上海房屋買賣合同是怎樣的
房屋買賣合同中當(dāng)事人分別簽訂了幾份買賣合同，合同房價(jià)不一致，簽訂多份合同的目的是為了規(guī)避稅費(fèi)，亦或是騙取貸款，對(duì)于合同中約定的房價(jià)不一致情況，如交易過程中當(dāng)事人雙方對(duì)于房屋成交價(jià)格產(chǎn)生爭議，如何進(jìn)行合同價(jià)格、效力認(rèn)定進(jìn)行認(rèn)定，這是司法實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，上海房屋買賣合同。
根據(jù)法律規(guī)定及上海市高院意見，我們認(rèn)為，對(duì)于前后合同約定的房價(jià)不一致這一情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房價(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的.成交價(jià)履行。
判斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對(duì)于當(dāng)事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門予以處理。
之所以出現(xiàn)房價(jià)與實(shí)際給付不一致，是因房屋買賣中上下家為減少交易成本(包括騙取貸款)，房產(chǎn)中介為促成房地產(chǎn)買賣合同的成立交易，往往違規(guī)操作，通過說服買賣雙方以降低房價(jià)款、提高裝修款的方式逃稅，短期看的確減少了交易納稅成本，但長遠(yuǎn)看弊大于利，尤其對(duì)買家來說風(fēng)險(xiǎn)更大。
出賣人通過做低房價(jià)減少了要繳納的個(gè)人所得稅及營業(yè)稅，但對(duì)于買受人而言，一旦將來買方再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，將面臨賣出價(jià)與買入價(jià)的差額較大，相應(yīng)稅費(fèi)被拉高的問題。此外，若買方堅(jiān)持以合同價(jià)為依據(jù)支付購房款，而沒有其他補(bǔ)充條款或協(xié)議約定總房價(jià)的，賣方的權(quán)益也將無法得到保障。
最后，買受人將來出售房屋時(shí)，將要面臨高額的“差價(jià)”稅收，根據(jù)國家稅務(wù)總局公布的《關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問題的批復(fù)》稱，房屋買賣合同的契稅計(jì)稅價(jià)格為包括房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修房屋，裝修費(fèi)用亦應(yīng)包括在內(nèi)。這意味著，計(jì)算契稅時(shí)裝修費(fèi)不能被排除在外，通過裝修費(fèi)逃避契稅已無可能，反而增加了法律風(fēng)險(xiǎn)成本。
綜上，為防止房屋買賣合同中因避稅生出法律風(fēng)險(xiǎn)，建議買賣合同當(dāng)事人雙方依法定價(jià)交易，方能保障權(quán)益避免不必要的糾紛。
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