房屋買賣合同

時間：2022-09-29 09:09:00 買賣合同我要投稿

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精選房屋買賣合同模板合集10篇

　　在不斷進(jìn)步的社會中，合同對我們的約束力越來越不可忽視，簽訂合同能夠較為有效的約束違約行為。擬定合同的注意事項有許多，你確定會寫嗎？下面是小編幫大家整理的房屋買賣合同10篇，歡迎閱讀與收藏。

精選房屋買賣合同模板合集10篇

房屋買賣合同篇1

　　售方：（簡稱甲方）身份證號：買方：（簡稱乙方）身份證號：居間方：（簡稱丙方）甲，乙，丙根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律的規(guī)定，在合法，平。。。

　　售方：（簡稱甲方）身份證號：

　　買方：（簡稱乙方）身份證號：

　　居間方：（簡稱丙方）

　　甲，乙，丙根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律的規(guī)定，在合法，平等，自愿，相互信任的基礎(chǔ)上簽訂本合同，承諾共同遵守。

　　第一條：房屋基本情況

　　1，甲方自愿將坐落在區(qū) 的房屋（以下簡稱"該房屋"）出售給乙方。乙方對該房屋已作充分了解并實地看房，對該房屋現(xiàn)狀無異議，愿意購買該房屋。

　　2，該房屋的基本情況如下：

　　房屋性質(zhì)：所有權(quán)人：面積：樓層：

　　產(chǎn)權(quán)證號：土地證號：丘號：

　　附屬設(shè)施：

　　第二條，成交價格

　　甲，乙雙方協(xié)商后的實際成交價格為人民幣：元（大寫），$ （小寫）該房屋的配套設(shè)施，過戶的相關(guān)費用由承擔(dān)。

　　第三條：傭金支付

　　甲方按照總房價款的 %支付，即為人民幣元（$ 元）

　　乙方按照總房價款的 %支付，即為人民幣元（$ 元）

　　甲乙雙方任何一方不履行本合同，或不完全履行致本合同終止的，違約方須在違約行為發(fā)生之日起三日內(nèi)向丙方支付本合同約定的全部傭金，守約方已繳納的傭金將予以退還。

　　甲乙雙方惡意串通，損害丙方利益的，對上述傭金的支付承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四條：房款付款約定（本條各款項均不計利息）

　　乙方向甲方的付款約定：

　　乙方于年月日向甲方支付該房屋的定金。計人民幣

　　元（大寫）$ （小寫）

　　乙方于年月日過戶當(dāng)日交付該房款人民幣

　　元（大寫）$ （小寫）

　　待該房屋過戶手續(xù)辦理完畢，且甲，乙雙方確認(rèn)該房屋費用交接清楚并在物業(yè)實驗單簽字七日內(nèi)（遇節(jié)假日付款時間順延），結(jié)清余款。

　　第五條：相關(guān)事宜

　　1，乙方需要貸款并請丙方為其承擔(dān)他項權(quán)辦理之前擔(dān)保責(zé)任，乙方需承擔(dān)辦理貸款的相關(guān)費用。

　　2，丙方為甲乙雙方提供交易機(jī)會，并促成交易成功，協(xié)助甲乙雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

　　3，甲方承諾于年月日前騰空該房屋，并將該房屋鑰匙交于乙方。甲乙雙方自行辦理該房屋所發(fā)生的水，電，煤氣，有線電視，物業(yè)管理及戶口遷移等過戶手續(xù)及相關(guān)費用的交接事宜。

　　4，甲方保證該房屋權(quán)屬無爭議。如有共有權(quán)人，甲方保證出售的該房屋已取得其他共有權(quán)人的同意。

　　第六條：違約責(zé)任

　　1，甲方須保證該房屋權(quán)屬無爭議，若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛，由甲方負(fù)責(zé)解決并承擔(dān)一切后果及違約責(zé)任。

　　2，甲，乙雙方須保證該房屋結(jié)構(gòu)無拆改或拆改得到相關(guān)管理部門的同意及持有合法，有效證件，若因此影響辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)生的一切后果及違約責(zé)任均由責(zé)任方負(fù)責(zé)。

　　3，甲方認(rèn)可乙方貸款方式付款時：

　　貸款過程中，乙方提出終止貸款行為，則乙方須補齊所差房款，繼續(xù)履行該合同，并承擔(dān)由此而引起的經(jīng)濟(jì)損失。

　　乙方須保證所提供的各種材料與證明的真實，可靠。如因證明不屬實或其資信度不夠等個人原因造成的貸款未果，乙方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任及經(jīng)濟(jì)損失。

　　乙方須按照約定按時到指定銀行辦理貨款手續(xù)，否則貸款延期責(zé)任由乙方承擔(dān)。

　　4，如甲，乙任何一方拒絕履行合同或解除合同，或發(fā)生本條第1，2，3，款違約責(zé)任，均由違約方向守約方支付相當(dāng)于合同第二條確定的房屋實際成交價的25%數(shù)額的違約金，并賠償守約方由此產(chǎn)生的一切損失。同時，違約方應(yīng)向丙方支付總房款的2%違約金。

　　5，如因一方違約引起訴訟，守約方為訴訟支出的相關(guān)訴訟費，保全費，律師費均由違約方承擔(dān)。

　　第七條：免責(zé)條款

　　如因洪水，地震，火災(zāi)和法律，政府政策變化等不可抗力原因，導(dǎo)致本合同不能全面履行的，甲，乙，丙三方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第八條：約定其他事宜

　　第九條：其它

　　1，本合同在執(zhí)行中若發(fā)生爭議，甲，乙，丙三方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可向該房屋所在地人民法院提起訴訟。

　　2，本合同經(jīng)甲，乙，丙三方簽字蓋章后生效，一式三份，一份三頁，甲，乙，丙三方各執(zhí)一份。各種手續(xù)交接清楚，本合同自動終止，并由丙方收回。

　　甲方：乙方：丙方：

　　甲方共有人：代理人：經(jīng) 辦人：

　　代理人：身份證號：

　　身份證號：

　　聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

　　簽約日期：年月日

房屋買賣合同篇2

　　出賣人(甲方)：身份證號碼：

　　買受人(乙方)：身份證號碼：

　　房屋買賣合同賣方:__________________________________(以下簡稱甲方)

　　買方:__________________________________(以下簡稱乙方)

　　甲乙雙方本著誠實信用、平等、公平的原則就甲方集資建房權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

　　一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)

　　二、甲乙雙方商定轉(zhuǎn)讓價格為人民幣_____________________元， (大寫)____拾____萬____仟____佰____拾____元整。

　　乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

　　三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方, 該房屋應(yīng)有一切權(quán)利和義務(wù)同時轉(zhuǎn)讓。

　　四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

　　五、出賣的房屋如因政府規(guī)劃行為需拆遷，所得相關(guān)賠償?shù)囊磺?權(quán)利自合同生效日起歸乙方所有。

　　六、本合同經(jīng)雙方簽章后生效，并對雙方都具有同等約束力，應(yīng) 嚴(yán)格履行。其權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移時間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協(xié)議之時。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付對方違約費用人民幣________元，大寫__________元整。

　　七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

　　八、未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。

　　九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

　　甲方(簽名或蓋章):_________________________________

　　身份證號:___________________________________________

　　乙方(簽名或蓋章):_________________________________

　　身份證號:___________________________________________

　　簽訂日期：___________年____月____日

房屋買賣合同篇3

　　民事上訴狀

　　上訴人：于某，女，1978年7月28日生，漢族，##軟件有限公司工程師，住##市##區(qū)##鎮(zhèn)6號樓4單元602號

　　被上訴人：蔡某，男，1973年5月5日生，漢族，北京##醫(yī)療器械有限責(zé)任公司法定代表人，住北京是海淀區(qū)##鎮(zhèn)##號樓##單元##號

　　上訴人因蔡某訴于某房屋買賣合同糾紛一案，不服昌平區(qū)(20xx)昌民初字第##號判決書，現(xiàn)提出上訴。

　　上訴請求：

　　1、一審判決認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足，適用法律錯誤，，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審

　　2、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔(dān)

　　事實與理由：

　　一、一審判決認(rèn)定事實不清。

　　一審法院認(rèn)定按照合同約定上訴人于某應(yīng)承擔(dān)個人所得稅的事實是錯誤的。

　　首先，要查清本案的事實部分，我們需要了解上訴人和被上訴人以及居間公司之間就房屋買賣交易過程中一系列細(xì)節(jié)約定。20xx年8月21日上訴人通過xxxx居間公司和被上訴人簽訂房屋買賣合同，簽訂合同時，上訴人多次反復(fù)向居間公司和被上訴人核實稅、費項目，得到肯定的答復(fù)是，賣方只有一套房產(chǎn)，并滿五年，不存在個人所得稅，并且居間公司經(jīng)紀(jì)人國xx親筆列出清單(證據(jù)四)，及上訴人對國xx做的錄音證據(jù)三，以及《房屋買賣合同》第六條(二)項關(guān)于出賣人承擔(dān)的稅、費中都清楚的表明，出賣人應(yīng)該承擔(dān)的稅費中不包括“所得稅”，也就是講，不會有個人所得稅發(fā)生，這是出賣方以及居間公司給買受人的真實的意思表達(dá)，上述證據(jù)足以讓買受人相信，買賣合同中時產(chǎn)生的所有費用中不包括“個人所得稅”，在此信任的基礎(chǔ)上，買受人在第六條(四)項買受人愿意承擔(dān)出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅、費這一項的約定下，買受人愿意承擔(dān)的稅、費就是第六條(三)項下指明的第8項“契稅”，和第六條(二)項下指明的第9項“土地出讓金或土地收益”，這才是上訴人簽訂合同時的真實意思表達(dá)，也是買賣雙方關(guān)于《房屋買賣合同》達(dá)成合意的前提條件之一，也不存在約定不明的情況。該份《房屋買賣合同》第六條關(guān)于稅、費相關(guān)規(guī)定第(一)項之所以用羅列的方式清晰的表達(dá)所有應(yīng)該繳納的稅、費，并在(二)、(三)項繳納義務(wù)主體欄中通過填表“√”或“×”的形式約定清楚，就是為了防止合同出現(xiàn)歧義，如果關(guān)于“個人所得稅”真的如被上訴人所言，應(yīng)該有上訴人繳納，那簽訂合同時就應(yīng)在買受人承擔(dān)的稅、費一欄中通過填表打“√”的形式寫清楚。通過對上述買賣雙方意思和語境的分析，以及相關(guān)證據(jù)的佐證，可以清晰的看到，一審法院在審理本案時，沒有深入調(diào)查簽訂合同的背景和了解買賣雙方真實的意思表達(dá)，錯誤的機(jī)械套用《房屋買賣合同》相關(guān)條款，做出錯誤的裁判。

　　其次，一審法院認(rèn)定，上訴人違約日期應(yīng)該從20xx年10月26日起算至20xx年2月9日房屋實際過戶之日止是錯誤的。我們認(rèn)為在爭議沒有解決之前，上訴人有理由不履行相應(yīng)的義務(wù)，真實情況是，20xx年10月26日下午，交易雙方和中介在昌平建委開始辦理過戶手續(xù)時，中介拿出一些過戶材料要求賣方簽字，賣方拒絕簽署《滿五年唯一生活用房證明》，并借口上廁所，離開過戶大廳，后始終沒有出現(xiàn)，當(dāng)天無法完成過戶。10月至11月，買方多次催促中介(國xx)解決問題，并曾到中介店找中介協(xié)商，中介說賣方應(yīng)當(dāng)簽字，不應(yīng)該產(chǎn)生個稅，另外簽署合同時，中介講，如果有清單之外的其他稅費，中介會承擔(dān)，因此，買方?jīng)]有同意支付個人所得稅。20xx年11月11日賣方在明知買方已經(jīng)交付一半購房款，并將另一半購房款匯入賣方賬戶的情況下，為了獲取不法利益，隱瞞不止一套住房并需要繳納個人所得稅的真實事實，采取欺騙手段，騙騙取中介和買方的信任，稱其房屋不需要繳納個人所得稅，達(dá)到促成交易的目的，至此引發(fā)矛盾后，賣方不是采取積極的方式解決矛盾，而是通過律師來歪曲合同簽訂的原意，蒙騙一審法院，騙取違約金和律師費達(dá)13萬多元，而一審法院根本沒有深入了解案件背后的真實交易意思，且沒有認(rèn)真分析研究合同約定的條款內(nèi)容，草率做出錯誤判決。在本案開庭審理過程中，賣方訴請的違約金是五萬二千一百六十二元五角，而律師費卻高達(dá)8萬元。在中國，當(dāng)事人為了5萬多元利益，卻承擔(dān)8萬元的律師費案件是不是就這個案件出現(xiàn)了。而且一審法院根本沒有考慮到案件背后的真實交易情況，做出極其荒唐的判決，本案的判決結(jié)果，我們認(rèn)為完全是一起賣方惡意不履行合同，律師參與挑起訴訟，法官極其不負(fù)責(zé)的草率錯誤判決。

　　二、一審判決認(rèn)定事實證據(jù)不足。

　　一審法院認(rèn)定上訴人違約的事實有結(jié)婚證、《存量房屋買賣合同》、《公積金貸款補充協(xié)議》、查詢單、詳情單、收條、證人證言及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。我們認(rèn)為，這些證據(jù)并不能證明上訴人有任何過錯，從上述內(nèi)容我們可以清晰的知道，在本案的交易過程中，上訴人始終積極嚴(yán)格履行合同交易義務(wù)，并完成了高達(dá)162.5萬的付款義務(wù)，(其中50%首付款按時付給賣方，剩余50%尾款也通過資金監(jiān)管方式按時匯入賣方賬戶)，其主客觀善意交易非常明顯，上訴人如此善意行為，不可能也不會為了4400元的個人所得稅而使自己產(chǎn)生無法過戶的風(fēng)險，因此一審法院認(rèn)定在證據(jù)不足的情況下，對案件事實做出錯誤的認(rèn)定。

　　三、一審法院適用法律錯誤

　　一審法院在認(rèn)定事實不清、證據(jù)不足的情況下，錯誤適用《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條規(guī)定，做出錯誤判決。我們認(rèn)為在違約責(zé)任沒有劃清的情況下就適用《房屋買賣合同》第九條的規(guī)定是錯誤的，上訴人在整個交易過程中都是積極和善意的，由于被上訴人的欺騙行為，為了促成交易，才導(dǎo)致過戶失敗，責(zé)任不在上訴人。同時關(guān)于律師費一節(jié)，一審法院適用第九條(四)出賣人或買受人任何一方違約，違約方除了依據(jù)本條前三款約定承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)賠償守約方因主張債權(quán)而支付的律師費(但賠償?shù)穆蓭熧M不應(yīng)當(dāng)超過房屋總價款的5%)，如一方違約導(dǎo)致上述交易無法完成的還應(yīng)賠償守約方向居間人支付的傭金。且不講該條款是格式條款，有違公平誠信的原則，顯失公平。但該條適用的前提是守約方因主張債權(quán)而支付的律師費，我們先不論到底誰是守約方，該條被上訴人主張的債權(quán)是多少，我們在判決書中并沒有看到，實際也不存在有債權(quán)的事實，20xx年4月8日上午11時，回龍觀法庭民事案件開庭筆錄第三頁第五行，被上訴人的代理人已經(jīng)明確請求變更了訴訟請求，變更的結(jié)果是被上訴人主張違約金48750.00元、律師費8萬元。這和主張債權(quán)沒有任何關(guān)系，何來因主張債權(quán)而支付的律師費的判決，且律師費開庭時被上訴人并沒有發(fā)生，是事后補證的，應(yīng)屬無效證據(jù)，這點從一審20xx年4月8日開庭筆錄第10頁倒數(shù)第三行法官的問話中能得到印證，法官：“律師費必須要先交”，否則法院無法支持”。但是一審法官還是錯誤的支持了無效的證據(jù)。律師費的訴訟，我們認(rèn)為也是被上訴人和律師合伙串通，試圖通過法院錯誤判決達(dá)到騙取律師費的目的，從整個庭審和上訴人交易的主觀目的性都可以看出上訴人的惡意。

　　最后，在一審判決書第二頁第二面倒數(shù)第9行，法官也作出了錯誤的表述，“被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定將房屋過戶給原告蔡某”，而實際情況是“原告應(yīng)當(dāng)按照合同約定將房屋過戶給被告于某”，第一頁第二面第13行，原告的訴求是“判令被告向原告支付違約金51675.00元”，而在第三頁第一面第9行判決“被告人于某給付蔡某違約金52162.50元”，連關(guān)鍵的金額都搞錯了�？梢姳驹搰�(yán)肅的判決書，從認(rèn)定事實、證據(jù)采信、到適用法律到判決書的表述都出現(xiàn)了嚴(yán)重的錯誤，是一份典型的畸形錯誤判決。

　　人民法院的審判應(yīng)該是一項非常嚴(yán)肅的工作，從一審法院這份漏洞百出的判決書上，法官的隨意性可見一斑!這樣的法官執(zhí)法，其公正性能令人信服嗎?法治國家的目標(biāo)能實行嗎，一次不公的裁決比多次不平的舉動為禍尤烈，因為這些不平的舉動不過弄臟了水流，而不公的裁判則把水源敗壞了。

　　綜上所述，一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審，一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔(dān)

　　此致

　　北京市第一中級人民法院

　　上訴人：XXX

　　年月日

房屋買賣合同篇4

　　賣方：_________________________ 身份證號：______________________________

　　買方：________（以下簡稱乙方）身份證號：_____________________________

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國機(jī)動車輛管理規(guī)定》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有車輛，達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條、甲方所售車輛證號：

　　1、甲方所售車輛所有權(quán)證號為______號，車輛識別代碼：_______________。

　　2、甲方所車輛車型為：__________發(fā)動機(jī)號為：_________________________。

　　3、甲方所售車輛使用年限：_______年_______月_______日至_______年_______月_______日。

　　4、甲方所售車輛附屬設(shè)備為________________________。

　　第二條、車輛價格及其他費用：

　　1、甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售車輛總金額為（人民幣）_______________元整（_______________元，含附屬設(shè)備費用_______________）。

　　2、甲、乙雙方達(dá)成一致意見，雙方交易稅費由賣方負(fù)擔(dān)。

　　第三條、付款方式：

　　1、買方（乙方）用自己擁有的轎車（車型：____________，發(fā)動機(jī)號為：_________，車輛識別代碼：________。）以（人民幣）_______________萬元（￥_______________）為首款抵轉(zhuǎn)給甲方。

　　2、剩余車款壹給甲方，按照_______________元/月。

　　第四條、車輛交付：

　　甲、乙雙方在車管所辦理完過戶手續(xù)（繳納稅費）后___________日內(nèi)，甲方將車輛交付給乙方，由于甲方的車輛沒有辦理所有權(quán)手續(xù)，需要出具車輛相關(guān)手續(xù)證明車輛為甲方所有。

　　第五條、乙方逾期付款的違約責(zé)任：

　　乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款，每逾期_______________日，按照逾期金額的_______________%支付違約金，逾期達(dá)一個月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，屆時將由乙方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易費用，并向甲方支付購車款_______________%違約金。

　　第六條、甲方逾期交車的違約責(zé)任：

　　甲方未按本合同第四條規(guī)定將車輛及時交付使用，每逾期一日，按照購車總價的2‰支付違約金，逾期達(dá)一個月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，由甲方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易費用，并向乙方支付車價_______________%的違約金。

　　第七條、甲方保證在交接時該車輛來源的合法性、無被盜、被搶記錄、沒有所有權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛。

　　如交接后發(fā)生該車輛交接前即存在的所有權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。并賠償乙方在此期間的一切損失。

　　第八條、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力。

　　第九條、本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。

　　協(xié)商不成的，甲、乙雙方可依法向該車輛所在地人民法院起訴。

　　第十條、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

　　第十一條、本合同一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，其他三份交有關(guān)部門存檔。

　　甲方（簽章）：_________________________ 乙方（簽章）：_____________________________

　　住址（工作單位）：____________________ 住址（工作單位）：____________________

　　聯(lián)系電話：_____________________________ 聯(lián)系電話：_____________________________

　　_________年____________月____________日 _________年____________月____________日

房屋買賣合同篇5

　　隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展及城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)象已相當(dāng)普遍，且愈演愈烈。無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)還是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村房屋買賣都已大量存在，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部是農(nóng)村房屋買賣的主要區(qū)域。這就不可避免地產(chǎn)生了大量的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。從審判實踐來看，主要涉及農(nóng)村房屋買賣合同的效力和所有權(quán)的認(rèn)定兩個問題。

　　一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題

　　目前我國法律未明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題。但是，農(nóng)村房屋的買賣必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，我國法律、法規(guī)嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場進(jìn)行交易�！锻恋毓芾矸ā返诹䲢l規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。

　　第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。國務(wù)院辦公廳早在1999年就在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》作出了“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅”的規(guī)定。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以上述法律明確規(guī)定獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內(nèi)申請宅基地。

　　因此，對于城市居民購買農(nóng)村房屋和具有農(nóng)民身份但雙方非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情形，房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則。對于雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情形，因這類購房者具有在該地申請宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關(guān)于合同效力的要件，原則上應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

　　二、農(nóng)村房屋所有權(quán)的認(rèn)定問題

　　《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。房屋固然屬于不動產(chǎn)，依照物權(quán)法的物權(quán)公示原則及相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)是需要初始登記的，轉(zhuǎn)讓時則需過戶登記。但對于農(nóng)村房屋，其不屬于商品房，自身具有特殊性。針對當(dāng)前農(nóng)村房屋的所有權(quán)大部分沒有登記的現(xiàn)狀，我國亦沒有強(qiáng)制性的規(guī)定要求農(nóng)村房屋所有權(quán)的認(rèn)定必須辦理初始和變更登記。

　　因此，當(dāng)前農(nóng)村房屋所有權(quán)的取得如果以登記為生效要件，未免脫離實際。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信。在農(nóng)村，由于國家對農(nóng)村宅基地的申請人有著嚴(yán)格的規(guī)定，這樣在客觀上就限制了擁有農(nóng)村房屋的人群大都是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，可以說人人都處在一個“熟人社會”，并且村民之間大多都參與彼此的房屋建設(shè)，相互之間僅通過占有行為就已經(jīng)能起到客觀公示作用。村民委員會的見證和記錄即完成了公示的作用，并不需要更大范圍的公示，即使登記其效果也不一定比村民之間的監(jiān)督更有利。

　　對于當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣的現(xiàn)狀，一方面對于合法有效的農(nóng)村房屋買賣合同，所有權(quán)即使沒有進(jìn)行變更登記，在滿足一定條件時，應(yīng)確認(rèn)買受人取得了房屋所有權(quán)。如：房屋買賣行為經(jīng)過了村民委員會同意，買受人支付了房款并實際占有。

　　另一方面，有條件的地區(qū)應(yīng)開展集體土地房屋普查登記，建立較為詳細(xì)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料。房屋登記機(jī)構(gòu)要積極開展工作，可以聯(lián)合國土、規(guī)劃等部門，依靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)村基層組織對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地房屋進(jìn)行普查。通過普查登記，建立起較為詳盡完整的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料，為推進(jìn)農(nóng)房登記打好基礎(chǔ)。

房屋買賣合同篇6

　　內(nèi)容提要：對無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無效，而應(yīng)適用我國合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時，已付房價款的返還、裝修房屋所形成價值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€。于此場合，不得適用過失相抵規(guī) 則，除非守約方對此類返還選擇了違約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ)。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖。

　　關(guān)鍵詞：無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣無權(quán)處分解除條件不當(dāng)?shù)美?/p>

　　一、案件事實概要

　　后來乙成為A公司的法定代表人，他對B號房屋所享有的權(quán)利被讓與給A公司，成為A公司財產(chǎn)的一部分。但A公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理B號房屋所有權(quán)的過戶登記，表面原因是A公司一直未取得B號房屋的所有權(quán)，深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣房協(xié)議》，私自將B號房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合A公司將B號房屋所有權(quán)過戶，致使A公司難以將B號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認(rèn)為，兩被告A公司和甲的行為違反了合同，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；A公司承擔(dān)本案律師費以及本案訴訟費。

　　一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時生效。違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書時，被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書，且至今被告A公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書，丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人，所購房屋未取得權(quán)屬證書，仍然與A公司簽訂售房合同書，故雙方簽訂的售房合同書無效，對此，A公司與丙均有過錯。無效的合同自始沒有法律約束力，原告要求按售房合同書，被告賠償其律師費之請求，本院不予支持。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。丙應(yīng)將所購房屋返還A公司，A公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條、第56條、第58條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項之規(guī)定，判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書無效，原告丙將系爭住房騰空交予被告A公司，被告A公司返’還原告丙購房款。駁回原告丙其他訴訟請求。

　　一審民事判決所持的基本立場是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；否則，合同無效。

　　二、評釋

　　（一）關(guān)于系爭合同的定性

　　1。關(guān)于《賣房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書》的定性

　　把第二份買賣房屋的合同—《售房合同書》—定性為出賣他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確約定A公司將原房主甲的B號房屋賣給丙；第二，合同簽訂當(dāng)時，B號房屋的所有權(quán)確實登記在他人的名下，并且，登記名義人與A公司、丙均無債權(quán)債務(wù)關(guān)系，B號房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過分遠(yuǎn)隔，按照債的相對性原則，A公司、丙對登記名義人沒有直接的請求權(quán)。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點，所以，筆者把它定性為出賣他人之物的合同。賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認(rèn)《售房合同書》的權(quán)利，擴(kuò)而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合同的權(quán)利，其弊端是多方面的。其一，會使被告之一的甲這個惡意之人，擴(kuò)而廣之，會使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的前手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠為是非顛倒。其二，意味著連環(huán)合同沒有法律保障，隨時可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，即，第一個出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個出賣人，同時不追認(rèn)第二份買賣合同，其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地，而且也違反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條），縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣人，還誤將出賣人（移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán)，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實，在有體物場合，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對B號房屋的所有權(quán)可以說是其與A公司之間《賣房協(xié)議》的標(biāo)的物，處于A公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對抗不了A公司的債權(quán)。換言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務(wù)，沒有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以蔽之，系爭合同的效力不得取決于甲這個登記名義人是否追認(rèn)。

　　（二）關(guān)于系爭合同的效力

　　1。法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法？新法優(yōu)先于舊法？系爭合同適用城市房地產(chǎn)管理法，還是適用合同法？抑或適用或類推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》（以下簡稱為法釋【1999」19號）、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為法釋【20xx」7號）？

　　城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（第36一45條），包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同（第150一166條），適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的.規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項的規(guī)定。

　　但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。違反該項規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種可能：合同未生效，或者合同無效。究竟如何解釋，頗費思量：一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的立法目的如何，不易查考；二是許多人都認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”，屬于禁止性規(guī)范，不得違反。從該法制定當(dāng)時的背景推斷，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)，可能就是無效。時至今日，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱死斫�。可是，將系爭合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，判決無效，這如何與合同法、法釋【1999】19號、法釋【20xx】7號的規(guī)定相協(xié)調(diào)？

　　眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣，動輒令合同無效，而是奉行鼓勵交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條），或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）。法釋【1999】19號第4條的規(guī)定，法釋【20xx】7號第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點。尤其是法釋【20xx】7號第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年的，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日�！边@兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋「20xx」7號第1條），對于諸如系爭合同等類型的合同，最多是類推適用。

　　上述立場及觀點的轉(zhuǎn)變，無論是在理論上還是實務(wù)上，都是符合發(fā)展趨勢的。如果這個結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定便已經(jīng)不合時宜。

　　在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對系爭案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋，顯然是不適當(dāng)?shù)�。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊螅瑢τ谙禒幇讣�，�?yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號的有關(guān)規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的思想。如何達(dá)到這一目的，比較理想的路徑是，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則，對于系爭案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”，而適用合同法、法釋【1999」19號的有關(guān)規(guī)定這些“新法”，類推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規(guī)定。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭合同有效，從而，出賣人因其在約定的期限屆滿時未能移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任，買受人有權(quán)請求出賣人承擔(dān)此類責(zé)任，同時享有合同解除權(quán)。

　　2。系爭合同效力的認(rèn)定：違反強(qiáng)制性規(guī)范？

　　確定適用合同法解決系爭案件，只是澄清了問題的一部分，仍然存在著這樣的疑問：對于系爭合同，是適用合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，還是合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，抑或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定？

　　一審民事判決書沒有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確認(rèn)系爭合同無效。該第52條計有5項規(guī)定，究竟適用的是哪一項？一審民事判決書并未言明，不符合請求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚。

　　基于系爭案件的案情，按照一審民事判決書關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無效”的判決理由，檢索合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，只有其中的第5項“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”才符合一審民事判決書的真意。

　　接下來的問題是，結(jié)合系爭合同，合同法第52條第5項所謂的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，所指應(yīng)為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定？在筆者看來，回答都應(yīng)是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那樣，系爭案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法，這就排除了該法第37條第6項作為一審判決所指“強(qiáng)制性規(guī)定”的妥當(dāng)性，換言之，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項這個“強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定系爭合同無效的根據(jù)，是不適當(dāng)?shù)�。第二，合同法總則中，作為認(rèn)定系爭合同無效根據(jù)的“強(qiáng)制性規(guī)定”，除第52條以外，別無其他規(guī)范。在合同法分則的“買賣合同”一章中，也找不出認(rèn)定系爭合同無效的“強(qiáng)制性規(guī)定”。就是說，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書認(rèn)定系爭合同無效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效的規(guī)定，別無其他�？墒牵瑢⒃摋l項適用于個案，必須結(jié)合另外的具體的“強(qiáng)制性規(guī)定”才可判斷出系爭合同是否違反了“強(qiáng)制性規(guī)定”，進(jìn)而認(rèn)定系爭合同無效與否，在找不出系爭合同違反了另外的具體的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，不得單純地援引合同法第52條第5項“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，來認(rèn)定系爭合同無效。

　　一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭案件，的確不當(dāng)。

　　3。系爭合同效力的認(rèn)定：效力待定？合同有效？

　　以上討論雖然得出了系爭案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問題：系爭案件是適用合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定，甚至類推適用法釋【20xx】7號第19條或第18條的規(guī)定？解決這個問題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)定。其二，合同法第150條系關(guān)于買賣合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，且處于合同法分則當(dāng)中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無權(quán)處分，且處于合同法總則部分，故前者為特別法，后者為普通法，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競合，究竟適用哪一條，由權(quán)利人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類推適用法釋[20xx]7號第19條或第18條的規(guī)定。

　　采用方案一帶來的弊端，在上文關(guān)于系爭合同的定性部分中已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場合會導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、形成權(quán)。既然如此，解決系爭案件不應(yīng)采取該方案。

　　方案二、三運用在某些案件中可能適當(dāng)，如在買受人簽訂合同時不知作為買賣物的房屋無產(chǎn)權(quán)證的案件中，買受人援引合同法第150條，追究出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，比較合適。但在系爭案件中不能采用這兩個方案，因為系爭案件中的原告在訂立系爭合同時知曉B號房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買受人訂立合同時知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定，出賣人A公司不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　運用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案，至少暫時對其持肯定態(tài)度。據(jù)此，認(rèn)定系爭合同有效，出賣人A公司若不能辦理完畢B號房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受人丙享有此類請求權(quán)。從系爭案件中原告丙的訴訟請求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)觀察，可知其未采取方案一、二、三，而是選擇了系爭合同有效的方案，即方案四。

　　（三）關(guān)于《售房合同書》第4條約定的定位：附解除條件？約定解除？

　　《售房合同書》第4條約定：A公司如不能在20xx年12月31日前將B號房屋的戶名過到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。

　　該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定，當(dāng)解除條件成就時，售房合同失效，并且是自動地當(dāng)然地歸于消滅。因被告A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下，條件已經(jīng)成就，那么，無需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此自動地、當(dāng)然地終止，被告A公司移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而，原告丙訴請被告A公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)，沒有依據(jù)，應(yīng)予駁回。

　　如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行為，不會因所謂解除條件成就而當(dāng)然地、自動地終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時，解除權(quán)產(chǎn)生。即A公司在加01年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下，原告丙自此取得解除權(quán)。丙若行使該解除權(quán)，通知被告A公司《售房合同書》作廢，那么，該合同歸于消滅；若不行使解除權(quán)，仍然請求被告A公司向其移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)，那么，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

　　總之，《售房合同書》第4條的約定，假如構(gòu)成約定解除，那么原告丙就能請求被告A公司繼續(xù)履行售房合同，進(jìn)而取得B號房屋的所有權(quán)；倘若屬于附解除條件，因系爭合同已經(jīng)終止，被告A公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務(wù)�？梢�，準(zhǔn)確地定性《售房合同書》第4條的約定，對解決B號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問題至關(guān)重要。

　　就《售房合同書》第4條的文義分析，它沒有表達(dá)下述意思：A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除。也就是說，該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解除的要件。

　　《售房合同書》第4條規(guī)定，A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時，A公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。換一種表達(dá)方式就是，售房合同消滅，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要求，而不符合約定解除的特征。把《售房合同書》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，才可以將其排除。在系爭案件中，原告丙請求被告辦理B號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變原來的雙方的約定，即，不讓系爭合同自動地當(dāng)然地消滅，而是繼續(xù)有效。對此，被告不予認(rèn)可，因此，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來約定的附解除條件依然有效，它不會轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是系爭合同照樣自動消滅。

　　正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動消滅，所以，原告丙訴求被告將B號房屋的所有權(quán)過戶到其名下，便沒有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。

　　（四）關(guān)于B號房屋價款返還的請求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)？物的返還請求權(quán)？損害賠償請求權(quán)？

　　系爭合同終止，原告返還其占有的B號房屋，被告A公司返還其所取得的價款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn)，但應(yīng)當(dāng)弄清此筆價款返還的請求權(quán)基礎(chǔ)。

　　由于貨幣的所有權(quán)原則上與對該筆貨幣的占有相一致，所以，當(dāng)原告丙將價款支付給被告A公司后，他就喪失了對該筆價款的所有權(quán)�，F(xiàn)在，因系爭合同自20xx年12月31日屆滿時B號房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動終止，被告A公司有義務(wù)返還該筆價款。由于原告丙對該筆價款無所有權(quán)，所以，他請求A公司返還的請求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請求權(quán)。從當(dāng)事人雙方的損益變動并予以調(diào)整的角度著眼，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。如此判斷乃因為這種損益變動符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件：1。被告A公司不再移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)，連占有也要恢復(fù)，卻擁有該房屋的部分對價，顯然獲得了利益。2。原告丙不能取得B號房屋的所有權(quán)，連占有也要喪失，卻支付了價款，存在著損失。3。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系。4。被告A公司擁有價款沒有合法根據(jù)。在德國，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)存在的角度說價款無原因，在中國，可以直接從A公司不移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)卻獲得價款沒有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)定。

　　當(dāng)然，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，而把該筆購房款作為因被告A公司不將B號房屋所有權(quán)過戶給他而造成的損失，主張違約損害賠償，返還價款的請求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損害賠償請求權(quán)。筆者認(rèn)為，如此尋找請求權(quán)基礎(chǔ)，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持。不過，從原告丙訴訟請求和一審民事判決書表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ)。主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)或者違約損害賠償請求權(quán)，各有利弊。主張前者，不必舉證被告A公司具有過失，不受與有過失、應(yīng)當(dāng)預(yù)見等規(guī)則的制約。主張后者，在原告丙的損失大于125000元價款時，可以多獲得些賠償。

　　（五）對系爭B號屋裝修問題處理的請求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)？損害賠償請求權(quán)？

　　售房合同消滅，原告占有B號房屋的根據(jù)不復(fù)存在，有義務(wù)返還。于此場合，原告對B號房屋的裝修如何處理？從《售房合同書》第4條的約定看，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費作為其經(jīng)濟(jì)損失看待，原告丙欠缺該項訴訟請求，一審民事判決則謂，對原告丙的該項經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。對此，應(yīng)當(dāng)如何評論？因原告丙訴求被告辦理系爭房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù)，主張取得系爭房屋的所有權(quán)，是以系爭合同有效為前提的。而主張裝修B號房屋形成添附價值的返還，是在系爭合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)。可見，原告丙若同時主張上述二權(quán)，顯然不合邏輯。問題是，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭合同無效，依據(jù)法律和法理便會發(fā)生裝修形成價值的返還問題，可是原告丙卻無此訴求，如何處理方為妥當(dāng)？有意見認(rèn)為，于此場合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無效的情況下，原告丙取得不了系爭房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項目，包括裝修B號房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類釋明，便未盡到職責(zé)。〔5〕這種意見值得重視。

　　在筆者看來，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見解：

　　如果被告A公司將B號房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么，丙對該房屋的裝修屬于對其所有物的改良，與他人無關(guān)。但系爭合同因解除條件成就而自動失效，B號房屋的所有權(quán)不會移轉(zhuǎn)給丙，丙對B號房屋的占有沒有根據(jù)，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋，這就產(chǎn)生了丙裝修B號房屋如何處理的問題。

　　從B號房屋本身的角度觀察，裝修材料與B號房屋結(jié)合在一起，不能分離，或者雖然能夠分離，但所需費用過巨，構(gòu)成動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，丙喪失對裝修材料的動產(chǎn)所有權(quán)，B號房屋的所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上。但B號房屋的所有權(quán)人甲對此未支付相應(yīng)的代價，其享有這部分利益沒有合法根據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美�，甲有義務(wù)予以返還。就是說，原告丙對其喪失的這部分利益享有不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。

　　從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看，B號房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成被告A公司違約。該違約行為給丙造成了購買此類房屋的機(jī)會喪失、支出裝修費等一系列損失。如此，裝修費可以作為被告A公司違約所造成的損失。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識的，體現(xiàn)在《售房合同書》第4條中。

　　可見，B號系爭房屋裝修問題的處理，可有兩個請求權(quán)基礎(chǔ)，一個是不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，一個是損害賠償請求權(quán)。如果原告丙主張并實現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，他的這部分損失得到了填補，損害賠償請求權(quán)因缺少“損失”這個構(gòu)成要件便不會產(chǎn)生。如果原告丙主張并實現(xiàn)了損害賠償請求權(quán)，B號房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失，不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個要件而不成立。就是說，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時實現(xiàn)二者。

　　就一審訴訟的實際情況看，原告丙選擇了損害賠償請求權(quán)，有其法律及法理依據(jù)，但不是最佳的選擇。因為賠償損失在范圍上要受與有過失規(guī)則（合同法第120條及其解釋）的制約，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過錯為由未裁判被告A公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任。

　　假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，那么，因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還，與原告丙有無過失無關(guān)，加之這不屬于賠償責(zé)任，所以就不再適用與有過失規(guī)則，即使丙有過失，也有權(quán)請求返還接近于添附在B號房屋的價值。在這樣的情況下，一審判決就不會以原告丙也有過錯為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求。

　　由此可見，請求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個案中的正確運用，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護(hù)，不單純是個學(xué)術(shù)問題，即使是從事實務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視。

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　　1。關(guān)于原告丙的損害賠償請求權(quán)

　　其實，因被告A公司違約，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買賣房屋合同的機(jī)會，若再買到與B號房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰ㄙM更多的價款，該超出部分的價款即為原告丙的損失。再如，原告丙因購買B號房屋而支出了交通費、訴訟費、誤工費等。這些損失，屬于真正的違約所造成的損失，原告丙均可請求被告賠償。其請求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請求權(quán)，不會是不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，更不會是物的返還請求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A(yù)見、與有過失、減輕損害等規(guī)則的限制，因此原告丙若對該項損失的造成或擴(kuò)大也有過失，則要依據(jù)與有過失規(guī)則，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即被告A公司要少賠乃至不賠。

　　從法律人的要求講，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條、第135條等條款，請求被告A公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項訴訟請求，喪失了良機(jī)。

　　2。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)

　　從《售房合同書》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向A公司交納購房首款人民幣125000元整，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修、人住B號房的規(guī)定分析，被告A公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)。如果丙能夠舉證被告A公司怠于請求甲辦理B號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，那么，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán)，在20xx年12月31日屆滿之前，即（（售房合同書》未自動終止之前，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟，請求甲辦理B號房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。

　　在系爭案件的實際訴訟過程中，原告丙將甲和A公司作為共同被告起訴，請求他們履行將B號房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù)，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)？筆者持否定的觀點，理由在于，其一，原告丙訴請甲履行B號系爭房屋的所有權(quán)過戶義務(wù)，未表示是在行使被告A公司對于甲的到期債權(quán)。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。其二，原告丙提起的是普通訴訟，沒有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號第11條至第22條的規(guī)定，提起代位權(quán)訴訟，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán)。當(dāng)事人不主張，即難以認(rèn)定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三，原告丙向一審法院提起訴訟的時間在20xx年3月，而系爭合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動終止，致使其向被告A公司主張移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅。這樣，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán)，也得不到主審法院的支持。

　　總之，原告丙因其未及時提起債權(quán)人代位權(quán)之訴，喪失了取得B號房屋所有權(quán)的一個機(jī)會。

房屋買賣合同篇7

　　甲方；王日紅

　　已方：唐延正

　　甲乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：

　　1、甲方自愿將坐落在汗巴嶺村興林路七巷1——9號（建筑面積壹佰伍拾壹平方米，二層，雜房面積約貳拾平方米）房地產(chǎn)出賣給乙方（集體土地、建設(shè)用地使用證（94）第01033號，建設(shè)用地規(guī)劃許可證（95）003號建設(shè)工程規(guī)劃許可證（95）13號）。四界以證號上所標(biāo)為準(zhǔn)。

　　2、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣貳拾萬元整（200000.00元）。付款方式，雙方簽定合同時一次性付清。

　　3、甲方保證該房屋合法，權(quán)屬清楚，有合法的土地使用權(quán)，該房屋未辦房產(chǎn)證手續(xù)，如乙方要辦理手續(xù)，新產(chǎn)生的有關(guān)稅費由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)積極配合乙方辦理有關(guān)房屋過戶手續(xù)。

　　4、甲方應(yīng)在20xx年12月30日前將房產(chǎn)交付乙方，屆時該房產(chǎn)應(yīng)無任何爭議，交付該房時，甲方不得損壞該房屋的結(jié)構(gòu)。

　　5、合同簽定后，如一方違反本合同條款，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц蛾懭f元違約金。

　　6、本房屋買賣合同書一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日起生效。

　　甲方簽字：乙方簽字：

　　執(zhí)筆人：在場人：

房屋買賣合同篇8

　　買方(甲方)：杜賢周(屬杜秀芳之夫)，男，漢族，1955年4月19日出生;住址：四川省南充市高坪區(qū)鶴鳴路350號一幢一單元五樓二號;身份證號：512922X。

　　買方(甲方)：杜秀芳(屬杜賢周之妻)，女，漢族，1955年7月25日出生;住址：四川省南充市高坪區(qū)鶴鳴路350號一幢一單元五樓二號;身份證號：5129222。

　　賣方(乙方)：楊樹春(屬譚秀瓊之夫)，男，漢族，住址：四川省南充市高坪區(qū)清街辦;身份證號：

　　賣方(乙方)：譚秀瓊(屬楊樹春之妻)，女，漢族，住址：四川省南充市高坪區(qū)清街辦;身份證號：

　　高坪區(qū)白塔路華洲房地產(chǎn)公司興建商住樓二單元三樓二號屬杜賢周、杜秀芳、楊樹春、譚秀瓊共同所有，建筑面積為122平方米現(xiàn)，經(jīng)甲乙雙方多次協(xié)商，乙方自愿將此房屋轉(zhuǎn)賣給甲方，甲乙雙方意見達(dá)成以下共識：

　　一、楊樹春、譚秀瓊將白塔路興建商住樓二單元三樓二號，建筑面積為122平方米，以壹拾壹萬元(￥：110000元)的價格轉(zhuǎn)賣給杜賢周、杜秀芳;

　　二、此協(xié)議雙方共同遵守，不得反悔，如有一方反悔，反悔方必須付違約金伍萬元(￥：50000.00元)。

　　三、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方簽字之時生效，具有法律效力，甲乙雙方各執(zhí)壹份，本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議作為本協(xié)議的附件與本協(xié)議具有同等的法律效力;

　　買方(甲方杜賢周)：買方(甲方杜秀芳)：賣方(乙方楊樹春)：賣方(乙方譚秀瓊)：見證人：

　　20xx年五月二十四日

房屋買賣合同篇9

　　甲方（賣方）：

　　身份證號：

　　地址：聯(lián)系電話：

　　乙方（買方）：

　　身份證號：

　　地址：

　　聯(lián)系電話：

　　甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋買賣事宜達(dá)成如下協(xié)議：

　　第一條標(biāo)的房屋

　　1、轉(zhuǎn)讓房屋情況

　　甲方自愿將此房屋賣給乙方，房屋（以下簡稱“房屋”）坐落于區(qū)（縣）小區(qū)（街道）號（棟）單元號（室）。該房屋所在樓層為層，建筑面積共

　　平方米（以產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn)），房屋性質(zhì)為，房屋的抵押情況為。

　　隨該房屋同時轉(zhuǎn)讓的房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等。

　　2、房屋面積

　　房屋面積以甲方與房屋開發(fā)商所簽的《商品房買賣合同》（編號）記載面積為準(zhǔn)。如房屋最終取得房地產(chǎn)權(quán)證的面積與《商品房買賣合同》（編號）不一致，則以房地產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn)。

　　3、房屋產(chǎn)權(quán)

　　甲方與房屋開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》（編號），但該房屋尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證。

　　第二條房屋金額

　　經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交總價格為：人民幣元（小寫），元整（大寫）。

　　上述房屋價格包括了該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品和其他與該房屋相關(guān)的所有權(quán)利。

　　第三條付款方式

　　1、本合同簽訂之日起日，乙方應(yīng)向甲方支付定金合同金額的95% 元整，定金最終抵作房屋款。

　　2、二手房屋交易公證辦完后，甲方將與房屋開發(fā)商所簽的《商品房買賣合同》（編號）、購房發(fā)票等等一切合同、票據(jù)、資料、鑰匙等等的原件交付給乙方后日內(nèi)，乙方向甲方支付合同金額的95%，即人民幣元整。

　　3、待該房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證后，甲方與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后日內(nèi)，乙方向方支付合同金額的 %，即人民幣元整。

　　第四條房地產(chǎn)權(quán)證辦理

　　如本合同項下房屋已具備辦理房地產(chǎn)權(quán)證的條件，甲方應(yīng)積極予以辦理，如在前述條件具備的前提下甲方一個月內(nèi)未予辦理，則逾期一日按合同金額的1‰向乙方無能為力付違約金。

　　第五條房屋交付

　　1、甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起日內(nèi)，將該房屋交付乙方使用，并于交付當(dāng)日辦理完畢配套交接手續(xù)。

　　2、如房屋開發(fā)商尚未交房，則待收到開發(fā)商交房通知后7日內(nèi)，乙方需辦理物業(yè)、入住或管理等手續(xù)的，甲方應(yīng)于配合辦理。

　　第六條房屋過戶

　　甲方應(yīng)于本合同項下房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證后7日內(nèi)，與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；如該房屋有貸款，則應(yīng)于取得房屋產(chǎn)權(quán)證后7日內(nèi)，辦理貸款清償及房屋過戶等手續(xù)。

　　第七條稅費的交納

　　合同履行中，乙方承擔(dān)過戶（或更名時產(chǎn)生的房屋交易稅，契稅、個人所得稅等其它費用）。

　　因一方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納相關(guān)稅費導(dǎo)致諮易不能繼續(xù)進(jìn)行的，其應(yīng)當(dāng)向守約方支付相當(dāng)于合同金額40%的違約金。

　　第八條雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　1、本合同簽訂之后，乙方即實際享有房屋所有權(quán)，并履行相應(yīng)的付款義務(wù)。在辦理房屋過戶前，乙方在行使權(quán)利時需要甲方協(xié)助的，甲方應(yīng)當(dāng)協(xié)助；

　　2、房屋實際交付給乙方前，房屋風(fēng)險責(zé)任由甲方承擔(dān)；房屋完成驗收交接后，實際交付給乙方之日起，房屋風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移給乙方承擔(dān)。

　　第九條聲明及保證

　　1、甲方保證：

　　1.1 房屋上不存在任何權(quán)利瑕茲和質(zhì)押擔(dān)保的情況，且房屋所有權(quán)真實、合法、有效；

　　1.2 甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同，如為代理人則代理人已經(jīng)過權(quán)利人的授權(quán)；

　　1.3 本合同簽訂后，甲方不將房屋出賣給第三人。

　　2、乙方保證：乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

　　第十條違約責(zé)任

　　1、除不可抗力外，甲方未按本合同第四條、第五條、第六條約定的期限和條件將該房屋交付乙方的，按照如下規(guī)定處理：

　　1.1 如因甲方原因，造成該房屋不能過戶到乙方名下或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，乙方有權(quán)選擇解除合同，甲方應(yīng)當(dāng)自收到合同解除通知之日起3日內(nèi)退還乙方全部已付款，并按合同金額的40%向乙方支付違約金。

　　1.2 逾期在30日之內(nèi)，自約定的期限屆滿之次日起至實際交付或過戶之日止，每逾期一日按合同金額的1‰向乙方按日計算違約金，并于該房屋實際交付或過戶之日起3日內(nèi)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行；

　　1.3 逾期超過30日后，乙方有權(quán)選擇解除合同，甲方應(yīng)當(dāng)自收到合同解除通知之日起3日內(nèi)退還乙方全部已付款，并按照合同金額的40%支付違約金。

　　1.4 如發(fā)生本條1至3款的違約情況，導(dǎo)致合同無法履行或最終解除的，甲方還應(yīng)賠償乙方對房屋的實際裝修損失。

　　2、乙方未按照第四條約定的時間付款的，按照以下規(guī)定處理：

　　2.1 逾期30日的，自約定的付款期限屆滿之次日起至實際付款之日止，每逾期一日按照合同金額的1‰向甲方按日計算違約金，并于實際付款之日起3日內(nèi)向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行；

　　2.2 逾期超過90日后，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起7日內(nèi)按照合同金額的10%向甲方支付違約金，并由甲方退還乙方全部已付款。

　　3、本合同簽訂后，甲方再將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致乙方不能取得房屋所有權(quán)證的，乙方有權(quán)解除本合同。甲方應(yīng)當(dāng)自收到合同解除通知之日起3日內(nèi)退還乙方全部已付款，并按合同金額的40%向乙方支付違約金。

　　第十一條合同的轉(zhuǎn)讓

　　除經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

　　第十二條不可抗力

　　因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。

　　第十三條爭議的處理

　　合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意將爭議提交乙方所在地法院通過訴訟解決。

　　第十四條合同的效力

　　本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

房屋買賣合同篇10

　　甲方（賣方）

　　乙方（買方）

　　甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：

　　一、甲方自愿將坐落在重慶市應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng) 路小區(qū) 號樓單元室（建筑面積120平方米，儲藏室40 平方米，產(chǎn)權(quán)證號st1002105420 ）房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時出賣給乙方（附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖）

　　二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫壹佰萬零二千元整；即人民幣小寫100XX元 .

　　三、乙方在簽訂本合同時，支付定金三十萬元整，即小寫300000元 .

　　四、乙方支付定金之日起 2個月內(nèi)，向甲方支付首付款（定金從中扣除），首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付（有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理）

　　五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)（已交納土地出讓金）

　　六、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由甲方承擔(dān)。

　　七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之時，乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。

　　八、甲方應(yīng)在1個月前將該房產(chǎn)交付乙方；屆時該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用；無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等。

　　九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨f 元的違約金；一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期30日視為毀約；如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導(dǎo)致合同解除，不適用本條款。

　　十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動的物件，并將抽風(fēng)機(jī)一臺（型號：1005648485 ），空調(diào)兩臺（型號：0152468549 ），熱水器（型號：1095874554），浴霸（型號：1025456985 ），飲水機(jī)（型號：1084759264 ），音響兩臺（型號：258695 ），涼衣架，房內(nèi)燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設(shè)施，等讓與乙方（含在房屋價值內(nèi)）

　　十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

　　十二、附加條款：

　　1、轉(zhuǎn)讓過后，甲方不的以任何借口干涉乙方對房屋的修改。

　　甲方（賣方）（�。� 身份證號：

　　住址：電話：

　　20xx年月日

　　乙方（買方）（�。┥矸葑C號：

　　住址：電話：

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