商品房購銷合同中的違約責任問題
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商品房購銷合同中的違約責任問題
(一)違約責任：是因當事人一方或者雙方不履行合同義務或者履行義務不符合約定時應當承擔的責任。不論其主觀上是否有過錯，只要有違約行為，就應承擔違約責任。
違約責任條款是保證當事人按照合同履行義務，減少非違約方因對方的違約行為所造成的損失的主要手段;在訂立合同時約定違約責任對于糾紛的處理，可以提供依據(jù)，也可以取到督促當事人盡力履行合同的作用。
(二)承擔違約責任的方式：
違約責任是以補償性為主、懲罰性為輔原則，補償性為主是指違約旨在彌補或補償因違約行為而給對方造成的損害;懲罰性為輔是指在當事人約定以違約金或定金方式承擔違約責任時，可以在補償造成的損失的基礎上，適當增加違約金金額或者定金金額(應在法定范圍內)。
其中：
1、損失賠償：是指當事人一方不履行合同義務或者履行合同義不符合約定而給對方造成損失時，依照法定或約定應當承擔賠償對方損失的一種違約責任。
損失的范圍：包括賠償因違約方的違約給非違約方造成的合理范圍內的全部損失。包括實際損失(又稱直接損失或積極損失)和預期利益(又稱消極損失)。
2、違約金：是指一方當事人違約時按照法定或者約定向另一方支付的一定數(shù)額的貨幣。
3、定金：是指當事人一方在合同履行前，支付另一方一定數(shù)額金錢的擔保形式。當事人可以在主合同中約定定金，稱為定金條款;也可以單獨訂立定金合同。
(1)<<擔保法>>和<<合同法>>規(guī)定：
a、定金應當以書面形式約定;
b、定金合同從實際交付之日起生效;
c、定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%;
d、債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的一方不履行約定的債務時，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務時，應當雙倍返還定金;
e、當事人即約定違約金，又約定定金的，一方違反時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。不能在同一合同中既適用定金條款又適用違約金;也不能在同一合同中的某些條款適用違約金，其他條例適用部份定金。
從上述規(guī)定表明：定金具有雙重功能。一方面，定金由債務人向債權人預先支付，債務人只有在履行債務后，才能將定金抵作價款或者收回。這表明，定金是一種擔保方式，起著保證債務履行的作用。另一方面，按照定金罰則，給付定金的一方如果不履行約定的債務，則無權要求返還定金;收受定金的一方如果不履行約定的債務，則應雙倍返還定金。這就表明定金是一種違約責任形式，起著制裁違約方的違約行為和補償受損害方的損失的作用，并具有促進履約和阻止違約的積極功能 。定金罰則適用于因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn);當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部份所占合同約定的比例，適用定金罰則。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則;法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的，不適用定金罰則。
(2)定金與預付款有下列異同：
相同處：兩者均屬于先行給付。不同處：性質、目的、法律后果都不同。
一是定金是債的一種擔保方式，通過定金罰則給當事人一定的壓力，以擔保合同的履行;而預付款是合同履行時支付價款的方式，為合同的履行創(chuàng)造條件。而且，定金合同是附屬于主合同的從合同，而預付款的約定則是主合同內容的一部份。
二是定金的目的是擔保主合同的履行，而預付款則是為當事人履行主合同創(chuàng)造一定的條件。
三是在一方當事人不履行合同時，對定金適用定金罰則，即發(fā)生喪失定金或者雙倍返還定金的法律后果;而預付款則除可以抵作損失賠償以外，應由收取方返還支付方，不存在制裁作用。
四是定金數(shù)額受法律限制，即不得超過主合同標的額的20%，超過規(guī)定數(shù)額的定金無效，預付款額則不受法律的限制，由當事人約定。
(3)定金與違約金的.區(qū)別：
一是交付的時間不同。一般情況，定金只能在主合同履行前交付，而違約金要在一方當事人違約后交付，故定金具有先行給付和證約的作用，而違約金不具有先行給付和證約的作用;
二是目的不同。定金的主要作用是確保債權的實現(xiàn)，是債的一種擔保方式，而違約金的目的是賠償和有限制裁違約行為，是民事責任的承擔方式之一。
三是數(shù)額的限度不同。定金的數(shù)額不能超過主合同標的額的20%，超過的部份無效;而違約金一般按照違約可能造成的實際損失和預期損失之和來確定，約定的違約金低于或者“過分高于”造成的損失的，當事人可以請求法院或者仲裁機構予以增加或者“適當減少”。
(4)實際履行：是指當事人一方不履行或履行合同義務不符合約定時，違約方不論是否已經承擔賠償損失或者違約金的責任，都必須根據(jù)對方的要求，并在能夠履行的情況下，按照合同約定繼續(xù)履行合同義務。
(5)采取補救措施：是指一方違約后，為防止損失的發(fā)生或擴大，另一方要求違約方按照法定或約定采取退貨、減少價款等措施以彌補或者減少另一方損失的責任形式。
(三)解決合同爭議的途徑
按照《合同法》規(guī)定，解決合同爭議的方式有以下四種：
1、和解。和解是指發(fā)生合同爭議時，當事人可以進行協(xié)商，在尊重雙方利益的基礎上，就有爭議的事項達成一致，從而解決爭議。和解憑據(jù)的是同情、理解互諒互助等情感上的力量，既省時、省力、省錢，也不會傷害相互的感情，有利于鞏固雙方當事人之間形成的合作關系。和解是由當事人自由選擇的解決爭議的方式，不是合同爭議解決必經程序，當事人可以不經和解而直接選擇其他解決爭議的方式。
2、調解。由雙方當事人都能接受的第三人或者調解委員會主持，運用說服引導的方法解決合同爭議的方式。調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種。其中，行政調解自仲裁法出臺后，對房產糾紛的行政調解只保留了房屋拆遷糾紛的行政調解權。行政調解具有法律效力，可申請法院強制執(zhí)行。民間調解與和解一樣，能夠省去大量人力、物力、財力，又不會傷害雙方當事人之間的感情。民間調解的協(xié)議書不具有法律效力，不能申請法院執(zhí)行;同時，民間調解也不是解決合同爭議的必經程序，當事人可以不經調解而直接選擇其他解決爭議的方式。
“調解”在合同法中未進行分類，只是在第128條中規(guī)定：“當事人應當履行發(fā)生法律效力的………調解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行，”對哪種“調解書”發(fā)生法律效力，在合同法中規(guī)定，但在相關法律中有規(guī)定。調解按調解性質可分分為：民間調解、行政調解和司法調解。
其中：
1、行政調解：是指由具有行政調解權的行政主管部門指定的人員主持，在查明事實和分清是非的基礎上，按照法律、法規(guī)的規(guī)定和合同約定，通過擺事實、講道理，使當事人互諒互讓達成調解協(xié)議。對房產合同糾紛的行政調解，目前只保留對房屋拆遷糾紛的行政調解權，行政調解具有法律效力，當事人一方不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。
2、司法調解：包括法院調解和仲裁機構調解。司法調解書均具有法律效力，當事人一方不履行的，對方可以請求法院執(zhí)行。
3、仲裁。仲裁是指糾紛當事人根據(jù)仲裁協(xié)議，將糾紛交給仲裁機構，依據(jù)法律和仲裁規(guī)則進行處理，維護當事人合法權益的一種解決糾紛的方法。仲裁的性質介于民間性與國家性之間，可稱為“準司法性”。仲裁機構是民間解決糾紛的組織而非國家機關，體現(xiàn)出其民間性，仲裁的裁判一經作出，即具有法律效力，體現(xiàn)其國家性。當事人申請仲裁必須在糾紛發(fā)生前或者糾紛發(fā)生后達成仲裁協(xié)議，沒有仲裁協(xié)議，即由一方申請仲裁的，仲裁機構不予受理。有仲裁協(xié)議的，在發(fā)生合同糾紛時，當事人只能申請仲裁，不能提起訴訟，除非仲裁協(xié)議無效。仲裁實行一裁終局制，仲裁裁決作出后，既不能向其他仲裁機構申請再次仲裁，也不能再向法院起訴。對由仲裁機關作出的裁決，除依法裁定不予以執(zhí)行或中止執(zhí)行的除外，當事人必須執(zhí)行;當事人不執(zhí)行的，對方當事人可以請求法院強制執(zhí)行。目前，云南省只有一家仲裁機構，即昆明市仲裁委員會。
4、訴訟。當事人沒有仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，當事人任何一方可以向法院起訴。在昆明，訴訟標的額在100萬元人民幣以內的一審由房屋所在的區(qū)法院受理;100萬元——1000萬元的由市中級法院受理，超過1000萬元的由省高院受理。當事人之一對一審判決不服的，可在規(guī)定時限內向上一級法院上訴。對法院生效的判決，當事人必須執(zhí)行。當事人不執(zhí)行的，對方當事人可以申請法院強制執(zhí)行。
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