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房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)2016
一、房屋外部類
容積率
指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，容積越大，土地利用程度越高。而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)4，多層住宅應(yīng)不超過(guò)1.5，綠地率應(yīng)不低于40%。
綠化率
是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，是開(kāi)發(fā)商最容易忽悠大家的地方。綠化率的準(zhǔn)確提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”，是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化植物的垂直投影面與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。(公式：綠化植物垂直投影面積/占地面積*100%)
綠地率
所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25%(不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地)。注意：綠化覆蓋率>綠地率
公攤
所謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。
二、房屋本身類
得房率：得房率=(建筑面積-公攤面積)/銷售面積，是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，所以得房率太低，不實(shí)惠;太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁�，公共部分的面積就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。
房屋層數(shù)：是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上(不含2.20m)的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。
建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。
建筑間距：兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定。
進(jìn)深：住宅的南北走向的長(zhǎng)度。
層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。
凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。
三、付款類
現(xiàn)房
指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。
期房
即指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房，一般情況下，期房的價(jià)格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購(gòu)房消費(fèi)的過(guò)程和結(jié)果要依賴于購(gòu)房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行，而購(gòu)房合同的履行，不僅受開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)的影響，還受到許多客觀因素的制約。
誠(chéng)意金
所謂的“認(rèn)籌金”是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷手段，在收取“認(rèn)籌金”的同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者許諾一定的優(yōu)惠，刺激購(gòu)房者的積極性。另外，憑此確定購(gòu)房者選房的先后順序，維護(hù)購(gòu)房秩序。如果購(gòu)房者沒(méi)有選中理想的房屋，開(kāi)發(fā)商將把“認(rèn)籌金”如數(shù)退還給購(gòu)房者。
值得注意的是：具有預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用有各種名目，與“認(rèn)籌金”大同小異的還有“VIP卡”、“誠(chéng)意金”、“會(huì)員卡”等等。記者獲悉的一個(gè)案例是，當(dāng)購(gòu)房者遞交數(shù)萬(wàn)元申請(qǐng)成為VIP后，這筆費(fèi)用在選不到房源的情況下開(kāi)發(fā)商也不予退還，并且還被開(kāi)發(fā)商要求在樓盤(pán)項(xiàng)目的收費(fèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所消耗這筆認(rèn)籌金。所以購(gòu)房者在交“認(rèn)籌金”時(shí)，切記要問(wèn)清這筆費(fèi)用與定金的差異，另外，在對(duì)方財(cái)務(wù)開(kāi)具收據(jù)時(shí)，也要留意對(duì)方是否將“認(rèn)籌金收據(jù)”掉包為“定金收據(jù)”。
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