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資產(chǎn)評(píng)估常見(jiàn)的五個(gè)問(wèn)題
資產(chǎn)評(píng)估，即資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的評(píng)估。是指專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT(mén)評(píng)估人員，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對(duì)在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算的行為。下面是yjbys小編為大家?guī)?lái)的資產(chǎn)評(píng)估常見(jiàn)問(wèn)題，歡迎閱讀。
問(wèn)題1：有限責(zé)任公司變更為股份有限公司的評(píng)估對(duì)象是資產(chǎn)及負(fù)債還是股東全部權(quán)益價(jià)值。
2012年中評(píng)協(xié)第一次遠(yuǎn)程后續(xù)培訓(xùn)中提到有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，嚴(yán)格意義上講不屬于企業(yè)價(jià)值評(píng)估范疇，主要是為工商變更登記用。股改評(píng)估的本質(zhì)是以持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下企業(yè)資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債為評(píng)估對(duì)象，為重新認(rèn)定股權(quán)當(dāng)前時(shí)點(diǎn)價(jià)值之目的而進(jìn)行的資產(chǎn)重估。
對(duì)于此類(lèi)業(yè)務(wù)，評(píng)估對(duì)象的描述應(yīng)為“資產(chǎn)及負(fù)債”，評(píng)估范圍應(yīng)以審計(jì)后的范圍為依據(jù)。根據(jù)《以出資為目的的評(píng)估指南》(征求意見(jiàn)稿)第二十三條評(píng)估對(duì)象為資產(chǎn)與負(fù)債時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)依據(jù)同口徑的審計(jì)后財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，結(jié)合各類(lèi)資產(chǎn)的特點(diǎn)，分別選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，依照評(píng)估程序?qū)Ω黜?xiàng)負(fù)債進(jìn)行確認(rèn)，以?xún)糍Y產(chǎn)方式列示其價(jià)值。如果選用收益法評(píng)估，應(yīng)當(dāng)關(guān)注凈資產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵及構(gòu)成，分析評(píng)估結(jié)果中是否包含單獨(dú)的商譽(yù)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等法律法規(guī)規(guī)定禁止出資的資產(chǎn)價(jià)值，并分別予以扣除。
參考資料：
《公司法》第27條的規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資;但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得出資的財(cái)產(chǎn)除外。
《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第8條第三款明文規(guī)定：股東或發(fā)起人不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)出資。
問(wèn)題2：當(dāng)同一時(shí)點(diǎn)上兩個(gè)或以上的經(jīng)濟(jì)行為需要對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，且可以采用相同的價(jià)值類(lèi)型時(shí)，是否允許同一個(gè)報(bào)告出現(xiàn)兩個(gè)或以上的評(píng)估目的?如企業(yè)為在同一時(shí)點(diǎn)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估。
該問(wèn)題系關(guān)于評(píng)估目的唯一性的問(wèn)題。
評(píng)估目的是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)的重要組成部分，是決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估價(jià)值的最重要因素之一。評(píng)估目的是由引起資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為(資產(chǎn)業(yè)務(wù))所決定的。評(píng)估目的影響評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象界定、資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型選擇等，是評(píng)估人員在進(jìn)行具體資產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須首先明確的基本事項(xiàng)。評(píng)估目的實(shí)質(zhì)就是反映為誰(shuí)提供何種功能屬性的評(píng)估結(jié)論，“誰(shuí)”就是資產(chǎn)評(píng)估委托人及評(píng)估結(jié)論使用人，評(píng)估結(jié)論使用人包括與經(jīng)濟(jì)行為直接相關(guān)的當(dāng)事人和法律法規(guī)規(guī)定的利益相關(guān)人。
評(píng)估目的是界定評(píng)估對(duì)象的基礎(chǔ)，對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型選擇具有約束作用。評(píng)估目的不但決定著資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的具體用途，而且會(huì)直接或間接地在宏觀層面上影響著資產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程及其運(yùn)作條件，包括對(duì)評(píng)估對(duì)象的利用方式和使用狀態(tài)的宏觀約束，以及對(duì)資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)條件的宏觀限定。相同的資產(chǎn)在不同的評(píng)估目的下，可能會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)論。
該問(wèn)題在《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》中已作出明確規(guī)定，同一個(gè)評(píng)估報(bào)告只能用于惟一評(píng)估目的，其結(jié)論是服務(wù)于評(píng)估目的的。
準(zhǔn)則要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中清晰、明確的表明是基于何種評(píng)估目的下出具的，即本次評(píng)估是為哪一種“交易”或經(jīng)濟(jì)行為服務(wù)。一般而言，評(píng)估報(bào)告只能在特定的評(píng)估目的下具有有效性。
在實(shí)踐中，特別是國(guó)有企業(yè)改制、資產(chǎn)交易等經(jīng)濟(jì)行為中，很多場(chǎng)合是根據(jù)評(píng)估結(jié)論直接確認(rèn)交易價(jià)格、投資價(jià)格。這種做法不僅剝奪了委托人獨(dú)立決策的權(quán)力，也不恰當(dāng)?shù)乜浯罅速Y產(chǎn)評(píng)估的作用，同時(shí)也導(dǎo)致社會(huì)公眾對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作形成過(guò)高的期望。
參考資料
《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》第十七條：評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)惟一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。
《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書(shū)》第八條：業(yè)務(wù)約定書(shū)載明的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)惟一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。
問(wèn)題3：如何區(qū)分資產(chǎn)組合與單項(xiàng)資產(chǎn)
評(píng)估實(shí)踐中不論什么經(jīng)濟(jì)行為(改制、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓登)，評(píng)估對(duì)象大致可以分為2種，一是單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合，二是股權(quán)(含100%股權(quán)和部分股權(quán))。
注：這里的“資產(chǎn)組合”是指有獨(dú)立功能，由若干資產(chǎn)組成的有機(jī)整體(如機(jī)器設(shè)備中的生產(chǎn)線)，包括會(huì)計(jì)領(lǐng)域中的“資產(chǎn)組”。依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》，會(huì)計(jì)領(lǐng)域的“資產(chǎn)組”是指企業(yè)可以認(rèn)定的最小資產(chǎn)組合，其生產(chǎn)的現(xiàn)金流入應(yīng)當(dāng)基本獨(dú)立于其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，同時(shí)，在認(rèn)定資產(chǎn)組時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方式(如是按照生產(chǎn)線、業(yè)務(wù)種類(lèi)還是按照地區(qū)還是區(qū)域等)和對(duì)資產(chǎn)的持續(xù)使用或者處置的決策方式等。這里的“單項(xiàng)資產(chǎn)”，不僅指“一項(xiàng)資產(chǎn)”，也包括若干項(xiàng)，以獨(dú)立形態(tài)存在、可以單獨(dú)發(fā)揮作用或者以個(gè)體形式進(jìn)行銷(xiāo)售的資產(chǎn)——編者
其實(shí)也很簡(jiǎn)單，對(duì)國(guó)資項(xiàng)目來(lái)講，以后就沒(méi)有了部分資產(chǎn)的說(shuō)法了，如果能用收益法評(píng)估的，就說(shuō)成是資產(chǎn)組或組合，如果不能用的，就說(shuō)成是單項(xiàng)資產(chǎn)
單項(xiàng)資產(chǎn)不論它是不是能夠?yàn)樗姓弋a(chǎn)生收益，它都是有其交換價(jià)值的。我們?cè)趩雾?xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間，尤其是以交易為目的的評(píng)估中，應(yīng)該評(píng)估其交易價(jià)值，而不是使用或在用價(jià)值。
但就“資產(chǎn)組合”來(lái)說(shuō)，有兩種情況：一是作為一個(gè)具有獨(dú)立運(yùn)作功能的若干不同形態(tài)資產(chǎn)的結(jié)合，如一個(gè)車(chē)間的房屋、設(shè)備、輔助設(shè)施等，它可以相對(duì)獨(dú)立運(yùn)行，也可以獨(dú)立產(chǎn)生收益。另一種是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)行為需要而將若干種關(guān)聯(lián)性不大的資產(chǎn)組合在一起，如改制中需要?jiǎng)冸x的資產(chǎn)，包括閑置設(shè)備、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、企業(yè)辦社會(huì)相關(guān)資產(chǎn)等。這里所說(shuō)的資產(chǎn)組合與會(huì)計(jì)領(lǐng)域的“資產(chǎn)組”概念有所不同，僅僅是對(duì)評(píng)估對(duì)象稱(chēng)謂的一種理解。“資產(chǎn)組”的定義已經(jīng)比較清楚了，“資產(chǎn)組”是指企業(yè)可以認(rèn)定的最小資產(chǎn)組合，其生產(chǎn)的現(xiàn)金流入應(yīng)當(dāng)基本獨(dú)立于其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。還有一個(gè)問(wèn)題，就是評(píng)估方法的不同是否會(huì)導(dǎo)致同一評(píng)估對(duì)象的分類(lèi)不同?比如房地產(chǎn)，如果我們用市場(chǎng)法評(píng)估，房地合一，比較容易被去人為是單項(xiàng)資產(chǎn)，當(dāng)時(shí)如果房地分開(kāi)評(píng)估，是不是被定義為資產(chǎn)組合呢?我覺(jué)得這主要還是看評(píng)估對(duì)象的實(shí)際存在形式和功能，房地產(chǎn)的房屋和土地是緊密的依存關(guān)系，就像一臺(tái)機(jī)器的各零部件，是組合后才能發(fā)揮其作用的，所以我認(rèn)為一項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)該認(rèn)為是單項(xiàng)資產(chǎn)，不論評(píng)估方法如何。當(dāng)只評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，土地資產(chǎn)也是單項(xiàng)資產(chǎn)。“若干種關(guān)聯(lián)性不大的資產(chǎn)組合在一起叫做資產(chǎn)組合”，是針對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為而言的，比如一個(gè)企業(yè)委托我們?cè)u(píng)估這樣的若干資產(chǎn)的價(jià)值，用于打包轉(zhuǎn)讓?zhuān)俏覀內(nèi)绾味x評(píng)估對(duì)象呢?以前叫“部分資產(chǎn)”甚至“及負(fù)債”或“相關(guān)負(fù)債”，現(xiàn)在準(zhǔn)則中沒(méi)有這個(gè)提法了，相比之下還是叫資產(chǎn)組合比較合適，規(guī)范的來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)組合是有獨(dú)立功能，由若干資產(chǎn)組成的有機(jī)整體。
問(wèn)題4：帶殘值情況下設(shè)備成新率計(jì)算
案例：在股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目中，被評(píng)估設(shè)備為持續(xù)使用狀態(tài)。如果設(shè)備重置價(jià)200萬(wàn)，廢舊物資收購(gòu)(包拆除)100萬(wàn)，正常尚可使用3年，假設(shè)經(jīng)濟(jì)耐用年限10年，年限成新率和勘察成新率都是30%。那么設(shè)備的價(jià)值為：
方法1：按照200*30%=60萬(wàn)來(lái)計(jì)算;
方法2：直接按照廢舊物資來(lái)計(jì)算100萬(wàn)(假設(shè)馬上按廢鐵賣(mài)掉);
方法3：考慮仍可為企業(yè)發(fā)揮3年效用，并在3年后按廢鐵賣(mài)，理論上為：理論上可以為企業(yè)實(shí)現(xiàn)的收益/r+第二年收益/r2+(第三年收益+廢鐵100萬(wàn))/r3，假設(shè)現(xiàn)金流年末流入。
那么
1、哪一種方法合理?
2、如果認(rèn)為第1種方法合理，出讓方肯定不同意，還不如馬上賣(mài)了，按照第2中方法執(zhí)行;
3、如果按照第2中方法評(píng)估，企業(yè)尚未打算報(bào)廢處理，評(píng)估假設(shè)是否不符合實(shí)際情況?
4、如果認(rèn)為第3種方法合理，怎么操作?如果確定未來(lái)3年設(shè)備可以給企業(yè)帶來(lái)的現(xiàn)金流入?
被評(píng)估設(shè)備為持續(xù)使用狀態(tài)，進(jìn)一步判斷，價(jià)值類(lèi)型為持續(xù)使用價(jià)值而非變現(xiàn)價(jià)值，因此，方法2在價(jià)值類(lèi)型上不可取，僅可做為持續(xù)使用價(jià)值是否合理的判斷依據(jù)之一(而不是全部依據(jù))。
再說(shuō)方法3：這種方法的應(yīng)用前提是設(shè)備為生產(chǎn)線或大型設(shè)備，有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)或管理數(shù)據(jù)，支持評(píng)估師能夠?qū)ζ湮磥?lái)現(xiàn)金流入進(jìn)行獨(dú)立分析、測(cè)算。一般情況下，這種方法的應(yīng)用條件并不具備，這要看企業(yè)成本核算的基礎(chǔ)是否好。
最常用的方法仍舊是方法1，這里基于本案例的條件做個(gè)詳細(xì)分析：
1、正常情況下，如果理論成新率和勘查成新率都是30%，那么按照公式算出來(lái)的結(jié)果必定大于或等于二手價(jià)。按照本例子中陳述的情況，分析得到的結(jié)論就是：
(1)重置全價(jià)可能有誤;或(2)勘查成新率可能有誤;或(3)經(jīng)濟(jì)耐用年限(或尚可使用年限)有誤。
三者必居其一。
2、前述1里說(shuō)的是”正常情況下“。那么什么時(shí)候是”不正常“?
(1)設(shè)備為生產(chǎn)線，但該生產(chǎn)線的配置結(jié)構(gòu)不合理。生產(chǎn)線的各個(gè)組成部分可以按照單體獨(dú)立采購(gòu)或銷(xiāo)售。評(píng)估時(shí)，生產(chǎn)線整體報(bào)價(jià)沒(méi)找到，但是有類(lèi)似功能的替代生產(chǎn)線的整體報(bào)價(jià)。使用替代產(chǎn)品的價(jià)格做為生產(chǎn)線報(bào)價(jià)測(cè)算重置全價(jià)，實(shí)際比現(xiàn)有生產(chǎn)線各個(gè)獨(dú)立組成部分單獨(dú)采購(gòu)的價(jià)格會(huì)低。二手設(shè)備收購(gòu)商之所以肯出高價(jià)收購(gòu)設(shè)備，其目的在于將其解體后按組成部分分別銷(xiāo)售。
這種情況下，按照整體更新重置的方式作價(jià)，原有設(shè)備實(shí)際存在非實(shí)體性貶值。如果設(shè)備一定強(qiáng)調(diào)持續(xù)使用，股權(quán)賣(mài)出方必須承認(rèn)這種貶值的存在。他其實(shí)可以選擇將舊設(shè)備解體出售。
也有可能是，廢舊物資收購(gòu)方認(rèn)為自己有更好的利用設(shè)備的方式，隱含著就是，現(xiàn)有用戶(hù)及設(shè)備原生產(chǎn)廠家對(duì)設(shè)備的功能認(rèn)識(shí)不夠，這種情況下原所有者最佳的處置方式也是把這設(shè)備賣(mài)給愿意出高價(jià)收購(gòu)的人。
(2)有可能，設(shè)備是一套生產(chǎn)線，其中有組合、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的技術(shù)成份在里面，評(píng)估的時(shí)候按照單體價(jià)直接加總，存在低估生產(chǎn)線重置全價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
(3)設(shè)備為文物，有收藏價(jià)值。
這種情況下，設(shè)備的價(jià)值不在于它的”使用“，它不應(yīng)再存在于生產(chǎn)車(chē)間之中。
3、如果本案例是真實(shí)發(fā)生的，評(píng)估師如何處理?
(1)檢查重置價(jià)、勘查成新率及理論成新率，看看自己到底有沒(méi)有算錯(cuò)。
要看重置全價(jià)是否取的是與原設(shè)備相同設(shè)備的新設(shè)備的出廠價(jià)。如果重置全價(jià)是用拍腦袋調(diào)的或者是按照幾年前的合同做的，那就要好好重新詢(xún)價(jià)了。
要看勘查成新率是不是認(rèn)真做出來(lái)的。很多人圖省事，直接把勘查成新率做成和年限法成新率一個(gè)樣，也不管這設(shè)備最近是不是大修過(guò)，也不管設(shè)備是不是保養(yǎng)得好，也不管設(shè)備是不是利用不足磨損少，一律就是按照年限法成新率倒推勘查成新率。
要看年限法成新率里的經(jīng)濟(jì)耐用年限和尚可使用年限是否合理。這個(gè)事情，不要簡(jiǎn)單拍腦袋或光是查手冊(cè)。企業(yè)的基層設(shè)備管理人員或使用人員其實(shí)很有發(fā)言權(quán)，他們一般情況下也不會(huì)故意做假。多問(wèn)問(wèn)，比自己查手冊(cè)有用。你不能因?yàn)槭謨?cè)上說(shuō)用10年，人家也就一定只能用10年，要是人家買(mǎi)了就沒(méi)用過(guò)呢?就算有自然老化，好歹也能再多挺兩年吧?
(2)如果所有檢查工作都做過(guò)了，沒(méi)找出問(wèn)題來(lái)。那只能說(shuō)明以評(píng)估師的能力無(wú)法發(fā)現(xiàn)設(shè)備中存在的價(jià)值。那倒不如直接建議原產(chǎn)權(quán)所有者將設(shè)備直接賣(mài)掉，不帶入新企業(yè)里面。
問(wèn)題5：企業(yè)價(jià)值評(píng)估，被評(píng)估企業(yè)為非上市公司，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，是否需要考慮流動(dòng)性的影響?
流動(dòng)性是相對(duì)的，比如現(xiàn)金具有最強(qiáng)的流動(dòng)性，銀行存款其次，交易性金融資產(chǎn)再次之，比如，評(píng)估以轉(zhuǎn)讓為目的的機(jī)器設(shè)備時(shí)，除了考慮評(píng)估對(duì)象的實(shí)體性貶值以外，還需要考慮其通用性、二手市場(chǎng)上的活躍程度、供求關(guān)系等等因素，而后者就是其是否具有流動(dòng)性的主要指標(biāo)。企業(yè)價(jià)值評(píng)估也是如此，評(píng)估對(duì)象為非市場(chǎng)公司二級(jí)市場(chǎng)自由交易的股權(quán)，在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估的時(shí)候，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估并沒(méi)有考慮流動(dòng)性問(wèn)題，得出的股權(quán)評(píng)估結(jié)果自然也沒(méi)有考慮流動(dòng)性問(wèn)題，因此需要在此基礎(chǔ)上考慮流動(dòng)性問(wèn)題。當(dāng)然，流動(dòng)性的大小不能一概而論，有的股權(quán)質(zhì)地很好，很緊俏，不僅不需要折扣，甚至溢價(jià)也有人要。
采用上市公司比較法評(píng)估非上市公司肯定需要考慮流動(dòng)性，這一點(diǎn)沒(méi)有疑義，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評(píng)估后是否還需要考慮流動(dòng)性，在也業(yè)內(nèi)的確有不同看法。是否考慮不僅取決于評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件、評(píng)估方法，還取決于評(píng)估目的。
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