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社會資本如何引導(dǎo)物流園區(qū)發(fā)展
引導(dǎo)語：當(dāng)前物流業(yè)飛速發(fā)展，物流園區(qū)是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著正式運營的物流園區(qū)逐漸增多，物流基地逐步開始從規(guī)劃建設(shè)向?qū)嶋H運營轉(zhuǎn)變。在這個過程中，一方面需要政府對物流基地的發(fā)展進行必要的引導(dǎo)，另一方面物流基地的運營商要以客戶為導(dǎo)向大膽創(chuàng)新。
物流園區(qū)投資運營模式
參考中外物流項目的投資運營模式，主要有土地使用權(quán)有償出讓模式、自行投資、BOT模式、合資/合營投資模式等幾種。其區(qū)別在于投資建設(shè)組合形式、經(jīng)營管理形式的不同，并將決定項目投資人的收益模式。
由政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)通過有償出讓土地使用權(quán)，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，由土地使用權(quán)受讓人支付土地使用權(quán)出讓金和使用金后，供土地使用權(quán)受讓人開發(fā)經(jīng)營。
自行投資模式
由政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)單獨投資整個項目，并自行組建管理公司，對建成后物流園區(qū)進行獨立營運，并獲得所有項目的收獲，同時承擔(dān)全部項目風(fēng)險�；蛘哂烧神v的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)投資土地、基礎(chǔ)建設(shè)，進行項目經(jīng)營權(quán)的招標(biāo)，由中標(biāo)公司投資主要物流設(shè)備及相關(guān)設(shè)施的投資，并由其組建管理公司，對建成后的流園區(qū)進行營運，同時承擔(dān)項目風(fēng)險。政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)通過出租的方式獲得收益。
“投資―經(jīng)營―移交”(BOT)模式
通過給予開發(fā)商適當(dāng)?shù)耐恋卣摺⒍愂照吆蛢?yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由開發(fā)商主導(dǎo)進行項目內(nèi)的道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和管理，給予開發(fā)商在項目建成后一定時期內(nèi)的特許權(quán)。開發(fā)商在此特許期內(nèi)通過經(jīng)營收回投資并取得利潤，特許期結(jié)束后把該項目完好地、無條件地移交給政府。
合資/合營投資模式
政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機構(gòu)以土地及項目的經(jīng)營權(quán)為股本，選擇具有資金及技術(shù)管理優(yōu)勢的第三方物流企業(yè)為合資方，共同負責(zé)土地開發(fā)及項目建設(shè)，項目建成后雙方根據(jù)股權(quán)成立管理公司，對物流園區(qū)進行經(jīng)營運作。收益按股份分紅。
適合社會資本引導(dǎo)物流園區(qū)發(fā)展的商業(yè)模式
在物流園區(qū)營運階段，主要是由于市場競爭、營運管理、投資回收壓力等帶來的風(fēng)險。因此社會資本引導(dǎo)物流園區(qū)發(fā)展的時候，需要綜合運用多種商業(yè)模式，發(fā)揮各種商業(yè)模式的優(yōu)勢，避免其劣勢，最大程度的發(fā)展物流園區(qū)，同時獲得相應(yīng)的收益。
綜合商業(yè)模式介紹
目前，由于國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展水平所限與物流管理人才不足的原因，在物流園區(qū)的管理中，應(yīng)注意借鑒發(fā)達國家物流專業(yè)運營商的經(jīng)驗，或者引入加盟;在我國，以政府為主體來進行招商引資的效果并不好，物流園區(qū)應(yīng)采用社會資本引導(dǎo)的商業(yè)模式來進行招商引資，即鼓勵社會資本投資物流行業(yè)，輔以專業(yè)運營商來運作，通過優(yōu)秀的專業(yè)管理團隊去招商引資，運作業(yè)務(wù)，建立物流體系，在此過程中實行綜合商業(yè)模式，即：政府通過給予園區(qū)開發(fā)者適宜的優(yōu)惠政策，吸引投資者主持進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資。然后，由投資者吸引社會資金，通過多種融資方式、資金渠道、股權(quán)形式進行資金的籌措和解決，并在此過程中進行物流園區(qū)的建設(shè)、開發(fā)與運營，同時將相關(guān)利益相關(guān)者引入園區(qū)開發(fā)的全流程中，通過公開招標(biāo)、資產(chǎn)置換等方式實現(xiàn)上下游利益相關(guān)者共享園區(qū)利益。
綜合商業(yè)模式操作方案
(1)前期拿地依托政府。在拿地階段，要研究地方政府、區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃，了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢和特色產(chǎn)業(yè)，物流園區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展階段，與政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、地方優(yōu)勢項目相結(jié)合，在選址拿地階段要緊靠政府政策導(dǎo)向，爭取以低廉的地價取得土地，并獲得相應(yīng)的稅收政策。
(2)缺口資金多方籌措。拿地和注冊公司啟動項目階段，由社會資本主要投資方出資，然后出資方依靠低廉土地優(yōu)勢，結(jié)合地塊信息，配套完善可行的研發(fā)規(guī)劃方案，將土地和公司進行增值(增值數(shù)在初期投入2～3倍)，然后以公司股份進行資金募集，在此過程中要保證初始投資方絕對控股權(quán)(一般在51%)，由此可以實現(xiàn)初始投資完全撤出，用于下一步的工程建設(shè)。此種方式基本實現(xiàn)由合作各方以現(xiàn)金形式出資，提供公司注冊資金和一期用地地價費用，然后在建設(shè)階段依靠銀行貸款獲得項目建設(shè)資金并通過土地增值收益獲得持續(xù)開發(fā)的資金，在建設(shè)階段還可以引入資產(chǎn)置換，實現(xiàn)滾動開發(fā)。
(3)工程建設(shè)置換資源。物流園區(qū)建設(shè)資金來源方式有三種，包括企業(yè)自籌、銀行融資、資產(chǎn)置換，約定比例為2∶5∶3。在物流園區(qū)研發(fā)方案確定后，即確定挑選部分置換資源，介入甲方供應(yīng)，輔以一次招標(biāo)、二次資產(chǎn)置換，根據(jù)供應(yīng)商(合作伙伴)主業(yè)區(qū)域提供可選置換資源;資產(chǎn)置換過程自供應(yīng)商招標(biāo)伊始即談判資產(chǎn)置換比例，確定資產(chǎn)置換資源，價格為集團批復(fù)的銷售價格下調(diào)10%進行計算，根據(jù)確定的價格和資產(chǎn)置換比例及資金數(shù)量確定資產(chǎn)置換資源。資產(chǎn)置換資源確定后根據(jù)乙方需求進行操作：①直接過戶給乙方，使得乙方可作為資產(chǎn)進行抵押貸款或資產(chǎn)自持;②簽署合同由甲乙方約定，乙方進行使用或出租享受相關(guān)收益;③乙方簽署合同后進行出售，出售成功后由甲方過戶給相關(guān)賣方;④甲方在完成銷售70%后幫助乙方促成銷售。
(4)后期運營專業(yè)操作。在足夠的投資能力及技術(shù)管理能力下，選擇自行營運將獲得最大的收益及項目控制權(quán)，但根據(jù)實際情況，在園區(qū)運營初期引入國內(nèi)外專業(yè)物流園區(qū)運營機構(gòu)不失為一個好的解決方案，以此來充分學(xué)習(xí)、借鑒其技術(shù)與管理優(yōu)勢。
社會資本引導(dǎo)物流園區(qū)發(fā)展的展望
物流園區(qū)是物流企業(yè)集中的場所，是具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)功能的物流集結(jié)點，最近幾年在我國得到了快速發(fā)展，未來將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢，值得后續(xù)研究、實踐過程中高度關(guān)注。當(dāng)然，物流園區(qū)的建設(shè)周期長，投資大，投資回收期長，所以具有較大的風(fēng)險，主要包括：物流園區(qū)建設(shè)的決策風(fēng)險、布局規(guī)劃風(fēng)險、投資風(fēng)險、管理風(fēng)險等，所以為了規(guī)避風(fēng)險，建設(shè)園區(qū)過程中對存在的風(fēng)險進行分析和研究是很必要的。
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