- 相關(guān)推薦
資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)影響、發(fā)展與建議
資產(chǎn)評(píng)估法即將在2016年12月1日正式實(shí)施，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)而言，需要調(diào)整的地方挺多的。下面是yjbys小編為大家?guī)?lái)的關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)影響、發(fā)展與建議的知識(shí)，歡迎閱讀。
資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的影響
1 對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立、資質(zhì)等的影響
總體來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估法的出臺(tái)，將評(píng)估行業(yè)的規(guī)格提高了一個(gè)層次，更加嚴(yán)肅，有法可依。資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，基本沒(méi)有什么變化，但是對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)卻是有很大影響的。下表中簡(jiǎn)要列出一些《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《資產(chǎn)評(píng)估法》影響到估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立和發(fā)展的主要地方。
這里面影響最大的，當(dāng)屬對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)、估價(jià)師數(shù)量和股東要求這幾項(xiàng)。資產(chǎn)評(píng)估法沒(méi)有提到資質(zhì)問(wèn)題，因此未來(lái)估價(jià)機(jī)構(gòu)的一二三級(jí)資質(zhì)是否還延續(xù)是個(gè)需要關(guān)注的問(wèn)題。最關(guān)鍵的是要成立估價(jià)機(jī)構(gòu)，法律要求必須8名評(píng)估師。國(guó)內(nèi)目前還有接近2400多家三級(jí)資質(zhì)(含三級(jí)暫定資質(zhì))，這些機(jī)構(gòu)只有3名評(píng)估師，他們必然會(huì)因不符合法定估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立最低要求而被淘汰。這些機(jī)構(gòu)是這次資產(chǎn)評(píng)估法首當(dāng)其沖、必須立刻馬上作出應(yīng)對(duì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)�？滩蝗菥�!
2 對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的影響
資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)“對(duì)評(píng)估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證”，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)“收集權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料并進(jìn)行核查驗(yàn)證”。核查、驗(yàn)證委托方提供的資料，對(duì)于估價(jià)師而言是非常困難，還需要委托方提供財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息，這在以往是比較少見(jiàn)的。因此這兩條法律規(guī)定大大增加了評(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作難度和執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
3 分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立
資產(chǎn)評(píng)估法沒(méi)有提及這個(gè)問(wèn)題�！顿Y產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》要求，資產(chǎn)評(píng)估公司設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，總公司必須擁有20名以上資產(chǎn)評(píng)估師，分公司配備6名以上資產(chǎn)評(píng)估師。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，只有一級(jí)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)(最少15名估價(jià)師)方可設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，分支機(jī)構(gòu)必須有3名估價(jià)師。這一點(diǎn)二者的要求大同小異。既然資產(chǎn)評(píng)估法沒(méi)有提到分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立要求，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)又都按照各自行業(yè)管理辦法的要求設(shè)立和管理分支機(jī)構(gòu)，因此筆者猜測(cè)分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立肯定會(huì)得到保留。分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立和管理方式會(huì)結(jié)合目前的資產(chǎn)評(píng)估法進(jìn)行微調(diào)，應(yīng)該不會(huì)有大變化。但畢竟還是存在調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展預(yù)測(cè)
資產(chǎn)評(píng)估法實(shí)施后，8名不同類別組成的評(píng)估師就可以取得綜合評(píng)估資質(zhì)，換句話說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻既是提高了(從3名提高到8名方可成立估價(jià)機(jī)構(gòu))，又是大大降低了(綜合資質(zhì)，8名評(píng)估師中只要有2名房地產(chǎn)估價(jià)師即可)。加上互聯(lián)網(wǎng)加、人工智能高度發(fā)展的影響，未來(lái)評(píng)估行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈，對(duì)機(jī)構(gòu)專業(yè)性的要求越來(lái)越高，市場(chǎng)細(xì)分也就越發(fā)明顯。因此，未來(lái)必然要分出大型綜合性機(jī)構(gòu)、中型專業(yè)性機(jī)構(gòu)和小型地方機(jī)構(gòu)。
大型綜合性機(jī)構(gòu)就是各類牌照齊全，布局全國(guó)、業(yè)務(wù)類型全面的全國(guó)性機(jī)構(gòu)，在業(yè)內(nèi)具有很高市場(chǎng)份額、客戶資源、知名度和話語(yǔ)權(quán)，占領(lǐng)著評(píng)估業(yè)務(wù)的中高端領(lǐng)域，如目前國(guó)內(nèi)排名前十的估價(jià)機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，盡管是大型綜合性機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)品種全面，但是不同的機(jī)構(gòu)還是會(huì)有自己的深耕區(qū)域和優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，比如世聯(lián)、國(guó)策和戴德梁行，優(yōu)勢(shì)就是全國(guó)化、標(biāo)準(zhǔn)化;而首佳和上海城市則是本土化深耕。隨著大型綜合性機(jī)構(gòu)的不斷擴(kuò)張，向外的跨界多元化也將是未來(lái)的發(fā)展方向之一。
中型專業(yè)性機(jī)構(gòu)將在某一專業(yè)領(lǐng)域深耕，比如企業(yè)并購(gòu)領(lǐng)域、酒店地產(chǎn)評(píng)估、商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估等某一領(lǐng)域，進(jìn)行非常深入的研究，擁有該領(lǐng)域內(nèi)比較大的市場(chǎng)份額和知名度，在主要核心城市擁有分支機(jī)構(gòu)。此類機(jī)構(gòu)主要承接專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的評(píng)估業(yè)務(wù)，比如HVS，就只承接與酒店有關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，并以此向縱深拓展提供延伸服務(wù)。此類方向應(yīng)該是大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)未來(lái)5-10年的重點(diǎn)發(fā)展方向之一。
小型地方機(jī)構(gòu)熟悉本土的市場(chǎng)情況，法律法規(guī)等，主要依靠本土的資源優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)等來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù)，求得生存�？梢圆町惢l(fā)展成為地方某一領(lǐng)域的專業(yè)性機(jī)構(gòu)。
跨界大鱷入侵。行業(yè)外的大鱷比如搜房、58同城、鏈家也將可能跨界入侵，他們的海量數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)是評(píng)估機(jī)構(gòu)很難抗衡的。搜房已經(jīng)進(jìn)入評(píng)估領(lǐng)域。以搜房互聯(lián)網(wǎng)公司的運(yùn)作手法，也不排除出現(xiàn)評(píng)估行業(yè)的UBER模式，提供平臺(tái)，允許估價(jià)師在該平臺(tái)上承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)。
資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)后對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展的一些建議
互聯(lián)網(wǎng)加下各行各業(yè)快速淘汰、更替、重構(gòu)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也不例外。行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)外大鱷覬覦。估價(jià)機(jī)構(gòu)本就生存艱難，資產(chǎn)評(píng)估法的出臺(tái)，無(wú)疑加劇了這種不利局面。業(yè)內(nèi)的共識(shí)是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)更容易進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)卻難以進(jìn)入資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域。如果房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自己不發(fā)展，那么資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)就可能吞并現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。估價(jià)機(jī)構(gòu)如何快速做大做強(qiáng)，提高行業(yè)影響力，是迫在眉睫的一件事情。從這一點(diǎn)上看，資產(chǎn)評(píng)估法的出臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，其實(shí)是一種倒逼，逼著你發(fā)展，短期痛，遠(yuǎn)期則未必是壞事。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)有必要未雨綢繆，提前做好應(yīng)對(duì)措施。
1 小型機(jī)構(gòu)的出路
三級(jí)機(jī)構(gòu)、三級(jí)暫定機(jī)構(gòu)的出路很明確，要么和別的機(jī)構(gòu)合并，增加評(píng)估師數(shù)量進(jìn)行升級(jí)，要么加盟成為其他品牌機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)，否則，資產(chǎn)評(píng)估法實(shí)施之日，就是滅頂之災(zāi)。為了分析這件事情的影響，筆者隨意挑選了10個(gè)城市進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果發(fā)現(xiàn)10個(gè)城市平均有41%的估價(jià)機(jī)構(gòu)達(dá)不到資產(chǎn)評(píng)估法要求的評(píng)估師人數(shù)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市這個(gè)問(wèn)題不嚴(yán)重，但是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三級(jí)機(jī)構(gòu)和三級(jí)暫定機(jī)構(gòu)數(shù)量多，而且占比大。
從上表可以看出，占比超過(guò)50%的城市有青海、湖北、黑龍江、陜西，這些城市將有一半機(jī)構(gòu)必須整合或是被淘汰，未來(lái)也是評(píng)估師需求量及其大的地方。
三級(jí)機(jī)構(gòu)避免被淘汰的辦法就是增加估價(jià)師數(shù)量到8名。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估法，只要8名評(píng)估師就可以成立綜合資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，因此可以增加房地產(chǎn)估價(jià)師，也可以增加土地估價(jià)師、機(jī)動(dòng)車評(píng)估師、資產(chǎn)評(píng)估師等等。還可以在評(píng)估領(lǐng)域跨行業(yè)合并，比如和一家機(jī)動(dòng)車評(píng)估機(jī)構(gòu)合并或是跟某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)合并。跟國(guó)內(nèi)的大型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作，成為該機(jī)構(gòu)在地方的分支機(jī)構(gòu)，也未嘗不是出路之一。
2 二級(jí)資質(zhì)估價(jià)機(jī)構(gòu)未來(lái)發(fā)展建議
二級(jí)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)在估價(jià)師數(shù)量上剛好符合資產(chǎn)評(píng)估法的要求，但短期內(nèi)升級(jí)到一級(jí)資質(zhì)不是一件容易的事情。資產(chǎn)評(píng)估法也未提到是否有資質(zhì)區(qū)分一說(shuō)。
從資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理的角度，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分為兩類型，一種是普通資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，另一種是具有證券資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。普通資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)8人以上即可，但是如果要設(shè)立分公司，則總公司必須具有20名以上評(píng)估師;證券資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)則需要30名評(píng)估師。
資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)之前，《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)后沒(méi)有提到資質(zhì)級(jí)別，因此資質(zhì)級(jí)別有可能會(huì)取消。但是有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)如此管理的先例，即便是資質(zhì)等級(jí)取消，也有可能會(huì)從估價(jià)師人數(shù)上限制執(zhí)業(yè)范圍。這樣既保留了原有的競(jìng)爭(zhēng)格局，不至于發(fā)生大的行業(yè)變化，又符合資產(chǎn)評(píng)估法的要求。
資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)之前，取得估價(jià)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)既需要估價(jià)師人數(shù)符合要求，又需要3年等待期�，F(xiàn)在如果資質(zhì)等級(jí)取消了，對(duì)于二級(jí)機(jī)構(gòu)則是好消息。因?yàn)樗麄冎恍枰鋫渥銐虻姆康禺a(chǎn)估價(jià)師即可從事各類業(yè)務(wù)，相當(dāng)于提前取得一級(jí)資質(zhì)。因此，建議二級(jí)資質(zhì)估價(jià)機(jī)構(gòu)抓緊進(jìn)行估價(jià)師人員配備。
3 一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)未來(lái)發(fā)展建議
一級(jí)機(jī)構(gòu)是估價(jià)行業(yè)資質(zhì)最高的機(jī)構(gòu)，各方面實(shí)力強(qiáng)，在地方又有很強(qiáng)的話語(yǔ)權(quán)，也是個(gè)聯(lián)盟機(jī)構(gòu)比如中估聯(lián)盟、云估價(jià)、中房評(píng)、云房數(shù)據(jù)、智地?cái)?shù)據(jù)等的合作和爭(zhēng)奪對(duì)象之一。中估聯(lián)盟的加盟條件之一就是必須具備房地產(chǎn)估價(jià)一級(jí)資質(zhì)或是土地A級(jí)資質(zhì);云估價(jià)則的加盟條件則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)在全國(guó)或是區(qū)域市場(chǎng)有良好的口碑品牌。因此，一級(jí)機(jī)構(gòu)的發(fā)展之路相對(duì)比較順利，可選擇的機(jī)會(huì)比較多�？梢赃x擇專業(yè)性發(fā)展之路，也可以選擇擴(kuò)區(qū)域發(fā)展或是多元化發(fā)展，根據(jù)各自的需求和專業(yè)、領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)進(jìn)行規(guī)劃。
4 復(fù)合型人才儲(chǔ)備與培養(yǎng)
大型資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一般都擁有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估等資質(zhì)，業(yè)務(wù)交叉。而且，資產(chǎn)評(píng)估法又提出只需要8名不同專業(yè)的評(píng)估師即可取得跨專業(yè)的綜合資質(zhì)�？梢韵胂�，跨專業(yè)、復(fù)合型技術(shù)人才應(yīng)該是未來(lái)幾年的重大爭(zhēng)奪對(duì)象之一。因此建議估價(jià)機(jī)構(gòu)抓緊在此類人才上的儲(chǔ)備、培養(yǎng)和布局，以應(yīng)對(duì)未來(lái)跨領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)的人才短缺。
5 建立職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金
資產(chǎn)評(píng)估法第21條提到“評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)業(yè)務(wù)需要建立職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金，或者自愿辦理職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制”。鑒于資產(chǎn)評(píng)估法提高的評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)難度和執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，為了保護(hù)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)，非常有必要建立職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基。
【資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)影響、發(fā)展與建議】相關(guān)文章：
資產(chǎn)評(píng)估法與房地產(chǎn)估價(jià)的差距09-06
資產(chǎn)評(píng)估法與現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別10-18
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估：房地產(chǎn)價(jià)格的影響10-28
2016資產(chǎn)評(píng)估《資產(chǎn)評(píng)估》市場(chǎng)法考點(diǎn)06-14
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)知識(shí)管理09-27
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的知識(shí)管理08-23
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)如何控制07-25