- 相關(guān)推薦
2017年二手房交易流程「完整」
二手房貸款銀行放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。下面小編準(zhǔn)備了關(guān)于二手房交易流程，提供給大家參考!
一、找房
購(gòu)房者通過網(wǎng)絡(luò)、中介公司等途徑查找房源。
二、看房
1.房屋：(1)看綠化(2)看結(jié)構(gòu)及布局(3)看價(jià)格(4)看日照(5)看通風(fēng)(6)看隔音(7)看私密性(8)看面積
2.小區(qū)：
(1)物業(yè)管理(2)環(huán)境(3)學(xué)位、商業(yè)、醫(yī)療、交通配套(4)地理位置(5)升值空間
3.歷史：
1.業(yè)主出售原因;2.房屋以往經(jīng)歷
三、查冊(cè)(1工作日)
查冊(cè)就是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊(cè)，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到房地產(chǎn)交易中心和房地產(chǎn)檔案館查閱。
查冊(cè)所需資料：
(1)身份證
(2)地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)
查冊(cè)費(fèi)用：
(1)產(chǎn)權(quán)基本情況 30元
(2)抵押登記情況 40元
(3)查封情況 30元
注意事項(xiàng)：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。
四、簽三方合同和網(wǎng)簽合同(1工作日)
依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，二手房買賣合同中必須具備以下內(nèi)容：
1.當(dāng)事人：產(chǎn)權(quán)人、名稱、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應(yīng)確保真實(shí)準(zhǔn)確。
2.標(biāo)的：在房屋買賣合同中標(biāo)的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。
3.價(jià)款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。
4.履行期限、地點(diǎn)、方式：合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。
5.違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式：明確雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時(shí)，所需承擔(dān)的責(zé)任。明確約定解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁還是訴訟。
6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時(shí)間;生效或失效條件;合同中止、終止或解除條款。
7.合同的變更與轉(zhuǎn)讓。
8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議的約定。
注意事項(xiàng)：合同約定主要 產(chǎn)權(quán);樓價(jià);定金;付款方式;付款條件;履行期限;交樓時(shí)間;辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)間;違約方式;違約責(zé)任等。
五、公證
六、贖契
七、評(píng)估(1個(gè)工作日)
房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評(píng)估公司對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)，進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價(jià)值評(píng)估審批;銀行評(píng)估目前情況基本與市場(chǎng)交易價(jià)持平，部分地方高于市場(chǎng)交易價(jià)。
注意事項(xiàng)：評(píng)估價(jià)影響銀行貸款金額，如評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)，貸款以評(píng)估價(jià)來計(jì)算貸款金額。
八、簽房屋申請(qǐng)貸款合同(1工作日)：
購(gòu)房者和業(yè)主去銀行簽存量房買賣合同，購(gòu)房者打款(業(yè)主欠銀行的抵押款)給業(yè)主賬戶。
貸款是指：貸款人向借款人發(fā)放相當(dāng)于房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)一定比率的款項(xiàng)用于購(gòu)買房地產(chǎn)。
房屋貸款又稱房地產(chǎn)抵押貸款。一般是指購(gòu)房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，并支付首期購(gòu)房款后，再將所購(gòu)房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購(gòu)房人提供貸款，作為購(gòu)房人除首期款以外的購(gòu)房款。如購(gòu)房人不能按約定償還貸款，銀行有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。購(gòu)房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。
銀行一般不對(duì)個(gè)人辦理貸款，需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來辦理向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購(gòu)房者承諾貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買賣合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。
九、銀行同意貸款通知書(按貸種類審批通過1工作日出同貸書)
銀行內(nèi)部各級(jí)對(duì)申貸人審核后會(huì)二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。
注意事項(xiàng)：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時(shí)利率執(zhí)行;除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。
十、涂銷和遞件(1工作日)
涂銷和遞件最好同時(shí)申請(qǐng)，可節(jié)約時(shí)間。涂銷抵押就是償還銀行貸款，然后取消房產(chǎn)抵押登記。
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。銀行通知業(yè)主拿房產(chǎn)證，打印網(wǎng)簽合同(需提前網(wǎng)上預(yù)簽約)后當(dāng)天涂銷和遞件，出稅單。
遞件需要準(zhǔn)備的材料：
賣方：
1、身份證(夫妻雙方);2、房產(chǎn)證;3、戶口本;4、婚姻證明;5、有關(guān)房子的其他資料(原發(fā)票等)
買方：
1、身份證(夫妻雙方);2、戶口本(夫妻雙方)3、婚姻證明;4、小孩的戶口簿;5、未成年小孩的出生證明;6、非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明7、網(wǎng)簽合同(當(dāng)場(chǎng)打印)
注意事項(xiàng)：一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時(shí)都收了，按合同約定遞件成功時(shí)交首期樓款，業(yè)主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。
十一、完稅過戶(1工作日)
遞件申請(qǐng)審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國(guó)家規(guī)定要繳稅費(fèi)房屋才能過戶。購(gòu)房者和按揭中介在交易中心，查了套數(shù)證明，交契稅，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地交易服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，出購(gòu)房發(fā)票，出回執(zhí)(上面會(huì)寫明出新證日期)
房管局繳交稅種及費(fèi)用：
1.契稅：
a)管局報(bào)批價(jià)x1% 首次購(gòu)房面積90平方以下(需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明);
b)管局報(bào)批價(jià)x1.5% 首次購(gòu)房面積90平方以上144平方以下(需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊(cè)證明);
c)管局報(bào)批價(jià)x3% 二次以上購(gòu)房或購(gòu)房面積144平方以上;
2.個(gè)人所得稅：
管局報(bào)批價(jià)x1% 房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征;
3.營(yíng)業(yè)稅：
管局報(bào)批價(jià)x5.6% 房產(chǎn)證滿5年免征;
4.土地交易服務(wù)費(fèi)：
房產(chǎn)證建筑面積x6元/㎡;
5.產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：
個(gè)人產(chǎn)權(quán)50元二個(gè)人產(chǎn)權(quán)80元;
注意事項(xiàng)：繳完全部稅費(fèi)后換取契稅完稅證及購(gòu)房票票后過戶;換取出新證回執(zhí)。
十二、出新證(7個(gè)工作日)
經(jīng)過網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證。購(gòu)房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋了個(gè)印花稅的章、核對(duì)身份證信息后，就把新房產(chǎn)證拿到手了。
出新證費(fèi)用：5元印花稅
十三、歸檔(5個(gè)工作日)
交易登記部門把檔案送達(dá)市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。購(gòu)房者可用新房產(chǎn)證的登記號(hào)在房管局的網(wǎng)站查歸檔進(jìn)度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說明已歸檔。
十四、入押(1個(gè)工作日)
房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價(jià)值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。購(gòu)房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及復(fù)印件、房產(chǎn)證、交80元的入押登記費(fèi)，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執(zhí)(上面會(huì)寫明出押日期)。
抵押登記費(fèi)用：抵押登記費(fèi)80元/套。
十五、出押(7個(gè)工作日)
出押是指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。出押其實(shí)就是出房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，是銀行留存的，上面寫著在哪家銀行貸了多少款。購(gòu)房者和貸款銀行的人到交易中心，交5元房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證的印花稅，房產(chǎn)證和他項(xiàng)證都讓銀行的人拿走了。放款后房產(chǎn)證還給購(gòu)房者。
他項(xiàng)權(quán)利術(shù)語(yǔ)解釋：房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類(抵押權(quán))、權(quán)利范圍(他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價(jià)值(他項(xiàng)權(quán)利的契載價(jià)格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項(xiàng)權(quán)利消失的日期)，并且在他項(xiàng)權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。
出押費(fèi)用：房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證的印花稅5元。
十六、公積金放款審批(10-15個(gè)工作日)
公積金管理中心根據(jù)購(gòu)房者提供的銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同進(jìn)行審批放款(商業(yè)貸款不需要公積金放款審批)。
十七、放款(1-3個(gè)工作日)
據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買賣合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，把所貸出的資金直接劃入原業(yè)主在指定該行的帳戶上。
購(gòu)房者先咨詢按揭中介是否放款，通知原業(yè)主已放款，公積金中心已經(jīng)放款給銀行，銀行再放款給原業(yè)主賬戶中間有一個(gè)工作時(shí)間，但一般不超過3天。
注意事項(xiàng)：目前銀行額度不足會(huì)適當(dāng)推遲放款，推遲時(shí)間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。
十八、收房(1個(gè)工作日)
賣買雙方交接房屋，鑰匙，門禁卡;包括合約附帶家私家電，維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣，有線電視，管理費(fèi)過戶及銀行劃扣帳號(hào)變更及費(fèi)用結(jié)算。
去物管辦理了水、物業(yè)過戶需要提前抄好水電表讀數(shù);有線電視過戶需要去省有線電視;電費(fèi)過戶需要到電力公司辦理了下個(gè)月的電扣款的賬號(hào)變更。
注意事項(xiàng)：水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣有線電視，管理費(fèi)等費(fèi)用要核實(shí)繳清。
【二手房交易流程「完整」】相關(guān)文章：
2017年上海二手房交易流程10-31
2017鄭州二手房交易流程及注意事項(xiàng)10-25
2017年天津二手房交易流程07-26
電影制作完整流程10-31
2017年上海二手房交易流程及注意事項(xiàng)08-08
2017年二手房交易詳細(xì)流程（附時(shí)間）09-05
外貿(mào)單證交易流程方式07-20
股票開戶流程及股票交易流程201709-21