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簽定租賃合出現(xiàn)的法律問(wèn)題

時(shí)間:2020-11-19 14:23:45 合同法規(guī) 我要投稿

簽定租賃合出現(xiàn)的法律問(wèn)題

  租賃房屋的維護(hù)義務(wù)和修繕義務(wù)約定不明確,導(dǎo)致合同解除時(shí)的保證金退費(fèi)產(chǎn)生糾紛。以下是YJBYS小編為大家整理的簽定租賃合出現(xiàn)的法律問(wèn)題,歡迎大家閱讀參考。

簽定租賃合出現(xiàn)的法律問(wèn)題

  簽定租賃合出現(xiàn)的法律問(wèn)題

  現(xiàn)實(shí)案例中,簽定租賃合同時(shí)容易出現(xiàn)的合同漏洞主要有:

  1、對(duì)租賃標(biāo)的物約定不明確,尤其是對(duì)租賃房屋的數(shù)量(合同約定租賃面積和實(shí)際租賃使用面積的誤差,決定著租金的少退多不補(bǔ)。)和質(zhì)量(房屋租賃前后的`狀況,決定著交付房屋前后的修繕義務(wù)。)約定不明確導(dǎo)致的糾紛;

  2、對(duì)租賃房屋的使用用途約定不明確,承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行超負(fù)荷、掠奪性的任意使用,致使租期屆滿后租賃房屋的租賃狀況堪憂,甚至無(wú)法繼續(xù)合理使用。比如,有一典型案例:當(dāng)事人提供產(chǎn)權(quán)證所載租賃房屋位于共有建筑的一二樓,用途為“商業(yè)用房”,首次承租者將其開(kāi)設(shè)為娛樂(lè)場(chǎng)所或者餐飲行業(yè)。租賃期間,承租人為了追求利益最大化,通宵24小時(shí)營(yíng)業(yè),賓客絡(luò)繹不絕,三樓以上左鄰右舍(業(yè)主共計(jì)128戶)苦不堪言,造成極其惡劣的影響。租賃期滿,承租人揚(yáng)長(zhǎng)而去。而,物業(yè)公司和共有建筑物所有人大為不滿,經(jīng)業(yè)主大會(huì)開(kāi)會(huì)舉手表決,一致研究決定,該商鋪不得經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)及餐飲行業(yè),最終導(dǎo)致房屋所有人的所有權(quán)受限并缺失。

  3、租賃房屋的維護(hù)義務(wù)和修繕義務(wù)約定不明確,導(dǎo)致合同解除時(shí)的保證金退費(fèi)產(chǎn)生糾紛。根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定,一般應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng),但當(dāng)事人另有約定的除外。

  現(xiàn)實(shí)案例中,在合同履行過(guò)程中常見(jiàn)的欺詐主要有:

  1、出租人不按合同規(guī)定的時(shí)間交付租賃房屋,或者交付的房屋有瑕疵。實(shí)踐中往往表現(xiàn)為遲延履行,或者履行有瑕疵,損害承租人的利益(停水?dāng)嚯,道路不暢,?chǎng)地不清,等等。)。

  2、出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)。租賃房屋的缺損雖然不是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)所引起,但糾紛的發(fā)生卻是頻頻出現(xiàn)。

  3、承租人不按合同約定支付租金,主要是遲延交付。

  4、承租人擅自改變租賃房屋的現(xiàn)狀。

  5、承租人擅自將租賃房屋變相轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、變相合租等。

  6、承租人逾期不返還租賃房屋,或拒不騰房。

  7、出租人利用租賃房屋套取押金、保證金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)。此種情況比較典型,現(xiàn)舉一案例:出租人利用租賃合同的缺陷(是否容許轉(zhuǎn)租),將租賃房屋轉(zhuǎn)租,并套取了押金,履約保證金,轉(zhuǎn)讓費(fèi),以及房租差價(jià)。當(dāng)租賃期屆滿時(shí),承租人卻找不到出租人(轉(zhuǎn)租人),出租人(轉(zhuǎn)租人)實(shí)際已經(jīng)席卷大筆金錢(qián)消失。蒙受巨大損失的承租人當(dāng)然不會(huì)輕易騰房給房東,而房東理所當(dāng)然地要收回房屋,此種利益沖突無(wú)法調(diào)和,只有訴諸法律。最后受損失的,恰恰是無(wú)辜的房東和善良的第三人(承租人)。

  擴(kuò)展知識(shí)-防范措施

  (1)租賃合同中的條款,應(yīng)盡量詳盡明確。

  (2)合同條款應(yīng)當(dāng)盡量全面,尤其是主要條款不能遺漏,否則易出現(xiàn)糾紛。

  (3)對(duì)合同字句應(yīng)當(dāng)認(rèn)真斟酌,字句表述應(yīng)清晰具體,避免模棱兩可,避免多種解釋的語(yǔ)句出現(xiàn)。

  (4)在租賃合同中,對(duì)于租賃房屋的使用、維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)予以明確規(guī)定,以避免出現(xiàn)糾紛。

  (5)在租賃合同中約定明確的違約條款及賠償數(shù)額。

  (6)為避免合同欺詐,可以附加一些條款,如,擔(dān)保條款、附期限條款、附條件條款等,以保證合同順利履行。

  (7)租賃房屋,應(yīng)采用書(shū)面形式。未采用書(shū)面形式的,視為不定期租賃。對(duì)于不定期租賃,依法可以隨時(shí)解除。

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