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簽訂居間合同注意事項(xiàng)
居間合同，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。在民法理論上，居間合同又稱為中介合同或者中介服務(wù)合同。向他方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)的一方為居間人，接受他方所提供的訂約機(jī)會(huì)并支付報(bào)酬的一方為委托人。
居間合同具有以下特征：
1.居間合同是由居間人向委托人提供居間服務(wù)的合同。居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人是否與第三人訂立合同，與居間人無關(guān)，居間人不是委托人與第三人之間的合同的當(dāng)事人。
2.居間人對(duì)委托人與第三人之間的合同沒有介入權(quán)。居間人只負(fù)責(zé)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者為委托人與第三人訂約居中斡旋，傳達(dá)雙方意思，起牽線搭橋的作用，對(duì)合同沒有實(shí)質(zhì)的介入權(quán)。
3.居間合同是雙務(wù)、有償、諾成合同。
在居間合同關(guān)系中，提供居間服務(wù)的一方為居間人，另一方為委托人。
訂立居間合同應(yīng)當(dāng)注意的問題有：
(1)委托人應(yīng)當(dāng)在合同中載明所委托居間從事的活動(dòng)內(nèi)容，包括種類、范圍和要達(dá)到的要求，給付酬金的數(shù)額、方式和時(shí)間。
(2)居間人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人說明自己能夠做到什么程度、需要什么條件完成委托人的委托事項(xiàng)。
(3)合同中應(yīng)當(dāng)訂明違約責(zé)任條款。居間人不盡職守而給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償委托人的損失。居間人對(duì)所提供的信息、成交的機(jī)會(huì)負(fù)有保密的義務(wù)。
居間合同的風(fēng)險(xiǎn)以及防范
一、居間合同的概念
居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同，一般也叫中介合同。
二、居間合同一般應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容：
居間合同由于現(xiàn)實(shí)生活中需求的多樣性，一般沒有固定的形式，而且經(jīng)常是口頭合同。主要應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容為：
(一)居間人向委托人提供的服務(wù)內(nèi)容;
(二)居間人提供訂立合同的機(jī)會(huì)或提供媒介服務(wù)后委托人應(yīng)支付的報(bào)酬;
(三)居間人從事居間活動(dòng)支出的必須費(fèi)用的負(fù)擔(dān);
(四)雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)規(guī)定的其他內(nèi)容。
三、居間合同的漏洞及欺詐
1.居間人往往利用公眾認(rèn)知度較高的媒體發(fā)布虛假信息，誘使委托人上當(dāng)。
一些中介機(jī)構(gòu)利用大眾熟知的媒體發(fā)布虛假的信息，如轉(zhuǎn)讓技術(shù)、尋求技術(shù)合作、加工承攬等，而事實(shí)上中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的只是一種廣告，并不是合同，也不是合同的要約，只是一種要約的邀請(qǐng)�？吹搅藦V告的公眾找到廣告的發(fā)布者并與之商談才能提出要約，直至承諾。因此受欺詐方與中介方在刊登廣告的條款或文字表達(dá)方面發(fā)生關(guān)于違約責(zé)任的爭(zhēng)論時(shí)，受欺詐方往往很難取勝。
2.居間人與第三人進(jìn)行惡意串通，獲得委托人的預(yù)付款、定金及服務(wù)費(fèi)。
居間合同欺詐多以無償獲得或不平等獲得委托方的中介費(fèi)為目的，所以居間人提供的信息必然是虛假的，否則也就不構(gòu)成合同欺詐。居間人慣用的手段就是與第三人惡意串通，共同設(shè)置陷阱，使受欺詐方甘心上當(dāng)付出預(yù)付款及中介費(fèi)。一旦第三人不履約或逃之夭夭，居間人也不會(huì)因提供居間服務(wù)而受到法律的追究。而受欺詐人要找居間人與第三人惡意串通的證據(jù)是非常困難的。
3.居間人故意夸大第三人的履約能力，促成委托方與第三人簽約以獲取中介服務(wù)費(fèi)。
這種欺詐行為主要表現(xiàn)為居間人夸大第三人的履約能力，沒有把與合同有關(guān)的真實(shí)情況告訴委托方，致使委托方與第三人訂立的合同在履行了一部分后不得不終止，而委托方則因要求返還中介費(fèi)沒有合法依據(jù)而不得不承受損失中介費(fèi)的后果。
4.居間人和第三人串通在合同履行中以種種借口解除合同，使委托人承擔(dān)"違約責(zé)任"。
居間人和第三人串通，在委托人與第三人簽訂的合同履行中以種種借口解除合同，不但賺取了中介費(fèi)，而且使委托人有苦說不出。多次進(jìn)行這樣的欺詐行為不但獲得可觀的中介費(fèi)，而且完成了第三人的加工任務(wù)。這種欺詐往往在委托人與第三人簽訂的合同中就已經(jīng)設(shè)下陷阱，多數(shù)表現(xiàn)為加工承攬合同。例如，居間人串通第三人虛報(bào)加工任務(wù)而中介費(fèi)根據(jù)合同標(biāo)的額的百分比提取，委托人與第三人簽訂高額加工承攬合同，按百分比給居間人提取了中介費(fèi)，但在實(shí)際履行中第三人以種種借口解除合同，當(dāng)委托人找居間人時(shí)居間人以合同的解除與自己無關(guān)為由拒絕退還中介費(fèi)。此時(shí)委托人往往沒有任何證據(jù)證明他們的串通，只能吃啞巴虧。
四、居間合同漏洞及欺詐的防范
1.對(duì)居間合同中提供的任務(wù)來源要作認(rèn)真、科學(xué)的考察。
居間合同欺詐行為中提供的任務(wù)經(jīng)常都是虛假的，只要委托人能夠進(jìn)行認(rèn)真、科學(xué)的考察一般是能夠識(shí)破其騙局的�，F(xiàn)實(shí)生活中上當(dāng)受騙的受欺詐人都是相信居間人一面之詞，沒有自己進(jìn)行認(rèn)真的了解及考察，從而落入合同陷阱。
2.接受居間人服務(wù)的一方，尤其要對(duì)所謂第三方的真實(shí)身份進(jìn)行了解。
在居間合同欺詐中，多數(shù)受欺詐人是因?yàn)橄嘈啪娱g人的真實(shí)信和可靠信，忽視了對(duì)第三方的嚴(yán)格考察，有的受欺詐人雖然進(jìn)行了實(shí)地考察，但實(shí)際并不知道如何進(jìn)行考察往往為一些表面現(xiàn)象所蒙蔽。對(duì)第三方身份進(jìn)行考察主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考察：
a.要堅(jiān)持看到營(yíng)業(yè)執(zhí)照的正和副本，同時(shí)對(duì)正、副本的真實(shí)性進(jìn)行驗(yàn)證，不能僅看到營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件便輕易相信。
b. 將營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的有關(guān)信息作一摘錄，通過合法渠道到當(dāng)?shù)毓ど绦姓䴔C(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行了解，核實(shí)該單位是否真實(shí)，是否仍在合法經(jīng)營(yíng)，是否年檢等，通過對(duì)這些機(jī)關(guān)的拜訪便會(huì)基本查清。
c.注意第三方要委托加工或進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否超出其經(jīng)營(yíng)范圍，如果超出范圍應(yīng)立即停止項(xiàng)目的進(jìn)行，以免損失的擴(kuò)大。
3.對(duì)居間人提供的合同標(biāo)的物要進(jìn)行認(rèn)真考察，了解其實(shí)施的要求是否真實(shí)、科學(xué)。
由于居間合同欺詐中，居間人提供的居間信息多為加工承攬信息，所以考察信息的真?zhèn)�，預(yù)防欺詐后果的發(fā)生，主要在委托人對(duì)加工承攬合同中的標(biāo)的物進(jìn)行仔細(xì)考察。合同欺詐人慣用的伎倆是預(yù)付保證金、試制樣品、樣品驗(yàn)收合格后正式履約，而伏筆便設(shè)在樣品試制上、驗(yàn)收上，根據(jù)對(duì)方提供的樣品或圖紙往往根本無法生產(chǎn)出合格的產(chǎn)品。被欺詐人不但損失了中介費(fèi)、產(chǎn)品試制費(fèi)而且背上了違約責(zé)任。因此接受居間服務(wù)的一方必須在對(duì)合同定作物的具體要求綜合考察后，才能決定是否簽訂合同，是否支付中介費(fèi)。
4.接受居間服務(wù)的一方要注意居間服務(wù)廣告和居間服務(wù)合同之間的聯(lián)系，不讓居間人利用廣告與合同的不一致進(jìn)行欺詐行為。
由于居間人經(jīng)常采用廣告的形式發(fā)布有關(guān)信息，而受欺詐人經(jīng)常誤把廣告上所刊登的內(nèi)容理解為合同的內(nèi)容，其實(shí)廣告只是一種要約邀請(qǐng)，并不具有合同效力。因此接受中介服務(wù)的一方，即使面對(duì)的是一份規(guī)范的合同也要對(duì)自己受到吸引的廣告語言是否明確寫入合同進(jìn)行認(rèn)真檢查、核對(duì)。如果沒有寫入合同應(yīng)當(dāng)要求明確寫入，如果居間人推托就不要輕易簽約，否則受到欺詐的可能性便較大。
5.接受居間服務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)注意對(duì)支付居間服務(wù)費(fèi)的限制，以便最大可能的防范合同欺詐的得逞。
對(duì)于居間服務(wù)費(fèi)用的支付，根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)在居間人促成合同的簽訂后支付，但這時(shí)支付很難對(duì)居間人加以控制防止欺詐的出現(xiàn)。因此接受中介服務(wù)一方完全可以根據(jù)協(xié)商原則，在居間合同中對(duì)費(fèi)用支付約定限制性條款。例如，約定先簽訂居間合同，等交易雙方有效簽訂交易合同時(shí)，再支付居間費(fèi)用;還可以約定，如交易雙方不能履約的原因是由于接受居間服務(wù)的一方受到所謂第三方的欺詐，則接受居間服務(wù)一方有權(quán)要求居間人退還已收取的居間費(fèi)用。對(duì)居間人收取費(fèi)用的限制性條款定的越細(xì)，居間人利用合同進(jìn)行欺詐的可能性越小。
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