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物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式深度剖析
引導(dǎo)語(yǔ)：當(dāng)前，城市建設(shè)物流園區(qū)如火如荼，但物流園建設(shè)好以后，該怎么運(yùn)營(yíng)?政府和企業(yè)在其中又扮演什么樣的角色?下面是yjbys小編為你帶來(lái)的物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式深度剖析，希望對(duì)你有所幫助。
物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式深度剖析1
一國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式分析
1模式分類(lèi)
國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)現(xiàn)有的建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式從大體上可以分為3類(lèi)：建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化模式、建設(shè)運(yùn)營(yíng)相分離模式、建設(shè)運(yùn)營(yíng)交叉型模式。
建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化模式
可分為“政府-政府”模式、“企業(yè)-企業(yè)”模式。這兩種模式雖然都是建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化，但是在實(shí)踐中還是有很多不同之處，兩者最大的區(qū)別就在于一個(gè)是由政府完全負(fù)責(zé)，而另一個(gè)是企業(yè)完全負(fù)責(zé)。
“政府-政府”模式。這種模式的園區(qū)一般實(shí)行自上而下的模式，由政府負(fù)責(zé)物流園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，政府的財(cái)政全額投資建設(shè)園區(qū)，包括園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理都由政府組織進(jìn)行。政府在物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中既是基礎(chǔ)條件的創(chuàng)造者，又是運(yùn)作秩序的維護(hù)者，政府在園區(qū)的建設(shè)中始終起著關(guān)鍵作用。
“企業(yè)-企業(yè)”模式。這種模式是政府將土地或現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備以租賃或出讓的形式給企業(yè), 而后由企業(yè)進(jìn)行物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，再由該企業(yè)進(jìn)行物流園區(qū)的管理組織。物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)完全是企業(yè)行為，吸納各方面投資，無(wú)論是國(guó)有、集體，還是民營(yíng)、私有或者是上市公司、社會(huì)個(gè)人都可以投資，成立物流園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，負(fù)責(zé)物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，并負(fù)責(zé)物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理或者成立專(zhuān)門(mén)的物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。雖然是企業(yè)自行發(fā)起成立的組織，但他們大多需要得到政府在各種政策上的支持。
建設(shè)運(yùn)營(yíng)相分離模式
主要以“政府-企業(yè)”模式為主。該模式由政府負(fù)責(zé) 物流園區(qū)的規(guī)劃，政府的財(cái)政拿出一部分資金用于物流園區(qū)的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);
而物流園區(qū)的其他配套設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理則完全是由股份公司來(lái)完成，政府所扮演的只是物流園區(qū)建設(shè)投資者的角色，并不參與物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理，物流園區(qū)的日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及各項(xiàng)管理都由企業(yè)來(lái)完成。
建設(shè)運(yùn)營(yíng)交叉型模式
主要有“政府企業(yè)合作—企業(yè)”、“政府—政府企業(yè)合作”和“政府企業(yè)合作-政府企業(yè)合作”三種模式。它們的共同特點(diǎn)是由政府單獨(dú)投資或者與企業(yè)按合適的比例共同投資建設(shè)物流園區(qū)的重大基礎(chǔ)設(shè)施及其他配套設(shè)施，然后企業(yè)單獨(dú)運(yùn)營(yíng)或者與政府合
二模式比較
建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化模式共同的特點(diǎn)是建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的主體相同，并且在建設(shè)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。
“政府-政府”模式的特點(diǎn)是有充足的資金來(lái)源及相關(guān)政策支持，但易造成政府承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，并且由政府來(lái)運(yùn)營(yíng)會(huì)使得園區(qū)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，一般建議在地區(qū)物流需求量較大，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯等情況下采用。
“企業(yè)-企業(yè)”模式的特點(diǎn)是能形成項(xiàng)目籌資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、還貸等責(zé)任完整和科學(xué)的項(xiàng)目管理體制及機(jī)制，尤其是對(duì)建設(shè)成本產(chǎn)生預(yù)算硬約束，但與前一種模式相比，沒(méi)有政府大比例投資的有力支持，項(xiàng)目法人對(duì)于建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的巨額資金籌集有較大的難度，同時(shí)巨額的沉淀成本給法人帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
建設(shè)運(yùn)營(yíng)相分離模式的主要優(yōu)點(diǎn)是可以規(guī)范化運(yùn)作物流園區(qū)，即使入駐方與建設(shè)方重疊也不會(huì)導(dǎo)致不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。缺點(diǎn)是企業(yè)在物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理中需要單獨(dú)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，在物流園區(qū)運(yùn)作中的利潤(rùn)分配易出現(xiàn)分歧，并且物流園區(qū)管理企業(yè)易受到開(kāi)發(fā)主體的干擾。
建設(shè)運(yùn)營(yíng)交叉型模式在一定程度上緩解了一體化模式與相分離模式特點(diǎn)中的缺點(diǎn)，是對(duì)它們的'一種交叉與綜合。
“政府企業(yè)合作-企業(yè)”模式的主要特點(diǎn)是在物流園區(qū)的建設(shè)過(guò)程中能夠保證充足的資金來(lái)源和相關(guān)的政策支持，但在物流園區(qū)的運(yùn)作過(guò)程中的利潤(rùn)分配易出現(xiàn)分歧，這種模式可以緩解建設(shè)主體對(duì)物流園區(qū)管理企業(yè)的干擾。
“政府-政府企業(yè)合作”模式的主要特點(diǎn)是可以享受政府的相關(guān)政策支持，但政府在物流園區(qū)的建設(shè)過(guò)程中需要單獨(dú)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
“政府企業(yè)合作-政府企業(yè)合作”模式的主要特點(diǎn)是有充足的資金來(lái)源及相關(guān)政策支持，在物流園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)可以共擔(dān)，收益可以共享，符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。
三物流園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式案例分析
國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式大都是參照上述幾種模式進(jìn)行的，但在具體的規(guī)劃、建設(shè)實(shí)踐中，應(yīng)該根據(jù)擬建園區(qū)的功能、性質(zhì)、基礎(chǔ)條件、當(dāng)?shù)卣呢?cái)政狀況和政策導(dǎo)向、有無(wú)開(kāi)發(fā)引導(dǎo)的主體企業(yè)等不同特征和具體條件，采用不同的建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式。下面選取成都市新都物流中心、遂寧市金家物流園區(qū)和傳化物流基地這三個(gè)成功的案例進(jìn)行分析，這對(duì)于許多物流園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)具有良好的借鑒意義。
1 成都市新都物流中心
新都位于成都北大門(mén)，區(qū)位得天獨(dú)厚，優(yōu)勢(shì)明顯，是發(fā)展現(xiàn)代物流之最佳區(qū)域，是發(fā)展現(xiàn)代公路物流的天然良港。
成都繞城高速公路以北、新都興城大道以南。新都物流中心是成都市物流發(fā)展體系中的重要組成部分，是全國(guó)現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，立足成都、服務(wù)四川、輻射西部、聯(lián)結(jié)全國(guó)，集信息網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)配送、展示交易、貨物倉(cāng)儲(chǔ)、貨物集散、貨運(yùn)站場(chǎng)為一體。
園區(qū)規(guī)劃有倉(cāng)儲(chǔ)配送、公路貨運(yùn)集散區(qū)、商務(wù)信息服務(wù)區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)及配套居住區(qū)五大功能區(qū)。新都物流中心由成都市政府、新都區(qū)政府和企業(yè)共同投資建設(shè)，選用“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲、市場(chǎng)運(yùn)作”的建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式，也就是前面所說(shuō)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)相分離的“政府-企業(yè)”模式。政府負(fù)責(zé)建設(shè)物流中心縱橫主骨架網(wǎng)絡(luò)和大件路復(fù)線中心段，搞好水、電、氣、通訊等設(shè)施配套，然后按規(guī)劃分區(qū)進(jìn)行招商。新都物流中心管委會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)中心進(jìn)行日常管理，而入駐企業(yè)負(fù)責(zé)自己的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自主運(yùn)營(yíng)。
2 遂寧市金家物流園區(qū)
遂寧市金家物流園坐落于國(guó)道318線旁， 園區(qū)規(guī)劃有TOD核心區(qū)、綜合物流區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、加工與倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、工業(yè)與物流發(fā)展區(qū)和綜合商貿(mào)帶等6大功能區(qū)。
金家物流園區(qū)由遂寧市政府、船山區(qū)政府、企業(yè)和社會(huì)共同投資開(kāi)發(fā)，實(shí)行“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、滾動(dòng)發(fā)展”的建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式，即建設(shè)運(yùn)營(yíng)交叉型模式中的“政府企業(yè)合作-政府企業(yè)合作”模式。
金家物流中心管委會(huì)負(fù)責(zé)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu)將采用現(xiàn)代公司制度，在運(yùn)行中始終堅(jiān)持“政企分開(kāi)，市場(chǎng)運(yùn)作”，獨(dú)立對(duì)進(jìn)行園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商引資和運(yùn)營(yíng)管理，提出了“政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，完善配套，搞好服務(wù)”的建設(shè)原則。
3 成都傳化物流基地
成都傳化物流基地——位于成都市東北部的新都物流中心，是該中心的重要組成部分，由浙江傳化集團(tuán)投資建設(shè)，并由該集團(tuán)組建成都傳化物流基地有限公司負(fù)責(zé)具體運(yùn)營(yíng)，距成都市區(qū)9公里，擁有立體交通圈優(yōu)勢(shì)，東臨貨運(yùn)大道，南至毗河，西靠成德大件路，北至緯一路。
成都傳化物流基地總規(guī)劃面積1150畝，總建筑面積60萬(wàn)平方米，總投資15億，集信息交易、停車(chē)、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、零擔(dān)專(zhuān)線、物流商務(wù)、配套服務(wù)等功能于一體，秉承傳化物流“一站式”服務(wù)的一貫經(jīng)營(yíng)理念，對(duì)入駐企業(yè)提供包括“信息、交易、設(shè)施設(shè)備、廣電通訊、技術(shù)支持、咨詢(xún)教育、工商、財(cái)稅、銀行、保險(xiǎn)、郵局、后勤生活配套等一流的服務(wù)，為入駐物流企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化、集約化的高效率公共性運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。
靜態(tài)停車(chē)5000輛，日流動(dòng)車(chē)輛8000輛，整合50萬(wàn)輛社會(huì)車(chē)輛。規(guī)劃建設(shè)運(yùn)營(yíng)200多條零擔(dān)快運(yùn)專(zhuān)線，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)28個(gè)省市自治區(qū)，服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)遍布220多個(gè)中心城市，開(kāi)啟了西部零擔(dān)快運(yùn)行業(yè)新時(shí)代。
基地建有8萬(wàn)多平方米的信息交易大樓，可容納1300多家的第三方物流企業(yè)入駐，通過(guò)信息交易大廳中的電子大屏幕，入駐的物流企業(yè)可以發(fā)布貨運(yùn)信息。基地全面投入運(yùn)營(yíng)后，日發(fā)布信息量可以達(dá)到12000條。屆時(shí)，作為西南地區(qū)最大的公路貨運(yùn)信息超市，基地內(nèi)物流企業(yè)年承載貨物可達(dá)2100萬(wàn)噸。
物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式深度剖析2
物流園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運(yùn)輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類(lèi)型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，也是一個(gè)有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。其包括8個(gè)功能：綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉(cāng)儲(chǔ)功能、配送加工功能、多式聯(lián)運(yùn)功能、輔助服務(wù)功能、停車(chē)場(chǎng)功能。
一、物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)情況
一般的說(shuō)，由政府設(shè)立的物流園區(qū)管委會(huì)及其投資的管理公司作為經(jīng)營(yíng)主體。如果該園區(qū)是企業(yè)獨(dú)自投資的，則由企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體。在國(guó)外，有入住企業(yè)共同成立的委員會(huì)經(jīng)營(yíng)，也有投資方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
園區(qū)的收入來(lái)源主要是土地的級(jí)差收入、辦公樓、市場(chǎng)攤位租金、庫(kù)房貨場(chǎng)租金、設(shè)施設(shè)備租金、物業(yè)管理費(fèi)、信息服務(wù)費(fèi)、中介費(fèi)、物流業(yè)務(wù)收入等。
根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果數(shù)據(jù)，從全國(guó)總體看，庫(kù)房/貨場(chǎng)租金、辦公樓租金仍然是目前物流園區(qū)的'主要收入來(lái)源，排在前兩位;也有部分園區(qū)依靠土地增值、稅收優(yōu)惠、國(guó)家扶持資金等�？上驳氖牵鞣N增值服務(wù)收入已經(jīng)開(kāi)始成為園區(qū)重要的收入來(lái)源。
在投入運(yùn)營(yíng)的園區(qū)中，50%左右的入駐企業(yè)收入以物流業(yè)務(wù)為主。其中，28.5%的園區(qū)入駐企業(yè)物流業(yè)務(wù)占總收入的比值達(dá)90%以上。越來(lái)越多的園區(qū)開(kāi)始利用自身平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，整合當(dāng)?shù)匚锪髻Y源，介入物流業(yè)務(wù)活動(dòng)。物流園區(qū)自身收入從物業(yè)收入向物流業(yè)務(wù)收入、商品貿(mào)易收入等多元化方向發(fā)展。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，69%的園區(qū)收入中有物流業(yè)務(wù)收入，37%的園區(qū)從事商品貿(mào)易，還有53%的園區(qū)開(kāi)拓了其他業(yè)務(wù)。
二、物流園區(qū)盈利模式
1、土地增值
對(duì)于園區(qū)全部者與經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，均將從土地增值中獲取巨大收益。全部者(即初期投資者)從政府手中以低價(jià)購(gòu)得土地，等完成初期基礎(chǔ)39設(shè)施設(shè)備建設(shè)后，地價(jià)將會(huì)有一定的升值，而到物流園區(qū)正式經(jīng)營(yíng)后，還將大幅上漲。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者(即物流經(jīng)營(yíng)商)來(lái)說(shuō)，土地的增值將能增加其土地、倉(cāng)庫(kù)、房屋等出租收入。在日本，運(yùn)作最為成功的東京物流組團(tuán)，其物流園區(qū)的主要贏利即來(lái)自土地價(jià)值的增加。
2、出租收入
園區(qū)全部者與經(jīng)營(yíng)者按一定比例對(duì)出租收入進(jìn)行分配。
�、賯}(cāng)庫(kù)租賃費(fèi)用:經(jīng)營(yíng)者將園區(qū)內(nèi)所建筑的大型現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施設(shè)備租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等:從中收取租金，這是出租收入主要來(lái)源之一。
�、谠O(shè)備租賃費(fèi)用:將園區(qū)內(nèi)一些主要的交通設(shè)施設(shè)備如鐵路專(zhuān)用線、物流設(shè)備如裝卸、運(yùn)輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)運(yùn)用，收取租金。
�、鄯课葑赓U費(fèi)用:主要包含園區(qū)里面一些辦公大樓及用作各種其余用途的房屋租金。
④停車(chē)場(chǎng)收費(fèi):物流園區(qū)憑借壯大的信息功能，吸引眾多運(yùn)輸企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi)建筑現(xiàn)代化停車(chē)場(chǎng)，也將收取一定的停車(chē)費(fèi)用。
�、萜溆喙芾碣M(fèi)用:包含物業(yè)管理費(fèi)等其余費(fèi)用。
3、服務(wù)費(fèi)用
�、傩畔⒎⻊�(wù)費(fèi)用:這是最主要的服務(wù)費(fèi)用之一。
�、谂嘤�(xùn)服務(wù)費(fèi)用：利用物流園區(qū)運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)的物流發(fā)展資訊的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展物流人才培訓(xùn)業(yè)務(wù)，從中收取培訓(xùn)費(fèi)用。
③融資中介費(fèi)用：園區(qū)經(jīng)營(yíng)商通過(guò)介紹投資者進(jìn)駐園區(qū)，從中收取中介費(fèi)用。
�、芷溆喾⻊�(wù)費(fèi)用包含技術(shù)服務(wù)、體系設(shè)計(jì)等服務(wù)費(fèi)用。
中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)物流學(xué)會(huì)面向物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理單位的對(duì)策建議主要有：一是深入推進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合;二是不斷提升服務(wù)功能;三是加快園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展;四是構(gòu)建物流服務(wù)“生態(tài)圈”;五是促進(jìn)物流園區(qū)互聯(lián)互通。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院致力提供統(tǒng)計(jì)調(diào)查、產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)申報(bào)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、產(chǎn)業(yè)布局、空間規(guī)劃、園區(qū)招商、產(chǎn)業(yè)落地運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)資本設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)平臺(tái)搭建等解決方案。
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