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資產(chǎn)評(píng)估的基本方法
在平平淡淡的學(xué)習(xí)、工作、生活中，大家都有資產(chǎn)吧，下面是小編為大家收集的資產(chǎn)評(píng)估的基本方法，希望對(duì)大家有所幫助。
一、市場(chǎng)法(市場(chǎng)價(jià)格比較法)
是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近出售類似資產(chǎn)的異同，并根據(jù)實(shí)際情況將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，使被評(píng)估資產(chǎn)接近其最為市場(chǎng)認(rèn)同的價(jià)格。
1、適用前提
(1)需要有一個(gè)充分活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。
(2)擬交易物應(yīng)有較多的交易范例A，且其可比較指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)B可收集。
A:也就是，一般情況下運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的交易物多是較為常見
B:和運(yùn)用普及的通用物品，比如說車輛、房屋、土地等。一些專用設(shè)備，如專門用于生豬屠宰的機(jī)器設(shè)備，專門生產(chǎn)方便面的自動(dòng)設(shè)備，由于用途較窄，短時(shí)間內(nèi)交易數(shù)量較少的、缺乏交易范例的，不適用市場(chǎng)法;無形資產(chǎn)由于千差萬別，各有各的特點(diǎn)，相同或相似的范例較少，一般不用市場(chǎng)法。
市場(chǎng)法主要是通過被評(píng)估物與成交范例的比較，來調(diào)整被評(píng)估與成交范例的異同，以達(dá)到獲得被評(píng)估物最為合理的市場(chǎng)價(jià)格。比較就必須獲得兩個(gè)或多個(gè)待比較物的比較指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。
2、運(yùn)用市場(chǎng)法需要考慮的差異調(diào)整因素。
我們運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)交易范例進(jìn)行挑選，最好的結(jié)果是交易范例的交易物與我們待評(píng)估物無論是生產(chǎn)功能、新舊程度、技術(shù)含量等完全一致，那么我們完全可以把交易范例中交易物的價(jià)格移植到我們的待評(píng)估物上。
但實(shí)際運(yùn)作中，交易范例中的交易物往往與我們的待評(píng)估物有著這樣那樣的區(qū)別，我們就必須對(duì)這些不同進(jìn)行調(diào)整，使交易范例中交易物的交易價(jià)格在經(jīng)過調(diào)整后成為待評(píng)估物最為合理的市場(chǎng)價(jià)格。
我們經(jīng)常考慮的調(diào)整因素有以下幾個(gè)：
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(1)時(shí)間因素。不同的交易時(shí)間對(duì)交易價(jià)格的影響，如折舊、通貨膨脹等的影響。
(2)地域因素。尤其是對(duì)房地產(chǎn)的影響。
(3)功能因素。主要是功能過剩和不足的影響。
我們簡(jiǎn)單分析一個(gè)范例：
比如交易范例是一臺(tái)生產(chǎn)電子元?dú)饧脑O(shè)備，生產(chǎn)能力為1萬個(gè)/日，已經(jīng)投入生產(chǎn)3年，還可用7年，交易價(jià)格50萬元，交易時(shí)間為2001年3月。
待評(píng)估物是一臺(tái)同樣生產(chǎn)該種電子元?dú)饧脑O(shè)備，生產(chǎn)能力為10萬個(gè)/日，已經(jīng)投入生產(chǎn)2年，還可用8年，交易基準(zhǔn)日2001年6月。
我們假設(shè)基準(zhǔn)定價(jià)是以生產(chǎn)能力為標(biāo)準(zhǔn)，定價(jià)應(yīng)為500萬元(10/1x50)。但是我們應(yīng)考慮這兩個(gè)設(shè)備的時(shí)間因素和功能因素。時(shí)間上兩者折舊時(shí)間不同，交易時(shí)間不同，都會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生不同;功能上后者的生產(chǎn)數(shù)量是前者的10倍，比方購買者僅需要日生產(chǎn)能力為7萬/日的設(shè)備，則該設(shè)備的生產(chǎn)能力顯然過剩，對(duì)購買者來說10倍的價(jià)格顯然是難以讓他接受的。
最后經(jīng)過調(diào)整，該設(shè)備以375萬元成交。
二、收益法
這是一種對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的估算，并折合成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。
收益法的前提是：資產(chǎn)的效用越大，未來的獲利能力越強(qiáng)，他的價(jià)值越大;而不是單看資產(chǎn)本身的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。打個(gè)比方，一個(gè)高科技企業(yè)僅擁有資產(chǎn)800萬元，但其擁有先進(jìn)的產(chǎn)品，未來廣闊的市場(chǎng)，具備高速發(fā)展的巨大潛力，以后年收益預(yù)計(jì)為100萬元，未來可持續(xù)10年以上的高速增長，那他的價(jià)值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于帳面上體現(xiàn)的資產(chǎn)價(jià)值。相反，一個(gè)擁有億元資產(chǎn)的企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營維持，產(chǎn)品無市場(chǎng)、無銷路，積重難返，瀕臨破產(chǎn)，那么在購買者的眼中，他的價(jià)值將遠(yuǎn)沒有帳面上體現(xiàn)的巨大(整體購買)。
簡(jiǎn)單的說(資金的時(shí)間價(jià)值要求)：
評(píng)估值=未來每年獲得的收益x折現(xiàn)系數(shù)①
資產(chǎn)成交后，會(huì)給新的所有者帶來一定的收益，購買者愿意支付的貨幣量不會(huì)超過期望收益的折現(xiàn)值。
折現(xiàn)系數(shù)一般包含以下三個(gè)因素：
1、風(fēng)險(xiǎn)利率。指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平，我們一般以國債的利率衡量。
2、通貨膨脹率。
3、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。將資金投入企業(yè)必然要考慮企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、國家政策風(fēng)險(xiǎn)等的影響，高風(fēng)險(xiǎn)必然要求高回報(bào)。
折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+通貨膨脹率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
三、成本法
評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
1、重置成本
是按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，重新購建一項(xiàng)與被評(píng)估資產(chǎn)功能
相同的全新資產(chǎn)所付出的全部貨幣總額。
x重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是一致的，但反應(yīng)的物價(jià)水平是不一致的。
重置成本分為：
A、復(fù)原重置成本：是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)的價(jià)格復(fù)原這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。.
B、更新重置成本：是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、技術(shù)，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)具有同等功能的全新資產(chǎn)的成本。
2、實(shí)體性貶值
資產(chǎn)在投入使用后由于磨損、自然力的作用(如風(fēng)吹雨淋、腐蝕等)，其性能將不斷下降，價(jià)值逐漸減少，通稱實(shí)體性貶值。
通常，我們以計(jì)提折舊來反應(yīng)這種貶值。
3、功能性貶值
新技術(shù)的運(yùn)用與推廣，使企業(yè)的原有資產(chǎn)與社會(huì)上的新技術(shù)相比較處于一種明顯落后的狀態(tài)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值的間接貶值。
4、經(jīng)濟(jì)性貶值
由于資產(chǎn)以外因素(政治因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等)的變化，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的降低。比如國家新的政策、法規(guī)對(duì)某項(xiàng)行業(yè)發(fā)展的抑制(如紡織的壓錠)，必然會(huì)導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)的相關(guān)資產(chǎn)的貶值。
評(píng)估方法介紹
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》，資產(chǎn)評(píng)估的基本方法有三種，即資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場(chǎng)法和收益法。
1.資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。
2.市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。
3.收益法指通過被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。
評(píng)估方法的選擇
結(jié)合評(píng)估對(duì)象的具體構(gòu)成情況，本報(bào)告評(píng)估對(duì)象所選用的評(píng)估方法是資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與在市場(chǎng)上已有交易案例的相類似可比資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。由于在目前國內(nèi)資本市場(chǎng)的公開資料中尚無法找到在相同經(jīng)濟(jì)行為下的同類資產(chǎn)交易案例，因此不具備使用市場(chǎng)法的必要前提，本次評(píng)估不適宜采用市場(chǎng)法。
收益法是指通過估測(cè)評(píng)估對(duì)象可以帶來的未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種評(píng)估方法。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的評(píng)估思路，即采用收益資本化或折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算評(píng)估
對(duì)象的價(jià)值。本次評(píng)估以評(píng)估對(duì)象持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提，企業(yè)可以提供完整的歷史經(jīng)營財(cái)務(wù)資料，企業(yè)管理層對(duì)企業(yè)未來經(jīng)營進(jìn)行了分析和預(yù)測(cè)，且從企業(yè)的財(cái)務(wù)資料分析，企業(yè)未來收益及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可用貨幣量化，具備采用收益法進(jìn)行評(píng)估的基本條件。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理委估的各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種評(píng)估方法。本次評(píng)估，企業(yè)所提供的委估范圍內(nèi)的全部資產(chǎn)及負(fù)債的資料較完整，適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估結(jié)論確定的方法
在采用兩種評(píng)估方法分別形成各自評(píng)估結(jié)果的基礎(chǔ)上，通過對(duì)兩種評(píng)估方法具體應(yīng)用過程中所使用資料的完整性、數(shù)據(jù)可靠性，以及評(píng)估結(jié)果的合理性等方面進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，選用其中一種方法的評(píng)估結(jié)果作為本報(bào)告的最終評(píng)估結(jié)論。
本項(xiàng)目采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果作為最終的評(píng)估結(jié)論。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法中各類資產(chǎn)和負(fù)債的具體評(píng)估方法應(yīng)用
資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以在評(píng)估基準(zhǔn)日重新建造一個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同的企業(yè)或獨(dú)立獲利實(shí)體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總減去負(fù)債評(píng)估值求得企業(yè)價(jià)值的方法。
各類資產(chǎn)及負(fù)債涉及到的評(píng)估方法如下：
�。ㄒ唬┝鲃�(dòng)資產(chǎn)
1. 貨幣資金：包括現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。
對(duì)于幣種為人民幣的貨幣資金，以核實(shí)后的賬面價(jià)值為評(píng)估值。
對(duì)于外幣，根據(jù)外幣金額乘以評(píng)估基準(zhǔn)日的匯率確認(rèn)評(píng)估值。
2．應(yīng)收賬款
評(píng)估人員通過審核相關(guān)賬簿及原始憑證，發(fā)現(xiàn)沒有出現(xiàn)債務(wù)人破產(chǎn)、倒閉、死亡、失蹤或其他不可抗力而導(dǎo)致的壞賬，經(jīng)分析，為關(guān)聯(lián)方往來等，有充分理由相信全部能收回，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為 0%。應(yīng)收賬款評(píng)估值按賬面值確認(rèn)。
3. 預(yù)付賬款
評(píng)估人員查閱并收集了相關(guān)合同，了解了評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)日期間已接受的服務(wù)和收到的貨物情況。預(yù)付賬款多數(shù)為近一年發(fā)生，客戶信譽(yù)較好均能收回相應(yīng)的資產(chǎn)或獲得相應(yīng)的權(quán)利的項(xiàng)目，評(píng)估值按核實(shí)后的賬面值確認(rèn)。
4. 其他應(yīng)收款
對(duì)其他應(yīng)收款的評(píng)估，評(píng)估人員在對(duì)其他應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，核算的內(nèi)容為應(yīng)收的海關(guān)進(jìn)口設(shè)備保證金、職工臨時(shí)借款、備用金、辦公室租賃押金等。
評(píng)估人員通過查閱賬簿，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)內(nèi)容和賬齡分析的基礎(chǔ)上，對(duì)大額款項(xiàng)進(jìn)行了函證，并了解其發(fā)生時(shí)間、欠款形成原因及單位清欠情況、欠債人資金、信用、經(jīng)營管理狀況，具體分析后對(duì)各項(xiàng)應(yīng)收款收回的可能性進(jìn)行判斷。經(jīng)分析，對(duì)關(guān)聯(lián)方往來等有充分理由相信全部能收回，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為 0%。應(yīng)收賬款評(píng)估值按賬面值確認(rèn)。
5. 存貨
各類存貨具體評(píng)估方法如下：
1）材料采購（在途物資）
評(píng)估人員核查了采購材料的供貨合同及采購清單，證實(shí)賬面價(jià)值構(gòu)成準(zhǔn)確，成本結(jié)轉(zhuǎn)合理，賬面價(jià)值反映了實(shí)際成本。按核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。
2）原材料
原材料賬面值由購買價(jià)和合理費(fèi)用構(gòu)成，原材料為近期購入，周轉(zhuǎn)較快，隨用隨購買，其賬面價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)基本相符。按核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。
3）在庫周轉(zhuǎn)材料
對(duì)于在庫周轉(zhuǎn)材料，首先是抽查盤點(diǎn)，根據(jù)盤點(diǎn)結(jié)果調(diào)整其實(shí)物量，并了解存貨質(zhì)量。評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分在庫周轉(zhuǎn)材料為XX汽車集團(tuán)股份有限公司投資轉(zhuǎn)入，其余為企業(yè)近期購入。對(duì)于投資轉(zhuǎn)入的材料，評(píng)估人員查詢了材料的市場(chǎng)價(jià)，根據(jù)材料已使用年限和剩余使用年限來確定成新率，通過重臵成本法確定評(píng)估值；對(duì)于企業(yè)近期購入的在庫周轉(zhuǎn)材料，評(píng)估人員查閱并取得了企業(yè)近期購買該材料的財(cái)務(wù)憑證，其賬面價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)基本相符，按核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。
4）產(chǎn)成品
產(chǎn)成品主要是為生產(chǎn)汽車而購入的汽車配件如擱腳板、后視鏡殼、尾燈罩等。企業(yè)在產(chǎn)成品核算，實(shí)際是原材料，近期購入。在核實(shí)的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員查閱并取得了企業(yè)近期購買該產(chǎn)品的財(cái)務(wù)憑證，按核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。
5)在產(chǎn)品（自制半成品）
在產(chǎn)品（自制半成品）系企業(yè)正在制造尚未完工的在產(chǎn)品。在核實(shí)的基礎(chǔ)上，經(jīng)分析調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)品生產(chǎn)周期較短，成本升降變化不大，成本結(jié)轉(zhuǎn)及時(shí)完整，金額準(zhǔn)確。以核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評(píng)估值
6)發(fā)出商品
發(fā)出商品為銷售的分期收款產(chǎn)品。經(jīng)分析調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于企業(yè)成立時(shí)間較短，主營產(chǎn)品還沒有開始銷售，近2年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)不能真實(shí)反映企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)營信息，難以以售價(jià)為基礎(chǔ)確定評(píng)估值。故本次按核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。
�。ǘ┓橇鲃�(dòng)資產(chǎn)
1.固定資產(chǎn)
1）房屋建筑物
根據(jù)搜集的建筑工程資料和竣工結(jié)算資料，以建筑物工程量套用現(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)取前期及其他費(fèi)用，按合理建設(shè)期同期的貸款利率等計(jì)算出建筑物的重臵全價(jià)，并按建筑物的使用年限和對(duì)建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況綜合確定成新率，進(jìn)而計(jì)算出建筑物評(píng)估值。重臵成本法
計(jì)算公式如下：
評(píng)估值＝重臵全價(jià)x成新率
其他建筑物是在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，以類比的方法，綜合考慮各項(xiàng)評(píng)估要素，確定重臵單價(jià)并計(jì)算重臵全價(jià)從而得出評(píng)估值。
�。�1）重臵全價(jià)的確定
重臵全價(jià)＝建筑安裝工程造價(jià)＋前期及其它費(fèi)用＋資金成本
�、� 建筑安裝工程造價(jià)
采用類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按照建筑物工程量，套用定額所規(guī)定的工料機(jī)消耗量計(jì)算出定額直接費(fèi)，再用評(píng)估基準(zhǔn)日取費(fèi)費(fèi)率及材料價(jià)格進(jìn)行取費(fèi)計(jì)算得出各分項(xiàng)工程造價(jià)，匯總后得出建筑安裝工程造價(jià)。
�、诠こ糖捌诩捌渌M(fèi)用包括：當(dāng)?shù)氐胤秸?guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價(jià)外的其它費(fèi)用兩個(gè)部分。
�、圪Y金成本：資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采用的利率按基準(zhǔn)日中國人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，工期按建設(shè)正常情況周期計(jì)算，并按均勻投入考慮：
資金成本=(工程建安造價(jià)+前期及其它費(fèi)用)x合理工期x貸款利息x50%
（2）成新率的確定
建筑物成新率的確定，采用理論成新率和勘察成新率兩種方法計(jì)算，經(jīng)加權(quán)平均得出成新率。
理論成新率=（1-已使用年限〔經(jīng)濟(jì)使用年限）x100%
勘察成新率由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察考評(píng)打分評(píng)定。
綜合成新率=勘察成新率x0.6＋理論成新率x0.4
�。�3）評(píng)估值的確定
評(píng)估值＝重臵全價(jià)x成新率
2）設(shè)備類資產(chǎn)
根據(jù)本次評(píng)估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點(diǎn)、收集資料情況及本次評(píng)估所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為，主要采用重臵成本法進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估值=重臵全價(jià)x成新率
A、重臵的全價(jià)的確定
�、�、國產(chǎn)機(jī)器設(shè)備重臵全價(jià)的確定
重臵全價(jià)=設(shè)備購置價(jià)格(不含稅價(jià))+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+前期費(fèi)及其他費(fèi)用+資金成本
�、儋徶脙r(jià)
主要通過向生產(chǎn)廠家或貿(mào)易公司詢價(jià)、參照《2012 機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》等價(jià)格資料，以及參考近期同類設(shè)備的合同價(jià)格確定；對(duì)少數(shù)未能查詢到購置價(jià)的設(shè)備，采用同年代、同類別設(shè)備的價(jià)格變動(dòng)率推算確定購置價(jià)。
②運(yùn)雜費(fèi)
根據(jù)設(shè)備生產(chǎn)銷售企業(yè)與各設(shè)備使用單位的運(yùn)距、設(shè)備體積大小
(能否集裝箱、散裝)設(shè)備的重量、價(jià)值(貴重、價(jià)低)以及所用交通工具等因素視具體情況綜合確定。
運(yùn)雜費(fèi)=購置價(jià)x運(yùn)雜費(fèi)率
�、郯惭b調(diào)試費(fèi)
首先查詢專用設(shè)備的價(jià)格中是否包含廠家上門免費(fèi)的安裝調(diào)試，如果不包含，則根據(jù)設(shè)備安裝的復(fù)雜程度和技術(shù)要求高低，分別對(duì)不同專業(yè)性質(zhì)的生產(chǎn)設(shè)備按不同行業(yè)規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定，或評(píng)估人員調(diào)查了解企業(yè)設(shè)備實(shí)際安裝調(diào)試費(fèi)用綜合確定。對(duì)小型、無須安裝的設(shè)備，不考慮安裝調(diào)試費(fèi)。
④設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)
評(píng)估人員參考不同專業(yè)性質(zhì)的生產(chǎn)設(shè)備按不同行業(yè)規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定，或者調(diào)查了解企業(yè)實(shí)際設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用水平確定。若設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)已經(jīng)含在土建工程中則在設(shè)備評(píng)估中不與考慮。
�、莨こ探ㄔO(shè)前期及其它費(fèi)
參照國家、地方及行業(yè)有關(guān)收費(fèi)規(guī)定，取前期費(fèi)及其它費(fèi)用。
�、拶Y金成本
考慮到委估的機(jī)器設(shè)備是企業(yè)籌建至投產(chǎn)系列設(shè)備，其生產(chǎn)能力受企業(yè)整體設(shè)備的投產(chǎn)運(yùn)行制約，所以將其購置到運(yùn)行的周期比照企業(yè)整體工程建設(shè)周期計(jì)算其建設(shè)工期，采用本次評(píng)估基準(zhǔn)日貸款利率，資金成本按均勻投入計(jì)取。
資金成本=(設(shè)備購置價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+其他費(fèi)用)x貸款利率x工期x1/2
�、�、進(jìn)口設(shè)備重臵全價(jià)的確定
如存在國內(nèi)同類型可替代設(shè)備，按國內(nèi)同型設(shè)備購置價(jià)并加上運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等必要費(fèi)用確定重臵全價(jià)；如該類設(shè)備國內(nèi)無可替代設(shè)備，則通過核實(shí)近期設(shè)備合同價(jià)、向進(jìn)口設(shè)備代理商詢價(jià)以及與機(jī)加工設(shè)備方面專家討論的基礎(chǔ)上綜合確定重臵全價(jià)。
重臵全價(jià)=CIF 價(jià)(按基準(zhǔn)日匯率換算)+關(guān)稅+外貿(mào)代理費(fèi)+銀行手續(xù)費(fèi)+商檢費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)+前期費(fèi)及其他必要費(fèi)用+資金成本
當(dāng)國外設(shè)備制造廠家在中國有分銷點(diǎn)時(shí)，其分銷點(diǎn)所報(bào)的設(shè)備價(jià)格中已含有進(jìn)口的各種稅費(fèi)，則不加進(jìn)口稅費(fèi)。
如訂貨合同中規(guī)定由供貨商負(fù)責(zé)運(yùn)輸和安裝時(shí)(在購置價(jià)格中已含此部分價(jià)格)，則不加運(yùn)輸及安裝費(fèi)。
如設(shè)備不需單獨(dú)的基礎(chǔ)或基礎(chǔ)已在建設(shè)廠房時(shí)統(tǒng)一建設(shè)，基礎(chǔ)賬面值已體現(xiàn)在房屋建筑物中的設(shè)備不考慮設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)用。
�、蟆�(duì)于已超期服役，市場(chǎng)上確實(shí)已無該型號(hào)產(chǎn)品的設(shè)備，采用近似設(shè)備對(duì)比法確認(rèn)重臵全價(jià)。
Ⅳ、部分電子設(shè)備直接以市場(chǎng)二手設(shè)備價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
�、酢④囕v重臵全價(jià)的確定：車輛購置價(jià)選取當(dāng)?shù)仄嚱灰资袌?chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)日的最新市場(chǎng)報(bào)價(jià)及成交價(jià)格資料并考慮車輛購置附加稅及牌照費(fèi)用等予以確定。具體公式為：
車輛重臵全價(jià)=購置價(jià)+[購置價(jià)/（1+17%）]x車輛購置附加稅率+牌照等費(fèi)用
B、成新率的確定
�、�、機(jī)器設(shè)備成新率
對(duì)于機(jī)器設(shè)備中的大型、關(guān)鍵設(shè)備，通過對(duì)設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場(chǎng)考察，查閱有關(guān)設(shè)備的運(yùn)行狀況、主要技術(shù)指標(biāo)等資料，以及向有關(guān)工程技術(shù)人員、操作維護(hù)人員查詢?cè)撛O(shè)備的技術(shù)狀況、大修次數(shù)、維修保養(yǎng)的情況，并考慮有關(guān)各類設(shè)備的實(shí)際使用年限的規(guī)定，以及該設(shè)備的已使用年限等因素，合理確定設(shè)備的綜合成新率。此次評(píng)估成新率的確定，采用理論成新率現(xiàn)場(chǎng)勘察調(diào)整法。
分別計(jì)算理論成新率 N1 和勘察成新率 N2，加權(quán)平均確定其成新率 N，即 N=N1x0.4+N2x0.6
其中：
理論成新率：N1＝(1-已使用年限〔經(jīng)濟(jì)壽命年限)x100%
對(duì)價(jià)值量較小的一般設(shè)備采用年限法確定其成新率。
考慮到機(jī)器設(shè)備已停用多年，重新啟用需要進(jìn)行修理維護(hù)，勘查成新率中綜合考慮停用對(duì)機(jī)器設(shè)備的影響，針對(duì)不同設(shè)備具體分為三種情況：閑臵減少設(shè)備磨損；閑臵對(duì)設(shè)備沒有影響；閑臵對(duì)設(shè)備有一定影響。
Ⅱ、車輛成新率
對(duì)于車輛，根據(jù)已使用年限和已行駛里程分別計(jì)算理論成新率，依據(jù)孰低原則確定理論成新率。并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察車輛的外觀、結(jié)構(gòu)是否有損壞，主發(fā)動(dòng)機(jī)是否正常，電路是否通暢，制動(dòng)性能是否可靠，是否達(dá)到尾氣排放標(biāo)準(zhǔn)等勘察情況，確定勘察成新率。之后用加權(quán)平均方法來確定綜合成新率。
Ⅲ、電子設(shè)備成新率
成新率=(1-已使用年限〔經(jīng)濟(jì)壽命年限)x100%或成新率= [尚可使用年限〔(已使用年限+尚可使用年限)] x100%
另：直接按二手市場(chǎng)價(jià)評(píng)估的電子設(shè)備，無需計(jì)算成新率。
C、評(píng)估值的確定
評(píng)估值=重臵全價(jià)x綜合成新率。
2、在建工程
本次評(píng)估范圍內(nèi)在建工程的評(píng)估方法采用成本法。評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)了相關(guān)明細(xì)賬、入賬憑證及可研報(bào)告、初步設(shè)計(jì)、概預(yù)算和預(yù)決算等資料，查看了在建工程的實(shí)物，與項(xiàng)目工程技術(shù)人員等相關(guān)人員進(jìn)行了座談，確認(rèn)委估的在建工程項(xiàng)目進(jìn)度基本上是按計(jì)劃進(jìn)行的，實(shí)物質(zhì)量達(dá)到了設(shè)計(jì)要求，評(píng)估以核實(shí)后的賬面值加上合理的資金成本確定評(píng)估值。
3、無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)
土地使用權(quán)為資產(chǎn)占有單位在無形資產(chǎn)明細(xì)中核算的企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)價(jià)值。
本次采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，對(duì)待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條析相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。
其基本公式如下：
式中：V：土地價(jià)格
Vlb ：某一用途土地在某一土地級(jí)別上的基準(zhǔn)地價(jià)
∑Ki ：宗地地價(jià)修正系數(shù)
Kj ：估價(jià)期日、容積率、土地使用年限等其它修正系數(shù)
4、無形資產(chǎn)——其他無形資產(chǎn)
其他無形資產(chǎn)購買的各種應(yīng)用軟件及軟件預(yù)付款。
對(duì)于外購的應(yīng)用軟件，查詢相同軟件的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格來確定評(píng)估值；對(duì)于軟件預(yù)付款，按照賬面值確認(rèn)。
5、開發(fā)支出
按核實(shí)后的賬面值加資金成本作為評(píng)估值。
6、遞延所得稅資產(chǎn)
企業(yè)按照暫時(shí)性差異與適用所得稅稅率計(jì)算的結(jié)果，確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)，核算內(nèi)容為資產(chǎn)的賬面價(jià)值小于其計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生可抵扣暫時(shí)性差異（本次為計(jì)提企業(yè)虧損形成）。按核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。
�。ㄈ╆P(guān)于負(fù)債的評(píng)估方法
核實(shí)各項(xiàng)負(fù)債在評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的實(shí)際債務(wù)人、負(fù)債額，以評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估值。
1、短期借款
短期借款為企業(yè)從交通銀行深圳寶安支行取得的一年內(nèi)到期的短期貸款。評(píng)估人員核對(duì)了借款合同，金額、借款期限、利率無誤。同時(shí)，評(píng)估人員向銀行進(jìn)行了詢證，函證結(jié)果與銀行對(duì)賬單相符。且企業(yè)經(jīng)營狀況良好，應(yīng)有到期承付借款的能力，對(duì)人民幣借款以核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
2．應(yīng)付賬款
應(yīng)付賬款主要內(nèi)容為應(yīng)付設(shè)備款、暫估材料款等。評(píng)估人員查閱了應(yīng)付賬款明細(xì)賬和主要購貨單位的購貨合同及原始憑證，核實(shí)交易事項(xiàng)的真實(shí)性、業(yè)務(wù)內(nèi)容和金額等，并對(duì)大額應(yīng)付款項(xiàng)進(jìn)行了函證查詢，對(duì)暫估入庫的應(yīng)付賬款，評(píng)估人員抽查了相關(guān)購貨合同并對(duì)入庫的原材料進(jìn)行了實(shí)地盤點(diǎn)，以核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。
3. 預(yù)收賬款
預(yù)收賬款核算內(nèi)容為預(yù)收備件款。評(píng)估人員抽查有關(guān)賬簿記錄和供貨合同，確定預(yù)收款項(xiàng)的真實(shí)性和完整性，核實(shí)結(jié)果賬表單金額相符，均為在未來應(yīng)支付相應(yīng)的權(quán)益或資產(chǎn)，故以核實(shí)后賬面值確定為評(píng)估值。
4. 應(yīng)付職工薪酬
應(yīng)付職工薪酬為應(yīng)付職工工資和按規(guī)定比例提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)節(jié)余以及應(yīng)付的職工社會(huì)統(tǒng)籌費(fèi)用等。評(píng)估人員核對(duì)了企業(yè)總賬和明細(xì)賬，核實(shí)了應(yīng)付職工薪酬的提取及使用情況，認(rèn)為計(jì)提正確和支付符合規(guī)定，以核實(shí)的賬面值作為評(píng)估值。
5．應(yīng)交稅費(fèi)
應(yīng)交稅費(fèi)主要為應(yīng)交未交增值稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和個(gè)人所得稅等。經(jīng)查閱應(yīng)交稅費(fèi)明細(xì)賬及納稅申報(bào)表，抽查企業(yè)的完稅憑證，稅金計(jì)算正確，以核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。
6．其他應(yīng)付款
其他應(yīng)付款的主要內(nèi)容為 DS 經(jīng)銷商押金、保證金等。經(jīng)查閱與相關(guān)單位的對(duì)賬協(xié)議及相關(guān)的文件說明，往來核對(duì)一致、未發(fā)現(xiàn)不需支付的證據(jù)，以核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。
7、其他流動(dòng)負(fù)債
其他流動(dòng)負(fù)債主要為費(fèi)用化支出。以核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。
8、長期借款
長期借款賬面值為向農(nóng)業(yè)銀行深圳布吉支行和建設(shè)銀行深圳寶安支行基建借款等，評(píng)估人員查閱了借款合同、核實(shí)了借款期限、借款利率等相關(guān)內(nèi)容，確認(rèn)以上借款是真實(shí)的和完整的。通過查閱有關(guān)憑證及向銀行函證，確認(rèn)企業(yè)借款利息已按期計(jì)提支付。評(píng)估時(shí)，以核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
9、其他非流動(dòng)負(fù)債
其他非流動(dòng)負(fù)債為科研資金補(bǔ)貼。評(píng)估人員核實(shí)了有關(guān)文件及賬證等資料，確定其真實(shí)性、正確性，經(jīng)核實(shí)該款項(xiàng)不需要償還，由于CAPSA 公司目前處于建設(shè)階段，尚未投產(chǎn)，處于虧損狀態(tài)，故該款項(xiàng)不需要繳納所得稅，故本次對(duì)科研補(bǔ)貼款評(píng)估為零。
收益法的具體評(píng)估方法應(yīng)用
收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估企業(yè)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的評(píng)估思路，即采用收益資本化或折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。現(xiàn)將本次評(píng)估采用收益法的具體基本技術(shù)思路說明如下：
采用收益法，要求評(píng)估的企業(yè)價(jià)值內(nèi)涵與應(yīng)用的收益類型以及折現(xiàn)率的口徑一致。
根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和經(jīng)營情況，本報(bào)告在收益法具體應(yīng)用中，采用的收益口徑為權(quán)益自由現(xiàn)金流口徑，具體評(píng)估方法分別介紹如下：
�。ㄒ唬╆P(guān)于收益口徑——權(quán)益自由現(xiàn)金流量
本次采用的收益類型為權(quán)益自由現(xiàn)金流量。權(quán)益自由現(xiàn)金流量指的是歸屬于股東的現(xiàn)金流量，是扣除還本付息以及用于維持現(xiàn)有生產(chǎn)和建立將來增長所需的新資產(chǎn)的資本支出和營運(yùn)資金變動(dòng)后剩余的現(xiàn)金流量，其計(jì)算公式為：
權(quán)益自由現(xiàn)金流量＝稅后凈利潤＋折舊與攤銷－資本性支出－凈營運(yùn)資金變動(dòng)＋付息債務(wù)的增加（減減少）
本次評(píng)估選定的收益口徑為權(quán)益自由現(xiàn)金流量，與之對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)口徑為企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值，這與本次評(píng)估目的下的企業(yè)價(jià)值是相匹配的。
�。ǘ╆P(guān)于折現(xiàn)率
與權(quán)益自由現(xiàn)金流量口徑相匹配的折現(xiàn)率為股東權(quán)益資本成本，由此還原評(píng)估出的資產(chǎn)口徑為企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值。
本次折現(xiàn)率即股東權(quán)益資本成本采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）
計(jì)算確定：
其中：Re —— 股東權(quán)益資本成本；
Rf —— 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；
βe —— 企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；
Rm —— 市場(chǎng)期望收益率；
α—— 企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)。
�。ㄈ╆P(guān)于收益期
本次評(píng)估，XX 公司為合營公司，經(jīng)營期限為 50 年，因此本次評(píng)估按照 50 年作為收益期。其中，第一階段為 20XX年 10 月 1 日至20XX 年 12 月 31 日，在此階段根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營情況，收益狀況處于變化中；第二階段為 2025 年 1 月 1 日至合營公司結(jié)束，在此階段按企業(yè)保持穩(wěn)定的收益水平考慮。
�。ㄋ模┦找娣ǖ脑u(píng)估計(jì)算公式
本次采用的收益法的計(jì)算公式為：
式中：P —— 為企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估值；
Ai —— 企業(yè)近期處于收益變動(dòng)期的第 i 年的企業(yè)自由現(xiàn)金流量；
n ——預(yù)測(cè)期；
V’—— 預(yù)測(cè)期結(jié)束時(shí)回收資產(chǎn)價(jià)值；
B —— 企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日溢余資產(chǎn)和負(fù)債。
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