【實用】房屋買賣合同集錦9篇
在人民愈發(fā)重視法律的社會中,合同對我們的幫助越來越大,簽訂合同能促使雙方規(guī)范地承諾和履行合作。相信大家又在為寫合同犯愁了吧,以下是小編為大家整理的房屋買賣合同9篇,希望能夠幫助到大家。
房屋買賣合同 篇1
甲方:
乙方:
甲乙雙方就房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜,經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商,達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下:
一、房屋坐落、面積
甲方將坐落于______的房屋轉(zhuǎn)讓給乙方,該房屋登記面積共150.4平方米。具體位置東至南至西至北至。上述房屋的使用權(quán)及附屬設(shè)施包括:甲方現(xiàn)有所在房屋的一切建設(shè)設(shè)施及水電戶口等。終身歸乙方享有。
二、保證此房屋手續(xù)真實,來源合法,權(quán)屬清楚,四至界限清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬或債務(wù)糾紛,概由甲方負(fù)責(zé),因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失,甲方負(fù)責(zé)全部賠償。
三、轉(zhuǎn)讓金額
該宗地的轉(zhuǎn)讓價格為人民幣_________元,大寫:____________元整。
四、付款方式及期限
乙方向甲方預(yù)付人民幣貳萬元,剩余款在取得房屋使用權(quán)證及相關(guān)手續(xù)后交付給乙方。
五、房屋交付時間:______年_____月_______日。
六、房產(chǎn)歸屬
1.在該房屋上的房屋由乙方自行出資建造,房產(chǎn)歸乙方所有。
2.建房手續(xù)由甲方配合辦理,所涉費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
3.房屋建成后,在法律政策許可的前提下,甲方應(yīng)無條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下,所涉的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
七、違約責(zé)任
本協(xié)議簽訂后,任何一方均不得反悔。
如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還房屋轉(zhuǎn)讓款________萬元,并償付違約金_________萬元,如造成乙方損失的,還應(yīng)賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分)。
八、在法律政策許可的前提下,甲方應(yīng)無條件配合乙方將房屋使用證和相關(guān)手續(xù)辦理到乙方名下,所涉的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。甲方違反本協(xié)議導(dǎo)致房屋不能過戶或無故進(jìn)行交付,甲方應(yīng)支付給乙方違約金壹拾貳萬元。
九、本協(xié)議一式二份,雙方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效,未盡事宜雙方協(xié)商解決。
甲方:
身份證號:
年月日
乙方:
身份證號:
年月日
房屋買賣合同 篇2
原告與妻子吳某于1988年在*村*組修建房屋150平米,吳某于1999年去世,F(xiàn)原告發(fā)現(xiàn)被告尼某某未經(jīng)其允許于20xx年將該房屋作價3.5萬元售予被告王某某,且,王某某是安徽人,不符合在南京地區(qū)購買集體所有土地上房屋的資格。請求法院判令二被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效,并判王某某返還房產(chǎn)。
被告王某某辯稱:
尼某某出售房屋時已經(jīng)與家人協(xié)商一致,且原告知情,房款已經(jīng)付于尼某某,F(xiàn)被告王某某已經(jīng)居住該房屋多年,原告主張超過訴訟時效,應(yīng)駁回。
被告尼某某辯稱:
本人將父母房屋售予王某某時未經(jīng)原告同意,請法院依法判決。
【法院判決】:
涉案房屋的村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人為吳某,吳某去世后未進(jìn)行繼承析產(chǎn),該房一直由尼某某居住。在尼某某以自己名義將房屋賣給王某某時,有證據(jù)證明原告尼某是明知的,但交易過程中沒有提出質(zhì)疑。吳某除尼某、尼某某外無其他法定繼承人。
訴訟爭房屋土地使用權(quán)性質(zhì)為集體所有性質(zhì),王某某系外省戶口,王某某與尼某某所簽協(xié)議違反了土地管理法的相關(guān)規(guī)定,該買賣協(xié)議應(yīng)屬無效。
但,基于尼某某交付房屋多年,原告尼某未提出異議,王某某也在此居住多年,買賣是雙方當(dāng)事人的真實意思表示,為保護(hù)交易安全與維護(hù)誠信原則,減少當(dāng)事人損失,訟爭房屋已不適宜返還。據(jù)《合同法》第七條、第五十二條第(五)項、第五十八條之規(guī)定,判決如下:
一、確認(rèn)王某某與尼某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效;
二、駁回原告尼某要求被告王某某退還房屋的訴訟請求。
吳延波律師提醒:買賣房屋是家庭日常生活中的大事,應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視并謹(jǐn)慎處理,否則,后患無窮.首先,產(chǎn)權(quán)上不要有爭議;其次,房屋質(zhì)量要做到心中有數(shù);還有,合同一定要所有的權(quán)利人簽字;其他諸如有無空掛戶,違約責(zé)任有無明確約定等也不能大意.特別是對于國家法律的特殊規(guī)定,更要慎重.比如案中當(dāng)事人集體土地上的房屋.
房屋買賣合同 篇3
合同編號:
甲方(賣方): 身份證號碼:(簡稱甲方) 乙方(買方): 身份證號碼:(簡稱乙方)
甲乙兩方根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定、在合法、平等、 自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂本合同,并承諾共同遵守。
第一條 房屋基本狀況
甲方自愿將座落在 土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)(以下簡稱“該土地及房屋”)出售給乙方,乙方已對該土地及房屋作了充分了解并實地看土地及房屋,對該土地及房屋現(xiàn)狀無異議,愿意購買該土地及房屋。
2、該土地及房屋其它基本狀況
房屋所有權(quán)人 ,共有人,建筑面積 ,樓層 ,權(quán)證號,物業(yè)用途 ,土地證號 。
第二條 成交價格
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商后的實際成交價為人民幣元整(小寫) 元整),該房屋產(chǎn)權(quán)過戶稅、費(fèi)由 方按國家相關(guān)規(guī)定交納。若乙方為 按揭的,按揭所需費(fèi)用由乙方按具體辦理機(jī)關(guān)的規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用,貸款利率按銀行同期貸款利率計算。
第三條 付款約定
為保證甲乙雙方的合法權(quán)益,若乙方需要貸款的,乙方同意將貸款劃到方帳戶,待該房產(chǎn)權(quán)過戶,且乙方的貸款部分由銀行放款到方賬戶后,甲乙雙方按合同約定交付房屋及各項手續(xù)給乙方。
:
1、具體的付款約定
(1)乙方于年月元整(小寫) 給 方;
(2)乙方于年月(首付款)人民幣元整元整給 方,
備注:
(3)剩余房款人民幣人民幣元整元整 ,乙方于_____________支付給 方。
備注:
第四條 房產(chǎn)交接相關(guān)事宜
甲方于,將該房屋鑰匙交于乙方并辦理物業(yè)交割,交房時,甲方保證水、電、光纖等物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用均已結(jié)清(該房屋的維修基金、水、電、光纖、寬帶、入戶安裝費(fèi)含在全額房款內(nèi))。
第五條 違約責(zé)任
1、甲方須保證對該房屋擁有獨(dú)立處置權(quán),且該房屋權(quán)屬真實無議,若發(fā)生與甲方有關(guān)的該房屋的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛,屬甲方違約,概由甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)一切后果及違約責(zé)任,甲方違約應(yīng)向其他方各支付成交價的10%作為違約金。
2、甲、乙雙方需按要求積極配合對方辦理過戶,貸款手續(xù),若任何一方不配合對方辦理過戶及貸款手續(xù),經(jīng)對方通知逾三天仍不辦理的,屬違約,對方有權(quán)立即終止合同,同時違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц冻山粌r的10%作為違約金。
第六條 負(fù)責(zé)條款
因不可抗力原因致使本合同無法執(zhí)行的,甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
笫七條 其它
l、本合同的履行中若發(fā)生爭議,甲、.乙雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成,任何一方可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。
2、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效,一式二份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,均具有同等法律效力。
第八條 補(bǔ)充約定
甲方(簽章): 乙方(簽章) : 身份證號碼:
聯(lián)系電話:
身份證號碼: 聯(lián)系電話: 本合同簽約日期: 年 月 日
房屋買賣合同 篇4
房屋買賣合同出 賣 人:
身份證號:
聯(lián)系電話:
買 受 人:
身份證號:
聯(lián)系電話:
根據(jù)(中華人民共和國合同法)及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣房屋達(dá)成如下協(xié)議:
第一條買受人所購房屋的基本情況
買受人購買的房屋(以下簡稱該房屋,其房屋平面圖見本合同附件一,房號以附件一上表示為準(zhǔn)) (幢)(座) (單元)(層) 號房。
該房屋的用途為 ,屬 結(jié)構(gòu),層高為 ,建筑層數(shù)地上 層。
該房屋陽臺是(封閉式)(非封閉式)。
該房屋建筑面積共 平方米,其中,套內(nèi)建筑面積 平方米,公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米。
第二條計價方式與價款
出賣人與買受人約定按下述第 種方式計算該房屋價款:
1.按建筑面積計算,該房屋單價為( &n
bsp; 幣)每平方米 元,總金額( 幣) 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。
2.按套內(nèi)建筑面積計算,該房屋單價為( 幣)每平方米 元,總金額( 幣) 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。
3.按套(單元)計算,該房屋總價款為( 幣) 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。
第三條 付款方式及期限
買受人按下列第 種方式按期付款。
1.一次性付款 。
2.分期付款 。
3.其他方式 。
買受人逾期付款的違約責(zé)任
買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款,按下列第 種方式處理:
1.按逾期時間,分別處理(不作累加)
(1)逾期在 日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 的違約金,合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過 日后,出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的,經(jīng)出賣人同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 的違約金。
第四條 交付期限
出賣人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前,依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定,將具備下列第 種條件,并符合本合同約定的房屋交付買受人使用:
1.該房屋經(jīng)驗收合格。
2.該房屋經(jīng)綜合驗收合格。
3.該房屋經(jīng)分期綜合驗收合格。
4.該房屋取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。
但如遇下列特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據(jù)實予以延期:
1.遭遇不可抗力,且出賣人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買受人的;
出賣人逾期交房的違約責(zé)任
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外,出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該房屋交付買受人使用,按下列第 種方式處理;
1.按逾期時間,分別處理(不作累加)
(1)逾期不超過 日,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金,合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過 日后,買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的,出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起 天內(nèi)退還全部已付款,并按買受人累計已付款的 %向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行行合同的,合同繼續(xù)履行,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金。
第五條 交接
房屋達(dá)到交付使用條件后,出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時,出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件,并簽署房屋交接單。所購房屋為住宅的,出賣人還需提供(住宅質(zhì)量保證書)和(住宅使用說明書)。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
第六條 出賣人保證銷售的房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因,造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
第六條 產(chǎn)權(quán)登記
出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后 日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣的責(zé)任,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,雙方同意按下列第 項處理;
1.買受人退房,出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,并按已付房價款的 %賠償買受人損失。
2.買受人不退房,出賣人按已付房價款的 %向買受人支付違約金。
第七條 買受人的房屋僅作 使用,買受人使用期間不得擅自改變該房屋的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。
除本合同及其附件另有規(guī)定者外,買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施,并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
出賣人不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
第八條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,按下述第 種方式解決:
1.提交 仲裁委員會仲裁。
2.依法向人民法院起訴。
第九條 本合同未盡事項,可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件四)。
第十條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第十一條 本合同連同附件共 頁,一式 份,具有同等法律效力,合同持有的情況如下:
出賣人 份,買受人 份, 份。
第十二條 本合同自雙方簽訂之日起生效。自本合同生效之日起30天內(nèi),由出賣人向 申請登記備案。
出賣人(簽章): 買受人(簽章):
(法定代表人): (法定代表人):
(委托代理人): (委托代理人):
(簽章)
(簽章)
年 月 日 年 月 日
簽于 簽于
附件一:
附件二:
房屋買賣合同 篇5
拆 遷 人:甘南縣巨寶鎮(zhèn)工農(nóng)村委員會
法人代表(或委托代表): (以下簡稱甲方)
被拆遷人:
身份證號: (以下簡稱乙方)
甲方巨寶鎮(zhèn)工農(nóng)村為加快新農(nóng)村建設(shè)步伐,改善居民居住條件,經(jīng)村兩委會研究決定,20xx年新建居民住宅樓,因公共利益項目建設(shè)需要,根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)甲、乙雙方平等經(jīng)協(xié)商,自愿就房屋拆遷、置換達(dá)成如下協(xié)議:
一、乙方被拆遷置換的房屋坐落于在巨寶鎮(zhèn)新金路路北,被拆遷人的原房屋坐落位置左鄰_________右鄰_________(具體位置以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)),房產(chǎn)證登記編號為_________,被拆遷的房屋結(jié)構(gòu)為_________,有照房屋的建筑面積______㎡,營業(yè)房屋的建筑面積______㎡,住宅房屋面積______㎡,無照房屋面積______㎡(無照房屋20xx年9月26日以前建造(以航拍圖記載為準(zhǔn);獨(dú)立開門,檐高在2.2米以上,墻體厚度不低于37厘米;房屋座落位置與居住人持有的獨(dú)立居民戶口標(biāo)注的地址相一致并形成獨(dú)立家庭;未出租或轉(zhuǎn)借他人;僅用于居;為居住人唯一住房。)。(房產(chǎn)證房屋產(chǎn)權(quán)證載明為住宅,臨街營業(yè)用房有營業(yè)執(zhí)照,動遷前交納營業(yè)稅在十二個月以上,其實際用于經(jīng)營的建筑面積部分以臨街門臉為營業(yè)性用房面積,其余為住宅面積),土地證編號:_________,其中置換回遷住宅_________㎡,
營業(yè)用房_________㎡。
二、房屋置換面積確定辦法:
1、以乙方房產(chǎn)證面積為主,結(jié)合土地證的面積和實際測量面積,就大不就小,甲方按照登記面積與置換面積房,甲方按照實際測量面積
2、乙方土地證編號為,登記面積為2 ;房產(chǎn)證編號為,登記面積為m2 。雙方一致確認(rèn)住宅置換面積為m2。
3、乙方土地證編號為,登記面積為2 ;房產(chǎn)證編號為,登記面積為m2 。雙方一致確認(rèn)營業(yè)性房屋置換面積為2。
4、違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑,由規(guī)劃或者城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)行政管理部門依法查處,不予補(bǔ)償。
5、甲乙雙方對面積有爭議的,依據(jù)縣房管局出具丈量面積為準(zhǔn)。
三、乙方置換條件:乙方應(yīng)保證所提供房地產(chǎn)權(quán)真實有效無任何爭議,并向甲方提供房地產(chǎn)權(quán)證明和其它有效法律證明文件(含初始房合同、買房收據(jù)和其它法律文本);因房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及相關(guān)法律證明文件發(fā)生爭議,由乙方承擔(dān)責(zé)任。
無房照住房的,乙方應(yīng)提供:居民戶口和居民身份證;房屋所在地街道辦事處出具的居住情況證明;戶口所在地公安部門戶籍狀況證明;其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
四、房屋置換辦法:
1、由于置換房屋的住戶很多,故乙方只能選擇高層樓單元、多層樓單元兩類房之一;對于樓棟號和樓層,采取按照簽訂拆遷置換協(xié)議先后順序和簽訂正式合同之后補(bǔ)交差價款的先后順序除2,選擇樓號。(老年人,殘疾人優(yōu)先選擇)
2、置換多層住宅房屋面積按照上靠戶型計算,超出置換面積的部分,按照農(nóng)民公寓住宅樓成本價補(bǔ)交差價款,上調(diào)一個及以上戶型的,超出面積按照市場價補(bǔ)交差價款。
3、置換高層住宅上靠戶型,按照應(yīng)還面積高層住宅的市場價減去應(yīng)還面積多層住宅的成本價,加上超出面積高層住宅的市場價補(bǔ)交差價款。
4、置換營業(yè)性用房房屋面積按照上靠戶型計算,超出置換面積的部分,按照營業(yè)性住房的市場價格補(bǔ)交差價款。
五、置換新房的選定及結(jié)算方式:
1、乙方不需要置換住房或營業(yè)性用房的,可以選擇貨幣補(bǔ)償,被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素,由估價機(jī)構(gòu)評估確定。
土地補(bǔ)償由拆遷人按土地使用證標(biāo)注的土地使用面積,依據(jù)土地管理部門出具的標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償。同意按照房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定的價格接受補(bǔ)償?shù)淖,可以在甲方通知十日?nèi)與甲方簽訂房屋買賣及補(bǔ)償協(xié)議后,甲方一次性向乙方支付清全部款額。
被征收人對評估報告有異議的,可在收到評估報告之日起10日內(nèi),向作出評估報告的原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)估,房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具復(fù)核結(jié)果報告。
2、乙方在接到甲方通知一個星期內(nèi),不到售樓部選定新房者,視為乙方自動放棄置換新房的選擇權(quán)利,甲方將有權(quán)按照剩余戶型相應(yīng)安排,乙方須無條件接受。
3、乙方的住宅用房的補(bǔ)交差價款,在甲方取得房屋預(yù)售資格后,甲方通知乙方另行簽訂《商品房買賣合同》,按該合同的付款方式確定。
4、乙方的營業(yè)性用房的補(bǔ)交差價款,在甲方取得房屋預(yù)售資格后,放甲方通知乙方另行簽訂《商品房買賣合同》,按該合同的付款方式確定。
5、乙方如逾期未向甲方付清全部房款,甲方有權(quán)解除《商品房買同》,并按本協(xié)議第五條第一項執(zhí)行。
六、乙方交出現(xiàn)住房的時間要求:
1、乙方在收到甲方搬遷通知之日起一個星期內(nèi)搬遷完畢,并將全部房屋鑰匙移交甲方管理。
2、乙方在搬遷時,要保持房屋現(xiàn)有設(shè)施的齊全完整(包括門窗、水電管線及附屬設(shè)備),不得損壞或惡意拆卸,如擅自拆除需返還原物并承擔(dān)違約金1000-5000元。
3、自甲方向乙方送達(dá)搬房通知書之日至甲方向乙方交付新房鑰匙之日為過渡期;住宅過渡期限為18個月,住宅房屋的進(jìn)戶時間18個月,非住宅房屋的進(jìn)戶時間20個月。甲方應(yīng)在此期間保證向乙方交付新房。
4、如果過渡期限超過18個月,甲方應(yīng)按所逾期期間于每月的10號之前向乙方支付逾期過渡費(fèi)(每平米每月十元標(biāo)準(zhǔn))
5、在乙方收到甲方送達(dá)(包括公告方式)的交房通知后,乙方不按通知要求搬進(jìn)新房的,雙方約定按本協(xié)議第五條第一項執(zhí)行。
七、本協(xié)議為此后雙方簽訂的基礎(chǔ),對于本協(xié)議中約定到的有關(guān)房屋面積、價格、位置等可以進(jìn)一步具體化,但不得違背本協(xié)議的既定內(nèi)容。如果一方在簽訂《商品房買賣合同》過程中提出違背本協(xié)議約定條款的,另一主有權(quán)拒絕簽訂,并有權(quán)直接要求對方一次性賠償
八、本協(xié)議未盡事宜,在甲、乙雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等的法律效力。
九、本協(xié)議在本次所有置換住戶簽訂“房屋置換協(xié)議”后生效,甲乙雙方必須自覺遵守,雙方保證對協(xié)議內(nèi)容予以保密。未經(jīng)同意,一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。一方違反上述保密義務(wù)的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。
十、因本協(xié)議履行發(fā)生糾紛的,雙方約定由甘南縣仲裁委進(jìn)行仲裁。 十一、本協(xié)議一式四份,甲乙雙方及見證單位各執(zhí)一份,房管局存檔一份
甲方蓋章
法人代表(或委托代表)簽字::
乙方簽字:
身份證號:
見證單位:
年月日
房屋買賣合同 篇6
立合同人以下簡稱 賣 方: 甲 方
買 方: 乙 方
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就乙方向甲方購買私有住房,達(dá)成如下協(xié)議:
一、甲方自愿將下列房屋賣給乙方所有,雙方議定房地產(chǎn)總價款為人民幣大寫:。
1、房屋狀況(請按《房屋所有權(quán)證》填寫)
房屋座落: ,建筑結(jié)構(gòu):多層磚混結(jié)構(gòu),總層數(shù): 層,建筑面積(平方米),用途: 民用住宅。
2、該房屋的所有權(quán)證號為:; 國有土地使用權(quán)證號為:
二、甲乙雙方商定,自本合同簽訂之日起,乙方一次性付清房款后,甲方正式交付乙方房屋鑰匙以及房屋產(chǎn)權(quán)證書。
三、甲方在房屋正式交付乙方時,甲方應(yīng)已清結(jié)該房屋已發(fā)生的水、電、有線電視、物業(yè)管理等各項費(fèi)用,并告知乙方。從正式交付乙方之日其起由乙方負(fù)責(zé)交納,該房屋所產(chǎn)生的其他一切費(fèi)用與甲方無關(guān)。
四、甲方應(yīng)就該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設(shè)施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況如實告知乙方,并無任何隱瞞。乙方對該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設(shè)施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況均已知悉,并無任何異議。
五、雙方中途違約,由違約方向?qū)Ψ浇o付房地產(chǎn)價款百分之十(10%)的違約金。
六、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致同意,辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所繳納交易稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)提供辦理辦理過戶手續(xù)所需的材料。
七、本合同在履行中若發(fā)生爭議,雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成,任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
八、本合同經(jīng)雙方簽章后即生效,須共同遵守。本合同未盡事項,可另行議定,其補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽章后與本契約具有同等效力。
九、本協(xié)議一式兩份,具有同等法律效力,自雙方簽字之日生效,甲、乙雙方各執(zhí)一份。
十、甲乙雙方約定隨之轉(zhuǎn)讓的附屬物及裝修設(shè)施為: (以及之前約定的所有物品)。
甲方(賣方):
身份證號:
住址:
電話:
年 月
日乙方(買方):身份證號:住址: 電話: 年 月 日
房屋買賣合同 篇7
甲乙雙方就房屋買賣事項經(jīng)過多次協(xié)商,一致同意訂立合同條款如下,以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落——市——路——號房屋——間,建筑面積x平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至——,南至——,西至——,北至x(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備,雙方議定房屋價款人民幣——萬元,由甲方售賣給乙方。
四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期,在雙方簽訂買賣合同之日,付人民幣x萬元;第二期,在交付房屋之日付人民幣萬元;第三期,在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過戶登記之日付清。每期付款,甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起x天內(nèi)將房屋騰空,連同原房屋所有權(quán)證等有關(guān)證件,點(diǎn)交乙方,由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時,甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的,不論何時,甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤,致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記,因而遭受的損失,由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
七、本合同簽訂前,該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用,概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過戶登記費(fèi)、契稅、估價費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定,各自承擔(dān)。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋,每逾期l天按房價的總額3‰計算違約金給予乙方。逾期超過3個月時,乙方可解除本合同。解約時,甲方除將已收的房價款全部退還乙方外,并應(yīng)賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房價款時,其逾期部分,乙方應(yīng)加付按日5%卅算的違約金給予甲方。逾期超過3個月時,甲方可解除本合同。解約時,乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋,產(chǎn)權(quán)清楚,絕無其他權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后,如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛,致影響乙方權(quán)利的行使,概由甲方負(fù)責(zé)清理,并賠償乙方損失。
十一、交屋時,乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符,經(jīng)
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國家。乙方取得上述房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán),并依照國家法律的規(guī)定繳納土地使用稅及其他有關(guān)費(fèi)用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式四份,甲乙雙方各執(zhí)一份,另兩份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
甲方:(簽章)乙方:(簽章)
年x月x日訂于××市×路×號
轉(zhuǎn)讓人(甲方):
地址:
房屋買賣合同 篇8
案情介紹
本案訟爭房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同共有房屋。20xx年8月甲、乙委托本市某房地產(chǎn)中介公司上市出售該屋,同月29日下午原告丙經(jīng)中介公司經(jīng)紀(jì)丁介紹并帶至訟爭房屋察看,并于次日下午與甲簽訂《協(xié)議書》。該《協(xié)議書》訂明:甲、丙商定成交甲之房屋(即訟爭房屋),價額為30萬元人民幣;20xx年9月5日去房屋交易所及丁處交易,丙于20xx年9月22日前把房款30萬元交齊;20xx年8月30日下午二時成交,甲不得將房屋再賣給別人!秴f(xié)議書》簽訂后,丙沒有依約于20xx年9月5日到中介公司丁處及交易所交易,亦沒有交納中介費(fèi)。20xx年9月6日兩被告經(jīng)丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協(xié)議,并于同月18日到房管局登記備案。
審判結(jié)果一審法院認(rèn)為,甲出賣房屋的行為,雖未經(jīng)乙同意,但相對人丙有理由相信甲有代理權(quán),因此構(gòu)成表見代理,《協(xié)議書》有效。由于原告沒有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進(jìn)行交易,兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋,兩被告的行為是在原告履行不當(dāng)時拒絕自己的履行,屬于行使同時履行抗辯權(quán),應(yīng)予支持。原告認(rèn)為兩被告沒有依約將房屋售予,應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任的請求不予支持,由于違約首先在于原告,兩被告行使同時履行抗辯權(quán),即使原告有損失,也應(yīng)由其自行承擔(dān)。為此,判決駁回原告的訴訟請求。
二審法院認(rèn)為,甲出賣與乙之共有房屋,未經(jīng)乙書面同意,其合同依法應(yīng)為無效。為此,判決駁回上訴,維持原判。
評析關(guān)于本案的一、二審判決,在理論上都有一些瑕疵。本文試作探討。
一、《協(xié)議書》的性質(zhì)
本案的《協(xié)議書》是房屋買賣合同,其簽訂即意味著在當(dāng)事人之間完成了要約、承諾的合同程序,故應(yīng)為成立!逗贤ā返12條第1款規(guī)定:“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定,一般包括以下條款:(一)當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;(二)標(biāo)的`;(三)數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點(diǎn)和方式;(七)違約責(zé)任;(八)解決爭議的方法!边@里規(guī)定的是合同的一般條款,并不意味著合同必須具備的“主要條款”!爸饕獥l款”說曾被規(guī)定在《經(jīng)濟(jì)合同法》第12條第1款,在實踐中一些地方的法院也會據(jù)此認(rèn)定不具備上述條款的合同為無效合同,這種觀點(diǎn)并不正確。我國現(xiàn)行法,究其實旨,系采國際通行作法,將無效合同限定在損害國家利益和違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的范圍之內(nèi)。
筆者認(rèn)為,關(guān)于合同條款的討論,主要是針對合同是否成立的問題。從上述“主要條款”的角度出發(fā),合同是否應(yīng)當(dāng)有一個“必備條款”的問題呢?這是有的。當(dāng)事人、標(biāo)的及其數(shù)量是合同的必備條款。否則,連誰是交易人都不清楚,就無法確定權(quán)利的享受和義務(wù)的承擔(dān),發(fā)生糾紛也難以解決;沒有標(biāo)的和數(shù)量,合同根本不可能成立。其他的條款則均僅為一般條款,不是合同的必備條款。從合同成立的角度,只是合同程序,其事項作如何約定,并不涉及到條款的實質(zhì)內(nèi)容,因而也不決定合同效力。如果已經(jīng)具備必備條款,則應(yīng)認(rèn)定其為合同,而非預(yù)約;此點(diǎn)為兩者的基本區(qū)別。在本案中,《協(xié)議書》的內(nèi)容,可逐項分析如下:
第一,當(dāng)事人是否具備。買、賣雙方分別為丙和甲。由于只是合同程序,套用訴訟法上的用語,是“程序上適格”,而不管出賣人甲是否有處分權(quán)或者買受人丙是否有民事行為能力,即不涉及其實質(zhì)內(nèi)容。因此,《協(xié)議書》的當(dāng)事人已經(jīng)具備。
第二,標(biāo)的和數(shù)量是否明確。標(biāo)的約定為訟爭房屋。因此,《協(xié)議書》的標(biāo)的和數(shù)量均已明確;诖硕c(diǎn),房屋買賣合同已經(jīng)成立。有觀點(diǎn)認(rèn)為其不具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式,因而不能認(rèn)為是房屋買賣合同,筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)拘泥于合同形式,并據(jù)此否定當(dāng)事人的意思表示,違反私法自治原則,因而是不正確的。
第三,除上述必備條款外,《協(xié)議書》還約定有下列條款:交易價款為30萬元人民幣,由買受人丙于20xx年9月22日前把房款30萬元交齊;出賣人甲不得將該房屋再賣給別人;具體交易時間為20xx年9月5日。這些條款均不影響房屋買賣合同的成立。
二、《協(xié)議書》的效力
合同效力的取得,不是來源于當(dāng)事人的約定,而是由法律所賦予的,反映出法律對該約定的價值判斷。所謂合同的生效,是指只要合同具備一定的要件后,便能產(chǎn)生法律上之效力!逗贤ā返44條第1款規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時生效!痹撘(guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件,前已述及;但合同成立后,能否發(fā)生法律上之效力,能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律效果,則非合同當(dāng)事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同,才能受到法律的保護(hù)!逗贤ā返8條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”,應(yīng)當(dāng)理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。
《民法通則》第55條規(guī)定:“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益!边@里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中,就前二項而言,《協(xié)議書》均已具備;就第三項而言,《協(xié)議書》是否屬于具有違法性的合同,其可能影響的因素,主要有如下兩個方面:
第一,是否經(jīng)登記。《合同法》第44條第2款規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定!备鶕(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款前段規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記”。因此,房屋買賣合同必須經(jīng)過登記才能生效,如未登記的,即不生效力(區(qū)別于無效)。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因,也是為什么雙方約定其具體交易時間的原因。但是,對于未以格式合同形式出現(xiàn)的、又未經(jīng)法定登記手續(xù)的、由當(dāng)事人“草簽”的合同,在當(dāng)事人之間是否生其效力,法律并沒有為我們指示出來。這里說的是一般合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯栴}。
第二,共有人是否同意!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:……(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的”。二審判決理由即據(jù)此認(rèn)為《協(xié)議書》為無效合同。但是,同樣從這個角度
出發(fā),甲單方處分其與乙共同共有的房屋,應(yīng)屬無權(quán)處分;無權(quán)處分所訂立的合同并非當(dāng)然無效,如《合同法》第51條規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。”由此可見,未經(jīng)其他共有人書面同意的房屋買賣合同,并非當(dāng)然無效,實屬效力未定的合同。從二審判決理由中,并未體現(xiàn)出對此點(diǎn)的關(guān)注,知其考慮未及周詳。這里說的是特殊合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯栴}。
在第一個問題上,《合同法》第44條第2款所規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的”合同,類型繁多,不一而足。其中,有的合同從其形式上的確需要辦理上述手續(xù)方可生效的,是其合同程序的一個內(nèi)容,例如《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定,中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門審批后,才具有法律效力。有的合同則是將產(chǎn)生物權(quán)變動的登記要件視同為合同的生效要件,例如,《擔(dān)保法》第41條規(guī)定,應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記的,抵押合同自登記之日起生效,其中的“抵押物登記”,學(xué)理上稱之為抵押權(quán)登記。房地產(chǎn)買賣合同的登記手續(xù)。亦同此理。
在第二種情況下,如果合同訂立后僅僅未經(jīng)登記,是否產(chǎn)生拘束當(dāng)事人的效力呢?從上述規(guī)定來看,應(yīng)采否定說,即合同應(yīng)在當(dāng)事人之間為不生效。如就本案而言
,《協(xié)議書》不生效(區(qū)別于無效)。但是這樣一來,實踐中很多已經(jīng)成立的“草簽”合同,即因不能拘束當(dāng)事人而造成應(yīng)受保護(hù)的利益未獲保護(hù),必定會助長不誠實交易的風(fēng)氣,對社會造成的損失(包括經(jīng)濟(jì)損失和文化損失)將無法估計。在采否定說的前提下,只有締約過失責(zé)任制度可以救濟(jì)受損失方,這是不能全面保護(hù)其利益的。因此,應(yīng)采肯定說,在此情況下的合同不以物權(quán)變動的登記為生效要件。由梁慧星先生主持起草的《物權(quán)法草案建議稿》第7條規(guī)定:“以發(fā)生物權(quán)變動為目的的原因行為,自合法成立之時生效。在不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果時,有過錯的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”1故對本案的《協(xié)議書》效力的決定,應(yīng)以此為依據(jù)。一、二審的判決理由避開了這個問題,不知道是否有意識的。
對第二個問題的探討,則牽涉到對案情的進(jìn)一步分析,尤其是對當(dāng)事人行為的解釋。這是一、二審判決理由的主要分歧所在。一審判決理由認(rèn)為,甲的行為構(gòu)成表見代理,故《協(xié)議書》應(yīng)為有效合同。首先,兩被告一起到從事房屋買賣的中介公司掛牌,對其共同共有的訟爭房屋進(jìn)行出售。其次,作為第一被告甲是第二被告乙的丈夫,兩被告均是訟爭房屋產(chǎn)權(quán)登記人;再次,《協(xié)議書》的訂立是在兩被告家中進(jìn)行的。上述三點(diǎn)足以使丙認(rèn)為可以甲以其自己的名義并代理乙處分訟爭房屋。因此,雖然乙沒有在《協(xié)議書》上簽名或者提出書面同意,但甲的表見代理成立,故《協(xié)議書》應(yīng)為有效合同。二審判決理由則徑以甲未取得乙的書面同意,認(rèn)定《協(xié)議書》無效。
筆者認(rèn)為,在本案中,并不是甲的行為構(gòu)成表見代理,而是乙的行為構(gòu)成“視為同意”。關(guān)于“視為同意”是否屬于表見代理的爭論,在我國由來已久。筆者采區(qū)別說,認(rèn)為表見代理為擬制之有權(quán)代理,“視為同意”為推定之有權(quán)代理之間。在表見代理,《合同法》第49條規(guī)定:“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的,該代理行為有效!痹凇耙暈橥狻,《民法通則》第66條第1款第3句規(guī)定:“本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認(rèn)表示的,視為同意!眱烧叩膮^(qū)別主要在于其中之價值判斷不同,表見代理系以善意第三人的值得保護(hù)、保障交易安全出發(fā),“擬制”出拘束被代理人的交易效果,并不考慮被代理人的過失情況:“視為同意”則系以被代理人的不值得保護(hù)出發(fā),“推定”出拘束被代理人的交易效果,必須考慮被代理人的過失情況,而不考慮相對人的過失情況。
在本案中,一審判決一方面確認(rèn),乙系與甲一起到中介公司將其二人共同共有的房屋掛牌出售的;而且丙與甲商議買賣事宜時,乙也在場。因此,乙對訟爭房屋的出售給丙,是處于明知的狀態(tài)。另一方面又認(rèn)為,乙所辯稱之《協(xié)議書》訂立時其表示堅決反對,但沒有提供有關(guān)證據(jù)予以證明;即認(rèn)定乙對甲與丙訂立《協(xié)議書》,當(dāng)時并無實行任何明示阻止的行為,因而不存在其明知而表示反對的事實。由此最直接推出的結(jié)論只能是:乙明知其與甲共同共有的房屋出賣給丙而不表示反對,應(yīng)當(dāng)視為同意。二審判決理由并不考慮上述本案的實際交易情況,徑以甲未取得乙的書面同意,認(rèn)定《協(xié)議書》無效——“一棍子打死”;這在對案情的理解上略嫌簡單化,對條文的解釋亦略嫌僵化。綜上所述,盡管《協(xié)議書》上只有甲和丙的簽名,但仍然應(yīng)當(dāng)認(rèn)其為有效,可以拘束甲和乙、丙。
三、《協(xié)議書》的處理
平時,我們談無效合同的處理比較多,直接談有效合同的處理比較少。就有效合同的處理而言,多在違約損害賠償責(zé)任的追究上,對其他責(zé)任形式的追究乃至合同的最終處理,往往欠缺周詳?shù)目紤]。在本案中,一審判決理由認(rèn)為,《協(xié)議書》有效;由于丙沒有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進(jìn)行交易,兩被告因此而繼續(xù)委托中介公司出售房屋,兩被告的行為是在丙履行不當(dāng)時拒絕自己的履行,屬于行使同時履行抗辨權(quán),應(yīng)予支持。從本案事實可知,訟爭房屋的確于20xx年9月6日由兩被告售予他人。但是,抗辯權(quán)的行使,能否導(dǎo)致合同拘束當(dāng)事人的效力消滅,即發(fā)生終止合同權(quán)利義務(wù)的效果呢?這里面牽涉到我們對抗辯權(quán)的性質(zhì)如何認(rèn)識的問題。
依一方當(dāng)事人的行為產(chǎn)生消滅合同效力的權(quán)利,屬于形成權(quán)。而所謂抗辯權(quán),則是指權(quán)利人用以對抗相對人之請求權(quán)的權(quán)利。在學(xué)理上,有認(rèn)為抗辯權(quán)為形成權(quán)之一種的。但是,抗辯權(quán)原則上只有停止請求權(quán)行使之效力,其作用在于防御,而不在于攻擊;因此,抗辯權(quán)之行使也必須待相對人之請求,無相對人之請求即無抗辯權(quán)之行使。而形成權(quán)之行使,不以相對人的意思為轉(zhuǎn)移,其作用在于攻擊。因此,抗辯權(quán)不屬于形成權(quán)。在本案中,于合同約定的交易日期20xx年9月5日,丙并未前往交易,于此后,兩被告拒絕與其續(xù)行交易,并非行使同時履行抗辯權(quán);因為,兩被告的“拒絕抗辯”,并不會發(fā)生消滅有效合同對雙方當(dāng)事人拘束力的形成效力。因此,兩被告拒絕與丙續(xù)行交易并將論爭房屋售予他人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為系行使形成權(quán),即消滅有效合同對雙方當(dāng)事人的拘束力。從一審判決理由來看,其并沒有涉及到有效合同的最終處理問題,并不妥當(dāng)。
從消滅有效合同對雙方當(dāng)事人的拘束力的問題意識點(diǎn)出發(fā),筆者認(rèn)為兩被告是行使合同解除權(quán)。這里不是從《合同法》第94條第4項所規(guī)定的“違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的法定解除權(quán)加以考慮,而是從交易本身加以考慮的。由于兩被告是在中介公司掛牌出售訟爭房屋的,使其交易具有公開性與急切性;因此,雙
方當(dāng)事人所約定的交易日期條款,應(yīng)當(dāng)視為合同的根本條款,如有違反即構(gòu)成根本違約;雙方當(dāng)事人于此默示的合同效果為,如果丙不于該交易日期前往交易的,即為自動放棄交易,該合同可視為當(dāng)然解除,唯其結(jié)果應(yīng)依出賣人的意思決定。兩被告于約定交易日期之次日將訟爭房屋售予他人,可視為行使該合同所默示的解除權(quán)。由于丙是自動放棄交易,且合同之當(dāng)然解除已為默示,故兩被告于此并無通知其合同已經(jīng)解除之義務(wù)。在寫作判決理由時,可將上述意思予以明確,以示法官并非機(jī)械適用法律條文之“工具”,實有其意義重大之“能動”所在。
注釋:
1在最高人民法院的司法解釋中,有直接采此觀點(diǎn)的,如《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第12條規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定,到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),一方拖延不辦,并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的,人民法院不予支持,應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)!钡13條規(guī)定:“土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前,又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同,并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的,土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任!憋@然,其中之合同對當(dāng)事人之拘束力,并非以物權(quán)變動的發(fā)生為其要件的。從最高人民法院最近公布的案件來看,亦采此種觀點(diǎn),見于存庫訴董成斌、董成珍房屋買賣糾紛案,載《最高人民法院公報》,20xx年第4期。但是,盡管如此,在具體條文的適用中還是有爭議的。
第一,《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第85條后段規(guī)定:“財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移,一方翻悔并無正當(dāng)理由,協(xié)議又能夠履行的,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行:如果協(xié)義不能履行,給對方造成損失的,應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”《關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第56條第2款規(guī)定:“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后,抵押入違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的,抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任!庇杏^點(diǎn)認(rèn)為這是締約過失責(zé)任的規(guī)定,筆者則傾向于將其解釋為違約責(zé)任。在抵押合同中,抵押的權(quán)登記僅生對抗善意第三人的效力,不登記不影響抵押合同本身的效力:雙方于此所生的責(zé)任分配,可依其對于“登記”的合同義務(wù)大小決定。
第二,《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條第1款規(guī)定:“依照合同法第44條第2款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù),或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的;蛘呷晕崔k理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移!逼渲忻黠@意識到了問題,惜其僵化于所據(jù)條文之表面文義,既不考慮這此條文本身可能的不合時宜(包括觀感上的落后和機(jī)能上的滯后)。也不考慮實踐中出現(xiàn)的種種問題。
綜上所述,在針對有關(guān)問題進(jìn)行法律適用時,法官應(yīng)審度時宜,充分利用法律解釋方法,規(guī)避僵化條文,實現(xiàn)實體公正。
房屋買賣合同 篇9
一、概念
房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方,另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方,支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。
二、形式
房屋買賣合同標(biāo)的額較大且系比較重要之合同,故法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定:"房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同…"。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第28規(guī)定:"商品房銷售,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同!"上述規(guī)定是認(rèn)定房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式的法律依據(jù)。根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定,房屋買賣合同書面形式應(yīng)包括如下類型:
(一)正式房屋買賣合同
正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型,內(nèi)容一般包括房屋買賣合同的基本條款,如房屋位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買賣雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買賣合同文本,但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時,房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本,否則,不予辦理備案、登記。但是,并不因為不使用統(tǒng)一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中,商品房買賣時,要求必須使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前,多由開發(fā)商提供認(rèn)購書、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同文本要求買受人簽署,其中有的預(yù)約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì),相當(dāng)于房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統(tǒng)一要求,買賣雙方一般會根據(jù)協(xié)商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同,經(jīng)雙方簽字、蓋章生效,并據(jù)此履行,在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)填寫的制式合同只作為登記文件使用。
(二)具備特定條件的預(yù)約合同
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規(guī)定:"商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。"根據(jù)最高法院民一庭的觀點(diǎn),商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議是在開發(fā)商取得立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預(yù)約性質(zhì)的合同(事實上預(yù)約合同的簽訂并不限于這個期間)。為保障交易安全,保護(hù)業(yè)主權(quán)益,促進(jìn)簽約,規(guī)定具備合同實際履行條件的預(yù)約合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約合同。筆者認(rèn)為,司法解釋的本條規(guī)定,用意雖好,但效果一般,極易造成誤導(dǎo)。首先,《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容多達(dá)13項,而認(rèn)購書等預(yù)約合同均為開發(fā)商擬定的格式合同,同時具備該13項內(nèi)容的可能性很少,買受人依據(jù)該條規(guī)定維護(hù)自身權(quán)益的機(jī)會并不多見。其次,認(rèn)定合同性質(zhì)的依據(jù)為合同內(nèi)容,而非合同名稱。預(yù)約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容,理應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同,不再具有預(yù)約性質(zhì)。第三,"出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款",表明買賣合同已經(jīng)實際履行。即使預(yù)約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,只要標(biāo)的物明確、價款確定,完全可以依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定雙方房屋買賣合同成立。如果機(jī)械適用該條司法解釋的規(guī)定,就會導(dǎo)致依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同成立,而依據(jù)該條司法解釋則不能認(rèn)定合同成立。
(三)房屋買賣合同的其他書面形式。
《合同法》第11條規(guī)定:"書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。"根據(jù)《電子簽名法》第3條第3款的規(guī)定,"涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的"的文書,不適用"電子簽名、數(shù)據(jù)電文"。無疑排除了以"數(shù)據(jù)電文" 為表現(xiàn)形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來資料,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下,沒有書面合同,也無法認(rèn)定口頭合同存在,買受人以其持有的購房款收據(jù)或發(fā)票主張房屋買賣合同成立。此時,買受人持有的購房款收據(jù)或發(fā)票,既是書面合同形式,也是合同實際履行證據(jù),如果收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位置具體、房屋價款明確,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認(rèn)為,認(rèn)定其他書面形式的房屋買賣合同成立,已有書面證據(jù)必須能夠證明三項事實:房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。
三、主要條款
房屋買賣合同是指購房者各售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。房屋買賣合同應(yīng)包括以下主要條款:
1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話,那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。
2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。在房屋買賣合同中,標(biāo)的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容:房屋的坐落位置;所買賣房屋的面積,應(yīng)分別注明實得建筑。
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