無效購房買賣合同
買房是大家都會去百度一下購房合同的注意事項(xiàng)，但是很多人都沒注意到簽訂的購房合同是否有效，以下是YJBYS小編為大家整理的出現(xiàn)以下情況即為無效購房買賣合同，歡迎大家閱讀提高警惕。
一、隱瞞事實(shí)出售拆遷安置房
開發(fā)商將拆遷安置房出售給購房者，簽訂的購房合同無效。
二、超過合理期限延期交房
出賣人遲延交付房屋，三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未能履行交付房屋任務(wù)的，購房合同無效。
三、開發(fā)商存在欺詐
對于開發(fā)商誤導(dǎo)導(dǎo)致購房人產(chǎn)生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背真實(shí)意思而簽訂房屋買賣合同是無效的。但是購房者需要進(jìn)行舉證來申請法院和仲裁機(jī)構(gòu)予與變更或者撤銷。
四、交付房屋的套型不符
開發(fā)商私自變更設(shè)計(jì)包括戶型、面積朝向等事先沒有經(jīng)過購房者同意的，購房者有權(quán)要求退房，購房合同無效。
五、誤差超過3%
開發(fā)商實(shí)際交付的房屋實(shí)測面積與合同該約定的建筑面積或者套內(nèi)面積誤差絕對值超過3%，購房者有權(quán)要求退房，購房合同無效。
六、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格
房屋主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等，經(jīng)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購房人有權(quán)退房，購房合同無效。
七、出賣人房屋再次抵押
簽訂買賣合同后，出售人未告知買受人又將房屋抵押給第三方，合同無效。或者一房多賣的行為，購房合同是無效的。
八、無法辦理房產(chǎn)證出賣方原因
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的.原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。
九、與無民事行為能力或者限制行為能力人簽訂房屋買賣合同
《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。第十三條規(guī)定：不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人。
刑法中的限制行為能力人是指，年滿14周歲未滿16周歲的人、又聾又啞的人或者盲人、患有間歇性精神病的人。
因此，無民事行為能力人、限制民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。這種情況在二手房交易中，比較常見。
十、房地分離出賣侵犯優(yōu)先購買權(quán)
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權(quán)。
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