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關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約金過(guò)高的問(wèn)題糾紛
商品房買(mǎi)賣(mài)合同中適用違約金的情形較多,如購(gòu)房人遲延付款、開(kāi)發(fā)商逾期交房或逾期辦理房產(chǎn)證等,本文就審判實(shí)踐中由此所引發(fā)的違約金問(wèn)題進(jìn)行如下分析:
一、違約金的性質(zhì):
《合同法》、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)》等法律規(guī)定已確定違約金具有補(bǔ)償和懲罰的雙重性質(zhì),但以賠償守約方的損失為主要功能,而非嚴(yán)厲懲罰違約方。
二、違約金過(guò)高的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題:
一般而言,衡量當(dāng)事人約定的違約金是否“過(guò)分高于造成的損失”,可以當(dāng)事人約定的違約金是否超過(guò)造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn);但司法實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn),當(dāng)事人約定的違約金雖未超過(guò)造成損失的30%,但仍遠(yuǎn)高于實(shí)際損失,我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)此并未明確規(guī)定一個(gè)比例或標(biāo)準(zhǔn),法院通常會(huì)根據(jù)合同履行的實(shí)際情況以及雙方舉證的情況,決定是否對(duì)已經(jīng)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。
三、違約金過(guò)高的主張方式:
由于支付違約金是違約方承擔(dān)民事責(zé)任的主要方式之一,因此對(duì)數(shù)額過(guò)高的違約金條款,人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整;當(dāng)事人可以通過(guò)反訴的方式提出,也可以通過(guò)抗辯的方式主張,對(duì)于當(dāng)事人未提出調(diào)整違約金請(qǐng)求的,人民法院不得主動(dòng)援引合同法的規(guī)定干預(yù)合同的明確約定。
四、法院對(duì)違約金過(guò)高的調(diào)整:
目前法院一般在調(diào)整違約金過(guò)高時(shí),為保證實(shí)質(zhì)公平往往不會(huì)簡(jiǎn)單采用固定比例等“一刀切”的做法,而是會(huì)根據(jù)案件的具體情形,以違約造成的損失為基準(zhǔn),綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱等因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以綜合權(quán)衡。
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