稅法知識之轉讓土地使用權的增值稅

　　納稅人轉讓土地使用權，增值稅稅率為11%。具體到實務操作中，仍需區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人，是否征免稅及對取得土地使用權的時間，也應區(qū)別對待。下面是yjbys小編為大家?guī)�來的關于轉讓土地使用權的增值稅的稅法知識，歡迎閱讀。

　　一、適用一般計稅方法情形

　　一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可選擇適用一般計稅方法，一般納稅人轉讓2016年5月1日后取得的土地使用權，則必須采用一般計稅方法。一般納稅人，2016年1月取得土地使用權，價款1000萬元，2017年4月取得轉讓收入2220萬元，則一般計稅方法下銷項稅額=2220÷(1+11%)×11%=220(萬元)

　　一般納稅人，2016年12月取得土地使用權，價款1000萬元，2017年4月取得轉讓收入2220萬元，則：一般計稅方法下計算銷項稅額=2220÷(1+11%)×11%=220(萬元)

　　房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。但并未規(guī)定轉讓土地使用權也可以扣除土地價款計算銷售額。所以應當全額計算納稅。

　　二、適用簡易計稅方法情形

　　納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　一般納稅人，2016年1月取得土地使用權，價款1000萬元，2017年4月轉讓取得收入2220萬元，則簡易計稅方法下增值稅=(2220-1110)÷(1+5%)×5%=52.86(萬元)。

　　如果轉讓2016年5月1日后取得的土地使用權，則不能選擇簡易計稅方法，只能適用一般計稅方法，增值稅稅率11%。

　　小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法情形

　　小規(guī)模納稅人無論轉讓2016年4月30日前或2016年5月1日后取得的土地使用權，既可以適用3%的征收率全額計稅，也可以根據規(guī)定適用5%的征收率差額計稅。

　　小規(guī)模納稅人，2016年1月取得土地使用權，價款200萬元，2017年4月轉讓取得收入500萬元，則增值稅=500÷(1+3%)×3%=14.56(萬元)。

　　簡易計稅方法下增值稅=(500-200)÷(1+5%)×5%=14.29(萬元)。

　　小規(guī)模納稅人，2016年12月取得土地使用權，價款200萬元，2017年4月轉讓取得收入500萬元。

　　此時不能選擇適用差額計稅方式，只能全額計稅。

　　應繳增值稅=500÷(1+3%)×3%=14.56(萬元)。

　　三、免征增值稅情形

　　1.將土地使用權轉讓給農業(yè)生產者用于農業(yè)生產。

　　2.涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。

　　家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

　　3.土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

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