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最新綠色建筑項目的價值管理
雖然我國在綠色建筑評價指引和行政法規(guī)上投入了不少，但對應開展綠色建筑的管理體系一直沒有獲得相應有效的發(fā)展，沿用過往的設(shè)計和施工管理模式肯定無法解決在開展綠色建筑過程中遇到的新問題，毫無疑問引入價值管理將能很好地解決此類問題并促進綠色建筑產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
1投入成本和收益能力
開展投入成本和收益能力分析對于開展建筑綠色建筑項目非常重要，也是整個項目的重要指標和指導核心。投入成本就是建立綠色建筑比傳統(tǒng)建筑需要額外增加的成本部分，收益能力就是項目投入使用后收益減去投入成本與傳統(tǒng)建筑收益減去投入成本的對比。根據(jù)2013年McGraw-Hill最新一份對全球62個國家的建筑師、工程師、業(yè)主、承包商、咨詢機構(gòu)、廠商和材料供應商的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，76%受訪者認為綠色建筑在低能耗環(huán)保方面的貢獻是綠色建筑優(yōu)勢的首要原因，而低能耗同時成為低廉運營成本(包括全生命周期較低運營投入)首要原因。調(diào)查數(shù)據(jù)表明綠色建筑環(huán)保貢獻已與綠色建筑價值提升之間掛鉤，且認為降低能耗是綠色建筑優(yōu)勢首要原因的人數(shù)不斷增加。調(diào)查還顯示同列排名綠色建筑優(yōu)勢第2位的分別是較高物業(yè)價值和質(zhì)量保證。雖然起初建設(shè)綠色建筑投入成本比傳統(tǒng)建筑成本要高，但業(yè)內(nèi)廣為接受的觀點是從長期運營的角度上看運營和維護節(jié)省費用能抵消該部分額外成本投入。調(diào)查顯示綠色建筑能減低運營成本每年8%~9%，增加樓宇價值7%，增加入住率3.5%，額外綠色投資平均投資回本期8年。然而在我國建筑產(chǎn)業(yè)對許多習慣短線效益的業(yè)主來說，他們不僅關(guān)注運營和租賃其建筑物的長期收益，而且更加關(guān)心在建設(shè)綠色建筑的設(shè)計和施工階段就能節(jié)約投資和產(chǎn)生效益，價值管理能有效提供短期和長期收益的科學分析和引導。
2執(zhí)行過程
價值管理是一套信息收集、分析、選擇、確認的科學方法，可應用于綠色建筑工程的設(shè)計、施工、竣工后運行、維護全過程管理。價值管理方法的執(zhí)行過程具體可分6個階段，可套用于建設(shè)全過程管理工作，包括項目設(shè)計、施工和運行維護分階段或連貫使用。
2.1[第1階段]計劃階段
此階段主要任務是聯(lián)合有關(guān)各方組建價值管理小組并定義其主體責權(quán)。一個合資格的價值管理小組負責人通常將會是價值經(jīng)理，通常由業(yè)主方指定并賦予其權(quán)力以完成價值管理有關(guān)的工作。價值管理小組負責人能力水平是執(zhí)行價值管理成功與否的關(guān)鍵因素。在此階段主要工作包括以下：①選擇項目有關(guān)各方典型人物組建價值管理小組，目標人選主要來自業(yè)主、開發(fā)商、代建單位、項目經(jīng)理、承包商、綠色可持續(xù)咨詢和設(shè)計單位及其他價值管理有關(guān)引導者;②由價值管理小組召開價值管理專題會，確定管理小組成員、結(jié)構(gòu)和定義價值管理小組的主體責權(quán);③收集信息：價值管理負責人應引導價值管理小組設(shè)定對其期望的初步目標，以及需要哪些信息以確保在價值分析研究過程中有足夠信息去支持每個設(shè)計或施工管理決定，以及始終保持非常清醒的視角;④價值管理小組邀請包括造價咨詢單位、監(jiān)理和廠家供貨商等其他參建單位參與價值管理專題會，確保各方認同在計劃階段中設(shè)定的初步目標和收集的信息正確。
2.2[第2階段]確認階段
此階段主要工作是價值管理小組定義此項目價值管理的具體范圍和目標，并邀請各參建單位召開價值管理專題會對其進行研討和確認。管理小組將對設(shè)計和施工過程中使用綠色建筑技術(shù)的理由進行歸納，并提交給業(yè)主和相關(guān)投資者以獲取其支持在項目中執(zhí)行綠色建筑元素。應用綠色建筑技術(shù)的相關(guān)執(zhí)行過程必須成為目標之一，有關(guān)此部分細節(jié)內(nèi)容應在開展制定設(shè)計和施工方案之前遞交給有可能影響該項目的相關(guān)單位進行審閱并需獲得其同意，此相關(guān)單位包括業(yè)主、投資者、開發(fā)商、建筑設(shè)計院，工程咨詢單位、規(guī)劃局、材料供應商和生產(chǎn)商等，各方以項目建設(shè)全過程及竣工后建筑全生命周期價值為基準進行考慮并通過此部分內(nèi)容審議。
2.3[第3階段]分析階段
此階段主要工作是把綠色建筑主要原則綜合到建筑物功能上，并轉(zhuǎn)換為對理解該項目采用有關(guān)綠色建筑技術(shù)的一系列信息與說明。在設(shè)計階段(或施工階段設(shè)計變更)，價值管理小組可采用功能分析技術(shù)，辨別和區(qū)分各種問題，迅速過濾各式各樣建筑物需求，經(jīng)過功能分析后建筑物主要功能更加突出體現(xiàn)。功能分析提高了價值管理小組對項目的理解，并為通過價值提升作為解決問題的創(chuàng)新方案提供了分析基礎(chǔ)。功能分析有各種不同的技術(shù)，一些是非常結(jié)構(gòu)性的，例如在美國廣泛使用的功能分析系統(tǒng)技術(shù)(FunctionAnalysisSystemTechnique，F(xiàn)AST)，一些是相對非正式的，如提供項目功能模型的價值樹技術(shù)。功能分析在施工階段(或設(shè)計階段概念設(shè)計)，價值管理小組可采用互動價值管理體系和集體決策系統(tǒng)兼顧統(tǒng)籌分析整片、周邊、滾動項目以及本項目內(nèi)各分支項目等各種影響建筑物價值的施工狀況，為選擇施工問題的創(chuàng)新方案提供了分析基礎(chǔ)。具體來說，價值管理過程的在設(shè)計和施工應用將使建設(shè)綠色建筑工作獲得提升，這包括以下3個步驟：⑴確認問題。確定和定義問題是價值管理的必要條件，為了實現(xiàn)項目目標，作為基本要求，項目價值管理小組需要確定和定義需要引入價值管理體系解決的問題。在設(shè)計階段，這些問題主要是項目的主要功能，是否能實現(xiàn)業(yè)主對建筑物所期待項目目標。在施工階段，這些問題主要是項目的施工優(yōu)化方案，是否能兼顧統(tǒng)籌分析整片、周邊、滾動項目以及本項目內(nèi)各分支項目情況并系統(tǒng)制定最優(yōu)化施工方案提升項目價值。⑵分類工作。此步是推進分析過程從確認問題引導到進行主要和次要兩組別的歸類。在設(shè)計階段，問題可分為主要功能和次要功能，通過功能分析系統(tǒng)技術(shù)定義的主要功能是指什么原因設(shè)計該項目建筑物以及必須實現(xiàn)項目建設(shè)意圖的基本功能，次要功能定義為支持本項目主要功能的其他功能。在施工階段，問題可分為主要因素和次要因素，通過互動價值管理體系定義的主要因素是指影響該項目建筑物價值以及必須實現(xiàn)項目建設(shè)意圖的基本因數(shù)，次要因數(shù)為實現(xiàn)本項目主要因素的其他因素。不管是設(shè)計功能還是施工因素，他們都應分類標示為“有需要的”、“有審美需要的”“、周邊社會需要的”和“需求不太強烈的”等等用于提供給價值管理團隊參與分析和評估過程時使用。⑶關(guān)系示意圖。此步是通過使用功能分析系統(tǒng)和互動價值管理體系技術(shù)模型描述各功能之間和各施工因素之間的關(guān)系。采用功能分析系統(tǒng)技術(shù)和互動價值管理體系均能提供描述建筑物各設(shè)計功能和施工因素的水平示意圖。
2.4[第4階段]方案階段
此階段的主要任務是模擬頭腦風暴并產(chǎn)生能實現(xiàn)項目價值管理研究中確定每個設(shè)計功能和施工因素的若干方案。研究表明設(shè)計團隊在產(chǎn)生方案時應由始至終貫徹可持續(xù)建設(shè)原則，這是創(chuàng)造性的努力，每個方案的優(yōu)缺點將在余下階段進行評價和發(fā)展。
2.5[第5階段]評價階段
此階段有2個主要分步，首先是整合產(chǎn)生于之前階段的方案和概念，歸納出有可行性和可持續(xù)性的若干建議方案;然后決定和選擇以價值管理體系評判最好的2個可選建設(shè)方案進行對比，比選出最優(yōu)方案予以下一階段施行。所有產(chǎn)生的方案將對應項目確定的設(shè)計功能或施工因素進行評價，起初應該把比選方案的資料盡量采用數(shù)據(jù)和實際說明進行描述，以便設(shè)計團隊和項目各參建單位能夠?qū)ζ淇尚行院涂蓤?zhí)行性進行評估，方案說明應包含該方案的優(yōu)勢理由、有利分析，以及執(zhí)行該方案的必要條件，包括：估算投資、全生命周期費用、執(zhí)行費用以及其它建設(shè)綠色建筑元素的其它建設(shè)問題。評價過程通常包括以下步驟：①消除不可行方案;②綜合類似方案到一個組別，例如電氣，機電，結(jié)構(gòu)，材料，綠化等;③在各組別通過指數(shù)化、數(shù)值評價、團隊投票等技術(shù)以優(yōu)先評價標準為依據(jù)將各方案進行排名。
2.6[第6階段]執(zhí)行階段
此階段的主要任務是對確定的最優(yōu)方案予以實施，并對實施過程進行管控和信息回饋，確保方案有效順利執(zhí)行。如在執(zhí)行方案過程中出現(xiàn)新情況和新問題屬于輕微并不影響此方案的最終執(zhí)行，價值管理小組將對此最優(yōu)方案進行調(diào)整完善并繼續(xù)執(zhí)行直至完成;如在執(zhí)行方案過程中出現(xiàn)新情況和新問題屬于比較重大并影響此方案的最終執(zhí)行，價值管理小組將對該新問題進行重新處理，從執(zhí)行過程的第2階段(確認階段)開始重做分析、方案、評價、執(zhí)行工作并確保方案實施順利直至完成。
3價值管理在綠色建筑項目的應用及效果
3.1設(shè)計階段的價值管理實例：中新廣州知識城國家知識產(chǎn)權(quán)局專利審查廣東協(xié)作中心項目
該項目是審協(xié)廣東中心在中新廣州知識城南起步區(qū)建設(shè)的永久業(yè)務用房，需滿足其專利審查工作、員工入職及崗位培訓、業(yè)務研討與交流、專家來訪等業(yè)務功能，同時應配有體育活動區(qū)、食堂區(qū)、地下停車及公共配套等，建成后將滿足2000名左右的專利審查員和120名管理人員開展工作需要。該項目要求建筑密度不大于30%，容積率不大于2.0，綠地率不小于30%，建筑高度不超過45m，總計容建筑面積13萬m2，其中一期8萬m2，預計投資人民幣6億元。本項目綠色建筑設(shè)計目標為達到國家綠色建筑設(shè)計標識二星級水平。價值管理專題會可包括對該新建項目的節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量控制及運營管理等方面按照綠色建筑設(shè)計總體提升，主要對項目的2棟業(yè)務辦公樓、1棟綜合服務樓、1棟行政服務樓、1棟會議中心的外墻天面、外墻材料、暖通、給排水、電氣、采光、能耗等重點部分采用價值分析方法進行設(shè)計管理。價值管理專題會由專題會負責人在翻轉(zhuǎn)圖、調(diào)查和現(xiàn)場收集有關(guān)信息，采用開放性思考方法對設(shè)計方案進行考慮。專題會的主要工作是審查原設(shè)計方案、收集價值管理有關(guān)信息、監(jiān)督項目技術(shù)經(jīng)濟可行性分析合符體現(xiàn)價值投資和全生命周期價值思路，確認符合價值的綠色建筑元素和技術(shù)，提供基于價值的創(chuàng)新方案。同時，專題會其他工作包括確認關(guān)鍵利益相關(guān)者、關(guān)鍵項目功能元素、不同方案的優(yōu)缺點和風險、項目執(zhí)行時間長度、投入成本和價值提升機會等。經(jīng)過采用價值樹和功能研析方法，該項目設(shè)計能有效地降低原同等規(guī)模建設(shè)成本投入20%，增加綠色建筑功能、元素和技術(shù)30%，增加建筑物投資收益能力35%，全生命周期價值得到了較好體現(xiàn)，并為該綠色建筑項目的施工及竣工后運行管理階段進行價值管理提供了良好的技術(shù)平臺。
3.2施工階段的價值管理實例：廣州國際生物島標準產(chǎn)業(yè)單元(二期)項目
為理順和明確標產(chǎn)二期施工項目參建各方管理權(quán)限，加快該項目的施工進度，項目價值管理專題研究會對該施工管理中出現(xiàn)的新變化和新問題信息進行收集，采用價值管理集體決策系統(tǒng)和互動價值管理體系整理意見并做分析，經(jīng)項目參建各單位研究確定：①貫徹業(yè)主對標產(chǎn)二期建設(shè)工程的價值管理;②明確各參建單位責權(quán)，針對委托管理單位2012年8月從原來的生物島建設(shè)辦調(diào)整為廣州開發(fā)區(qū)建管中心，對兩個委托管理單位的審批責權(quán)進行具體劃分;③明確審核辦理流程、反饋機制和節(jié)點日期，加快變更預算書審核速度;④再次與區(qū)建管中心會同施工單位一同對標產(chǎn)二、三期進度節(jié)點和施工組織編排進行再次確認，科學統(tǒng)籌周邊在建項目，避免出現(xiàn)建設(shè)和審批時間的虛耗以及各種施工浪費;⑤加快延緩區(qū)域的施工進度確保建筑物整體經(jīng)濟效益和價值最大化，對會影響建筑物價值的有關(guān)設(shè)計與施工，業(yè)主將直接參與并推動。經(jīng)過此次會議研究和分析，筆者協(xié)同各單位代表制定了解決問題的方案，隨后協(xié)調(diào)和追蹤項目推進執(zhí)行情況，如審查的上報設(shè)計變更手續(xù)在兩周內(nèi)已基本在各參建單位中審批完成，該項目進度呈現(xiàn)加快態(tài)勢，至2013年7月總包施工節(jié)點計劃如期實現(xiàn)，8月全面完工，還獲評廣州市安全文明施工樣板工地，建設(shè)目標基本達到，建筑物投資價值和全生命周期價值均得到較好體現(xiàn)。
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