農(nóng)村房屋買賣合同法律效力分析
當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展己經(jīng)滲入各個(gè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)是其中的典型代表。城市要發(fā)展，拆遷重建，都市擴(kuò)張都是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要手段。與此同時(shí)，農(nóng)村的物業(yè)和生產(chǎn)也在不經(jīng)意間發(fā)生著潛移默化的改變，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之活躍起來。與此同時(shí)，由房屋買賣合同引發(fā)的糾紛也逐年增加。為在資源有限的國(guó)情下既保證農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)有一定程度的發(fā)展又保證農(nóng)村的生產(chǎn)和生活的井然有序，政府在一定程度上限制了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，禁止農(nóng)村宅基地進(jìn)入市場(chǎng)自由買賣。基于不動(dòng)產(chǎn)房地一體的關(guān)聯(lián)性，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)亦應(yīng)屬于法律禁止之列。建議有關(guān)機(jī)關(guān)盡快研究并出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，這是完善社會(huì)主義法制的重要舉措，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民幸福指數(shù)的必然選擇。
一、什么是農(nóng)村房屋買賣
農(nóng)村房屋買賣指的是房主在房屋所有繼承人放棄繼承權(quán)并己在公證處公正的前提下對(duì)本房屋進(jìn)行經(jīng)濟(jì)折算的一個(gè)過程。房屋買賣涉及兩個(gè)問題，一個(gè)是房屋本身，另一個(gè)是就是農(nóng)民的宅基地。房子可以在滿足一定條件下進(jìn)行買賣，但是宅基地是禁止買賣的，所以在房子的使用達(dá)到一定年限時(shí)，宅基地應(yīng)歸還物主，或由后代村民統(tǒng)一起來，重新劃分每家一處的宅基地。在特殊情況下，房屋發(fā)生毀損而原宅基證上又是原房東的情況下，原房主有權(quán)在協(xié)商后拿回宅基地使用權(quán)。
二、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的現(xiàn)狀
城市化、城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，農(nóng)村人口流動(dòng)性增強(qiáng)，房?jī)r(jià)攀升，使部分城市居民愿意購(gòu)買價(jià)格相對(duì)較低的農(nóng)村房屋居住使用。農(nóng)民千百年來持家守業(yè)的思想也在發(fā)生深刻的改變，農(nóng)民開始出售自己多余的房產(chǎn)給城市居民，農(nóng)村房地產(chǎn)事業(yè)活躍起來，特別是農(nóng)村住宅的買賣數(shù)量上升明顯，就此引發(fā)糾紛率較高，法院解決此類糾紛的難點(diǎn)是買賣行為的效力。農(nóng)村上地增值、房屋現(xiàn)價(jià)高出買賣價(jià)格過多等諸多因素引發(fā)的糾紛案件呈逐年上升態(tài)勢(shì)。大約八成的糾紛案件中的原房主是本村的擁有多余房產(chǎn)的村民，新房主多數(shù)是打算在農(nóng)村購(gòu)置房產(chǎn)的城市居民或移居的外村人:合同的糾紛原因在于買賣雙方己經(jīng)進(jìn)行了交易，買主或己入住或己將房產(chǎn)做新的用途，但雙方的房屋及上地使用權(quán)的手續(xù)尚未辦理變更登記或手續(xù)本身有不符合規(guī)定的地方:另外在新房主把房屋或裝修或毀損等情況下，原房主在收回房子時(shí)要進(jìn)行的補(bǔ)償或索賠等糾紛問題。
三、對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理建議
(一)建議更加規(guī)范的法律法規(guī)的出臺(tái)
房地產(chǎn)作為我國(guó)的新興產(chǎn)業(yè)，目前，尚不具備完整的房地產(chǎn)合理調(diào)控的法律法規(guī)，而農(nóng)村房屋交易作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的細(xì)小分支，完整而合理的民事法律就更加欠缺了。我國(guó)當(dāng)前的上地管理法中，原則性的規(guī)定冗長(zhǎng)且不適用，操作起來既麻煩又易引起新的.糾紛。每個(gè)地方都有自己在上地管理上的法律法規(guī)，甚至部分地方堅(jiān)持只按自己的章程辦事，缺乏統(tǒng)一性，這既使得外地居民在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)容易陷入被動(dòng)，又讓糾紛處理時(shí)不同的司法機(jī)關(guān)只根據(jù)自己的標(biāo)準(zhǔn)判決，不同的標(biāo)準(zhǔn)判定的結(jié)果也不相同。我國(guó)農(nóng)村的房地產(chǎn)交易的確缺乏一個(gè)引領(lǐng)性的共有的規(guī)范，因而應(yīng)該在合理分析農(nóng)村房屋交易的現(xiàn)狀和所存在問題的基礎(chǔ)上，擬定合理的相關(guān)法律章程，填補(bǔ)農(nóng)村房地產(chǎn)立法的法律空白。這不僅是社會(huì)主義法制統(tǒng)一性的必然要求，也是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、和諧的重要途徑。
(二)逐漸禁止農(nóng)村宅基地?zé)o償無限期使用
農(nóng)村宅基地的無償使用制度的禁止表示當(dāng)?shù)卮迕裨谡厥褂闷趦?nèi)是可以免費(fèi)在基地上建造房屋或種植作物等，同時(shí)意味著當(dāng)?shù)卮迕癫荒茈S意購(gòu)置房產(chǎn)隨意買賣房屋，即使進(jìn)行房屋買賣，合同的終止期也是到宅基地歸公。當(dāng)農(nóng)村房屋進(jìn)入房地產(chǎn)交易時(shí)，買房賣方都應(yīng)根據(jù)該宅基地的市場(chǎng)估值繳納一定的補(bǔ)償金。這樣做可以在一定程度上加強(qiáng)農(nóng)村房屋和上地的合理利用，避免可能出現(xiàn)的房屋空置、資源浪費(fèi)等現(xiàn)象。
(三)要注重認(rèn)定合同無效后的善后處理
由于涉及到宅基地使用權(quán)和使用年限，甚至由房屋增值賣方強(qiáng)制收房等糾紛導(dǎo)致的合同無效等問題，如何合理解決合同無效的善后處理也是當(dāng)今社會(huì)研究的重要方向之一。合同無效時(shí)應(yīng)深入調(diào)查找出過錯(cuò)方，司法公正評(píng)判買賣雙方應(yīng)該擔(dān)負(fù)的責(zé)任或義務(wù)，遏止非誠(chéng)信的市場(chǎng)交易風(fēng)氣。
四、結(jié)論
總而言之，在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，農(nóng)民的身份早己不再是種植農(nóng)作物了守著自己的宅基地的身份定位了。他們同樣關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展，熱衷投資創(chuàng)業(yè)，也能在他們的房屋中發(fā)現(xiàn)商機(jī)。針對(duì)我國(guó)尚不完善的農(nóng)村房屋及上地流轉(zhuǎn)的民事法律，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有很多亟需解決的糾紛問題和政策問題，從國(guó)家政府到地方性機(jī)構(gòu)，都應(yīng)該重視該類問題的發(fā)生，并擬定相關(guān)的明文法規(guī)，并整理已經(jīng)出現(xiàn)的案件資料，探尋最合理的判定標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)農(nóng)村房屋買賣這一相關(guān)立法的空白。農(nóng)民問題時(shí)國(guó)家的根本性問題，農(nóng)民生活穩(wěn)定，國(guó)家才能安定富強(qiáng)。
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