2017稅務(wù)師考試《稅法二》精選習(xí)題（含答案）
精選習(xí)題一：
一、多項(xiàng)選擇題
1、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的說(shuō)法，正確的有( )。
A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)可以扣除
B、對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，清算方式應(yīng)保持一致
C、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)
D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過(guò)房屋原值的10%
E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
2、下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用的有( )。
A、印花稅
B、耕地占用稅
C、前期工程費(fèi)
D、借款利息費(fèi)用
E、開發(fā)間接費(fèi)用
3、以下關(guān)于土地增值稅的表述中，正確的有( )。
A、以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為外幣的，應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折合成人民幣
B、個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除
C、取得土地使用權(quán)后未開發(fā)即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，可以加計(jì)扣除
D、轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，按照該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)低價(jià)或標(biāo)定低價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額
E、納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除
4、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的有( )。
A、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的
B、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的
C、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
D、取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的
E、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的
5、采用評(píng)估價(jià)格法計(jì)算土地增值額的情況包括( )。
A、出售舊房
B、隱瞞房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易
C、虛報(bào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易
D、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
E、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格
6、下列各項(xiàng)中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。
A、取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的
B、取得的銷售收入占該項(xiàng)目收入總額50%以上的
C、申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的
D、轉(zhuǎn)讓的房屋建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積85%以上的
E、轉(zhuǎn)讓的房屋建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積雖未超過(guò)85%但剩余可售面積自用的
7、下列各項(xiàng)中，不征或免征土地增值稅的有( )。
A、以房地產(chǎn)使用權(quán)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的
B、以房地產(chǎn)對(duì)外出租的
C、被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的
D、以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的
E、企業(yè)與個(gè)人之間交換的房地產(chǎn)
8、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算相關(guān)問題處理正確的有( )。
A、土地增值稅清算時(shí)，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的金額確認(rèn)收入
B、土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，不需要調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除
C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)可以扣除
D、納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金
E、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)
9、根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注( )。
A、同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)�，分�(jǐn)偸欠窈侠怼⒑弦?guī)，具體金額的計(jì)算是否正確
B、是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形
C、前期工程費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形
D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人拆遷補(bǔ)償款、拆遷合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑據(jù)是否一一對(duì)應(yīng)
E、是否將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
二、計(jì)算題
1、某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司，發(fā)生業(yè)務(wù)如下：
(1)2012年年底取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金6500萬(wàn)元，辦理了土地使用權(quán)證書。
(2)2013年年初占用該土地面積的85%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4500萬(wàn)元;發(fā)生管理費(fèi)用2500萬(wàn)元、銷售費(fèi)用1500萬(wàn)元、利息費(fèi)用500萬(wàn)元(不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明);10月初該寫字樓竣工驗(yàn)收，10～11月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為15000萬(wàn)元;12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5分配給股東。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為辦公樓自用。
(3)2013年12月將舊辦公樓一棟出售，合同注明取得銷售收入2000萬(wàn)元;該辦公樓原購(gòu)房發(fā)票上注明購(gòu)買日期為2008年10月，價(jià)格為1200萬(wàn)元，已提取折舊600萬(wàn)元。不能取得評(píng)估價(jià)格，不能提供契稅完稅憑證。
(注：當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的比例為10%;契稅稅率為4%)
<1>、該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算寫字樓土地增值稅時(shí)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額共計(jì)( )萬(wàn)元。
A、11755.84
B、11251.64
C、12880.28
D、10540.36
<2>、該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。
A、1838.54
B、2709.87
C、2796.74
D、1785.60
<3>、該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額共計(jì)( )萬(wàn)元。
A、1532
B、1544
C、1545
D、1563
<4>、該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓舊辦公樓，應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。
A、84.6
B、138.6
C、102.5
D、136.5
一、多項(xiàng)選擇題
1、【正確答案】BCE
【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除;房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費(fèi)可以作為開發(fā)成本扣除。
【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、【正確答案】AD
【答案解析】選項(xiàng)B、C、E屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。
【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、【正確答案】AE
【答案解析】個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，已經(jīng)包括在舊房及舊建筑物的成交價(jià)格中，因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除;取得土地使用權(quán)后未開發(fā)即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，不能加計(jì)扣除;轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、【正確答案】ABC
【答案解析】本題考核的知識(shí)點(diǎn)是土地增值稅的清算。納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。注意納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的適用情形是不同的。
【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、【正確答案】ABCD
【答案解析】選項(xiàng)E，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格,且又無(wú)正當(dāng)理由的才按照評(píng)估價(jià)格計(jì)算。
【該題針對(duì)“評(píng)估價(jià)格的規(guī)定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、【正確答案】ACDE
【答案解析】符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
【該題針對(duì)“清算時(shí)相關(guān)問題的處理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、【正確答案】ABC
【答案解析】以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅;被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收;以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，要繳納土地增值稅;房產(chǎn)交換，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，需要土地增值稅的征稅范圍。
【該題針對(duì)“土地增值稅的減免優(yōu)惠”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、【正確答案】DE
【答案解析】土地增值稅清算時(shí)，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所記載的銷售金額及其他收益確認(rèn)收入;土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、【正確答案】ABD
【答案解析】選項(xiàng)C和E屬于審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。
【該題針對(duì)“清算時(shí)相關(guān)問題的處理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
二、計(jì)算題
1、<1>、【正確答案】A
【答案解析】開發(fā)寫字樓的1/5分配給股東應(yīng)視同銷售繳納土地增值稅。
所以轉(zhuǎn)讓寫字樓共應(yīng)確認(rèn)銷售收入=15000÷(3÷5)×(4÷5)=20000(萬(wàn)元)
契稅=6500×4%=260(萬(wàn)元)
取得土地使用權(quán)所支付的金額=(6500+260)×85%×(4÷5)=4596.80(萬(wàn)元)
開發(fā)成本=4500×(4÷5)=3600(萬(wàn)元)
開發(fā)費(fèi)用=(4596.80+3600)×10%=819.68(萬(wàn)元)
稅金及附加=20000×5%×(1+7%+3%)=1100(萬(wàn)元)
加計(jì)扣除金額=(4596.80+3600)×20%=1639.36(萬(wàn)元)
扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=4596.80+3600+819.68+1100+1639.36=11755.84(萬(wàn)元)
<2>、【正確答案】B
【答案解析】增值額=20000-11755.84=8244.16(萬(wàn)元)
增值率=8244.16÷11755.84×100%=70.13%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。
銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅=8244.16×40%-11755.84×5%=2709.87(萬(wàn)元)
<3>、【正確答案】C
【答案解析】扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1200×(1+5×5%)+(2000-1200)×5%×(1+7%+3%)+2000×0.05%=1545(萬(wàn)元)
<4>、【正確答案】D
【答案解析】增值額=2000-1545=455(萬(wàn)元)，增值率=455÷1545×100%=29.45%，所以，適用稅率是30%。
應(yīng)繳納土地增值稅=455×30%=136.5(萬(wàn)元)
精選習(xí)題二：
一、多項(xiàng)選擇題
1、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的說(shuō)法，正確的有( )。
A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)可以扣除
B、對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，清算方式應(yīng)保持一致
C、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)
D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過(guò)房屋原值的10%
E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
2、下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用的有( )。
A、印花稅
B、耕地占用稅
C、前期工程費(fèi)
D、借款利息費(fèi)用
E、開發(fā)間接費(fèi)用
3、以下關(guān)于土地增值稅的表述中，正確的有( )。
A、以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為外幣的，應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折合成人民幣
B、個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除
C、取得土地使用權(quán)后未開發(fā)即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，可以加計(jì)扣除
D、轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，按照該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)低價(jià)或標(biāo)定低價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額
E、納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除
4、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的有( )。
A、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的
B、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的
C、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
D、取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的
E、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的
5、采用評(píng)估價(jià)格法計(jì)算土地增值額的情況包括( )。
A、出售舊房
B、隱瞞房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易
C、虛報(bào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易
D、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的
E、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格
6、下列各項(xiàng)中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。
A、取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的
B、取得的銷售收入占該項(xiàng)目收入總額50%以上的
C、申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的
D、轉(zhuǎn)讓的房屋建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積85%以上的
E、轉(zhuǎn)讓的房屋建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積雖未超過(guò)85%但剩余可售面積自用的
7、下列各項(xiàng)中，不征或免征土地增值稅的有( )。
A、以房地產(chǎn)使用權(quán)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的
B、以房地產(chǎn)對(duì)外出租的
C、被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的
D、以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的
E、企業(yè)與個(gè)人之間交換的房地產(chǎn)
8、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算相關(guān)問題處理正確的有( )。
A、土地增值稅清算時(shí)，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的金額確認(rèn)收入
B、土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，不需要調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除
C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)可以扣除
D、納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金
E、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)
9、根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注( )。
A、同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)�，分�(jǐn)偸欠窈侠怼⒑弦?guī)，具體金額的計(jì)算是否正確
B、是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形
C、前期工程費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形
D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人拆遷補(bǔ)償款、拆遷合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑據(jù)是否一一對(duì)應(yīng)
E、是否將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
二、計(jì)算題
1、某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司，發(fā)生業(yè)務(wù)如下：
(1)2012年年底取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金6500萬(wàn)元，辦理了土地使用權(quán)證書。
(2)2013年年初占用該土地面積的85%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本4500萬(wàn)元;發(fā)生管理費(fèi)用2500萬(wàn)元、銷售費(fèi)用1500萬(wàn)元、利息費(fèi)用500萬(wàn)元(不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明);10月初該寫字樓竣工驗(yàn)收，10～11月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為15000萬(wàn)元;12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1/5分配給股東。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為辦公樓自用。
(3)2013年12月將舊辦公樓一棟出售，合同注明取得銷售收入2000萬(wàn)元;該辦公樓原購(gòu)房發(fā)票上注明購(gòu)買日期為2008年10月，價(jià)格為1200萬(wàn)元，已提取折舊600萬(wàn)元。不能取得評(píng)估價(jià)格，不能提供契稅完稅憑證。
(注：當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的比例為10%;契稅稅率為4%)
<1>、該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算寫字樓土地增值稅時(shí)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額共計(jì)( )萬(wàn)元。
A、11755.84
B、11251.64
C、12880.28
D、10540.36
<2>、該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。
A、1838.54
B、2709.87
C、2796.74
D、1785.60
<3>、該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額共計(jì)( )萬(wàn)元。
A、1532
B、1544
C、1545
D、1563
<4>、該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓舊辦公樓，應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。
A、84.6
B、138.6
C、102.5
D、136.5
一、多項(xiàng)選擇題
1、【正確答案】BCE
【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除;房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費(fèi)可以作為開發(fā)成本扣除。
【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、【正確答案】AD
【答案解析】選項(xiàng)B、C、E屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。
【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、【正確答案】AE
【答案解析】個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，已經(jīng)包括在舊房及舊建筑物的成交價(jià)格中，因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除;取得土地使用權(quán)后未開發(fā)即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，不能加計(jì)扣除;轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
【該題針對(duì)“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、【正確答案】ABC
【答案解析】本題考核的知識(shí)點(diǎn)是土地增值稅的清算。納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。注意納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的適用情形是不同的。
【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、【正確答案】ABCD
【答案解析】選項(xiàng)E，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格,且又無(wú)正當(dāng)理由的才按照評(píng)估價(jià)格計(jì)算。
【該題針對(duì)“評(píng)估價(jià)格的規(guī)定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、【正確答案】ACDE
【答案解析】符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
【該題針對(duì)“清算時(shí)相關(guān)問題的處理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、【正確答案】ABC
【答案解析】以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅;被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收;以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，要繳納土地增值稅;房產(chǎn)交換，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，需要土地增值稅的征稅范圍。
【該題針對(duì)“土地增值稅的減免優(yōu)惠”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、【正確答案】DE
【答案解析】土地增值稅清算時(shí)，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所記載的銷售金額及其他收益確認(rèn)收入;土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
【該題針對(duì)“土地增值稅的清算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、【正確答案】ABD
【答案解析】選項(xiàng)C和E屬于審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。
【該題針對(duì)“清算時(shí)相關(guān)問題的處理”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
二、計(jì)算題
1、<1>、【正確答案】A
【答案解析】開發(fā)寫字樓的1/5分配給股東應(yīng)視同銷售繳納土地增值稅。
所以轉(zhuǎn)讓寫字樓共應(yīng)確認(rèn)銷售收入=15000÷(3÷5)×(4÷5)=20000(萬(wàn)元)
契稅=6500×4%=260(萬(wàn)元)
取得土地使用權(quán)所支付的金額=(6500+260)×85%×(4÷5)=4596.80(萬(wàn)元)
開發(fā)成本=4500×(4÷5)=3600(萬(wàn)元)
開發(fā)費(fèi)用=(4596.80+3600)×10%=819.68(萬(wàn)元)
稅金及附加=20000×5%×(1+7%+3%)=1100(萬(wàn)元)
加計(jì)扣除金額=(4596.80+3600)×20%=1639.36(萬(wàn)元)
扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=4596.80+3600+819.68+1100+1639.36=11755.84(萬(wàn)元)
<2>、【正確答案】B
【答案解析】增值額=20000-11755.84=8244.16(萬(wàn)元)
增值率=8244.16÷11755.84×100%=70.13%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。
銷售寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅=8244.16×40%-11755.84×5%=2709.87(萬(wàn)元)
<3>、【正確答案】C
【答案解析】扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1200×(1+5×5%)+(2000-1200)×5%×(1+7%+3%)+2000×0.05%=1545(萬(wàn)元)
<4>、【正確答案】D
【答案解析】增值額=2000-1545=455(萬(wàn)元)，增值率=455÷1545×100%=29.45%，所以，適用稅率是30%。
應(yīng)繳納土地增值稅=455×30%=136.5(萬(wàn)元)
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