買一套二手房究竟要繳納哪些稅費
對于大部分人來說，買房是大事。特別是在北上廣深等一線城市，一套房子背負幾輩人的積蓄和希望。但買房并非只是交房款這么簡單，買房是個精細活，特別是買二手房，除前期要研究樓市政策、樓盤位置、周邊基礎(chǔ)設(shè)施外，還要跟各種稅費打交道。提前弄明白這些稅費能為你省下不少錢。下面是yjbys小編為大家?guī)淼年P(guān)于買一套二手房究竟要繳納哪些稅費的知識，歡迎閱讀。
1.增稅及附加稅
房子不滿兩年，普通住宅和非普通住宅都要繳增值稅。
房子滿兩年，普通住宅免征，非普通住宅采用差額征收增值稅。
需要注意的是，繳納營業(yè)稅就必須繳納城建稅、教育附加、地方教育費附加等各種附加稅，所有營業(yè)稅及附加稅加起來約為5.6%了。
舉個例子，在北京買一套80平米、房產(chǎn)證未滿2年的二手商品房，網(wǎng)簽價300萬，原值100萬。則需繳納契稅300萬×1%=3萬;個人所得稅(300萬-100萬)×20%=40萬;營業(yè)稅及附加稅300萬/(1+5.6%)×5.6%=15.9萬;這么算下來，要買下這套房子，除了房款外，還要交58.9萬的稅費。
附加稅=增值稅×0.11(或0.13)<鎮(zhèn)區(qū)0.11，街道辦0.13>
現(xiàn)在，小白有必要和大家解釋一下什么是核定價、網(wǎng)簽價和核定價。
一般而言，我們買二手房，都會與房東簽訂合同。許多買房人為了少交稅，同賣方人簽了一套300萬(合同價)，但是在房管局系統(tǒng)的網(wǎng)上進行公示和簽合同，“網(wǎng)簽價”卻顯示成交價格為100萬。這樣，房管局的系統(tǒng)自然就會提示價格過低，因為這套房子區(qū)域最低過戶指導(dǎo)價為200萬(核定價)。
那什么是“差額”呢?
差額=核定價—原購買價—交易中的稅金—合理費用
“差額”是稅務(wù)局計稅的一種方式，而且這種方式計稅比較優(yōu)惠。不過，前提是賣家必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋購入原值憑證。
普通住宅的'界定(必須3個條件同時滿足，否則為非普通住宅)
1、住宅的建筑容積在1.0(含1.0)以上
2、單套建筑面積在140平方(含140平方)以下
3、實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住宅平均交易價格1.2倍以下。
2.契稅
契稅是由買家承擔(dān)，并在過戶當(dāng)天交給房管局。
網(wǎng)簽價高于核定價，契稅按照網(wǎng)簽價計算;網(wǎng)簽價低于核定價，按照核定價計算。
需要注意的是，首套和多套房的界定是以家庭為單位，婚前夫妻任何一方買過房子，結(jié)婚后想再買房都要算二套。
小白可以告訴大家的是核定價因城市，因區(qū)塊，因時間變動，大家若想將自己的網(wǎng)簽價壓下來，又不觸及紅線，那么自己可以試著去“打聽”一下你心儀的那套房子的核定價。
3.個人所得稅
買二手房，若房子是房產(chǎn)證出證滿5年時間，且是賣家的唯一住房(滿五唯一)，免征個人所得稅。
所以滿五唯一住房一直是房東和中介大力宣傳的熱點。不過，其中的稅收優(yōu)惠可能無形中加到房價上，使得這類房子比較貴。
如果不是(滿五唯一)住房，就要交個人所得稅。
第一種：普通住宅網(wǎng)簽價×1%，非普通住宅網(wǎng)簽價×2%。(網(wǎng)簽價低于核定價，使用核定價)
第二種：差額×20%。(賣家必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋購買原值憑證)
需要注意的是未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)對其實行核定征稅，在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%幅度內(nèi)確定。
4.中介費用
鏈家、中原、我愛我家基本維持在2%的中介費，一套500萬的房子，中介費就要10萬。這個可以談，淡旺季，不同地區(qū)，不同人，都有些許差別。愛屋吉屋、房天下維持在1.5%-1.6%，房多多的中介費2999+0.8%。
當(dāng)然，我們也可以甩開中介，自己單干。自己直接聯(lián)系賣家，雙方自由成交，沒有中介的事。不過，這種情況，風(fēng)險比較高，小白并不建議各位采用。
5.其他費用
合同公證費：200-400元。
評估費：房屋貸款需要，幾百到幾千，可以協(xié)商。
貸款抵押登記費：商業(yè)以及組合貸款200元一套，公積金貸款100元一套。
權(quán)屬登記費：80元/本
大家可以看到，其他費用占比都不高，可以省錢的地方不多。
對于房產(chǎn)稅，由于現(xiàn)處試點階段，沒有全國展開，預(yù)期變動非常大。因此，小白沒有過多的著墨。目前試點的城市，對于首套住房都免征房產(chǎn)稅。
小白將二手房涉及的四大頭稅費以及其他費用講解后，大家應(yīng)該能通過上面的計算公式自行計算自己心儀二手房的稅費，心里有了底。若真心出手買二手房，也能與中介、房東的周旋中占得主動。
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