本金，但是工程款利息根本無法收回了。因為第二、三、四順位債權(quán)金額達(dá)4.3億元，而可執(zhí)行金額8.5億減去第一順位債權(quán)5.55億元只剩下不足3億元。第四順位尚且不足支付，第六順位工程款利息更不能支付了。如果避免并減少拖欠工程款官司的風(fēng)險呢?
如事前資信調(diào)查可以避免中誠廣場應(yīng)收賬款損失。如何避免中誠廣場之類的爛尾應(yīng)收賬款風(fēng)險呢?核心在于在承接工程之時做好預(yù)防措施，通過資信調(diào)查等，盡量避開空麻袋背米的建設(shè)單位。據(jù)報道，中誠廣場建設(shè)初期,開發(fā)商投入資金竟然只有2000萬元,銀行貸款總額只有1億元左右,完全靠賣樓花維持。即使綜合權(quán)衡準(zhǔn)備承接中誠廣場工程項目，承包人也必須留足利潤空間，以沖抵損失。比如進(jìn)度款足以覆蓋工程成本，剩余約15%竣工結(jié)算款及質(zhì)保金全部是利潤。
如事中主動控制可以大大降低中誠廣場應(yīng)收賬款損失。從1992年開始，直到2001年，差不多10年時間，土建承包商竟然基本做完的土建工程。在這個工程中，工程出現(xiàn)諸多爛尾的信號，包括：1996年，海南高院查封了中誠廣場工程，此后債權(quán)人陸續(xù)查封工程;在斷斷續(xù)續(xù)建設(shè)中，開發(fā)商顯然經(jīng)常不能按約支付工程款;工程工期嚴(yán)重拖延，完工遙遙無期。對此，承包商并未采取停工、要求提供支付擔(dān)保、協(xié)商提高付款比例、解除合同等主動措施。如承包人采取上述措施，必然使得拖欠工程款金額大大減少，或者使得工程款支付無憂。
如事后及時抵房可以較大降低中誠廣場應(yīng)收賬款損失。如前分析，承包人在中誠廣場應(yīng)收賬款損失了約71%。債權(quán)人廣東海龍王實業(yè)投資有限公司，原購房價為每平方1萬元，在分房時每平方評估價已達(dá)到25550元。承包人如能利用極有利地位與開發(fā)商協(xié)商，將應(yīng)付工程款折抵為按較低價格計算的房產(chǎn)，沒有太大困難。如這樣，顯然也可以較好的降低中誠廣場應(yīng)收賬款損失。
綜上，如何面對即將到來的應(yīng)收賬款危機(jī)呢?我們要格外注意應(yīng)收賬款的事前預(yù)防和事中控制，通過扎實的應(yīng)收賬款管理，盡量避免和有效減少債權(quán)損失。
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