房地產(chǎn)調(diào)控論文1

　　摘要:過(guò)去20多年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展, 對(duì)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控起到了巨大的作用, 也極大地影響了人們的生活.在眾多影響居民消費(fèi)水平的因素中, 關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)其產(chǎn)生的影響不容小覷.本文通過(guò)1992年-20xx年的相關(guān)數(shù)據(jù), 利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)建立數(shù)學(xué)模型, 用模型來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)有無(wú)影響以及影響程度的大小, 然后在關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控方面提出了建議措施.

　　關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)波動(dòng); 城鎮(zhèn)居民消費(fèi); 影響程度; 模型檢驗(yàn);

　　1 引言

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中我們可以知道, 影響居民消費(fèi)的主要因素是收入及其擁有的財(cái)富量.這里的財(cái)富不僅僅是指金融資產(chǎn)價(jià)值, 還包括實(shí)體資產(chǎn), 其中房產(chǎn)占了很大比重.庇古的財(cái)富效益理論中提到物價(jià)變動(dòng)也是影響居民消費(fèi)的重要因素.經(jīng)過(guò)1998年的房改以來(lái), 房地產(chǎn)的這把烈火燒遍大江南北, 20xx年住宅商品房平均銷售價(jià)格也由1992年的每平方米996元上漲到6473元, 增長(zhǎng)了6.5倍, 在北京、上海等一線城市房屋收入比甚至都超過(guò)了20, 對(duì)居民的生活產(chǎn)生了重要影響.國(guó)內(nèi)外的學(xué)者對(duì)這個(gè)問(wèn)題有截然相反的兩種態(tài)度, 例如Case、Yoshikawa、藏旭恒、陳淑云等學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)具有明顯作用;而Elliott、Sock-Yong Phang、李成武、周建軍等則認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)不具有刺激作用.總結(jié)為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)帶來(lái)幾方面的影響:導(dǎo)致有房者財(cái)富的增加, 從而提高了居民消費(fèi)能力;導(dǎo)致無(wú)房者的購(gòu)房壓力, 在收入不變的情況下, 變相的減少了其他消費(fèi)的能力或者說(shuō)總量;對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)來(lái)說(shuō), 房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)投資, 促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi).因此通過(guò)建立數(shù)學(xué)模型的來(lái)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng), 從中分析其對(duì)居民消費(fèi)影響的關(guān)系具有極為重要的意義.

　　2 模型的設(shè)定

　　2.1 變量選擇與樣本數(shù)據(jù)

　　為了直觀確切地研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出Y的影響, 選擇能影響居民消費(fèi)的變量住宅商品房平均銷售價(jià)格 (元/平方米) 為X1、人均GDP (元) 為X2、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 (%) 為X3.1992-20xx年解釋變量與被解釋變量的相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示, 來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》.

　　2.2 模型數(shù)學(xué)形式的確定

　　2.2.1 分析設(shè)定模型

　　住宅商品房平均銷售價(jià)格X1意義:住宅商品房?jī)r(jià)格越高, 表明該地越發(fā)達(dá), 人民生活水平越高, 人均消費(fèi)支出也將越高, 可見(jiàn)二者是正相關(guān)關(guān)系;人均生產(chǎn)總值X2意義:人均生產(chǎn)總值越高, 每個(gè)個(gè)體擁有的財(cái)富將越多, 購(gòu)買能力也越強(qiáng), 人均消費(fèi)支出也將越高, 可見(jiàn)二者是正相關(guān)關(guān)系;城鎮(zhèn)登記失業(yè)率X3意義:城鎮(zhèn)登記失業(yè)率較高, 表明自愿失業(yè)者人數(shù)增多, 居民更加地追求高質(zhì)量的生活, 人民生活水平越高人均消費(fèi)支出也將越高, 或者失業(yè)率是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快時(shí)一些被淘汰的失業(yè)者引起的, 此時(shí)人們生活水平整體還是提高, 可見(jiàn)二者也是正相關(guān)關(guān)系.為驗(yàn)證被解釋變量與解釋變量間的具體關(guān)系, 首先利用EViews作趨勢(shì)圖和散點(diǎn)圖, 結(jié)果均顯示出Y與X1、X2幾乎呈現(xiàn)線性增長(zhǎng), 而X3在多數(shù)年份呈現(xiàn)水平波動(dòng).可以初步建立方程模型為 (μ為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)) :

　　2.2.2 對(duì)模型做回歸

　　根據(jù)回歸結(jié)果, 模型寫(xiě)為如下:

　　3 模型的檢驗(yàn)及修正

　　3.1 經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

　　由回歸結(jié)果可知:在其他因素不變的情況下, 當(dāng)平均每平方米商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)1元、人均GDP每增長(zhǎng)1元、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率每增加1%, 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出將分別增加0.2363元、0.3217元、969.28元.符號(hào)符合經(jīng)濟(jì)意義, 該模型可初步通過(guò)經(jīng)濟(jì)意義上的檢驗(yàn).

　　3.2 統(tǒng)計(jì)意義上的檢驗(yàn)

　　3.2.1 擬合優(yōu)度檢驗(yàn) (R檢驗(yàn))

　　R=0.9987, R=0.9985, 說(shuō)明所建模型整體上對(duì)樣本數(shù)據(jù)擬合很好, 即解釋變量"住宅商品房平均銷售價(jià)格 (X1) 、人均GDP (X2) 、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 (X3) "對(duì)被解釋變量"城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 (Y) "的絕大部分差異做出了解釋.

　　3.2.2 F檢驗(yàn)

　　針對(duì)H0:β1=β2=β3=0, 給定顯著性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度為k=3和n-k-1=20的臨界值Fα (3, 20) =8.66, 由F=5112>Fα (3, 20) =8.66, 應(yīng)拒絕原假設(shè)H0:β1=β2=β3=0, 說(shuō)明回歸方程顯著, 即列入模型的解釋變量聯(lián)合起來(lái)確實(shí)對(duì)被解釋變量有顯著影響.

　　3.2.3 t檢驗(yàn)

　　分別針對(duì)H0:βj=0 (j=0, 1, 2, 3) , 給定顯著性水平α=0.05, 查t分布表的自由度為n-k-1=20的臨界值tα/2 (n-k-1) =2.086.由圖2中的數(shù)據(jù)可得, 與β0、β1、β2、β3對(duì)應(yīng)的t統(tǒng)計(jì)量分別為-4.75、2.52、21.83、10.74, 其絕對(duì)值全都大于tα/2 (n-k) =2.101, 這說(shuō)明在顯著水平α=0.05下, 分別都應(yīng)當(dāng)拒絕原假設(shè)H0:βj=0, 也就是說(shuō), 當(dāng)在其他解釋變量不變的情況下, 解釋變量分別對(duì)被解釋變量都有顯著影響.

　　3.3 計(jì)量經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

　　3.3.1 多重共線性檢驗(yàn) (簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)法)

　　檢驗(yàn):用簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)法檢驗(yàn)多重共線性, 得到結(jié)果為:X1與X2的相關(guān)系數(shù)為0.9743、X1與X3的相關(guān)系數(shù)為0.6675、X2與X3之間的相關(guān)系數(shù)為0.7010, 可見(jiàn)自變量之間存在多重共線性.

　　修正:采用逐步回歸法來(lái)修正多重共線性, 分別用Y和自變量做回歸, 發(fā)現(xiàn)回歸結(jié)果中X2對(duì)Y的貢獻(xiàn)最大, 因此引入X2作為基礎(chǔ)變量, 然后依次加入X1和X3發(fā)現(xiàn)加入X1時(shí)模型顯著變好, 再依次引入X3發(fā)現(xiàn)最終模型沒(méi)有更好的改善.通過(guò)分析確定了最終函數(shù)應(yīng)為Y=f (X2, X1) , 所以使用Y=1594.9685+0.3696X2+0.1383X1.

　　3.3.2 異方差性檢驗(yàn) (white檢驗(yàn)法)

　　檢驗(yàn):利用white檢驗(yàn)法對(duì)回歸模型進(jìn)行異方差性檢驗(yàn), 結(jié)果為:n R=16.9467, 由White檢驗(yàn)知, 在α=0.05下, 查X分布表, 得臨界值X (0.05)<7.81<n R=16.9467, 所以模型中存在異方差.

　　修正:利用加權(quán)最小二乘法進(jìn)行修正, 首先假設(shè)權(quán)重為W1=1/resid^2, 生成新變量:GENR W1=1/resid^2, 然后做回歸:LS (W=W1) Y C X2X1, 得到模型為:Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1, 當(dāng)再次對(duì)所得新模型再次進(jìn)行WHITE檢驗(yàn)時(shí), 新模型已不存在異方差.因此修正后的模型可用.

　　3.3.3 自相關(guān)性檢驗(yàn) (偏相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)法)

　　檢驗(yàn):用偏相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)法來(lái)檢驗(yàn)自相關(guān)性.假設(shè)滯后期為12, 得到殘差與各期相關(guān)系數(shù)和偏相關(guān)系數(shù).可知, 模型中不存在一階自相關(guān), 更不存在高階自相關(guān).所以模型最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.

　　4 研究結(jié)論及建議措施

　　4.1 研究結(jié)論及其解釋

　　模型經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)以及修正之后最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.表明商品房平均銷售價(jià)格和人均GDP都對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平有影響.

　　在商品房以及人均GDP價(jià)格不變時(shí), 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)為20xx.5479元.這部分不受收入高低的影響消費(fèi)屬于自發(fā)消費(fèi), 多用于生活必需品等.符合生活實(shí)際和經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋.當(dāng)其他因素不變, 商品房平均銷售價(jià)格每增長(zhǎng)1元/平方米、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)增加0.5113元, 可見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲的速度超過(guò)了居民消費(fèi)水平的上漲速度, 政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣?lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格.當(dāng)其他因素不變時(shí), 人均GDP每增長(zhǎng)1元、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)增長(zhǎng)0.3075元, 可見(jiàn)居民手里的消費(fèi)大約占收入的1/3, 表明當(dāng)居民收入提高時(shí), 并不會(huì)選擇全部將其消費(fèi), 還會(huì)有2/3的用于儲(chǔ)蓄或者投資等.綜上所述, 最終所得模型在經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)上完全能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象, 且各項(xiàng)檢驗(yàn)均通過(guò), 因此確定為最終模型.

　　4.2 建議措施

　　4.2.1 健全房屋信息發(fā)布機(jī)制

　　應(yīng)建立一個(gè)完善、公開(kāi)透明的信息發(fā)布平臺(tái), 能夠發(fā)布房地產(chǎn)商以及政府的市場(chǎng)信息也可以查詢每一個(gè)居民的基本住房信息.在公布信息時(shí)盡可能地完善、詳盡、透明, 這樣不但可以減少尋租行為的發(fā)生也可以監(jiān)管房地產(chǎn)商, 而且可以減少信息不對(duì)稱產(chǎn)生的問(wèn)題, 也方便政府進(jìn)行宏觀調(diào)控, 建立良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序.

　　4.2.2 靈活土地供應(yīng)方式

　　在中央財(cái)政與地方財(cái)政分開(kāi)后, 地方政府只能靠買賣土地的收入來(lái)進(jìn)行財(cái)政建設(shè)的需要, 因此房?jī)r(jià)上漲是必然的趨勢(shì).應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范土地的買賣租讓的方式, 在審計(jì)預(yù)算工作中納入土地租金的使用.此外, 政府可以先規(guī)劃土地的建設(shè)和使用方向, 然后再讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè), 開(kāi)發(fā)商建成之后再進(jìn)行房屋的出售, 這樣可以強(qiáng)化政府的主導(dǎo)作用、對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了限制、也會(huì)使得房屋的價(jià)格更為合理.

　　4.2.3 通過(guò)階梯稅制適時(shí)征收房產(chǎn)稅

　　通過(guò)征收房產(chǎn)稅可以使得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記更為明晰、能夠有效控制每個(gè)人手上的房源.按照房子的數(shù)量以及人均住房面積來(lái)進(jìn)行階梯狀征稅, 房產(chǎn)越多、要付出的稅收成本也就越大, 這樣可以有效控制二手房的炒作交易行為.此外還應(yīng)當(dāng)設(shè)置一個(gè)合理的征稅起點(diǎn), 隨著二胎政策的開(kāi)放, 家庭住房需求也會(huì)增加, 并且各地居民的生活水平不同, 也應(yīng)因地制宜地征收不同的稅率.

　　4.2.4 借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)

　　美國(guó)的住房金融體系、日本推進(jìn)住房資產(chǎn)證券化、印度、韓國(guó)的公共住房銀行模式, 這些發(fā)達(dá)國(guó)家都是在調(diào)控房?jī)r(jià)方面做得比較成功的典范, 其中日本的法律體制和我國(guó)的比較相近, 我們可以借鑒他們成功的經(jīng)驗(yàn)將其"中國(guó)化", 然后應(yīng)運(yùn)到我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控中來(lái), 進(jìn)行我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展.

　　5 總結(jié)

　　近年來(lái), 伴隨著社會(huì)快速發(fā)展的同時(shí), 居民消費(fèi)水平也顯著提高.而民消費(fèi)水平中, 除以上兩個(gè)重要因素外, 還受居民儲(chǔ)蓄、通貨膨脹、自身消費(fèi)觀念、對(duì)未來(lái)消費(fèi)的預(yù)期、社會(huì)保障水平等眾多因素的影響.其中房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民的消費(fèi)影響中不僅有財(cái)富效應(yīng)、擠出效益、替代效益還包括財(cái)富轉(zhuǎn)移效益.近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng), 影響到居民的住房問(wèn)題, 不能妥善處理住房問(wèn)題將會(huì)對(duì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)極大的方面影響, 因此對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控是國(guó)家和政府亟待解決且刻不容緩的任務(wù).

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]劉文平.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民儲(chǔ)蓄的影響研究[D].長(zhǎng)沙理工大學(xué), 20xx.

　　[2]馮時(shí)平.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)策研究[D].貴州財(cái)經(jīng)大學(xué), 20xx.

　　[3]劉宇.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響研究[D].華東師范大學(xué), 20xx.

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房地產(chǎn)調(diào)控論文2

　　我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房?jī)r(jià)幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房?jī)r(jià)越高。我們認(rèn)為，其中主要原因之一就是沒(méi)有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國(guó)內(nèi)多個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對(duì)房?jī)r(jià)高企、資產(chǎn)泡沫和中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的擔(dān)憂�？偟膩�(lái)說(shuō)，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長(zhǎng)期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長(zhǎng)期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

　　我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控以需求調(diào)控為主

　　我國(guó)房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，通過(guò)抑制需求來(lái)給市場(chǎng)降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時(shí)期，同樣是運(yùn)用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調(diào)控。例如，20xx年出臺(tái)一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房?jī)r(jià)上漲（20xx年底開(kāi)始），也都和各部門(mén)放松對(duì)需求的管制有關(guān)（見(jiàn)圖1）。

　　最近，熱點(diǎn)城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　通過(guò)比較幾個(gè)一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見(jiàn)表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購(gòu)政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實(shí)，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實(shí)。由于需求調(diào)控直接通過(guò)硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量，效果幾乎是立竿見(jiàn)影的，但卻不是一個(gè)“治本”的方法。并且，我國(guó)房地產(chǎn)供給方面的問(wèn)題比較突出。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的問(wèn)題較為突出

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的問(wèn)題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來(lái)，一線城市的住宅價(jià)格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個(gè)百分點(diǎn)。從百城住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價(jià)格同比分別增長(zhǎng)26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高漲的最顯性的原因。

　　第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來(lái)呈逐年下降趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國(guó)房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見(jiàn)圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測(cè)，在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有8個(gè)城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門(mén)減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟(jì)南減少21%,南京減少13%,無(wú)錫減少9.1%.在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有6個(gè)城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無(wú)錫下降27.2%,廈門(mén)下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價(jià)監(jiān)測(cè)情況來(lái)看（見(jiàn)表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價(jià)。

　　第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對(duì)房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.56%,增速比上月末低0.41個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低9.09個(gè)百分點(diǎn)；自20xx年6月份以來(lái)總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購(gòu)房貸款余額17.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.36%,增速比上月末高0.82個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高8.63個(gè)百分點(diǎn)，反映購(gòu)房需求依然在上升。今年前九個(gè)月新增的個(gè)人購(gòu)房貸款約3.6萬(wàn)億元，同比多增約1.8萬(wàn)億元。

　　第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見(jiàn)的成交量下降，房?jī)r(jià)增速放緩，卻并不能改變公眾對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進(jìn)行數(shù)量管制，甚至有可能強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。今年7月份，全國(guó)住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個(gè)人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門(mén)加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個(gè)、0.54個(gè)、0.5個(gè)、2.06個(gè)和0.30個(gè)百分點(diǎn)。 5�。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個(gè)百分點(diǎn)。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。

　　供給調(diào)控的意義及著力點(diǎn)

　　相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。我國(guó)土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實(shí)，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。

　　一是合理地為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供融資。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競(jìng)相追逐促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，需要一定的政府財(cái)力支撐。一方面，政府以低價(jià)形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動(dòng)就業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府稅收的增長(zhǎng)，在這個(gè)過(guò)程中，土地也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過(guò)拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購(gòu)買，政府一般可以從中獲得大量的土地財(cái)政收入。

　　根據(jù)最新的測(cè)算，在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，政府所得占房?jī)r(jià)的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財(cái)政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，20xx年出讓國(guó)有建設(shè)用地22.14萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款2.98萬(wàn)億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬(wàn)公頃，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓合同價(jià)款2.86萬(wàn)億元，占出讓合同總價(jià)款的96.0%.

　　以土地財(cái)政為代表的土地資本化模式，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵(lì)。高地價(jià)提高了地方政府通過(guò)土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動(dòng)機(jī)通過(guò)維持土地供給的稀缺性來(lái)獲得更多的土地財(cái)政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會(huì)比較困難。并且，高地價(jià)將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力。短期內(nèi)政府的財(cái)政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來(lái)自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來(lái)自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。

　　作為應(yīng)對(duì)，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價(jià)高者得，在未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將保持上漲的預(yù)期下，土地價(jià)格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國(guó)土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計(jì)中參考。它要求出價(jià)進(jìn)入有效報(bào)價(jià)區(qū)間，而有效報(bào)價(jià)區(qū)間是根據(jù)截至一定時(shí)間點(diǎn)的最低報(bào)價(jià)來(lái)確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價(jià)格優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報(bào)價(jià)最高者和最低者都無(wú)法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會(huì)改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價(jià)格穩(wěn)定和價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

　　二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升、供不應(yīng)求的同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫(kù)存的艱巨任務(wù)，一二線熱點(diǎn)城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

　　我國(guó)優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價(jià)格的一種體現(xiàn)。有研究測(cè)算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對(duì)于小戶型住宅更可達(dá)19%,且租金率折價(jià)存在較大的波動(dòng)，受教育部門(mén)公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，在更大范圍內(nèi)提升我國(guó)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的難題。

　　三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國(guó)際比較以及我國(guó)一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實(shí)際上，高地價(jià)與目前地方政府面臨的GDP考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達(dá)到GDP的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國(guó)一線城市的工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國(guó)際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對(duì)于我國(guó)一線城市來(lái)說(shuō)，并不一定是合理的。

　　如表3所示，北京、廣州和深圳三個(gè)城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達(dá)73%,而我國(guó)的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.

　　一方面，要改變單一追求GDP的績(jī)效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和當(dāng)前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開(kāi)發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測(cè)算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬(wàn)平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬(wàn)平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬(wàn)平方米）。在盤(pán)活存量土地的過(guò)程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢(shì)，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。

　　提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高、增速過(guò)快，而且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。

　　誠(chéng)然，許多國(guó)家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前進(jìn)程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來(lái)的未來(lái)預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國(guó)通過(guò)土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個(gè)地區(qū)的全局來(lái)考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時(shí)進(jìn)行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價(jià)值的提升恰恰是來(lái)源于對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期。根據(jù)初步測(cè)算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在8%左右。房地產(chǎn)確實(shí)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長(zhǎng)期，從土地和各項(xiàng)資源的供給，以及制度上做改進(jìn)。

　　總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長(zhǎng)期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長(zhǎng)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)控論文3

　　一、引言及基本概念界定

　　作為我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需、投資和消費(fèi)的重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)成為21世紀(jì)以來(lái)我國(guó)成長(zhǎng)最快的行業(yè)，其增加值在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比例在第三產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期名列前三名。十年間其占比從20xx年的4.5%逐年上升至20xx年的5.88%見(jiàn)表1。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，20xx-2013年全國(guó)商品房銷售額由10375億元增長(zhǎng)到20xx年的81428億元，占同期GDP的比重由6.5%增長(zhǎng)到14.4%。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人民群眾的利益息息相關(guān)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也密不可分。加之房地產(chǎn)涉及多個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)與間接貢獻(xiàn)都比較大。因此在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，不僅要確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，也要促使房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。只有對(duì)其進(jìn)行合理調(diào)控，才能使其平穩(wěn)健康的發(fā)展，進(jìn)而擴(kuò)大居民住房消費(fèi)、拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而進(jìn)一步增加對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系中關(guān)鍵的一個(gè)因素，雖然自20xx年以來(lái)政府部門(mén)連續(xù)實(shí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但是房?jī)r(jià)始終保持著持續(xù)上漲的形勢(shì)。居民的收入增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，大部分中低收入家庭很難承受越來(lái)越高的房?jī)r(jià)，高漲的房?jī)r(jià)嚴(yán)重透支了居民未來(lái)幾十年的消費(fèi)，從而也制約了我國(guó)消費(fèi)率的提高。加之房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問(wèn)題，如土地開(kāi)發(fā)使用不規(guī)范、投資結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)投機(jī)買賣行為盛行等現(xiàn)象，使得如何對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控成為了社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從宏觀上進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)以及控制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到供需總量和結(jié)構(gòu)平衡，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相互協(xié)調(diào)發(fā)展。宏觀調(diào)控又可以分為政策調(diào)控和戰(zhàn)略調(diào)控。文章從宏觀政策調(diào)控的角度進(jìn)行分析，從經(jīng)濟(jì)角度分別運(yùn)用貨幣政策、財(cái)政政策、稅收政策與土地政策等措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性約束。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

　　隨著我國(guó)居民住房需求和支付能力的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求也隨著居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)得以提升。20xx年我國(guó)城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)為35%,根據(jù)國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，住宅消費(fèi)比重在恩格爾系數(shù)下降至0.4~0.5之間時(shí)，增加至18%左右，由此說(shuō)明我國(guó)居民已經(jīng)逐步將消費(fèi)轉(zhuǎn)向以住宅、教育等方面為重心，居民住宅的消費(fèi)比例伴隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)而不斷提高。但從整體上來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出非均衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，潛在的總需求大于有效需求，而實(shí)際供給卻大于有效供給，隨即出現(xiàn)了超額需求與超額供給并存的狀態(tài)。

　　從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)源的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資依然呈上升趨勢(shì)，20xx年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額95036億元，比上年名義增長(zhǎng)了10.5%扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.9%),其中住宅投資64352億元，增長(zhǎng)9.2%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的67.7%,可以看出投資方向已由商業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅用房。20xx年房屋新開(kāi)工面積179592萬(wàn)平方米，比上年下降了10.7%,降幅擴(kuò)大了1.7個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅新開(kāi)工面積124877萬(wàn)平方米，比上年下降了14.4%。房屋竣工面積107459萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)了5.9%,其中住宅竣工面積80868萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了2.7%。從上述數(shù)據(jù)中可以看到，與往年相比積壓土地的現(xiàn)象減少、開(kāi)工面積增多的同時(shí)，竣工面積卻增長(zhǎng)緩慢，出現(xiàn)了囤積土地現(xiàn)象減少但工程進(jìn)度緩慢的現(xiàn)象。由此可知，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷進(jìn)行，投資者為了保障其利益，開(kāi)始由囤積土地，轉(zhuǎn)向使用土地，但放緩使用進(jìn)度的趨勢(shì)。

　　從房地產(chǎn)業(yè)的銷售情況來(lái)看，20xx年銷售面積方面為120649萬(wàn)平方米，比20xx年下降了7.6%。且住宅銷售面積和辦公樓銷售面積均呈下降態(tài)勢(shì)，分別下降了9.1%和13.4%,而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積則呈增長(zhǎng)狀態(tài)，增長(zhǎng)了7.2%。商品房銷售額76292億元，下降6.3%,其中住宅銷售額下降7.8%,辦公樓銷售額下降21.4%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)7.6%。截至20xx年12月末，全國(guó)的商品房待售面積為62169萬(wàn)平方米，比20xx年增長(zhǎng)了26.1%。從上述數(shù)據(jù)可以看到，住宅銷售面積開(kāi)始減少，大量商品住宅樓閑置的局面仍然存在，新樓盤(pán)不斷開(kāi)工，但是大多數(shù)的中低收入群體卻買不起，導(dǎo)致大量樓盤(pán)空置。國(guó)際上在衡量房地產(chǎn)泡沫時(shí)，空置率和房?jī)r(jià)收入比是兩個(gè)比較重要的衡量指標(biāo)�？罩寐适悄骋粫r(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。根據(jù)國(guó)際通行慣例，當(dāng)空置率在5%_10%時(shí)為合理區(qū)，在10%~20%時(shí)為空置危險(xiǎn)區(qū)，在20%以上則進(jìn)入了商品房嚴(yán)重積壓區(qū)K。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率20xx年末達(dá)到17.7%,因此截至20xx年底，我國(guó)商品房處于空置危險(xiǎn)區(qū)的狀態(tài)。房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，通常3~6倍為合理區(qū)間。而我國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)收入比平均在9~10倍，一、二線城市則達(dá)到15倍，北京超過(guò)20倍。因此，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重。

　　房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位并發(fā)揮著重要作用，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相互促進(jìn)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)又能推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終形成一種推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合力。但需要注意的是，房地產(chǎn)業(yè)的盲目、過(guò)熱發(fā)展也會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大的危害。通常認(rèn)為，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫源于美聯(lián)儲(chǔ)錯(cuò)誤的政策和聯(lián)邦政府的不當(dāng)干預(yù)，與此相比，房地產(chǎn)長(zhǎng)期作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其泡沫的破滅必然帶來(lái)災(zāi)難性的后果，為此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控需要做出相應(yīng)的調(diào)整，通過(guò)合理的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展極為必要。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中存在的問(wèn)題與策略分析

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的定位與目標(biāo)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接的影響，因此如何保證宏觀調(diào)控既促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，又能讓廣大老百姓真正受益是重大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，使其既可以為央行制定貨幣政策、強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控起到指導(dǎo)作用，也可以幫助金融機(jī)構(gòu)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)及行情，做出合理的判斷與決策。自20xx年起，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康穩(wěn)定的運(yùn)行，國(guó)家不斷出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控措施在十年間共出臺(tái)103項(xiàng)5]。每次調(diào)控都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行起到了一定的改善作用，保障了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。20xx年，在我國(guó)提出的“穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)”的經(jīng)濟(jì)工作指導(dǎo)方針下，各領(lǐng)域共同努力使得房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題得以緩解。20xx年上半年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整使得其銷量、價(jià)格開(kāi)始下行。特別是隨著一些行政性的限購(gòu)措施的放開(kāi)，金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)了一些積極的變化。70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格降幅在收窄，一線城市的綜合環(huán)比房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)的銷售面積和銷售金額降幅在收窄，一線城市銷量呈環(huán)比增長(zhǎng)。20xx年全國(guó)商品房銷售額為76292億元，比20xx年下降了6.3%,占同期GDP的比重下降至11.99%�？梢哉f(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)在某種程度的去行政化，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了關(guān)鍵期。倘若放松當(dāng)前的調(diào)控政策，可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的反彈，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)運(yùn)行帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)，使消費(fèi)者對(duì)調(diào)控喪失信心，進(jìn)而導(dǎo)致政府的公信力下降。如繼續(xù)維持當(dāng)前的調(diào)控政策也可能會(huì)帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)，例如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行對(duì)地方財(cái)政帶來(lái)消極影響不利于供求矛盾的改善。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一系列的調(diào)整與改革，宏觀調(diào)控的手段較之以前逐漸趨于合理，但也不可否認(rèn)仍存在一些問(wèn)題。

　　1.貨幣政策問(wèn)題與策略分析

　　貨幣政策是現(xiàn)階段我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的主要手段之一，貨幣的快速增長(zhǎng)、寬松的信貸條件以及實(shí)際負(fù)利率都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果產(chǎn)生一定影響。M2廣義貨幣供應(yīng)量余額占GDP的比重在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中上限為100%。而20xx年底，我國(guó)M2廣義貨幣供應(yīng)量余額122.8萬(wàn)億元，GDP為63.6萬(wàn)億元，廣義貨幣供應(yīng)量余額占GDP的比重高達(dá)193.1%。該數(shù)據(jù)說(shuō)明我國(guó)貨幣的發(fā)行量超發(fā)嚴(yán)重，在缺少其他有效投資渠道的情況下大量投資涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此政府應(yīng)從源頭抑制房地產(chǎn)的投資過(guò)度，控制貨幣發(fā)行量以減少民間的貨幣存量。但控制貨幣供應(yīng)量的政策只能是在短期內(nèi)控制M2廣義貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)的速度，長(zhǎng)期來(lái)看還是會(huì)反彈且持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。同時(shí)由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的需要，M2廣義貨幣供應(yīng)量不斷上升。因此長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，控制貨幣供應(yīng)量的政策并不能控制房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。

　　房地產(chǎn)業(yè)的投資與銀行貸款密切相關(guān)，因此信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的投資有調(diào)節(jié)作用。寬松的信貸政策會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求的增加，而緊縮的信貸政策會(huì)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。但由于信貸規(guī)模伴隨經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)很難控制在既定的目標(biāo)內(nèi)，同時(shí)由于利益的驅(qū)使，銀行方面不愿意放棄房地產(chǎn)貸款這一貸款資源，信貸規(guī)模難以控制，因此信貸政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響幅度并不是很大，效果并不顯著。

　　此外，利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)周期變動(dòng)的影響也很明顯。利率升高則住房貸款成本增加，從而抑制了房地產(chǎn)需求，反之則會(huì)刺激房地產(chǎn)需求。但對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，需求又可以分為消費(fèi)需求和投機(jī)需求。普通購(gòu)房者會(huì)因?yàn)槔�率的上升而引發(fā)消費(fèi)需求的下降，但對(duì)于投機(jī)需求者來(lái)說(shuō)，利率上升的幅度若低于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，則其需求仍會(huì)增加。鑒于無(wú)法區(qū)分消費(fèi)需求與投機(jī)需求，利率調(diào)整效果并不顯著。

　　目前房地產(chǎn)處于剛性需求狀況，因此通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格比減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的效果理想。減少貸款短期內(nèi)可達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲的效果，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)會(huì)導(dǎo)致供給減少，從而使房?jī)r(jià)再回升的結(jié)果。因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)央行引導(dǎo)銀行的信貸投向，緊縮流動(dòng)性來(lái)抑制投資性購(gòu)房，對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行適當(dāng)收縮，調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)，通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金作為主要貨幣政策工具。使用利率政策時(shí)，區(qū)分投機(jī)性需求與消費(fèi)需求，采取靈活的措施，對(duì)于正常購(gòu)房的低收入人群采取優(yōu)惠的信貸政策與利率，對(duì)于二套以上購(gòu)買者提高按揭利率，從而控制投機(jī)性需求。由美國(guó)金融危機(jī)可知，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)有可能會(huì)帶來(lái)巨大影響，房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈變動(dòng)有可能引發(fā)長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)衰退與通貨緊縮。因此除控制通貨膨脹外，更應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格的膨脹以防止其泡沫的破滅t

　　2.財(cái)政政策問(wèn)題與策略分析

　　由于信息不對(duì)稱與壟斷性的存在，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商、政府以及金融部門(mén)等各主體之間存在嚴(yán)重的利益分配與博弈機(jī)制的扭曲。由于地方政府的財(cái)政收入與支出嚴(yán)重存在缺口，將土地收入作為地方財(cái)政主要來(lái)源收入7]。地方政府大力支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過(guò)土地收入來(lái)限制地方債的過(guò)度膨脹，導(dǎo)致了土地價(jià)格瘋狂上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為將此成本轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者，提高房?jī)r(jià)。為此人們形象的將地方政府利用土地?fù)Q取財(cái)政收入的短期行為稱為“土地財(cái)政”。地方政府通過(guò)土地稅收、土地使用權(quán)出讓、土地融資、土地金融等方式獲得收益來(lái)直接或間接增加財(cái)政支出叱十年間，土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重持續(xù)在40~50%,更有甚者達(dá)到70~80%。20xx年全國(guó)土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到59.79%9]?在土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)如此依賴的形勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控必然會(huì)引起市場(chǎng)主體之間利益分配的調(diào)整，因此帶來(lái)了各方對(duì)待調(diào)控政策的不同態(tài)度和方式，從而影響調(diào)控效果。特別是對(duì)土地財(cái)政的高度依賴的地方政府成了調(diào)控中最大的利益受損方，由于擔(dān)心調(diào)控的結(jié)果可能會(huì)波及到地方財(cái)政收入，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以地方政府在執(zhí)行宏觀調(diào)控政策中態(tài)度消極，從而削弱了中央宏觀調(diào)控的效果。這樣做既不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也不利于很多產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　針對(duì)地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴問(wèn)題，建議改革財(cái)政體制，完善地方稅制，依法賦予地方更大的財(cái)權(quán)，從根本上解決地方財(cái)政資金緊缺的狀態(tài)。可以通過(guò)建立多元化城市公共投資機(jī)制來(lái)降低政府謀求預(yù)算外收入的動(dòng)機(jī)，為使地方政府有相對(duì)充裕的自有財(cái)力，也可以通過(guò)擴(kuò)大地方政府的稅源與稅基，進(jìn)一步減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴。盡早全面開(kāi)征房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等地方稅種，建立完善的地方稅體系，推動(dòng)地方政府從土地財(cái)政轉(zhuǎn)向稅收財(cái)政n?。建立科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系，改變以往GDP和財(cái)政收入為主的考核標(biāo)準(zhǔn)，把控制房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入考核目標(biāo)中，以約束地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴行為。當(dāng)然，對(duì)于保障房建設(shè)的資金，既可以考慮由地方政府從土地出讓金中劃撥出來(lái)一部分用于保障房建設(shè)，也可以考慮吸收社會(huì)資金。同時(shí)在保障房的申請(qǐng)過(guò)程中要確保公正的審核、監(jiān)督與執(zhí)行，充分實(shí)現(xiàn)保障房的利用率。

　　3.土地政策問(wèn)題與策略分析

　　我國(guó)土地政策參與宏觀調(diào)控已有數(shù)十年，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而推出的各項(xiàng)土地政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中取得了一定成效，從早期偏重土地供給調(diào)控轉(zhuǎn)為更為優(yōu)化的調(diào)控思路，更加重視后期用地的管理以及預(yù)期調(diào)控，對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為也加入了一些約束性的管理方式，使調(diào)控方式逐步完善，但執(zhí)行起來(lái)效果有限。理論上講，在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱時(shí)，應(yīng)減少土地供給量，當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)應(yīng)擴(kuò)大土地供給量，但是由于其特殊的屬性，土地具有不可再生性和稀缺性，土地的供應(yīng)總量是有限的，因此擴(kuò)張性的土地政策只能在一定范圍內(nèi)采用，同時(shí)土地政策與貨幣政策相比，時(shí)滯性較長(zhǎng)，從用地審批到成品房銷售時(shí)間較長(zhǎng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)限制了其短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果。此外，現(xiàn)有土地政策缺乏差異化和彈性化，沒(méi)有按細(xì)化、差異性和彈性的實(shí)施方法來(lái)對(duì)待不同區(qū)域、不同城市規(guī)模、不同用途、不同結(jié)構(gòu)的土地供應(yīng)量配給。

　　土地的供給直接影響房地產(chǎn)的價(jià)格，因此土地市場(chǎng)規(guī)范化是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的前提。應(yīng)該形成市場(chǎng)化的土地供應(yīng)制度，在強(qiáng)化土地審批和監(jiān)督的前提下，改變目前土地規(guī)劃、土地審批、土地出讓金收取等權(quán)力集中于政府的狀態(tài)，在增加土地供給量時(shí)，應(yīng)提高保障房建設(shè)土地供應(yīng)面積在所有土地供應(yīng)面積中的比重，但也要控制土地供給的速度，防止過(guò)度開(kāi)發(fā)與透支。在控制供給速度的基礎(chǔ)上應(yīng)調(diào)整好供給結(jié)構(gòu)，保證各領(lǐng)域的合理使用土地。政府部門(mén)在規(guī)劃土地出讓計(jì)劃時(shí)，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及土地市場(chǎng)的需求水平高低調(diào)整計(jì)劃，相應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)用地供給量的增減調(diào)配。在需求水平較低時(shí)，適當(dāng)減少房地產(chǎn)用地供給量，增加其他產(chǎn)業(yè)用地的供給量。在制定土地政策的內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)區(qū)域不同、城市規(guī)模不同以及住房用途不同等因素來(lái)制定彈性和差異化的政策。對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變換土地用途和保障房用地建設(shè)的行為嚴(yán)格查處以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商用地應(yīng)進(jìn)行及時(shí)監(jiān)管，對(duì)開(kāi)發(fā)商閑置土地或囤積土地的行為應(yīng)予以懲戒，追究責(zé)任。將土地政策的執(zhí)行作為地方官員績(jī)效評(píng)估的指標(biāo)，通過(guò)健全硬性和軟性約束機(jī)制來(lái)約束地方官員執(zhí)行土地調(diào)控政策的力度并及時(shí)通報(bào)、糾正地方官員在執(zhí)行過(guò)程中的不當(dāng)行為。此外，調(diào)控手段也應(yīng)向多樣化和規(guī)范化角度發(fā)展，增加法律及經(jīng)濟(jì)手段的使用，盡量減少短期性行政管理手段。

　　4.金融體系安全問(wèn)題與策略分析

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中普遍存在高負(fù)債情況，銀行存款以及金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)的介入程度較深，但風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)與能力不足，如果發(fā)生問(wèn)題則會(huì)影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而影響到金融體系的安全。銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在極強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)性，銀行貸款在房地產(chǎn)資金來(lái)源中所占比例大約在70%左右，商業(yè)銀行之所以將大量貸款集中于房地產(chǎn)業(yè)，主要源于房地產(chǎn)業(yè)的高預(yù)期收益，商業(yè)銀行自身所擁有的房地產(chǎn)價(jià)值越高，則越愿意持有更多的房地產(chǎn)作為主要形式的資產(chǎn)。因此如果出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致空置房增多，帶動(dòng)銀行貸款變成負(fù)資產(chǎn)等一系列問(wèn)題。商品房的供需平衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)可以持續(xù)健康發(fā)展的前提。供給過(guò)度將帶來(lái)高空置率，高空置率帶來(lái)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)法償還貸款，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于銀行。需求過(guò)度則會(huì)抬高房?jī)r(jià)，帶來(lái)泡沫，從而引發(fā)危機(jī)。因此無(wú)論是供給過(guò)度還是需求過(guò)度都將給銀行帶來(lái)不良的后果，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)。此外，住房預(yù)售制度也成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的手段，該制度降低了開(kāi)發(fā)商的融資成本與壓力，為開(kāi)發(fā)商牟取了暴利的同時(shí)也防范了風(fēng)險(xiǎn)，但沒(méi)有考慮購(gòu)房者及銀行方面所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，將金融風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)嫁于購(gòu)房者與銀行。

　　為保證金融體系的安全問(wèn)題以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用金融手段來(lái)控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，增加房地產(chǎn)貸款資本金。地方政府將土地作為抵押來(lái)貸款進(jìn)行城市發(fā)展建設(shè)時(shí)，抵押的土地往往是政府儲(chǔ)備的土地，因此應(yīng)對(duì)抵押的土地進(jìn)行評(píng)估，依據(jù)土地價(jià)值而非政府信用來(lái)進(jìn)行放貸。積極支持發(fā)展中小金融機(jī)構(gòu)和區(qū)域交易所，在全國(guó)建立覆蓋中小金融機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一結(jié)算體系以分流大銀行的資金，從根本上對(duì)大銀行的房地產(chǎn)信貸加以抑制?。加大企業(yè)直接融資的力度，減少房地產(chǎn)資金向大銀行過(guò)度集中的弊端，改變目前金融體制的單一性，從而使房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)降低。

　　總之，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控進(jìn)入了關(guān)鍵時(shí)期，我們需要認(rèn)清房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是促使房?jī)r(jià)大跌，而是不僅要讓房?jī)r(jià)合理回歸且穩(wěn)健運(yùn)行，更要引導(dǎo)居民正常的消費(fèi)需求、抑制投資性需求、打擊投機(jī)性需求。將短期的調(diào)控與長(zhǎng)期的制度建設(shè)結(jié)合，進(jìn)而完善房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。