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新版購房合同發(fā)布，亮點(diǎn)多多
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本更加突出平等維護(hù)買賣雙方合法權(quán)利，在明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上，更加注重買受人權(quán)益的保障。
5月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》，在業(yè)界引起廣泛關(guān)注。據(jù)了解，與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本更加突出平等維護(hù)買賣雙方合法權(quán)利，在明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上，更加注重買受人權(quán)益的保障。
示范文本分兩個文本
【現(xiàn)狀】“現(xiàn)房銷售”“準(zhǔn)現(xiàn)房僅剩×席”“期房火熱搶訂”，太原樓盤銷售廣告無孔不入，市民及購房者常常能從各類媒體見到現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房、期房等有關(guān)描述項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展的字眼。但是這三類房子的差別在哪里，多數(shù)業(yè)主并不知情。
【解讀】新修訂的合同示范文本分為《商品房買賣合同示范文本(預(yù)售)》和《商品房買賣合同示范文本(現(xiàn)售)》兩個文本。
其中《商品房買賣合同示范文本(預(yù)售)》特別對預(yù)售房加以說明，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價(jià)款的行為。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售預(yù)售房時(shí)，必須取得《商品房預(yù)售許可證》，在合同中要注明批準(zhǔn)項(xiàng)目預(yù)售的單位名稱，項(xiàng)目的預(yù)售證號。項(xiàng)目的土地證號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號，建筑工程施工許可證號都須明確標(biāo)注在合同。
而隨著行業(yè)的成熟與進(jìn)步，現(xiàn)房銷售已是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向�！渡唐贩抠I賣合同示范文本(現(xiàn)售)》對商品房現(xiàn)售進(jìn)行了說明，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。現(xiàn)售商品房的成交條件是項(xiàng)目已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件、《房屋所有權(quán)證》。
【對比】舊版《商品房買賣合同示范文本》并未對預(yù)售和現(xiàn)售作區(qū)分，合同條款設(shè)計(jì)不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。
需要提醒的是，未取得預(yù)售證的期房項(xiàng)目、未取得竣工驗(yàn)收備案證明及房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，不能銷售。業(yè)主購買非法違規(guī)銷售的項(xiàng)目，其購房行為不受法律保護(hù)，與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購協(xié)議等“合同”屬于無效合同。
公共配套有了細(xì)化
【現(xiàn)狀】太原主要在售樓盤中，生機(jī)盎然的花園、配套完備的公共設(shè)施、體貼入微的教育機(jī)構(gòu)無疑是項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。然而，不少已收房業(yè)主卻稱，售樓處當(dāng)年承諾的公共綠地、公共設(shè)施及教育機(jī)構(gòu)多是賣房噱頭，樓盤交房時(shí)這些配套不是未建成，就是建成品質(zhì)規(guī)模與售樓承諾相差甚遠(yuǎn)。
【解讀】新出爐的《商品房買賣合同示范文本》將樓盤公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件和時(shí)間表，明確寫在合同中。
這當(dāng)中包括公共綠地、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、幼兒園、學(xué)校、綠地率、規(guī)劃車位和車庫等公共設(shè)施配套的交付時(shí)間、工程進(jìn)度。如果開發(fā)商未按合同約定建設(shè)和交付公共配套設(shè)施的，應(yīng)按買賣雙方合同約定，給業(yè)主相應(yīng)賠償。
另外，交房的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備條件，在開通供水和排水、供電、供暖基礎(chǔ)上，還增加了開通燃?xì)�、電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)容。其中，水、電、暖由出賣人(房企)負(fù)責(zé)辦理開通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用;燃?xì)狻㈦娫捦ㄐ�、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)由業(yè)主自行辦理開通手續(xù)。
【對比】舊版合同對公共服務(wù)及其它配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)沒有明示，業(yè)主在簽約時(shí)若忽視相關(guān)約定，開發(fā)商交房時(shí)公共服務(wù)及其它配套設(shè)施未建成，可無需承擔(dān)違約責(zé)任。
明確業(yè)主對物業(yè)專有和共有部分所屬權(quán)利
【現(xiàn)狀】車庫、業(yè)主會所、體育館、馬廄、花園、噴泉……近兩年，太原新建商品房項(xiàng)目內(nèi)的公共配套設(shè)施種類不斷豐富，而這些建筑及配套的產(chǎn)權(quán)及管理到底歸誰，一直爭議不斷、糾紛不止。
【解讀】針對社會廣泛關(guān)注的業(yè)主對小區(qū)公共部位及建筑所有權(quán)的持有問題，新出爐的《商品房買賣合同示范文本》對小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)作了特別說明。
歸業(yè)主共有的小區(qū)公共部位及建筑包括：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。另外，小區(qū)內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外)、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、物業(yè)服務(wù)用房也屬于全體業(yè)主所有。
而小區(qū)單獨(dú)規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫、會所等其它建筑配套設(shè)施的所有權(quán)，要由房企與買受人(購房者、業(yè)主)協(xié)商約定。
【對比】新版《商品房買賣合同示范文本》對于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對于小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬的約定條款，可以有效避免產(chǎn)權(quán)歸屬約定不清帶來的糾紛與投訴。
裝修標(biāo)準(zhǔn)須納入合同附件
【現(xiàn)狀】“毒地板”“精裝門”……近兩年，太原樓市中精裝房的成交比例不斷增多，但是多數(shù)交房的精裝房項(xiàng)目，都因裝修質(zhì)量不佳、工程偷工減料等問題發(fā)生過業(yè)主維權(quán)投訴事件。造成精裝房裝修質(zhì)量不佳的原因，除了施工企業(yè)未按施工標(biāo)準(zhǔn)施工，開發(fā)商趕工期交房外，許多業(yè)主在簽訂商品房買賣合同中，忽視了對裝修標(biāo)準(zhǔn)及建材品質(zhì)的約定，帶來維權(quán)難的隱患。
【解讀】新版的《商品房買賣合同示范文本》中，商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)被寫在附件合同中。交付的商品房達(dá)不到約定裝修標(biāo)準(zhǔn)的，購房者有權(quán)要求出賣人(開發(fā)商或代理銷售商)就未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)部分及時(shí)更換、修理，或者由出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)等辦法解決。出賣人未經(jīng)雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視為無條件贈送給買受人。
同時(shí)，買賣雙方就裝飾裝修主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等內(nèi)容，全部進(jìn)行了約定。比如，建筑外墻是用瓷磚、涂料、玻璃幕墻還是其它材料，均明確在合同中。廚房、衛(wèi)生間的地面、墻面、潔具廚具的材料、品牌、規(guī)格，電梯、門窗和管道的品牌、規(guī)格、型號都要明確在合同中說明。
【對比】新版《商品房買賣合同示范文本》對易產(chǎn)生爭議的房屋建設(shè)質(zhì)量、裝飾裝修及設(shè)備設(shè)施質(zhì)量，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)予以細(xì)化，明確了各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、處理措施和保修責(zé)任。對于專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)不足的購房者而言，依照合同條款提醒可以對交房條件考慮得更周全。
購房人可無條件驗(yàn)房
【現(xiàn)狀】家住勝利街某小區(qū)的郭先生，2013年11月購買了現(xiàn)房想收房。但開發(fā)及物業(yè)公司要求郭先生先繳清房子的各類稅費(fèi)、維修基金，以及2012年6月至12月產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)，才能給郭先生房門鑰匙、辦理電卡和開通煤氣。在郭先生看來，房子沒有驗(yàn)收之前，產(chǎn)生的各類物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)都不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，而開發(fā)商把繳納稅費(fèi)、維修基金作為交房條件，屬于強(qiáng)行交房。記者了解到，太原多數(shù)樓盤在交房時(shí)，或多或少附加各類繳費(fèi)交房的條件，且留給業(yè)主驗(yàn)房的時(shí)間非常有限。
【解讀】新版《商品房買賣合同示范文本》增加了購房人有權(quán)對商品房查驗(yàn)的相關(guān)約定。按新版合同文本，房企在交房之前，買受人(購房者或業(yè)主)有權(quán)對該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，出賣人(房企及房產(chǎn)銷售代理公司)不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。
商品房達(dá)到交付條件后，房企應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前日(不少于10日)將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書面送達(dá)買受人。交付房子時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件、房屋測繪報(bào)告，住宅還需提交給業(yè)主《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。沒有這些文件及購房事先約定的收房條件，購房者有權(quán)拒絕收房。業(yè)主在房屋驗(yàn)收中，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用，等修復(fù)合格后再交房。
【對比】在實(shí)際生活中，許多購房人不清楚開發(fā)企業(yè)瑕疵交付是否應(yīng)當(dāng)收房。且對不少購房人來說，不收房而導(dǎo)致的延期交付責(zé)任，不知道到底應(yīng)該由誰承擔(dān)，由此也出現(xiàn)了不少糾紛。新版《商品房買賣合同示范文本》明確了開發(fā)企業(yè)不滿足商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件的，購房人可以拒絕收房，責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
強(qiáng)化對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管
新修訂《商品房買賣合同示范文本》新增商品房的全部房價(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設(shè)，并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管賬戶和賬號。加強(qiáng)了對開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金用途的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開發(fā)企業(yè)卷款跑路的現(xiàn)象。
突出開發(fā)企業(yè)的信息保密義務(wù)
增加購房人信息保護(hù)條款，明確了開發(fā)企業(yè)對購房人的信息負(fù)有保密義務(wù)，非經(jīng)購房人書面同意，不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。這將有效遏制買受人個人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護(hù)買受人的合法權(quán)益。
引入懲罰性賠償金內(nèi)容
對存在“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給買受人造成損失等嚴(yán)重違約情形的，開發(fā)商除退還買房人已付全部房款和利息外，還要支付已付房價(jià)款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
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