房屋買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛
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房屋買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛
[案情介紹]
原告林某、王某與被告朱某、趙某、朱某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員陸紅英獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告林某、王某及其委托代理人、被告朱某及其委托代理人、被告趙某的委托代理人、被告朱某及其三被告的共同委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
[案情分析]
原告林某、王某訴稱(chēng)：2009年9月20日，原告通過(guò)中介公司與被告簽訂了《三方協(xié)議書(shū)》，原告購(gòu)買(mǎi)三被告名下的上海市某北路1555弄41號(hào)203室房屋。協(xié)議約定原、被告雙方應(yīng)于2009年11月5日之前簽訂關(guān)于該系爭(zhēng)房屋的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。原告分別于2009年9月5日和2009年9月20日向被告支付了購(gòu)房定金人民幣20萬(wàn)元和30萬(wàn)元(以下均為人民幣)9月21日，被告要求原告提前支付首付款，原告明確表示要按照《三方協(xié)議》的約定簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同�，F(xiàn)《三方協(xié)議》中約定的簽訂正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的最后期限已過(guò)，原告多次書(shū)面催告，被告仍拒絕簽約。被告的毀約行為給原告造成極大的損失，原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，故向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令三被告雙倍返還定金共計(jì)人民幣100萬(wàn)元，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
被告朱某、趙某、朱某辯稱(chēng)：原、被告及中介方上海市拇指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所先后于2009年9月5日和2009年9月20日簽訂了兩份內(nèi)容不同的三方協(xié)議，兩份三方協(xié)議均是無(wú)效的，三方協(xié)議系以偷逃國(guó)家稅款為主要內(nèi)容的的合同，第一份協(xié)議約定的合同價(jià)格為245萬(wàn)元，30萬(wàn)元為裝修款，第二份協(xié)議將合同價(jià)格變更為244.9萬(wàn)元，裝修款為30.1萬(wàn)元，由于協(xié)議約定的是稅款及中介費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用均由原告承擔(dān)，因此原告為了偷逃國(guó)家稅款而變更協(xié)議，被告在得知原告偷逃國(guó)家稅款的行為后告知了原告其行為的違法性及后果，要求在正規(guī)核價(jià)后進(jìn)行交易。由于雙方簽訂的協(xié)議危害了國(guó)家利益，因此雙方合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)交易不成的后果。故被告只同意返還原告支付的定金，不同意原告雙倍返還定金的訴請(qǐng)。
原告向本院提供的證據(jù)有：
1、原、被告于2009年9月20日簽訂的居間協(xié)議，證明雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的價(jià)格狀況;
2、兩張定金收條，證明被告收到原告支付的定金50萬(wàn)元;
3、催告函及郵寄憑證，證明原告催告被告簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的事實(shí);
4、個(gè)人出售房屋營(yíng)業(yè)稅申報(bào)表，被告在申請(qǐng)表上簽名，證明系爭(zhēng)房屋的合同但他為244.9萬(wàn)元系雙方商議的結(jié)果;
5、房地產(chǎn)權(quán)登記簿，證明該房屋沒(méi)有交易障礙;
6、同小區(qū)同面積的`房屋掛牌信息，證明房?jī)r(jià)不斷上漲，被告的違約行為給原告造成的損失;
7、契稅繳款書(shū)及發(fā)票聯(lián)，證明房屋交易過(guò)程中，雙方已經(jīng)辦理了納稅手續(xù);
8、原告發(fā)送函件的簽收證明，證明原告兩次通知被告簽訂買(mǎi)賣(mài)合同;
9、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的示范文本，原告以合同文本中關(guān)于裝修補(bǔ)償款的規(guī)定證明三方協(xié)議關(guān)于裝修補(bǔ)償款的合法性;
10、上海拇指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所工作人員謝志杰、孫全民證人證言，證明2009年9月20日簽訂的協(xié)議是在原、被告協(xié)商后達(dá)成的，原告支付了定金50萬(wàn)元，本來(lái)協(xié)議約定2009年11月5日簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，但是被告提出要提早簽訂合同并提早支付首付款，未得到原告的同意，經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)，原告于2009年9月26日同意簽訂合同，但是被告一直沒(méi)有來(lái)簽訂正式的合同。另外，辦理納稅手續(xù)中使用的買(mǎi)賣(mài)合同，其內(nèi)容是雙方協(xié)商的結(jié)果，簽字均非雙方所簽，僅用于辦理納稅手續(xù)。
被告的質(zhì)證意見(jiàn)是：對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性沒(méi)有異議，但是被告認(rèn)為是原告繳完稅，欺騙被告簽訂的，被告在簽訂協(xié)議的時(shí)候是被迫的;對(duì)證據(jù)2沒(méi)有異議;對(duì)證據(jù)3有異議，被告從來(lái)沒(méi)有收到過(guò)催告函;對(duì)證據(jù)4，申報(bào)表上面的簽名是被告簽的，但是當(dāng)時(shí)原告說(shuō)的是去評(píng)估，看能不能報(bào)進(jìn)去，原告是欺騙被告簽訂的;對(duì)證據(jù)5沒(méi)有異議;對(duì)證據(jù)6真實(shí)性無(wú)法認(rèn)定;對(duì)證據(jù)7，在第二份協(xié)議沒(méi)有簽訂之前，原告已經(jīng)按照244.9萬(wàn)元繳稅了，對(duì)發(fā)票聯(lián)，被告認(rèn)為并沒(méi)有收到原告所謂的購(gòu)房款244.9萬(wàn)元;對(duì)證據(jù)8的真實(shí)性沒(méi)有異議，但是簽收證明無(wú)法證明原告寄送的信函內(nèi)容;對(duì)證據(jù)9的真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，也無(wú)法認(rèn)同其關(guān)聯(lián)性;對(duì)于證人證言，被告認(rèn)為兩位證人并不是職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，中介和原告存在利害關(guān)系，對(duì)于證人證言不予認(rèn)可。
被告向本院提供證據(jù)有：
1、2009年9月5日簽訂的居間協(xié)議以及在2009年9月20日簽訂的協(xié)議，證明雙方合同關(guān)系，雙方簽訂了一份陰陽(yáng)合同;
2、被告發(fā)送的函件及簽收證明，證明被告在2009年11月5日之前一直在跟原告指出違法報(bào)稅的行為，被告希望原告在撤稅后再進(jìn)行下一步的操作;
3、錄音資料，證明被告已經(jīng)告知原告存在假合同的事實(shí)，被告要求按照國(guó)家規(guī)定操作，不能偷逃國(guó)家稅款;
4、被告在稅務(wù)機(jī)關(guān)、財(cái)政機(jī)關(guān)調(diào)取的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同若干頁(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的一份合同由原、被告雙方簽字，財(cái)政機(jī)關(guān)的一份合同簽字欄上均非原、被告本人所簽。被告以此證明原告以假造的買(mǎi)賣(mài)合同非法辦理納稅手續(xù)，雙方的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)屬無(wú)效;
5、納稅申報(bào)表、詢價(jià)意見(jiàn)單、病歷記錄、代開(kāi)發(fā)票申請(qǐng)表，證明原告在繳稅時(shí)存在偷逃稅款的行為。
原告的質(zhì)證意見(jiàn)是：對(duì)證據(jù)1真實(shí)性沒(méi)有異議，但是2009年9月5日簽訂的居間協(xié)議與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，雙方之后簽訂了第二份協(xié)議，效力應(yīng)當(dāng)以第二份協(xié)議為準(zhǔn)，而且第一份協(xié)議沒(méi)有約定付款方式、付款日期和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的日期等內(nèi)容，第一份協(xié)議算不上一份完整的協(xié)議;對(duì)證據(jù)2真實(shí)性予以認(rèn)可，原告收到了被告寄送的函件，但是雙方簽訂的協(xié)議合法有效，不存在任何欺詐、強(qiáng)迫和逃避稅收的行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)審核通過(guò)了所有稅費(fèi);對(duì)證據(jù)3真實(shí)性不予認(rèn)可，原告沒(méi)有簽過(guò)這份買(mǎi)賣(mài)合同;對(duì)證據(jù)3真實(shí)性予以認(rèn)可，但是原告并沒(méi)有偽造合同，被告在錄音過(guò)程中大部分都是被告的單方陳述，不能作為定案依據(jù)，被告在錄音過(guò)程中有許多誘導(dǎo)性和假設(shè)性的提問(wèn)，即使原告在當(dāng)時(shí)沒(méi)有做出回應(yīng)，也不能認(rèn)定假設(shè)性的前提成立;對(duì)證據(jù)4真實(shí)性予以認(rèn)可，但是這份合同雙方都已經(jīng)簽字，證明被告是在積極配合繳稅的;對(duì)證據(jù)5，納稅申報(bào)表、詢價(jià)意見(jiàn)單、病歷記錄均無(wú)異議，代開(kāi)發(fā)票申請(qǐng)表上的簽字并非原告所簽。
本院對(duì)雙方提供證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定。
經(jīng)審理查明：三被告系上海市某北路1555弄41號(hào)203室房屋的所有權(quán)人，原告欲購(gòu)此房，于2009年9月5日通過(guò)上海拇指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所與被告簽訂了《上海市拇指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所三方協(xié)議》，房屋售價(jià)275萬(wàn)元為被告出售房屋后的到手價(jià)，房屋合同價(jià)為245萬(wàn)元，房屋裝修、設(shè)備補(bǔ)償款為30萬(wàn)元。第二天，原告支付定金20萬(wàn)元。2009年9月12日，原、被告雙方到稅務(wù)部門(mén)以房屋合同價(jià)為244.9萬(wàn)元的價(jià)格辦理納稅申報(bào)手續(xù)。為此，雙方在一份《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上簽字，合同價(jià)為244.9萬(wàn)元，被告還提供了房屋照片及被告趙某的病歷卡，以證明房屋合同價(jià)的合理性，由此，通過(guò)了相關(guān)部門(mén)的審核，原告繳納了相關(guān)稅款。同時(shí)，向財(cái)政部門(mén)提交的一份《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中，原、被告的簽字均非雙方本人所簽，合同價(jià)與向稅務(wù)部門(mén)提交的合同價(jià)一致。2009年9月20日，原、被告重新簽訂了一份《上海市拇指房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所三方協(xié)議》，約定：房屋售價(jià)275萬(wàn)元為被告出售房屋后的到手價(jià)，房屋合同價(jià)為244.9萬(wàn)元，房屋裝修、設(shè)備補(bǔ)償款為30.1萬(wàn)元，雙方應(yīng)于2009年11月5日之前簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。同日，原告按約定又支付定金30萬(wàn)元。之后，被告要求原告提前簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并支付房款，原告因故拒絕。9月26日，原告同意提前簽訂合同，被告要求原告先撤銷(xiāo)已作的繳稅行為，雙方就此無(wú)法達(dá)成共識(shí)，未能簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。2009年10月30日，被告致函原告及中介，要求撤銷(xiāo)已為的納稅行為。11月3日，原告致函被告，要求被告于11月5日至中介處簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。11月4日，被告致函原告及中介，認(rèn)為原告的納稅行為嚴(yán)重侵害了被告的財(cái)產(chǎn)權(quán)，已涉嫌刑事犯罪，并告知原告及中介，該交易已被相關(guān)機(jī)關(guān)查處，本次交易已被交易中心封鎖。11月7日，原告致函被告，催告其于11月14日至中介處簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。11月10日、11月29日，被告兩次致函原告及中介，重申前述觀點(diǎn)。由此，雙方至今未能簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，原告遂于2009年11月19日向本院提起訴訟，要求被告雙倍返還定金。
雙方的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：哪一方違約。原告認(rèn)為，被告拒不履行《三方協(xié)議書(shū)》的約定與原告簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)催告后仍不履行簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，違反了《三方協(xié)議書(shū)》的約定;被告認(rèn)為，如果原告認(rèn)可在稅務(wù)部門(mén)存檔的買(mǎi)賣(mài)合同的效力，那么原告應(yīng)當(dāng)于2009年9月12日即向被告支付房款，而原告當(dāng)天并未支付房款，違約在先;如果原告不認(rèn)可該買(mǎi)賣(mài)合同的效力，那么，原告依據(jù)該買(mǎi)賣(mài)合同所作的納稅行為是違法的，應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)。
[案情結(jié)果]
本院認(rèn)為：本案涉及到兩份《三方協(xié)議書(shū)》的效力問(wèn)題。兩份《三方協(xié)議書(shū)》中，第一份系原、被告的真實(shí)意思表示，合法有效;第二份《三方協(xié)議書(shū)》是對(duì)第一份《三方協(xié)議書(shū)》的變更，變更的內(nèi)容與雙方于9月12日的納稅行為相吻合，協(xié)議書(shū)中填空處的內(nèi)容由被告朱某親自進(jìn)行文字輸入，可見(jiàn)該《三方協(xié)議書(shū)》亦為原、被告真實(shí)意思的表示，其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，對(duì)其效力，本院予以認(rèn)定。至于提前納稅行為，雙方當(dāng)事人為規(guī)避稅率調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，向相關(guān)部門(mén)提供相應(yīng)材料后申請(qǐng)以244.9萬(wàn)元的價(jià)格納稅，相關(guān)部門(mén)在對(duì)材料進(jìn)行審核后予以核準(zhǔn)，可見(jiàn)提前納稅行為未違反相關(guān)規(guī)定。至于在稅務(wù)部門(mén)存檔的買(mǎi)賣(mài)合同文本，該合同由雙方簽字，可見(jiàn)雙方均作出了以普通住宅價(jià)格申報(bào)納稅的行為。從雙方約定的簽訂買(mǎi)賣(mài)合同期限可見(jiàn)，在稅務(wù)部門(mén)存檔的買(mǎi)賣(mài)合同文本，從雙方另行約定的簽訂買(mǎi)賣(mài)合同期限可見(jiàn)，雙方均認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)合同文本僅限于提前納稅，而不是雙方在《三方協(xié)議書(shū)》中約定的買(mǎi)賣(mài)合同，合同內(nèi)無(wú)付款等其他條款，被告提出的原告未按合同約定付款，違約在先的觀點(diǎn)不能成立。關(guān)于財(cái)政部門(mén)存檔的買(mǎi)賣(mài)合同文本，非原、被告雙方所簽，該合同不成立。如果由此違反財(cái)政等相關(guān)方面的規(guī)定的，由相關(guān)部門(mén)按規(guī)定處理，本案不予涉及�！度絽f(xié)議書(shū)》訂立后，締約各方應(yīng)按照約定條件進(jìn)一步對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行協(xié)商，以促成買(mǎi)賣(mài)合同的訂立。如一方無(wú)正當(dāng)理由悔約的，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，被告收取原告定金，理應(yīng)按約履行與原告簽定房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)。被告在納稅申報(bào)表上簽字，并提供了趙某的病歷卡，以證明房屋合同價(jià)的合理性，表明原、被告共同進(jìn)行了提前納稅行為。被告稱(chēng)在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，存在偷逃國(guó)家稅款的行為，損害了國(guó)家利益。對(duì)此，本院認(rèn)為，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方約定裝修補(bǔ)償款事宜并未違反相關(guān)法律規(guī)定，況且，涉及原、被告之間買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的納稅申報(bào)已經(jīng)得到了財(cái)稅部門(mén)的審核通過(guò)，如果財(cái)稅部門(mén)認(rèn)為房屋合同價(jià)過(guò)低，存在偷逃稅款的行為，亦不會(huì)對(duì)納稅申報(bào)予以批準(zhǔn)。誠(chéng)然，在本案系爭(zhēng)房屋納稅申報(bào)手續(xù)上，存在一定瑕疵，但其并不當(dāng)然導(dǎo)致《三方協(xié)議書(shū)》無(wú)效，也不能作為被告不履行協(xié)議約定義務(wù)的理由。據(jù)此，被告不履行簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)，并明確表示拒絕按照原約定條款出售房屋，顯然已構(gòu)成根本違約，原告要求被告返還定金，并按定金法則承擔(dān)違約責(zé)任，符合相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十五條之規(guī)定，判決如下：
被告朱某、趙某、朱某應(yīng)于本判決書(shū)生效之日起十日內(nèi)向原告林某、王某雙倍返還定金人民幣100萬(wàn)元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)人民幣13800元減半收取，計(jì)人民幣6900元由被告負(fù)擔(dān)(原告已預(yù)付)
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
[相關(guān)法規(guī)]
合同法第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十五條 當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
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