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合同案例:以短信息方式訂立合同的判定
2012年11月,原告李雙杰與被告張學(xué)萍簽訂《房屋出租合同》,約定由張學(xué)萍承租李雙杰368號院的房屋,租期一年,至2013年10月31日,租金每年10萬元,半年付。2013年租賃合同到期后,雙方通過短信息方式協(xié)商續(xù)租事宜,張學(xué)萍要求李雙杰提供匯款用的銀行賬號,李雙杰予以提供,張學(xué)萍向李雙杰匯款4.5萬元(扣除張學(xué)萍給李雙杰做防水的費用5000元),但李雙杰認為扣除防水款后,張學(xué)萍應(yīng)當給付6萬元的租金,張學(xué)萍認為半年租金是5萬元,不同意按照半年租金6.5萬元的標準續(xù)簽合同,雙方就此發(fā)生爭議。李雙杰訴至法院,要求解除《房屋出租合同》,張學(xué)萍返還房屋,并按照每日356元的標準支付自2013年11月1日至實際騰退之日止的房屋使用費。
【要旨】
當事人以短信息方式訂立合同的,對合同要約的承諾應(yīng)當在合理期限內(nèi)作出。無合意之履行行為不能視為合同成立。
【審理】
北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理認為:李雙杰與張學(xué)萍以短信息的方式協(xié)商續(xù)租事項,應(yīng)當認定屬于合同法中規(guī)定的對話的協(xié)商,作為房屋出租人的李雙杰提出按照每年13萬元的租金標準續(xù)租合同,但作為承租人的張學(xué)萍并未即時作出同意該租金標準的承諾,雖在庭審過程中,張學(xué)萍表示同意按照李雙杰提出的13萬元的租金標準繼續(xù)履行合同,但張學(xué)萍的該承諾已經(jīng)明顯超出承諾的合理期限,李雙杰現(xiàn)已經(jīng)不同意與張學(xué)萍繼續(xù)履行合同,故應(yīng)當認定李雙杰、張學(xué)萍雙方在原書面《房屋出租合同》到期終止后,并未形成事實上的租賃合同關(guān)系。據(jù)此,判決張學(xué)萍騰退房屋并支付房屋使用費。
判決后,張學(xué)萍不服,提起上訴。
北京市第三中級人民法院認為:在雙方簽訂的《房屋出租合同》即將到期終止時,李雙杰與張學(xué)萍曾就續(xù)租事宜進行協(xié)商,雙方短信息往來記錄顯示李雙杰同意續(xù)租的租金標準為年租金13萬元,而張學(xué)萍主張的數(shù)額則為10萬元,雙方就租賃合同主要條款價款問題存有爭議,并未達成一致合意。張學(xué)萍的單方付款行為系對李雙杰所發(fā)出要約的實質(zhì)性變更,應(yīng)視為以實際行為發(fā)出之新要約,李雙杰對該新要約并未承諾同意,4.5萬元款項到賬行為不能視為李雙杰同意并主動接受張學(xué)萍主張的以年租金10萬元為前提的實際履行,應(yīng)視為雙方就此未達成一致意思表示,李雙杰與張學(xué)萍于原租賃合同期滿后并未形成新的租賃關(guān)系。張學(xué)萍繼續(xù)占有、使用涉案房屋并無法定或約定的權(quán)利基礎(chǔ),應(yīng)予騰退,并應(yīng)支付原合同期滿后其繼續(xù)占用期間的房屋使用費。故判決駁回上訴,維持原判。
【評析】
本案的爭議焦點是雙方協(xié)商續(xù)租的合同是否成立。其中包含兩個關(guān)鍵點:一是承諾的期間;二是無合意之履行行為不能視為合同成立。
1、關(guān)于承諾期間
合同的訂立,是締約雙方為意思表示并達成合意的過程。締約達成合意,是合同的條款,至少是主要條款已經(jīng)確定,各方當事人享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)得以固定。合同的訂立,以要約、承諾的方式作出。對方當事人了解要約內(nèi)容時要約開始生效,受約人得以在一定期間內(nèi)作出承諾,此期間為要約存續(xù)期間。要約人在要約中定有存續(xù)期間,受約人須在此期間內(nèi)作出承諾,未定存續(xù)期間的,要約以對話方式作出的,應(yīng)當即時作出承諾,但當事人另有約定的除外。對話為要約者,受約人未立即承諾的,要約即失去效力。
本案中,雙方以短信息方式協(xié)商續(xù)租事宜,雖并非傳統(tǒng)意義上的訂立方式,但由于短信息以即時可收發(fā)的狀態(tài),雙方可即時了解對方的意思表示,故而本案中雙方訂立合同的方式,可以參照適用合同法規(guī)定的以對話方式的協(xié)商。則一方發(fā)出要約后,另一方需即時承諾,否則要約失效。李雙杰要求年租金為13萬元,張學(xué)萍未即時承諾,該要約失效。同時張學(xué)萍要求租金10萬元,李雙杰亦未即時承諾,雙方就合同價款未達成合意。雖然在一審的庭審中,張學(xué)萍表示愿意以13萬元的價格承租涉案房屋,但由于李雙杰之要約已經(jīng)失效,張學(xué)萍的承諾不產(chǎn)生合同訂立的效果。
2、無合同之履行行為不能視為合同成立
合同的訂立,其最強調(diào)的是雙方合意。為保證合意的一致性,承諾的內(nèi)容應(yīng)當與要約的內(nèi)容一致。受約人對要約作出實質(zhì)性變更的,為新要約。對有關(guān)合同的標的、數(shù)量等主要條款內(nèi)容的變更,是對要約內(nèi)容的實質(zhì)性變更。本案中張學(xué)萍的10萬元租金的意思表示,系對李雙杰要約的實質(zhì)性變更,是新的要約。
合同法第二十二條規(guī)定:“承諾應(yīng)當以通知的方式作出,但依據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。”本案中張學(xué)萍主張其已經(jīng)履行合同,且李雙杰業(yè)已接受,故而合同已經(jīng)成立。然而,張學(xué)萍的單方履行行為對李雙杰原要約內(nèi)容作出實質(zhì)變更,實際是以單方行為表示了新的要約,但李雙杰未予承諾,雙方合意依然沒有達成,合同未成立。一方當事人不能以已履行為理由“綁架”要約人,從而成立合同,因為從根本上講,合同法所遵循的最高原則,系雙方合意,無合意即無合同,更談不上履行。
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