房地產(chǎn)開發(fā)論文
論文常用來指進行各個學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章,它既是探討問題進行學(xué)術(shù)研究的一種手段,又是描述學(xué)術(shù)研究成果進行學(xué)術(shù)交流的一種工具。論文一般由題名、作者、摘要、關(guān)鍵詞、正文、參考文獻和附錄等部分組成。論文在形式上是屬于議論文的,但它與一般議論文不同,它必須是有自己的理論系統(tǒng)的,應(yīng)對大量的事實、材料進行分析、研究,使感性認(rèn)識上升到理性認(rèn)識。
房地產(chǎn)開發(fā)論文1
摘 要:房地產(chǎn)是經(jīng)濟價值很高的商品,在人們的生產(chǎn)生活中占有的比例很大,房地產(chǎn)的開發(fā)與管理需要進行房地產(chǎn)的營銷策劃,F(xiàn)階段,房地產(chǎn)營銷策劃已經(jīng)吸引了廣大人民的目光。在開發(fā)、銷售方面,房地產(chǎn)有其固有的屬性,所以相比其他商品而言,進行市場營銷策劃是重中之重。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項目開發(fā);營銷策劃
房地產(chǎn)市場營銷策劃以整合營銷概念為指導(dǎo),以市場調(diào)研預(yù)測為載體,整合整個開發(fā)建設(shè)項目。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)的市場還沒有成熟的發(fā)展起來,對實行房地產(chǎn)開發(fā)的營銷策劃還沒有一個成熟的體系,需要進行深入的探究。
一、房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃存在的問題分析
。ㄒ唬┠繕(biāo)市場不明
就目前來看,在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中,諸多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題是目標(biāo)市場不明。原因在于,在建設(shè)房地產(chǎn)時,開發(fā)商和策劃者沒有考慮到當(dāng)?shù)貙嶋H的消費水平,把消費的人群盲目地定位為高檔的消費者,然后大肆興建一些高檔的商品,無法滿足當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)水平的需求,使很多人支付不起高昂的費用,導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣不出去,市場地位不明。
(二)營銷主線不清
使得房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個營銷活動的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中,出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢,使得在推廣時也不能很好的給消費者一個清晰的介紹,滿足不了實際消費居民的需要,營銷主線不清會使消費者對整個房地產(chǎn)的定位不清楚,無法看到整個樓盤的亮點,無法吸引到消費者購買,這樣的話就降低了樓盤在整個房地產(chǎn)市場的競爭力。
。ㄈ┚W(wǎng)絡(luò)營銷不佳
互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃提供了新的平臺,為了順應(yīng)時代的發(fā)展,在進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷活動時,網(wǎng)絡(luò)平臺必不可少。為了擴大營銷效果,許多房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而,這種方式暫時沒有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進行市場營銷的體制還不成熟,房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評估網(wǎng)絡(luò)營銷活動的手段,所以在達到的效果上面并不盡如人意。
二、解決房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃問題的措施
(一)認(rèn)清消費需求,強調(diào)市場調(diào)研
獲得真實信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場調(diào)研,進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的準(zhǔn)備就是要認(rèn)清消費需求,強調(diào)市場調(diào)研,要在調(diào)研前就要準(zhǔn)備好問題,確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案,然后進行結(jié)果的論證。認(rèn)清消費者的消費需求,找到市場方向是制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的前提。
。ǘ┟鞔_目標(biāo)市場,做好市場細(xì)分
要在房地產(chǎn)市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細(xì)分工作。房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標(biāo)市場,做好市場細(xì)分。消費者的構(gòu)成涉及到各階層,各領(lǐng)域,市場對其不是很好把控,所以應(yīng)以消費者購買行為的不同為依據(jù)做好市場細(xì)分,把需求類似的消費者整合到一起,對需求不同的消費者進行劃分,盡力的了解消費者的需求,好提高市場的占有率,為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。
。ㄈ┌盐债a(chǎn)品賣點,合理定位營銷
主體定位是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢,然后做出合理的定位進行營銷是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外,在制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷時,要有一個明確的主題,這個主題應(yīng)該一直貫穿整個策劃方案,這樣的話才可以明確的實行這個房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃。
三、營銷策劃對于房地產(chǎn)銷售的重要性
。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)實行房地產(chǎn)營銷策劃,可以提高市場占有率,為整個企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展起到重要作用
由于中央和政府對房地產(chǎn)一直實行調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài),很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn),整個行業(yè)的發(fā)展可能會有一些變化。另外,總是時不時的推出一些新奇的營銷手段,抓住消費者好奇的心里,再提出符合產(chǎn)品定位的營銷,這樣的話會吸引消費者,銷售成功的可能性大大提高,市場受到歡迎,企業(yè)也會獲得高回報。所以說營銷策劃能促進房地產(chǎn)的銷售水平,尤其是有創(chuàng)意的市場營銷,是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上提高競爭力的有效手段。
(二)房地產(chǎn)營銷策劃能增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力
房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類似的,進行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據(jù),創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),通過考察房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題,對解決管理問題進行探索。才會更長遠(yuǎn)的發(fā)展,在這種嚴(yán)峻的大背景下生存下來。
四、結(jié)語
市場營銷在房地產(chǎn)開發(fā)中占有重要的地位。在營銷之前,應(yīng)做好市場調(diào)研為制定房地產(chǎn)營銷策略提供依據(jù)。只有進行市場調(diào)研才能更好地了解市場需求,企業(yè)才能更好地做出決策,才能開發(fā)出滿足消費者需求的商品,這樣企業(yè)才能獲得好的收益,才能更好更長遠(yuǎn)的發(fā)展下去。
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房地產(chǎn)開發(fā)論文2
摘要:隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)得到了大力發(fā)展,作為一名房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理人員,如何加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理,是一個值得深思的問題,本文主要是對加強房地產(chǎn)開放項目管理應(yīng)該采取的控制措施進行了探討。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);項目管理;質(zhì)量管理;進度管理
一、加強投資項目質(zhì)量控制
質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定,同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖,加強開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項目部強調(diào)并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式,尤其要強化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識,保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識的強弱,是決定能否實現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會議,研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質(zhì)量控制和安全管理,如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性進行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗收。加強投資項目質(zhì)量控制的具體措施如下:
1、對施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進行嚴(yán)格審查,凡是人員資格配備不齊備或不相稱的,要求施工單位或監(jiān)理部及時改正,并撤換相關(guān)人員。
2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范,對設(shè)計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方,對工程質(zhì)量和工程造價影響較大的分項及工序材料,工程部多次并及時和設(shè)計單位聯(lián)系和溝通。主要通過設(shè)計變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會議紀(jì)要的形式加以修正。
3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設(shè)備的質(zhì)量進行嚴(yán)格檢查和控制,所有用于工程的材料(包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購的材料),在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測的單位進行復(fù)試,并將復(fù)驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用,否則,一律不得進入施工現(xiàn)場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設(shè)備(如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等)同樣也需進場復(fù)試檢測和報驗。
4、在安全控制方面主要對“三寶”(安全帽、安全網(wǎng)、安全帶),“四口”(樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口),臨邊(建筑物四周、陽臺、屋面等),模板和支架、臨時用電,機械設(shè)備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時整改。
二、項目進度管理
工程項目能否在預(yù)定的時間內(nèi)交付使用,直接關(guān)系到項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。項目進度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻,做好施工項目的進度管理,保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。
1、制定進度計劃
在工程的設(shè)計之初,做好項目的總進度計劃,確定工期的總目標(biāo),在對現(xiàn)場進行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上,將各個階段的工作進行詳細(xì)的計劃,對施工進行指導(dǎo)。
2、保證進度計劃的實施
在施工過程中,要保證進度計劃的嚴(yán)格施行,將審批后的進度計劃布置到各個部門,將責(zé)任落實到人,確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質(zhì)量的問題,要及時進行處理,采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進度的順利進行。
項目的進度管理是項目管理中的難點,影響因素較多,實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中,要對這些因素進行詳細(xì)的分析,列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題,進行預(yù)防性的控制,以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多,不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位,還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系,在項目工程的進度管理中,做好人的因素管理,對其他各種因素進行分析研究,是做好進度管理的基本要求。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理
1、全面完善房地產(chǎn)項目成本管理
營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要,項目經(jīng)理必須對項目定位準(zhǔn)確,正確把握營銷理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段,必須把握成本的關(guān)鍵因素,從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析,即從宏觀的角度出發(fā),大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析,是全面把握效益成本,注重資金投資與效益比例,研究工程價值走向,從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算,對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段,所以在這個階段控制造價,最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更,因為每一次的工程變更都會嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講,必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位,使其嚴(yán)格按圖紙施工,按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與,若想通過提高成本控制手段來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理,首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識,這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責(zé)任,而是一種全體責(zé)任,他涉及到和項目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個人,這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制,而是項目管理的每個方面都包含其中,并且都以成本管理為中心來開展工作。
3、建立健全成本控制機構(gòu)管理
是否能落實項目成本管理并將其切實執(zhí)行,關(guān)鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強,企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個涉及設(shè)計、施工、技術(shù)、財務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組,其主要職責(zé)在于對項目部的成本相關(guān)工作進行指導(dǎo)和管理。同時,項目部自身也需要建立一個對目標(biāo)成本控制工作進行管理的小組,負(fù)責(zé)項目部的各項項目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎懲等內(nèi)容。項目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上,將需要達到的成本目標(biāo)分解落實到職能部門、班組及個人。
4、提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力
如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視,根本無法建立目標(biāo)成本控制體系來準(zhǔn)確對成本進行管理。因此,需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn),讓其及時掌握業(yè)務(wù)上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn),培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視,同時,加強其對相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識。企業(yè)可以建立一個內(nèi)部人才庫,分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理,讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。
四、完善監(jiān)理制度
1、完善監(jiān)理制度,提高監(jiān)理水平
一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域,發(fā)展全能監(jiān)理,實施全方位、全過程監(jiān)理;二是加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理,建立公平有序的監(jiān)理市場;三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費標(biāo)準(zhǔn),制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭;四是加大培訓(xùn)教育力度,提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。
2、明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系
建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系,是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中,監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定,建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé),公正獨立地開展監(jiān)理工作。
3、建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作
為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項目管理重點轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
結(jié)束語
目前,房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理,范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛,考慮問題要更深入,因此對開發(fā)企業(yè)而言,不僅要注重資金保證和成本控制,更應(yīng)注重項目管理團隊的素質(zhì)和建設(shè),這些都是項目管理成敗的基礎(chǔ)。
參考文獻
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房地產(chǎn)開發(fā)論文3
摘要:科學(xué)、合理以及準(zhǔn)確的計算房地產(chǎn)成本是進行成本管控的重要前提,對房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品定價也具有重要的作用。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)成本核算存在的問題及原因,并給出了相關(guān)的解決方案。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)成本;核算
一、概述
對于一個企業(yè)而言,促使其朝著未來既定的目標(biāo)發(fā)展離不開良好的經(jīng)營管理。而經(jīng)營管理中,會計成本核算具有重要的作用。通過企業(yè)的會計成本核算,特別是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的成本核算,企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經(jīng)營管理中,各項費用以及成本的具體支出情況,才可以依據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)對企業(yè)進行成本費用的調(diào)控,從而達到成本最優(yōu)化、利潤最大化的目標(biāo),也可以達到資源的有效整合和分配,從而使得企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展朝著既定的目標(biāo)前進,獲得更多的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是非常巨大的,通過對成本核算的具體數(shù)據(jù)與預(yù)算的差額進行分析,從而達到成本目標(biāo)的調(diào)控,促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算存在的問題
(一)成本核算的對象不明確
隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步成長和壯大,進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地都是成片進行開發(fā)和建設(shè)的,建成后的房地產(chǎn)主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區(qū)住房等。目前,房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的劃分依據(jù)主要是項目所在的區(qū)域、進行分期的工程項目、按照建成后房地產(chǎn)的用途或者將整個開發(fā)項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據(jù)開發(fā)項目的具體情況進行分析的,再加上加大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性,種種因素都造成了開發(fā)成本核算的對象劃分不明,過細(xì)會造成工作量大大增加,過粗會造成數(shù)據(jù)分析不明,這些都會使得成本核算的整體質(zhì)量受到不利影響,同時,也非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)成本的監(jiān)控以及分析,特別是開發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)著非常重要的地位。
。ǘ╅_發(fā)過程中發(fā)生的成本費用分配方法存在不合理之處
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個開發(fā)的產(chǎn)品當(dāng)中,這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費用中,仍然有些支出是難以準(zhǔn)確分配的,例如,常見的拆遷補償款、配套設(shè)施費用以及基礎(chǔ)設(shè)施費用等間接費用。按照國家相關(guān)的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)按照占地面積、建筑面積等相關(guān)比例以及預(yù)算造價等進行分配,從而計入到成本核算的對象中去,但值得注意的是,每家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會根據(jù)自己的實際情況來進行成本費用分配和劃分的標(biāo)準(zhǔn)。從房地產(chǎn)行業(yè)整體來看這個問題,成本費用的分配往往具有任意性,在實際的過程中并沒有形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來進行成本核算的管理以及缺乏相關(guān)的約束性條款,使得成本核算方法出現(xiàn)較大的差異。
。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目成本核算的周期判斷不明,出現(xiàn)竣工決算拖延的現(xiàn)象
一個房地產(chǎn)項目涉及到的工程量較大、持續(xù)的時間是非常長的,也不存在明確的標(biāo)準(zhǔn)來對核算周期進行確定,從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰(zhàn)。周期不明也使得竣工決算拖延,違背了會計核算的及時性原則,無法使得收入與費用產(chǎn)生配比,從而對房地產(chǎn)企業(yè)計算項目的利潤、結(jié)算相關(guān)的稅費造成了阻礙,嚴(yán)重的情況下會產(chǎn)生與稅務(wù)部門長期糾纏的局面,阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。與此同時,拖延竣工結(jié)算也會使得房地產(chǎn)企業(yè)不能及時的對項目進行評價,對后期的項目開發(fā)無法起到積極的推動和指導(dǎo)作用,F(xiàn)實的工作中,竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現(xiàn)匱乏、人員辦事效率低下等原因,有些房地產(chǎn)項目甚至出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施未全部完成建設(shè)等情況,這些往往對項目不能產(chǎn)生較大的影響,但是卻在一定程度上影響著整個開發(fā)項目的決算時間,也對企業(yè)的成本管控工作產(chǎn)生不利影響。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的策略
(一)明確房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算對象
由于成本核算的對象不明,造成很多的成本核算出現(xiàn)問題,因此,將成本核算對象進行明確,可以從以下幾個方面進行:其一,將經(jīng)過規(guī)劃部門審核的總平面圖作為開發(fā)項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開發(fā)規(guī)模較大、時期較長、一般采用的分期開發(fā)形式的項目;其二,按照產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)進行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè),這樣進行成本核算的可行性較大;其三,將單個的房地產(chǎn)項目作為一個核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開發(fā)項目大、耗費大、開發(fā)出來的產(chǎn)品往往只有一種的項目。以上三種常用的開發(fā)成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監(jiān)控非常有利,對于開發(fā)項目的價值評估也是非常有利的。
。ǘ⿲﹂_發(fā)項目的成本費用分配方法要進行合理的選取
通常而言,建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的,但是對于其他的間接開發(fā)成本費用,則必須按照有效合理且可行性高的方法進行分配和歸集,例如常見的配比原則或者受益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進行間接費用成本的分配可以采取的方法很多,如占地面積法、價值分配法、個別認(rèn)定法、預(yù)算造價法等分配標(biāo)準(zhǔn)。但是,一家房地產(chǎn)企業(yè)一旦確定了一種方法,則應(yīng)當(dāng)保持它的合理性和一致性,才可以使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下,采取個別認(rèn)定法是最好的形式,可以使得成本費用的分配更加精準(zhǔn),但缺點是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產(chǎn)開發(fā)項目,往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進行均攤。在現(xiàn)實中最為常用的方法之一是對開發(fā)項目的價值進行評估,依照評估的價值進行間接費用的分配。一旦合理的進行間接成本費用分配,就可以使得房地產(chǎn)開發(fā)項目進行合理的利潤管理和事前的評估,因此,合理確定成本費用分配方法是十分重要的。
(三)對成本核算的周期進行合理確定,及時的進行竣工結(jié)算
開發(fā)項目的周期確定應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目的實際情況來確定,不應(yīng)當(dāng)僅僅按照理論來進行。首先,如果一個項目的規(guī)模較小,同時,持續(xù)的時間短,那么可以將項目的整個時期作為成本核算的周期,這樣的周期確定方式可以使得開發(fā)項目的成本核算更加合理。但是,如果項目的開發(fā)時間較長、規(guī)模較大,如果仍然按照項目的建設(shè)周期來進行成本核算周期的確定,往往是不合理的,也違背了成本核算信息時效性這一原則。目前常用的方法是按照經(jīng)過審批的總平面圖確定的開發(fā)期數(shù)來進行成本核算周期數(shù)的確定。其次,及時進行竣工結(jié)算的前提條件是已經(jīng)發(fā)生的成本費用受到了準(zhǔn)確、合理以及全面的記錄,如果需要進行成本費用的估計,那么必須對確定的估計數(shù)進行再次核對,也要培養(yǎng)會計人員的成本預(yù)估能力。在進行“預(yù)提費用”科目的核算時,要將未實施的工程預(yù)算計入到成本中去,從而可以使得項目的決算按照預(yù)期的計劃進行,以后實際發(fā)生了該項費用就將其轉(zhuǎn)出。由于其在總成本所占的比例非常小,不會對單位成本以及總成本的產(chǎn)生較大的影響。
參考文獻:
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[2]李國梁.淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及對策[J],經(jīng)濟管理(文摘版).20xx(03).
[3]崔秀娟.房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施[J].企業(yè)改革與管理,20xx(12).
房地產(chǎn)開發(fā)中存在的風(fēng)險與管理措施論文
在學(xué)習(xí)、工作中,大家都接觸過論文吧,論文是進行各個學(xué)術(shù)領(lǐng)域研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的一種說理文章。那要怎么寫好論文呢?以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)開發(fā)中存在的風(fēng)險與管理措施論文,僅供參考,歡迎大家閱讀。
摘要:
隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展,我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也十分迅猛,但是在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,經(jīng)常會存在一定的風(fēng)險,且遍布在房地產(chǎn)開發(fā)的各個流程以及過程當(dāng)中。近幾年,人們購房需求的增加,使得房地產(chǎn)價格以及房價都出現(xiàn)了上漲趨勢,房地產(chǎn)投資熱度不斷上升。加之我國在此方面的調(diào)控力度不斷增加,相關(guān)控制政策的出臺也給房地產(chǎn)形成了壓力,甚至有些城市出現(xiàn)了有價無市的局面,更加加重了房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險。因此,本文就要針對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理進行了分析和探討。
關(guān)鍵詞:
房地產(chǎn)開發(fā);風(fēng)險;問題;措施;
引言:
盡管近些年來我國建筑行業(yè)發(fā)展的十分迅速,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國社會經(jīng)濟的一大重要來源,但同時其在開發(fā)過程中的風(fēng)險管理也顯得越發(fā)重要,因此我們必須要加強對其風(fēng)險的分析和管控,探索有效措施來對其開發(fā)風(fēng)險加以預(yù)防和規(guī)避。以下就是對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險以及相關(guān)措施的具體分析,以便進一步促進房地產(chǎn)的效益與發(fā)展。
1、房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的風(fēng)險
1.1、投資決策方面的風(fēng)險
在整個房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,投資決策可以說既是基礎(chǔ)性階段也是核心階段,決策的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)整體的開發(fā)收益。而在此階段存在的風(fēng)險因素大都來源于:房價市場波動、國家調(diào)控政策、銀行利率以及匯率等。尤其是政府的調(diào)控政策,有些會對房地產(chǎn)開發(fā)有利,而有些會對其產(chǎn)生壓力不可避免,加之其與我國的經(jīng)濟息息相關(guān),所以在整個投資決策時期一定要時刻關(guān)注政策動態(tài),以便將風(fēng)險減小到最低。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題及對策論文
現(xiàn)如今,大家最不陌生的就是論文了吧,論文寫作的過程是人們獲得直接經(jīng)驗的過程。那么你有了解過論文嗎?下面是小編精心整理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題及對策論文,僅供參考,大家一起來看看吧。
摘要:在當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高的環(huán)境下,城市化發(fā)展進程不斷加快,這給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展提供了廣闊的前景。對于房地產(chǎn)開發(fā)來說,開發(fā)周期長、投資成本大、經(jīng)營風(fēng)險高,因為房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算上具有特殊性質(zhì),所以在實際工作中容易產(chǎn)生各種問題,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來不良影響。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題,重點探究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的優(yōu)化對策,以供參考借鑒。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會計核算;問題;對策;
結(jié)合當(dāng)前情況來看,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場競爭壓力不斷加大,而企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中受到市場環(huán)境、經(jīng)濟政策等因素影響,風(fēng)險發(fā)生幾率隨之升高。為了增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險抵御能力,發(fā)揮企業(yè)競爭優(yōu)勢,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做好內(nèi)控管理工作,對現(xiàn)有經(jīng)營管理模式進行改革優(yōu)化,以促進整體經(jīng)營管理水平的提升。會計核算作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理活動中的重要內(nèi)容之一,通過精準(zhǔn)的核算,能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r有充分了解,為企業(yè)制定發(fā)展決策提供數(shù)據(jù)參考。但是在實際會計核算中,受到會計科目設(shè)置不合理、收入確認(rèn)復(fù)雜等因素影響,導(dǎo)致會計核算問題頻繁出現(xiàn),嚴(yán)重影響到工作效果。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實際情況采取有效的處理對策,以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算水平。
房地產(chǎn)開發(fā)成本管理研究論文
摘要:房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了狂熱和低迷的跌宕起伏之后,目前正處于復(fù)蘇階段,但仍存在成本管理上的“三化”現(xiàn)象,房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得的更高的營業(yè)利潤,在激烈的市場競爭中應(yīng)加強成本管理,成本控制。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成和管理責(zé)任提出房地產(chǎn)開發(fā)成本控制程序。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 管理 成本控制
開發(fā)成本管理是開發(fā)單位的基本組成部分,對合理使用資金有著決定性作用。但是,由于房地產(chǎn)項目管理本身復(fù)雜和綜合,結(jié)合工程活動風(fēng)險的不可預(yù)測性,這帶來了實際項目開發(fā)成本管理上的困難,如何保證工程質(zhì)量的前提下,以最低的成本管理開發(fā)成本是核心內(nèi)容。鑒于我國房地產(chǎn)項目管理制度尚不完善,成本管理并沒有形成統(tǒng)一的管理,房地產(chǎn)項目管理的施工單位還需要從多方面來改善。筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)成本管理決定基本施工單位的發(fā)展方向,對其進行全面的分析具有重要的現(xiàn)實意義。
1房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的基本內(nèi)容
全面分析可能增加開發(fā)成本的各類因素是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的核心任務(wù),并提出了控制措施。只要能保證工程質(zhì)量的前提下,可能的話,減少浪費,提高地產(chǎn)項目的利用率,從而有效地提供開發(fā)成本預(yù)算和成本。對于基本的建設(shè)單位,房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的基本內(nèi)容,包括以下內(nèi)容:
(1)對可能會增加開發(fā)成本的各種因素進行綜合分析。
(2)當(dāng)建設(shè)單位、客戶和工程監(jiān)理單位有該項目的共同意見時,確定一個具有法律約束力的合同,為后期工程爭議提供依據(jù)。
(3)如果房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中需要修改設(shè)計方案過大時,就要通過控制成本的變化來調(diào)整成本,確保項目投資的使用率最高。
從現(xiàn)金流角度分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的方式創(chuàng)論文
【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要是指對建筑產(chǎn)品、市場需求、資金三者相結(jié)合的一種管理模式,其中,對資金的管理最為重要。針對我國房地產(chǎn)開發(fā)所面臨宏觀形勢的影響,房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中對現(xiàn)金流的管理也成為了重點之一。本文將主要從現(xiàn)金流的角度分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理,以期能夠有效促進房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理與發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】現(xiàn)金流;房地產(chǎn)開發(fā);項目管理
在房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中,現(xiàn)金流主要是指房地產(chǎn)公司在一定會計期間按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制,并通過一定程度的經(jīng)濟活動,如投資、經(jīng)營、籌資等活動而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)公司可通過對現(xiàn)金流的分析,科學(xué)合理的對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行有效管理,從而盡最大程度地控制房地產(chǎn)開發(fā)頂目中存在的風(fēng)險。
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目中的現(xiàn)金流概述
在房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中,現(xiàn)金流作為一種能夠有效地反映公司有關(guān)現(xiàn)金與現(xiàn)金等價物的流出、流入等信息的一種現(xiàn)象,其對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目都起著重要的作用。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對于項目所投入資金的不同用途,可主要分為籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動三方面所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。
其中,籌資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流主要是指房地產(chǎn)開發(fā)項目中債務(wù)規(guī)模與構(gòu)成,及公司資本等發(fā)生變化活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。籌資活動中的債務(wù)主要是指對外舉債所借入的款項,而公司資本主要是指與資本有關(guān)的現(xiàn)金流出與流入。
投資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流主要是指房地產(chǎn)開發(fā)公司長期資產(chǎn)的購建,以及各種投資及處置活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)開發(fā)公司長期資產(chǎn)的購建主要包括無形資產(chǎn)、固產(chǎn)資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)以及其他資產(chǎn)等。
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的論文
房地產(chǎn)成本管理,是對工程建設(shè)項目開發(fā)成本的控制管理。
房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理總體原則是以營銷需求為導(dǎo)向、保證效果品質(zhì)為前提,以目標(biāo)管理為方法、過程控制為環(huán)節(jié)、操作規(guī)范為手段,提高經(jīng)濟效益為目的。
一、成本管理之道
第一,向陽光透明要成本:成本管理嚴(yán)格遵循陽光透明成本機制,全面運用成本信息化系統(tǒng),按系統(tǒng)要求規(guī)范操作流程,自查、自省,讓成本工作更加規(guī)范、透明。
第二,向設(shè)計要成本:成本管理對方案設(shè)計階段及施工圖設(shè)計階段的成本插入工作高度重視,參與設(shè)計方案討論,針對不同設(shè)計方案、設(shè)計選型、材料選擇等及時進行成本優(yōu)劣評判,把“無用成本”扼殺在搖籃里。
第三,向技術(shù)要成本:成本管理嚴(yán)把技術(shù)關(guān),與設(shè)計部及工程部充分對接,對工程做法及系統(tǒng)配置嚴(yán)格把握,關(guān)注細(xì)節(jié),避免成本浪費。
第四,向過程要成本:如何確定合理最低價,是成本管理要持續(xù)思考的問題。我們采取了各種措施,如定價方式以招標(biāo)為主,最大限度減少議標(biāo);招標(biāo)過程規(guī)范操作,報價平臺統(tǒng)一;招標(biāo)范圍清晰,界面劃分完整膠圈;合同條款細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn),最大程度規(guī)避己方風(fēng)險,變更洽商處理有據(jù)可依等。
第五,向結(jié)算要成本:規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩?biāo)過程產(chǎn)出高質(zhì)量的合同原則,過程中管控到位,方能為最終結(jié)算打下良好的基礎(chǔ)。一線公司在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定,結(jié)算及時、公正,同時對供方進行評價總結(jié),優(yōu)勝劣汰,保留優(yōu)質(zhì)供方資源。
第六,成本管理以可研成本作為剛性成本,嚴(yán)格執(zhí)行,不突破,項目結(jié)束剛性成本落地,達到預(yù)期收益,不容有失!
房地產(chǎn)開發(fā)中會計核算的問題分析論文
【摘要】由于市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)會計作就受到了人們重視,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算運行中的弊端逐漸凸現(xiàn)出來,怎樣加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算、推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,屬于社會都正在積極思考以及重視的問題,依靠對問題不斷的研究,使實際操作當(dāng)中出現(xiàn)的問題與疑點得到處理,逐漸推動房地產(chǎn)企業(yè)會計標(biāo)準(zhǔn)化以及房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)會計核算;問題與對策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備投入資金數(shù)量較大、投資風(fēng)險較高以及投資時間較長的特征。從經(jīng)營生產(chǎn)角度來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期較長、風(fēng)險較高、投入較大、環(huán)節(jié)多。其表現(xiàn)在會計核算中,成本結(jié)轉(zhuǎn)期是以建設(shè)開發(fā)周期為準(zhǔn),那么就要求必須在會計核算工作中加強謀劃,來配合工程的開發(fā);而從產(chǎn)品的角度來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品有著高價值特點,銷售常常采取預(yù)售以及分期付款銷售方式,會計核算當(dāng)中,收入確認(rèn)和一般性生產(chǎn)企業(yè)比較有著一定特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比例不夠合理,且業(yè)績波動非常大。當(dāng)今適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計標(biāo)準(zhǔn)為《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計準(zhǔn)則》,怎樣在門類諸多的要求、準(zhǔn)則以及制度之下,與企業(yè)自身的特點相結(jié)合,優(yōu)化現(xiàn)有的會計核算措施,使得會計人員所提供的會計信息可靠真實,屬于當(dāng)今急需處理的重要問題。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會計核算出現(xiàn)的問題
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)較為復(fù)雜
房地產(chǎn)商品的銷售常常采取預(yù)售以及分期收款銷售之類的多種銷售方法,會計實務(wù)當(dāng)中房地產(chǎn)的收入確認(rèn)與其余的生產(chǎn)收入比較有著一定的特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計制度與《企業(yè)會計準(zhǔn)則收入》于商品房所有權(quán)的關(guān)鍵報酬與風(fēng)險是否轉(zhuǎn)移的問題上有著分歧存在!斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計機制》中要求以結(jié)算賬單提交至買方且獲得認(rèn)可來作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)規(guī)范,《企業(yè)會計準(zhǔn)則收入》當(dāng)中要求以報酬以及風(fēng)險實質(zhì)性轉(zhuǎn)移來作為收入確認(rèn)規(guī)范。在會計實務(wù)當(dāng)中怎樣應(yīng)用這一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)比較的混亂,其關(guān)鍵問題在應(yīng)當(dāng)在哪一階段確認(rèn)為收入。
經(jīng)濟技術(shù)比較在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的應(yīng)用探討論文
1、經(jīng)濟技術(shù)比較的概念
經(jīng)濟技術(shù)比較屬于技術(shù)經(jīng)濟學(xué)的范疇。技術(shù)經(jīng)濟學(xué)是研究技術(shù)與經(jīng)濟的相互關(guān)系的學(xué)科,它通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價,尋求技術(shù)與經(jīng)濟的最佳結(jié)合,確定技術(shù)先進與經(jīng)濟合理的最優(yōu)經(jīng)濟狀態(tài)。技術(shù)經(jīng)濟的產(chǎn)生與西方的管理科學(xué)和工程經(jīng)濟、蘇聯(lián)的技術(shù)經(jīng)濟分析的發(fā)展有密切的關(guān)系。 二十世紀(jì)30年代以來,在西方工業(yè)發(fā)達國家曾先后產(chǎn)生了對工程項目和生產(chǎn)經(jīng)營決策進行分析計算的一些方法,如可行性研究、價值工程等。
2、經(jīng)濟技術(shù)比較的目的
技術(shù)經(jīng)濟學(xué)研究的主要目的是將技術(shù)更好地應(yīng)用于經(jīng)濟建設(shè),包括新技術(shù)和新產(chǎn)品的開發(fā)研制、各種資源的綜合利用、發(fā)展生產(chǎn)力的綜合論證。 技術(shù)經(jīng)濟學(xué)把研究的技術(shù)問題置于經(jīng)濟建設(shè)的大系統(tǒng)之中,用系統(tǒng)的觀點,系統(tǒng)的方法進行各種技術(shù)經(jīng)濟問題的研究。 技術(shù)經(jīng)濟學(xué)把定性研究和定量研究結(jié)合起來,并采用各種數(shù)學(xué)公式、數(shù)學(xué)模型進行分析評價。
技術(shù)經(jīng)濟學(xué)研究的不是純技術(shù),也不是純經(jīng)濟,而是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來進行研究,以選擇最佳技術(shù)方案。經(jīng)濟技術(shù)比較在實踐中通常采用兩種以上的技術(shù)方案進行分析比較,并在分析比較中選擇經(jīng)濟效果最好的方案。
3、經(jīng)濟技術(shù)比較涉及的內(nèi)容
經(jīng)濟技術(shù)比較的內(nèi)容涉及生產(chǎn)、分配、交換、消費各個領(lǐng)域和國民經(jīng)濟各個部門、各個方面,也涉及生產(chǎn)和建設(shè)的各個階段。 從全局的范圍來看,經(jīng)濟技術(shù)比較用于研究技術(shù)進步對經(jīng)濟發(fā)展的速度、比例、效果、結(jié)構(gòu)的影響,以及它們之間的最佳關(guān)系問題;生產(chǎn)力的合理布局、合理轉(zhuǎn)移問題;投資方向、項目選擇問題;能源的開源與節(jié)流、生產(chǎn)與供應(yīng)、開發(fā)與運輸?shù)淖顑?yōu)選擇問題;技術(shù)引進方案的論證問題;外資的利用與償還,引進前的可行性研究與引進后的經(jīng)濟效果評價問題;技術(shù)政策的論證、物資流通方式與渠道的選擇問題;等等。 從部門和企業(yè)范圍看,經(jīng)濟技術(shù)比較用于廠址選擇的論證,企業(yè)規(guī)模的分析,產(chǎn)品方向的確定,技術(shù)設(shè)備的選擇、使用與更新的分析,原材料路線的選擇,新技術(shù)、新工藝的經(jīng)濟效果分析,新產(chǎn)品開發(fā)的論證與評價,等等。 從生產(chǎn)與建設(shè)的各個階段看,經(jīng)濟技術(shù)比較用于試驗研究、勘測考察、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、生產(chǎn)運行等各個階段的技術(shù)經(jīng)濟問題的研究,綜合發(fā)展規(guī)劃和工程建設(shè)項目的技術(shù)經(jīng)濟論證與評價,等等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理的淺議管理論文
【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險來自于資金管理。很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造,以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算管理主要包括以下幾個方面:(1)資金預(yù)算的編制;(2)資金預(yù)算的執(zhí)行與控制;(3)預(yù)算分析調(diào)整;(4)預(yù)算考評。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金 管理 預(yù)算
房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險來自于資金管理。因利潤低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)很少,大部分破產(chǎn)的企業(yè)是因為資金管理出現(xiàn)問題,導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以,很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造,以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算管理主要包括以下幾個方面。
一、資金預(yù)算的編制
開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理的關(guān)鍵點在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)量、開發(fā)進度的精準(zhǔn)匹配和銜接。企業(yè)應(yīng)通過不同的資金預(yù)算形式,將開發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金流進行統(tǒng)籌計劃和平衡,為合理調(diào)配和使用資金服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目處在的不同階段,需要編制的資金預(yù)算有較大的區(qū)別,具體包括:
1.項目拓展階段
在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié),項目拓展部門應(yīng)組織策劃、研發(fā)、財務(wù)、工程等部門,對開發(fā)項目的定位、投資總額、分期投入資金的時間、投資節(jié)奏和投資金額等進行測算,在此基礎(chǔ)上編制《項目投資匡算》和《項目啟動資金預(yù)算》。根據(jù)項目需要投入的啟動資金,以及企業(yè)自身可動用的資金存量來決定是否投資該項目。項目所需啟動資金金額與企業(yè)的項目開發(fā)模式,工程款支付方式有很大的關(guān)系。通常情況下,項目的啟動資金主要包括土地款、土地取得相關(guān)稅費和項目前期費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的現(xiàn)狀及對策論文
【摘要】
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的空前發(fā)展,建筑工程的規(guī)模越來越大,需要的技術(shù)水平越來越高,這對我國房地產(chǎn)業(yè)的項目管理提出了更多的新要求。在我國,房地產(chǎn)業(yè)是一個新興行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)對建筑工程的項目管理起點較晚,許多管理經(jīng)驗是從施工單位引入后結(jié)合自身特點慢慢衍化而來的。但是在當(dāng)今市場環(huán)境下,已經(jīng)越來越不適應(yīng),暴露出許多問題,本文即主要研究我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的現(xiàn)狀及問題,并結(jié)合項目管理實際經(jīng)驗提出了相關(guān)的管理對策,以期對我國房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的幫助。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn);項目管理;現(xiàn)狀;對策
近年來,我國經(jīng)濟飛速發(fā)展,特別是在國家擴大基礎(chǔ)建設(shè)的背景下,國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也迎來了輝煌的發(fā)展機遇。許多房地產(chǎn)企業(yè)在國家利好政策下開始做大、做強。但不可否認(rèn)的是,房地產(chǎn)企業(yè)作為項目的投資開發(fā)者,因傳統(tǒng)管理體制的影響,企業(yè)無現(xiàn)成的項目管理模式可遵循,我國較大的房地產(chǎn)企業(yè)都有根據(jù)自己發(fā)展歷程慢慢摸索、建立起來的一系列體制或制度。雖然監(jiān)理模式已經(jīng)引入我國多年,可以適當(dāng)分擔(dān)企業(yè)的一些管理精力,但這種甲乙雙方外加監(jiān)理的管理模式未能很好的提高房地產(chǎn)企業(yè)對項目管理的能力。這嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)建筑市場的健康發(fā)展,因此,房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理已開始變得尤為重要。
1我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理現(xiàn)狀分析
我國建筑企業(yè)由于長期受計劃經(jīng)濟體制的影響,其項目管理水平還處在較低的水平層面上。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為在市場經(jīng)濟環(huán)境下成長起來的一類企業(yè),在引入建筑施工企業(yè)人力的同時也不同程度的吸納了較為落后的建筑施工企業(yè)的管理體制。這種重視施工現(xiàn)場的管理體制無疑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全盤考慮項目開發(fā)周期的行為不匹配。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身的特點自己建立和完善管理體制,在此過程中,因無前期企業(yè)的模范案例可遵循,企業(yè)內(nèi)部員工在專業(yè)上、素質(zhì)上不能很好的建立與企業(yè)相適應(yīng)的管理體制,故在體制建立上存在較多問題,突出表現(xiàn)為組織不科學(xué),管理模式不合理,經(jīng)濟效益低,管理技術(shù)缺乏創(chuàng)新,人員綜合素質(zhì)低等。
我國房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制策略論文
。提要]在我國房地產(chǎn)是一個十分熱門的產(chǎn)業(yè),人們對它的需求度及受歡迎程度是有目共睹的。而在其獲得飛速發(fā)展的同時也面臨激烈的市場競爭,成本控制作為房地產(chǎn)中的重要組成部分,成本的開發(fā)管理影響著房產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此,作為企業(yè)管理者如何在成本管理上實現(xiàn)經(jīng)濟與社會兩種效益的有機統(tǒng)一,以提高企業(yè)的市場競爭力。本文就現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)在成本控制方面存在的問題進行研究,并提出解決策略。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);成本控制;問題;策略
在國民經(jīng)濟獲得快速發(fā)展及人們生活水平不斷提高的大背景下,我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也獲得了飛速的發(fā)展并逐漸發(fā)展為我國的一項支柱性產(chǎn)業(yè)。因此,要想使房地產(chǎn)行業(yè)能更好地帶動并促進我國經(jīng)濟的發(fā)展,我們必須認(rèn)識到一個大前提那就是:房產(chǎn)企業(yè)自身必須要有一個很好的發(fā)展。而衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展程度的關(guān)鍵因素就是這個企業(yè)獲取的利潤,獲得的利潤越多,說明企業(yè)發(fā)展也越好。然而在現(xiàn)實生活中影響房產(chǎn)企業(yè)利潤的因素有很多,在這諸多因素中能夠受企業(yè)控制的便是成本因素。但是目前在我國不少房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本控制方面的制度還不夠完善,并存在一系列的問題。只有有效地解決了這些問題,才能大大地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,最終才能帶動整個國民經(jīng)濟獲得更好的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的必要性
房地產(chǎn)開發(fā)既是一種經(jīng)濟行為,同時也是一種社會行為。作為經(jīng)濟行為,其開發(fā)過程的運行、發(fā)展及變化的一系列情況,對其他產(chǎn)業(yè)部門能否發(fā)展運行有著直接的影響。而作為社會行為,它關(guān)系著廣大老百姓“住”的問題,可以說已經(jīng)滲透到我們每一個人的生活之中。因此,房地產(chǎn)開發(fā)是從經(jīng)濟和社會兩個層面影響著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展及社會的穩(wěn)定。開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)都是以追求利潤為目的,因此在這一過程中房產(chǎn)開發(fā)商都是盡可能地制定較高的房價。但是房價一高又會在一定程度上抑制人們的購買行為,從而使房子的銷售量減少。因此,作為房產(chǎn)開發(fā)商來說應(yīng)該在房子價格及所得利潤之間找到一種平衡,這樣才能實現(xiàn)利潤最大化。近年來,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異常火暴的現(xiàn)象,但對于許多房地產(chǎn)企業(yè)而言,由于其對企業(yè)自身開發(fā)成本控制不力,使得企業(yè)的成本升高利潤降低。因此,對一個房產(chǎn)企業(yè)來說對開發(fā)成本進行分析及控制已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。