土地買賣合同(優(yōu)選15篇)
隨著法律法規(guī)不斷完善，人們越發(fā)重視合同，合同的使用頻率呈上升趨勢，簽訂合同能平衡雙方當(dāng)事人的平等地位。那么一份詳細的合同要怎么寫呢？下面是小編精心整理的土地買賣合同，歡迎大家分享。
土地買賣合同1
出讓方（甲方）： 身份證號：
受讓方（乙方）： 身份證號：
經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商并經(jīng)村委同意，本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達成協(xié)議如下：
一、轉(zhuǎn)讓地塊概況
1、該地塊位于 ____________________，土地面積為__________平方米。
2、現(xiàn)該地塊的用途為農(nóng)業(yè)用地。
二、轉(zhuǎn)讓方式
1、甲、乙雙方通過自愿協(xié)商，經(jīng)村委同意，通過貨幣買賣形式無償轉(zhuǎn)讓。
2、土地轉(zhuǎn)讓總價為人民幣大寫：__________萬元（￥：元）。
三、付款方式：
雙方在簽訂協(xié)議之日，乙方一次性支付給甲方土地轉(zhuǎn)讓款人民幣大寫：__________萬元，本土地轉(zhuǎn)讓屬一次性買賣處理。
四、本合同簽訂后，甲方就所轉(zhuǎn)讓的該宗土地的土地使用權(quán)及與土地使用權(quán)有關(guān)的`其他權(quán)利、權(quán)益及收益等均歸乙方所享有；日后如有征用等的，土地征用賠償款、青苗補償?shù)扰c土地使用權(quán)有關(guān)的全部權(quán)益均歸乙方享有，甲方不得以任何理由提出異議。
五、該土地轉(zhuǎn)讓后雙方均確認無爭議事情發(fā)生，并保證不發(fā)生任何事端。
六、違約責(zé)任：如甲方違約，則按賣價總金額3倍賠償乙方。
七、本合同經(jīng)雙方自愿達成，無任何欺哄行為。雙方簽字捺印后生效，永不翻悔。
七、本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，村委留一份。
甲 方(簽名)：
乙 方(簽名)：
____年____月____ 日
土地買賣合同2
甲方（出讓人）：___________身份證號：__乙方（受讓人）：___________身份證號：
經(jīng)各方友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地、地上建筑物及附屬設(shè)施和樹木轉(zhuǎn)讓事宜達成協(xié)議如下：
第一條、地塊概況
1、該地塊位于____________。土地面積為____________平方米（折約____________畝）。
2、現(xiàn)該地塊的用途為____________。
第二條、轉(zhuǎn)讓方式
甲方將該地塊轉(zhuǎn)讓給乙方。土地使用權(quán)出永久轉(zhuǎn)讓，無年期限制。
第三條、轉(zhuǎn)讓價格
土地的轉(zhuǎn)讓價為__萬元/畝[包括級差地租、市政配套費、開發(fā)補償費、土地出讓金、青苗補償費、空中或地下的`管線（水、電、通訊等）遷移費和土地管理費]，轉(zhuǎn)讓總價為人民幣__萬元。
第四條、付款方式
乙方同意一次性向甲方支付所有土地價款。
第五條、其他約定
1、在出讓過程中，甲方僅承擔(dān)所有土地及地上建筑物轉(zhuǎn)讓過程中所產(chǎn)生的費用（土地契稅和交易費用，其他有關(guān)營業(yè)稅等）。
2、乙方的開發(fā)建設(shè)應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第六條、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
第七條、本協(xié)議在執(zhí)行過程中發(fā)生矛盾、爭議，經(jīng)協(xié)商無效時，提請法院裁決。
第八條、本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。本協(xié)議一式三份，三方各執(zhí)一份。
甲方（簽章）：____________________
乙方（簽章）：___________________
見證人（簽章）：___________________
簽約時間：__年__月__日
土地買賣合同3
轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方)：
受讓方(以下簡稱乙方)：
甲乙雙方按照《農(nóng)村土地承包法》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和國家有關(guān)政策的規(guī)定，本著依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就土地轉(zhuǎn)讓事宜，訂立本合同。
一、 轉(zhuǎn)讓標(biāo)的
甲方將其承包經(jīng)營的位于巫溪縣鎮(zhèn)村組小地名叫 的'土地承包經(jīng)營權(quán)永久轉(zhuǎn)讓給乙方。
2.地塊四至：
東齊：西齊：
南齊：北齊：
3.面積：
二、轉(zhuǎn)讓期限：永久。
三、轉(zhuǎn)讓費：共計人民幣大寫： （￥： ）
四、支付方式和時間： 年 月 日前一次性付清。以甲方收據(jù)為證。
五、雙方約定
1.本協(xié)議自雙方簽字（�。┲占追绞湛詈蠹瓷А�
2.自協(xié)議生效之日起，該地塊的管理權(quán)及使用權(quán)完全歸乙方所有，甲、乙方及其家屬、親屬人等不得以任何借口反悔，否則，視為違約。違約者，按該地塊轉(zhuǎn)讓費的三倍價付給對方。
3.乙方在使用該地塊的過程中，如出現(xiàn)與該地塊的爭端問題或受到外人干涉阻礙等事端，甲方應(yīng)立即出面排解，直至平息糾紛，排除障礙為止，為乙方順利使用該地創(chuàng)造有利條件。若因甲方化解無效導(dǎo)致乙方不能順利使用該地或因貽誤時間所造成的損失，應(yīng)由甲方負責(zé)。
六、爭議條款
因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發(fā)生爭議時，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第 種方式解決：
1、提請村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、農(nóng)業(yè)承包合同管理機關(guān)調(diào)解;
2、向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
七、其他條款
本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致簽定補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
本合同一式三份，由甲乙雙方和村委會各執(zhí)一份。
甲方：身份證號：住址：
乙方：身份證號：住址：
見證人
簽約日期 ：年 月 日
土地買賣合同4
甲方：(以下簡稱甲方)乙方：(以下簡稱乙方)
根據(jù)《中華人民共和國合同法》，經(jīng)甲、乙雙方平等協(xié)商，甲方同意將自己位于x的房屋出售給乙方，其房屋建筑面積為xxm2，(安房權(quán)證縣房臨字第xx號)，土地面積為xxm2,(國用( )第xx號)并達成如下協(xié)議：
一、甲方出售給乙方的`本宗房屋及土地總價格為人民幣：叁拾萬元整.
二、甲方保證本宗房屋及土地系甲方合法的個人私有財產(chǎn)，并已取得房管局、國土局的一切合法手續(xù)。
三、甲方保證本宗房屋及土地與其它單位和個人無任何經(jīng)濟及其它法律問題糾紛，如今發(fā)生一切糾紛概由甲方自行解決，乙方不承擔(dān)任何連帶責(zé)任。
四、甲方配合乙方辦理房屋及土地的過戶手續(xù)。.
五、本合同一經(jīng)簽字，甲、乙雙方均不得反悔和終止合同。
六、本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
土地買賣合同5
轉(zhuǎn)讓方（以下簡稱甲方）：
受讓方（以下簡稱乙方）：
根據(jù)《民法典》及相關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，現(xiàn)就甲方集體所有的土地及地上附著物使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于乙方有關(guān)事宜訂立如下協(xié)議：
第一條：甲方將位于________________________，面積為______________平方米，地上附著物為_________________________________的甲方集體所有的.閑置非農(nóng)用土地及地上附著物經(jīng)民主決議通過受讓于乙方使用。
第二條：使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限共____年，甲方從____年____月____日起將上述使用權(quán)交付乙方使用，至____年____月____日收回。
第三條：乙方支付甲方轉(zhuǎn)讓費共__________元（大寫______________元），支付方式為_____________________________。
第四條：甲方權(quán)利義務(wù)
�。�、如國家法律、行政法規(guī)調(diào)整或政府行為需征用上述使用權(quán)，甲方有權(quán)收回。
２、如因不可抗力原因給乙方造成損失甲方不予賠償。
３、如因乙方不按時交納轉(zhuǎn)讓費，經(jīng)甲方向乙方書面催款通知30日后，甲方有權(quán)單方解除合同并要求乙方支付違約金______元。
４、不因國家法律、行政法規(guī)調(diào)整或政府行為，甲乙雙方可協(xié)議解除本合同，轉(zhuǎn)讓費據(jù)實結(jié)算，甲方不可單方無故解除合同。
�。�、甲方應(yīng)保證乙方正常使用上述使用權(quán)，確保供水、供電、通行，并提供辦理使用權(quán)變更手續(xù)相關(guān)證明材料。
第五條：乙方權(quán)利義務(wù)
�。�、乙方根據(jù)需要在辦理相關(guān)許可證件后有權(quán)在受讓土地上搭建建筑物及修建附屬設(shè)施，甲方不得干涉。
�。病⒑贤行趦�(nèi)，乙方搭建的建筑物及修建的附屬設(shè)施由乙方占有、使用、受益、處分，甲方無權(quán)干涉，合同期滿后，乙方同等條件下有續(xù)訂合同的優(yōu)先權(quán)。
�。�、乙方有權(quán)轉(zhuǎn)讓受讓的土地及地上附著物使用權(quán)
�。�、因國家法律、行政法規(guī)調(diào)整或政府行為征用、甲方單方收回使用權(quán)、合同期滿后，乙方建筑物或設(shè)施仍能夠使用，甲方應(yīng)折價補償乙方經(jīng)濟損失_________元。
５、乙方可與甲方協(xié)議解除合同，轉(zhuǎn)讓費據(jù)實結(jié)算，解除合同乙方應(yīng)提前30日書面通知甲方，乙方向甲方書面通知60日后合同自動終止。
６、乙方應(yīng)按時支付轉(zhuǎn)讓費用并不得違法使用上述使用權(quán)。
第六條：本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，交土地管理部門留檔備查一份。
第七條：本合同自雙方簽字蓋章后生效。
甲方： 乙方：
____年____月____日 ____年____月____日
土地買賣合同6
甲方：(轉(zhuǎn)讓方)________________________
乙方：(受讓方)________________________
經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達成如下協(xié)議：
第一條、地塊概況
1.該地塊位于：
2.土地面積為： 平方米(折算為 畝)
3.土地規(guī)劃用途：工業(yè)用地
第二條、轉(zhuǎn)讓方式
1.甲方將所購?fù)恋剞D(zhuǎn)讓給乙方作項目使用。
2.土地的轉(zhuǎn)讓價為__________萬元/畝[包括級差地租、市政配套費、開發(fā)補償費、建筑物和構(gòu)筑物的拆遷安置費、青苗補償費、空中或地下的管線(水、電、通訊等)遷移費和土地管理費]，轉(zhuǎn)讓總價為人民幣__________萬元。
3.乙方同意按以下時間和金額分二期向甲方支付土地價款：第一期定金，地價款的______%，計人民幣：______萬元 ，付款時間及條件：雙方簽訂協(xié)議書的'_______天內(nèi)支付;第二期，付清余款，計人民幣 __________萬元，付款時間及條件：在乙方簽訂國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議， 取得該土地的國有土地使用證后______個工作日內(nèi)支付。
4.該項目由乙方獨立運作，盈虧自負。甲方愿意幫助乙方解決有關(guān)稅費返還及政策協(xié)調(diào)。
第三條、違約責(zé)任
1.甲方誠邀乙方參與其_______畝土地的處理事宜，并承諾創(chuàng)造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能 取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計_______萬元，甲方應(yīng)在確認乙方不能取得該土塊的土地使用權(quán)之日起________個工作日內(nèi)支付此款。
2.乙方未能按時支付地價款，應(yīng)以每日未付部分的萬分之二點一作滯納金支付給甲方。如未能按時付款超過_____個工作日，視同終止履行本協(xié)議，并有權(quán)處置已付定金。
3.甲方應(yīng)對乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四條、其他
1.在轉(zhuǎn)讓過程中，乙方僅承擔(dān)應(yīng)由受讓方承擔(dān)的土地契稅和交易費用，其他有關(guān)營業(yè)稅等均由甲方承擔(dān)。
2.乙方應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
3.本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
4.本協(xié)議在執(zhí)行過程中發(fā)生矛盾、爭議，經(jīng)協(xié)商無效時，提請法院裁決。
5.本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。
6.本協(xié)議一式兩份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲方：(簽字)
20xx年 月 日 乙方：(簽字) 20xx年 月 日
土地買賣合同7
出賣方：（簡稱：甲方）代表人：
購買方： （簡稱：乙方） （簡稱：丙方）代表人：
為了互惠、互利
、平等原則，經(jīng)甲、乙、丙三方反復(fù)協(xié)商，甲方自愿將本社土地 現(xiàn)達成買賣合同如下：
一、甲方將本社土地 畝賣給乙方億有，每畝價額為 元（大寫：萬元正）。
二、付款辦法：
乙方一次性付給甲方60%的'土地款，付丙方一次性40%的土地款。
三、甲、丙方出賣土地四至界限：
東至：
南至：
西至：
北至：
四、甲、丙方將土地出賣給乙方后，乙方在所買的土地上有 自主經(jīng)營權(quán)，甲丙方不得以任何 理由干涉乙方自主經(jīng)營權(quán)。
如甲、丙方阻止、干擾乙方自主經(jīng)營，造成后果由甲、丙方 承擔(dān)全部責(zé)任。
五、違約責(zé)任：
甲、乙、丙方任何一方違約，則按賣價總金額的兩倍賠償對方。
六、本合同經(jīng)甲、乙、丙三雙自愿達成，無任何欺哄行為。系甲、乙、丙三方的真實意思表示，永不翻悔，經(jīng)甲、乙、丙三方簽字捺印后生效。
七、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份。
甲方
代表人：
乙方
代表人：
丙方
代表人：
年 月 日
土地買賣合同8
甲方：__________
乙方：__________
經(jīng)各方友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達成協(xié)議如下：
一、地塊概況
1、該地塊位于__________市__________，土地面積為__________平方米（折__________畝）。宗地四至及界址點座標(biāo)詳見附件。
2、現(xiàn)該地塊的用途為商住用地，屬開發(fā)用地。
二、轉(zhuǎn)讓方式
1、甲方與乙方共同出資成立__________房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱合作公司），甲方以所售賣的土地作價xx萬入股認繳注冊資本，占xx股權(quán)；乙方以貨幣出xx萬一次性出資注冊資本，占__________股權(quán)。
2、甲方所出讓的土地保證在合作公司營業(yè)執(zhí)照下發(fā)后，一個月內(nèi)辦理完成土地過戶至合作公司名下事宜。并確保該地塊的容積率大于等于__________，綠化率不少于__________，建筑密度不小于__________，土地用途為商業(yè)、住宅用地。
2、土地的轉(zhuǎn)讓價為__________萬元/畝，轉(zhuǎn)讓總價為人民幣__________萬元。
3、乙方同意按以下時間和金額分四期向甲方支付土地價款：
第一期定金，地價款的__________%，計人民幣__________萬元，付款時間及條件：雙方簽訂協(xié)議書，且已辦好合作公司營業(yè)執(zhí)照手續(xù)和完成貨幣入資。
第二期，轉(zhuǎn)讓土地在國土局登記受理辦理過戶于合作公司名下時，雙方簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，乙方再行支付地價款的__________%，計人民幣__________萬元。
第三期，辦結(jié)該土地的.國有土地使用證后__________個工作日內(nèi)支付地價款的__________%，計人民幣__________萬元，余下__________%的尾款待土地辦理完規(guī)劃許可證后十天內(nèi)付清。
4、為保證前款第一期地價款的及時支付，甲方應(yīng)先行辦理合作公司購買轉(zhuǎn)讓土地的出讓協(xié)議，以確戶等工作的實施進度與本協(xié)議相吻合。
5、該項目由乙方獨立運作，盈虧自負。甲方愿意幫助乙方解決有關(guān)開發(fā)指標(biāo)、稅費返還及政策協(xié)調(diào)。
三、違約責(zé)任
1、甲方誠邀乙方參與其xx畝土地的第三方轉(zhuǎn)讓事宜，并承諾創(chuàng)造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計67萬元，甲方應(yīng)在確認乙方不能取得該土塊的土地使用權(quán)之日起xx個工作日內(nèi)支付此款。
2、乙方未能按時支付地價款，應(yīng)以每日未付部分的xx作滯納金支付給甲方。如未能按時付款超過xx個工作日，視同終止履行本協(xié)議，并有權(quán)處置已付定金。
3、甲方、乙方分別承擔(dān)合作公司注冊的相關(guān)費用。
四、其他
1、在土地出讓過程中，乙方僅承擔(dān)應(yīng)由受讓方承擔(dān)的土地契稅和交易費用，其他有關(guān)營業(yè)稅等均由甲方另行承擔(dān)。
2、乙方的開發(fā)建設(shè)應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
3、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
4、本協(xié)議在執(zhí)行過程中發(fā)生矛盾、爭議，經(jīng)協(xié)商無效時，提請法院裁決。
5、本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。
6、本協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)兩份。
甲方（蓋章）：__________
代表：__________
乙方（蓋章）：__________
代表：__________
_____年______月_____日
土地買賣合同9
甲方(賣方)：
乙方(買方)：
經(jīng)雙方協(xié)商簽定合同如下：
一、甲方自愿將下列土地賣給乙方所有，土地座落：面積：產(chǎn)權(quán)號： 賣給乙方，總計作價人民幣大寫： 萬元，小寫： 元，購地資金一次性付清，雙方自愿達成協(xié)議如下：
二、甲方保證廠地及地上附著物，與其他單位和個人沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，如有糾紛甲方自行承擔(dān)一切責(zé)任，乙方不負任何責(zé)任。
三、甲方必須配合乙方辦理過戶，提供相關(guān)手續(xù)，如不配合，甲方將返還乙方購買土地所有費用，并負違約責(zé)任，賠償乙方全部購地資金的10%。
四、合同簽定日期起，地面上所有的附著物(一千平方米磚石結(jié)構(gòu)的.房屋及兩個大棚和兩個豬圈包括大門和圍墻)，歸乙方所有，豬和魚及辦公用品歸甲方處理。
五、雙方簽定本合同之日前，甲方應(yīng)保護好房屋、廠地及道路的完整。
六、甲乙雙方簽定本合同之日起，甲方必須將一切土地相關(guān)手續(xù)交給乙方。
雙方在買賣過程中，如有不盡事宜，雙方協(xié)商處理。此協(xié)議一式叁份，自簽字之日起生效，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
土地買賣合同10
【案情】
20xx年10月黃屯村委會與連發(fā)鑄造廠簽訂一份《廠房租賃合同》，該合同約定，黃屯村委會將其在本村轄區(qū)內(nèi)的占地14畝的廢舊村辦鑄造廠區(qū)租賃給連發(fā)鑄造廠使用（合同所涉土地于20xx年取得了有關(guān)土地管理部門頒發(fā)的集體建設(shè)用地使用證，用途為工業(yè)用地），租賃期限10年，自20xx年10月1日起至20xx年10月2日止，每年租金為2.5萬元，租賃到期后，連發(fā)鑄造廠在該租賃地上所新建廠房及大型設(shè)備折價變賣給黃屯村委會。20xx年10月，黃屯村新一屆村委會以《廠房租賃合同》違反法律規(guī)定為由起訴到法院，請求法院判處《廠房租賃合同》無效，并要求連發(fā)鑄造廠限期拆除新建廠房。連發(fā)鑄造廠則認為《廠房租賃合同》合法有效，要求黃屯村新一屆村委會繼續(xù)履行合同。
【爭議】
本案爭議的焦點就是租賃合同是否有效。在案件的審理過程中出現(xiàn)了兩種不同的意見：
第一種意見認為，該租賃合同屬集體建設(shè)土地租賃合同，該租賃合同違反了土地管理法第六十三條關(guān)于“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定，該租賃合同無效。
第二種意見認為，該租賃合同屬集體建設(shè)土地租賃合同，該租賃合同并未違法土地管理法第六十三條的規(guī)定，屬有效合同。因為，土地管理法第六十三條立法本意是禁止農(nóng)村集體農(nóng)用土地的流轉(zhuǎn)，目的在于防止農(nóng)民所有的農(nóng)用土地的不當(dāng)流失，而不是禁止非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)的依法流轉(zhuǎn)。本案中，租賃合同中所涉廠房的用地屬農(nóng)村建設(shè)用地，該租賃合同并未違反土地管理法第六十三條的規(guī)定。
【評析】
筆者同意第二種意見。
要判斷本案雙方所簽訂的租賃合同是否有效，關(guān)鍵是要厘清農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是否違反了土地管理法第六十三條的強制性規(guī)定。
按照土地管理法的規(guī)定，我國農(nóng)民集體所有的土地可分為三大類：第一類是農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的`土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。我國對于農(nóng)用地的保護是非常嚴格的，在土地管理法在第一條、第四條第二款、第三十四條、第三十六條分別作了規(guī)定。第二類是集體建設(shè)用地，是指經(jīng)依法批準用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地，包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公用設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地以及村民宅基地。依據(jù)土地管理法第十一條第二款的規(guī)定，集體建設(shè)用地也可表述為“非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地”。第三類是未利用地，是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。
農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地到底能否發(fā)生流轉(zhuǎn)，雖然我國現(xiàn)有法律沒有明確的規(guī)定，但對此卻未從根本上進行否定。例如土地管理法第二條
第三款規(guī)定： “任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓�！薄秶鴦�(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定》（國發(fā)（20xx）28號）第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)�！�20xx年8月《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔20xx〕31號）第六項規(guī)定：“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)”等等。綜合上述及相關(guān)法律、國務(wù)院行政規(guī)定的精神，筆者認為，我國并沒有禁止農(nóng)村集體建設(shè)用地的合法流轉(zhuǎn)，而且土地管理法第六十三條中“農(nóng)民集體所有的土地”所涵蓋的范圍不應(yīng)包括原本就具有非農(nóng)業(yè)建設(shè)性質(zhì)和功能用途的集體建設(shè)用地，對此條文的理解應(yīng)做限制性理解。
土地管理法第六十三條的立法目的并非禁止農(nóng)民集體土地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)的行為，而是為了防止在農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)以土地流轉(zhuǎn)的形式將農(nóng)用地非法變更為建設(shè)用地的現(xiàn)象，以貫徹維護我國土地用途管制制度及耕地保護制度的立法目的。
筆者認為，第一種意見忽略了農(nóng)民集體所有的土地的分類體系，混淆了農(nóng)民集體建設(shè)用地與農(nóng)民集體農(nóng)用地的區(qū)別，認為農(nóng)村集體建設(shè)用地不能發(fā)生流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的觀點有失偏頗。
本案中，該租賃合同的簽訂和履行不僅有利于盤活或發(fā)揮農(nóng)村閑置地的功效為農(nóng)村增收，而且符合中央關(guān)于新農(nóng)村建設(shè)政策。因此，筆者認為，該租賃合同不但不違反法律的強制性規(guī)定，而且還符合國家的新農(nóng)村建設(shè)的政策，應(yīng)認定為有效。
土地買賣合同11
20xx年7月4日，原告王某某與被告嵇某某簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，雙方約定：原告將其位于王興中學(xué)門前的三間平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺飼料機等墻院內(nèi)所有建筑設(shè)施以及院外零星土地轉(zhuǎn)讓給被告，被告于20xx年7月20日一次性付給原告轉(zhuǎn)讓費55000元，王某某協(xié)助嵇某某辦理過戶手續(xù)，過戶費由嵇某某負擔(dān)等。時任村委會黨支部書記的李某某及村委會副主任（無正主任）張某某作為見證人在協(xié)議上簽字。協(xié)議簽訂后，被告按約支付了轉(zhuǎn)讓費55000元，原告亦向被告交付房屋及其他標(biāo)的物。交付后，被告對上述房屋進行了維修和裝潢，并增添了院墻門等。20xx年11月4日，原告以雙方簽訂的協(xié)議違反農(nóng)村宅基地相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)歸于無效為由向一審法院起訴，要求確認雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，并要求被告返還上述房屋及宅基地使用權(quán)和飼料機等。另，訟爭房屋除上述三間平房及兩間廚房有集體土地建設(shè)用地使用證外，其他無任何手續(xù)。被告一直未獲得政府主管部門對宅基地轉(zhuǎn)讓的行政許可。被告在王興社區(qū)居民委員會1組已有宅基地一處。
【評析】
本案爭議焦點為：一、原、被告雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力；二、如果協(xié)議無效財產(chǎn)是否應(yīng)予返還。
從本案來看，協(xié)議中約定的標(biāo)的物包含兩個方面，一方面是飼料機等動產(chǎn)部分，由于該動產(chǎn)買賣并不違反法律規(guī)定，是雙方真實意思表示，應(yīng)屬有效，且已履行完畢，自然不存在返還的問題；另一方面是涉及房屋等不動產(chǎn)部分，由于是集體土地上的房屋買賣，無論是理論界還是實務(wù)界，其效力爭議較大。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準�！薄督K省土地管理條例》第35條第2款規(guī)定：“購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請建房用地條件�！� 根據(jù)上述規(guī)定，宅基地轉(zhuǎn)讓必須報經(jīng)政府主管部門審批準予，此屬行政許可，即合同生效必須有此要式，而且買受方只能擁有一處宅基地。司法實踐中，一般以此理由認定無效為主，而以認定有效為輔。即在購買人購房以后，獲得了該集體經(jīng)濟組織成員身份，同時，其又符合取得宅基地的條件，應(yīng)當(dāng)認定為有效。因此，本案雙方簽訂的房屋等不動產(chǎn)部分買賣協(xié)議應(yīng)屬無效。
第二，無效情形下的處理�！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任�！币虼�，合同被認定無效以后，雙方各自返還財產(chǎn)應(yīng)屬于常態(tài)的一種處理方式。無效以后主要審查的重點在于是否存在不能返還或者沒有必要返還的情形。雖然在認定合同無效過程中，更多地是考慮宅基地使用權(quán)的法律適用問題，但在判斷能否返還或有無必要返還時，則應(yīng)更多地考慮地上房屋的現(xiàn)狀與合同履行的時間長短。實踐中，集體土地房屋買賣合同履行的時間長短很好判別，而房屋的現(xiàn)狀通常存在以下幾種情況：其一，與原買賣標(biāo)的一致；其二，購房人已對房屋實施了部分翻建或者添附且不可區(qū)分；其三，該房屋已被完全翻建；其四，該房屋已自然滅失；其五，該房屋因征用、拆遷而滅失，但購房人獲得了拆遷補償款；等等。
司法實踐中，針對上述情況，法院一般采取的是，除了與原買賣標(biāo)的完全一致且買賣合同履行時間較短情形予以適當(dāng)返還之外，其他的，一般是以不返還為主，尤其是當(dāng)前拆遷行為日益增多而導(dǎo)致的合同糾紛，當(dāng)事人缺乏基本的誠信，此種風(fēng)氣不能因當(dāng)事人違反誠信卻因司法裁判而使其獲得不當(dāng)利益。本案中，由于雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議被確認無效。同時，雙方合同履行時間較長，買受人也已對該房屋進行了維修和裝潢，并增添了院墻門等，如果返還將給買受人造成更大的損失，所以，此種情況屬于合同法規(guī)定的沒有必要返還的情形；又因在買賣合同簽訂后，買受人也已經(jīng)支付了一定的對價，亦不存在折價補償?shù)膯栴}。
如何看待集體土地上房屋買賣合同效力
其實合同法規(guī)定了,如果合同簽訂的是損害到國家或集體利益的,這種買賣合同是無效的.
土地法規(guī)定了村集體用地只作為本村民調(diào)制,非本村民或城鎮(zhèn)居民等局外人不得買賣,禁止買賣
所以樓主這種買賣合同是無效的,以前幾年的北京的藝術(shù)村就是個最典型的案例,打官司全輸呀,慎重呀.
案情簡介
�。玻埃埃衬辏冈�，原告潘某(反訴被告)與Ｗ經(jīng)理部簽訂村民住宅集資代建協(xié)議書１份，雙方約定：原告潘某繳納集資建房款１３６５４７元，選定Ｗ經(jīng)理部開發(fā)建造的生活小區(qū)中房號為４０３的房屋１套，同日原告潘某繳納了全部房款。
�。玻埃埃茨辏保苍拢桓鎻埬�(反訴原告)的房屋被拆遷，被告張某與拆遷單位Ｘ簽訂拆遷補償安置協(xié)議一份，約定拆遷單位Ｘ將自Ｗ經(jīng)理部購得的本案爭議房屋４０３室安置給被告張某。
２００６年７月原告潘某通過經(jīng)理部Ｗ取得Ｄ１－４０３房屋并進行了裝潢，于同年８月入住。同年１０月３０日晚７時許，原告潘某回到４０３室，發(fā)現(xiàn)房門被撬，被告張某等人在該房屋內(nèi)，并稱該４０３室系拆遷安置給他的房屋，雙方為此發(fā)生爭執(zhí)，原告潘某向法院提起訴訟，請求判令被告張某停止妨礙其居住。被告張某接到訴狀后，向法院提起反訴。
爭執(zhí)意見
對該案如何處理，第一種意見認為，本案爭議房屋系集體土地上建房，違反了《土地管理法》第６３條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定，故應(yīng)認定原被告分別與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同無效。據(jù)此，原被告雙方均未取得爭議房屋的所有權(quán)，應(yīng)駁回雙方的訴訟請求。
第二種意見認為，應(yīng)根據(jù)本案的實際情況和目前我國的有關(guān)集體土地建房的現(xiàn)狀，將雙方各自與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同視為有效，再根據(jù)誰先實際控制和占有的原則進行判決。
分析意見
筆者贊成第二種意見。本案因房屋土地的性質(zhì)問題，導(dǎo)致該房屋無產(chǎn)權(quán)證，至于本案中涉及的合同效力問題，長期以來爭議頗多，筆者認為，對于在農(nóng)村集體土地上所建房屋的買賣從土地管理法的立法目的.來考慮，確認合同有效，并不影響該法旨在保護耕地總量、防止耕地減少的立法目的，且能有效地改善農(nóng)民自身居住條件，改善城市低收入家庭的居住條件，更重要的是認定合同有效能夠避免由于合同無效引起的社會不穩(wěn)定。認定合同有效，既體現(xiàn)了合同法鼓勵交易之立法精神，亦符合現(xiàn)在和未來立法的發(fā)展趨勢，且本案的原被告并非是同一個合同的相對人，均未對合同的效力進行抗辯，法院在審理本案時，可以不就合同是否有效的問題進行認定和處理，將上述合同視為有效，并按有效處理。
綜上，因原告潘某先于被告張入住４０３室，且對４０３室進行了裝修，對該房屋進行了事實上的控制與裝修，被告張某以撬門的方式進入４０３室，違背了原告潘某的意志并使其喪失了對該房屋事實上的控制與支配，因此，原告潘某要求被告張某排除妨礙的主張應(yīng)被法院支持。
農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣合同的效力
隨著我國經(jīng)濟、社會整體的發(fā)展，物質(zhì)水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足。城鄉(xiāng)一體化、農(nóng)村城市化、農(nóng)民市民化已成為農(nóng)村發(fā)展的新趨勢。農(nóng)村各類產(chǎn)業(yè)基地和開發(fā)園區(qū)的不斷崛起，大量集體土地被征用，大批農(nóng)村房屋被拆遷。由于拆遷補償款的數(shù)額往往遠高于房屋售價，為此原農(nóng)村房屋買賣合同的出售方紛紛毀約，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛的增加。另外，拆遷的異地集中安置，動遷戶將安置房屋出售他人；一部分地區(qū)還出現(xiàn)了利用尚未收歸國有的集體土地開發(fā)商品房、規(guī)模建設(shè)新型人口聚集區(qū)的活
動，較為時興的說法叫作“舊村改造”等等。在這些過程中出現(xiàn)了一些糾紛，這些糾紛的出現(xiàn)從深層次上看有其必然原因。 等傳統(tǒng)功能逐步萎縮，而財富儲存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強，集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變。二是隨著開放型經(jīng)濟與城市建設(shè)的深入發(fā)展，大量外來資金與人口涌入，使村鎮(zhèn)集體土地的價值迅速提升，城市近郊非農(nóng)用地的收益率明顯高于農(nóng)用地。三是國家征用集體土地是按產(chǎn)值補償，而當(dāng)前土地市場價格遠遠超出該標(biāo)準，用地者到國家嚴格控制的土地一級市場受讓土地成本過高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農(nóng)村集體建設(shè)用地不可避免地自行流轉(zhuǎn)。四是我國土地管理制度改革后，土地使用權(quán)在土地權(quán)力體系中的地位日益突出，隨著城市化程度的提高和“舊村改造”的推進，相當(dāng)一部分村成為實體化的經(jīng)濟組織，在經(jīng)濟利益最大化的驅(qū)動下，自然將手中所掌握并能實際加以運用的土地使用權(quán)作為資產(chǎn)來進行“土地經(jīng)營”�？梢哉f，在一定意義上，在農(nóng)村集體土地上所建房屋進行買賣現(xiàn)象的出現(xiàn)就成為不可避免的趨勢。既然有買有賣，其間就難免產(chǎn)生糾紛。為了處理日益涌現(xiàn)的商品房買賣糾紛， 20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。這一司法解釋的出臺，對于人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進作用，得到了社會各界的普遍歡迎。但是，通過近三年來的實踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現(xiàn)的立法旨意看，該司法解釋主要是針對城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的商品房買賣合同進行規(guī)定的，并未把占國土很大比例的農(nóng)村集體土地上發(fā)生的房屋買賣行為納入調(diào)整范圍，這不能不說是一種“立法”上的缺失。對于在農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣合同的效力及處理，目前司法實務(wù)界及理論界都尚無定論，但實踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加，亟待解決。
一、農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣中存在的問題
根據(jù)我國憲法的規(guī)定，“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有�！币虼�，在社會主義的中國，從所有制上講，土地可以分為兩類，即國有土地和農(nóng)村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國的土地問題及附著于土地之上的房屋問題，就不能不以此為最根本的出發(fā)點，所以，房屋依據(jù)其土地屬性可以區(qū)分為建筑于國有土地上的房屋和建筑于集體土地上的房屋兩大類。對于國有土地上的房屋，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等已對房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等作出了具體規(guī)定。而對于建筑于集體土地上的房屋，現(xiàn)并無類似的規(guī)定。
在房屋與土地的關(guān)系上，現(xiàn)普遍采取“房地一體主義”原則，即房屋的所有權(quán)與其所附著的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)同時移轉(zhuǎn)，只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”。在我國經(jīng)過出讓的國有土地其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《中華人民共和國土地管理法》修改時將“允許城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口居民建住宅使用集體土地”的規(guī)定加以刪除，并在第63條中明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”，造成“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有以后才能進入二級市場流轉(zhuǎn)”的狀況，從而在立法意義上，城市及外村、外鄉(xiāng)居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權(quán)人。在農(nóng)村集體土地上所建房屋的買賣合同也就由于違反法律禁止性規(guī)定，而直接影響到買賣合同的效力問題。
二、農(nóng)村集體土地（宅基地）的性質(zhì)
依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”；第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)
分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理”。筆者認為，“農(nóng)民集體”不是一個抽象的名詞，而是一種能按章程或規(guī)則行使權(quán)利的組織形式。在“農(nóng)民集體”中每個成員的權(quán)利是平等的，如對集體土地享有平等的承包經(jīng)營權(quán)。集體成員的權(quán)利是集體所有權(quán)的組成部分，全體成員大會是集體的最高權(quán)力機關(guān)。但是，集體中的成員不能以個人身份享有和行使集體所有權(quán)，對集體土地和其他財產(chǎn)不享有可分割的特定份額。所以，集體所有既不同于個人所有基礎(chǔ)上的共有，也不同于股份制基礎(chǔ)上的法人所有。故集體土地所有權(quán)是一定社區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民共同共有的所有權(quán)。這一理解也符合《中華人民共和國民法通則》第七十四條“勞動群眾集體組織的財產(chǎn)屬于勞動群眾集體所有”和第七十八條“共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”以及共同共有人不得要求將共有的財產(chǎn)分出或者轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。
三、集體土地上所建房屋買賣合同效力的分析
內(nèi)容提要:首先對無效合同的概念加以說明。無效合同，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容和形式上違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公眾利益，因此應(yīng)被認定為無效�！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形...首先對無效合同的概念加以說明。無效合同，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容和形式上違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公眾利益，因此應(yīng)被認定為無效�！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：⑴一方依欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；⑵惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；⑶以合法形式掩蓋非法目的；⑷損害社會公共利益；⑸違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。最高法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定，合同法實施以后，人民法院確認合同效力，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。
有人認為，由于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋買賣必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，而《中華人民共和國土地管理法》中又規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有以后才能進入二級市場流轉(zhuǎn)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣合同就成為一種違反法律的強行性規(guī)定的無效合同。無效觀點的依據(jù)概括起來主要有以下兩點：
1、此類合同違反了法律的強制性規(guī)定。由于《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，因此要實現(xiàn)此類合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，但是在《中華人民共和國土地管理法》里卻明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣合同違反了法律（此處是指《中華人民共和國土地管理法》）的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結(jié)論。
2、由于合同標(biāo)的不能而無效。除合法要件外，契約的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實的可能性。如果標(biāo)的無法實現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建房屋的買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付價金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實生活中，由于房產(chǎn)管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，因此，在集體土地上所建的房屋無法按照約定進行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，因為依照物權(quán)的公示公信原則，不動產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說這類合同的標(biāo)的在客觀上沒有實現(xiàn)的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不能履行的狀態(tài)。基于這一原因，也可以確定此類合同無效。
但是，筆者認為，這種觀點有重新探討的必要。
1、雖然《中華人民共和國土地管理法》中規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者
出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但是，我國《憲法》第十條第四款后段明確規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，這里雖然要求“依照法律的規(guī)定”進行移轉(zhuǎn)，但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法，根據(jù)該條的上下文意來判斷，這里所稱的法律應(yīng)當(dāng)是對轉(zhuǎn)讓的程序進行規(guī)范和調(diào)整的法律，而不包括實體上的限制。因為該條從體系上分為四款，第一款規(guī)定了國有土地，第二款規(guī)定了集體所有土地，第三款規(guī)定了土地征用，第四款對土地轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定。這就是說，在整個這一條上，立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的區(qū)分，逐款加以規(guī)定，在此種情形下，不作區(qū)分地提及土地使用權(quán)，當(dāng)然是包括國有土地使用權(quán)與集體所有土地使用權(quán)這個整體的，這是《憲法》條文中的應(yīng)有之義。所以，《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是與《憲法》的立法宗旨相背離的，而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《中華人民共和國立法法》第七十八條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認為農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。
依據(jù)前述集體土地所有權(quán)是一定社區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民共同共有的所有權(quán)。所謂共同共有，是指兩個以上的公民或法人，根據(jù)某種共同關(guān)系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共同財產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)。對共同財產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。但是，根據(jù)最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條的規(guī)定，在共同共有關(guān)系承續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。另外，理論上認為，無權(quán)代表或代理的共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意。根據(jù)共同共有的法理，農(nóng)民對其宅基地和承包的農(nóng)用土地都應(yīng)當(dāng)有權(quán)向本集體經(jīng)濟組織以外的人轉(zhuǎn)讓，但要保證本集體經(jīng)濟組織成員的優(yōu)先受讓權(quán)。就農(nóng)村房屋買賣糾紛而言，若賣方所在的集體經(jīng)濟組織的其他成員在房屋買賣時和買賣以后無異議，且未對房屋所在宅基地行使優(yōu)先購買權(quán)，距糾紛發(fā)生，房屋已出售較長時間，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)認定其他共有人明知而不提出異議，視為其放棄對宅基地的優(yōu)先購買權(quán)，同意將宅基地出售給集體經(jīng)濟組織以外的人。
我在南城買了一間村集體土地的三層房屋，我非本村的，需要怎么辦才合法有效。、？首先對買賣關(guān)系進行公證！去房產(chǎn)管理局詢問一下，能過戶的話盡量給過到你自己名下。按照目前的土地法律規(guī)定，土地使用權(quán)證是不能轉(zhuǎn)到你的名下的。但是這也不是絕對的，如果你的房產(chǎn)屬于城市范圍內(nèi)的，你也可以通過有關(guān)途徑，先將該土地的集體所有權(quán)變更為國家所以，再向國家交納土地出讓金等手續(xù)后才能轉(zhuǎn)變成你的完全產(chǎn)權(quán)。否則，只能屬于有限產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)。
注意以下幾個問題：
1、按照我國法律規(guī)定，首先禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，因此LZ是城鎮(zhèn)戶口的話，則該買賣行為無效；
2、不是同一集體經(jīng)濟組織的成員，雖然買賣合同有效，但是若未經(jīng)該村集體同意，買方擁有地上房屋的所有權(quán)，但該房屋的土地使用權(quán)不能變更，也就是不能過戶。因此，買賣過程中最好村集體在買賣合同上蓋章。當(dāng)然，具體還要看實際情況，比如有的房屋是拆遷安置在該村集體的情況等等；
3、簽訂買賣合同時，該房屋的全部所有權(quán)人均須簽字方可有效。情況允許，可以進行合同公證，但違反國家法律、政策規(guī)定的，公證處不會予以公證。
4、即使該房屋不能現(xiàn)辦轉(zhuǎn)戶手續(xù)，合同中最好明確今后政府征用、村集體征用為公共用地（用于村集體公益事業(yè)）等情形出現(xiàn)時補償問題。
篇八：集體土地使用權(quán)(房屋)資格轉(zhuǎn)讓合同
集體土地使用權(quán)（房屋）資格轉(zhuǎn)讓合同
轉(zhuǎn)讓方（甲方）：
受讓方（乙方）：
甲方有座落于義烏市佛堂鎮(zhèn)前案村舊村改造的房屋安置集體土地使用權(quán) 平方米資格。現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，為明確集體土地使用權(quán)（房屋）資格轉(zhuǎn)讓雙方的權(quán)利和義務(wù)，達成如下條款：
一、甲方將享有座落在義烏市佛堂鎮(zhèn)前案村舊村改造的安置集體土地使用權(quán)占地面積平方米（包括地下室建筑面積和一切附屬設(shè)施及房屋前后空基使用權(quán)）資格轉(zhuǎn)讓給乙方。房屋建造及屋數(shù)按前案村委統(tǒng)一規(guī)劃。
二、轉(zhuǎn)讓價款計人民幣 （￥元）（包括甲方已交付村里的押金、配套設(shè)施等費用共 ）。該安置房屋的位置落實按村委的規(guī)定，安置房屋的建筑一切事宜由乙方實施，其一切費用也由乙方負擔(dān)。
三、付款方式：年月日預(yù)付 （￥ 元），余額 。
四、本協(xié)議生效后，安置集體土地使用權(quán)（房屋）享有的一切權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方應(yīng)積極并無條件及時配合乙方辦理該房的房地產(chǎn)的一切手續(xù)，并提供與該房、地產(chǎn)的憑證。
五、甲方應(yīng)在允許辦理安置房屋房產(chǎn)證及土地使用權(quán)初始登記之日起一個月內(nèi)辦妥兩證初始登記，甲方辦妥兩證初始登記后三日內(nèi)，應(yīng)將兩證交付受買人（乙方），并與乙方簽訂正式房屋買賣合同，合同內(nèi)容以本合同約定為準。若遇法律政策許可，甲方應(yīng)在許可辦理兩證過戶變更之日起三個月內(nèi)協(xié)助乙方辦妥兩證變更過戶在乙方名下。兩證變更過戶變更費用由乙方負擔(dān)。
六、違約責(zé)任
�。ㄒ唬┘追降倪`約責(zé)任：甲方具有下列情形之一行為的，應(yīng)當(dāng)全額返還受乙方合同約定的轉(zhuǎn)讓價款，同時按乙方已交轉(zhuǎn)讓價款從支付之日至實際返
還之日止按銀行利率的4倍計付利息，并賠償受買人損失方如要求繼續(xù)履行合同的合同仍然繼續(xù)履行。
1、甲方不配合乙方建房或甲方及甲方關(guān)系人擅自建筑安置房屋的；
2、甲方在本合同簽訂以前或本合同簽訂后實施安置土地使用權(quán)（房屋）重復(fù)轉(zhuǎn)讓，或以安置土地使用權(quán)（房屋）實施銀行貸款抵押或?qū)⑺ò仓梅课莩鲎獾谌说模?/p>
3、甲方違反本合同第五條規(guī)定遲延、拒絕辦理兩證初始登記或遲延、拒絕辦理兩證變更過戶手續(xù)或拒絕與乙方簽訂正式房屋買賣合同的；
4、甲方反悔擅自解除合同的；
5、甲方擅自處理安置房屋的；
�。ǘ┦苜I人的違約責(zé)任：
1、乙方擅自解除合同的，已交房屋價款不予返還，安置房屋所有權(quán)仍歸出賣人所有；
2、乙方逾期支付房屋價款的，應(yīng)按拖欠從拖欠之日至實際履行之日按月利息銀行利率的4倍支付出賣人（甲方）利息。
七、本合同由于政策、法律、規(guī)劃等原因?qū)е碌揭曳椒慨a(chǎn)的權(quán)益、享受、分攤等問題，均由乙方全權(quán)代理享受。房屋的使用權(quán)永屬乙方。發(fā)生糾紛索賠時，不受合同效力的影響。本合同具備合同主要條款，若甲方人拒絕簽訂正式合同的，本合同可作為正式合同，對甲方、乙方均具有法律約束力。
八、本合同甲、乙雙方簽字或捺印后生效，一式二份，當(dāng)事人各執(zhí)一份。
出賣人（甲方）： 受買人（乙方）： 見證人： 身份證號： 身份證號：
通訊地址： 通訊地址：
電 話： 電 話：
年 月 日
土地買賣合同12
甲方： 身份證號：
住址：
乙方：： 身份證號：
住址：
經(jīng)甲乙雙方根據(jù)合同法等相關(guān)規(guī)定。公平合理，相互自
愿的前提下，雙方簽訂以下協(xié)議。
一、地塊概況
該地塊位于威寧縣海邊村安置區(qū)，集體土地證號為：威集用（20xx）第X003號，土地使用權(quán)人：耿昆，使用權(quán)面積為300平方米，地類（用途）：住宅，該宗地四至：西至A205，東至A203，南至威雙大道，北至廣聚路。（注：該宗土地是由耿昆轉(zhuǎn)讓給馬關(guān)志所有，現(xiàn)將該宗土地轉(zhuǎn)讓給趙正國所有。）
二、轉(zhuǎn)讓方式
1、甲方把該地塊轉(zhuǎn)讓給乙方，土地轉(zhuǎn)讓總價為人民幣柒拾
捌萬陸仟元整（￥：786000.00元整），乙方將房屋轉(zhuǎn)讓款一次性付給甲方（以銀行打款憑條為證）。
2、甲方確保該宗土地轉(zhuǎn)讓前無任何糾紛，無任何建筑物。
3、甲方負責(zé)提供相關(guān)依據(jù)并配合乙方辦理相關(guān)建房手續(xù)和
證件。
4、如乙方要求過戶，甲方應(yīng)提供所有相關(guān)手續(xù)，過戶費用
由乙方支付。如因甲方原因不能辦理過戶手續(xù)，甲方應(yīng)退還所有購買土地的轉(zhuǎn)讓款，并且賠償乙方按轉(zhuǎn)讓款的`總額千分之五/每日計算。
5、甲方需把原政府規(guī)劃的安置協(xié)議，規(guī)劃許可證，集體使
用證，身份證復(fù)印件等證件交給乙方，以便辦理相關(guān)手續(xù)。
6、甲方積極幫助乙方解決有關(guān)土地手續(xù)辦理事宜，該宗土地轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)權(quán)由乙方所有。
三、其他事宜
1、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)雙方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補
充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
2、執(zhí)行過程中發(fā)生矛盾、爭議，經(jīng)協(xié)商無效時，提請法院
裁決。
3、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。本協(xié)議一式兩份，甲乙各執(zhí)一份。
甲方(簽字)：乙方(簽字)：
身份證號： 身份證號：
證 明 人： 證 明 人：
年 月 日
土地買賣合同13
甲方（出讓人）：______________
身份證號：__________
乙方（受讓人）：______________
身份證號：__________
經(jīng)各方友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地、地上建筑物及附屬設(shè)施和樹木轉(zhuǎn)讓事宜達成協(xié)議如下：
第一條、地塊概況
1、該地塊位于。土地面積為平方米（折約畝）。
2、現(xiàn)該地塊的用途為。
第二條、轉(zhuǎn)讓方式
甲方將該地塊轉(zhuǎn)讓給乙方。土地使用權(quán)出永久轉(zhuǎn)讓，無年期限制。
第三條、轉(zhuǎn)讓價格
土地的`轉(zhuǎn)讓價為萬元/畝[包括級差地租、市政配套費、開發(fā)補償費、土地出讓金、青苗補償費、空中或地下的管線（水、電、通訊等）遷移費和土地管理費]，轉(zhuǎn)讓總價為人民幣萬元。
第四條、付款方式
乙方同意一次性向甲方支付所有土地價款。
第六條、其他約定
1、在出讓過程中，甲方僅承擔(dān)所有土地及地上建筑物轉(zhuǎn)讓過程中所產(chǎn)生的費用（土地契稅和交易費用，其他有關(guān)營業(yè)稅等）。
2、乙方的開發(fā)建設(shè)應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第七條、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
第八條、本協(xié)議在執(zhí)行過程中發(fā)生矛盾、爭議，經(jīng)協(xié)商無效時，提請法院裁決。
第九條、本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。本協(xié)議一式三份，三方各執(zhí)一份。
甲方（簽章）：_______________________________________
乙方（簽章）：________________________________
見證人（簽章）：______________________________
簽約時間：_____年______月_____日
土地買賣合同14
甲房：
乙方：
為擴建發(fā)展企業(yè)，振興經(jīng)濟，奉化市裘村亞偉沖件五金廠廠房不適應(yīng)當(dāng)前生產(chǎn)發(fā)展需要特向奉化市裘村鎮(zhèn)賢華五金廠法人代表陳金桃商議;她愿意將奉化市裘村鎮(zhèn)賢華五金廠土地轉(zhuǎn)讓及房屋買賣給奉化市裘村鎮(zhèn)亞偉沖件五金廠法人代表王幼亞，簽署合同。
一：該土地地塊座落于奉化市裘村鎮(zhèn)馬頭村，四至 ：東奉化市特種耐火纖維廠，南奉化市寧東工程機械有限公司，西奉松公路，北奉化市金泰電器廠。
二：被轉(zhuǎn)讓土地房屋總面積，經(jīng)奉化市土地勘察規(guī)劃院：奉化市裘村亞偉沖件五金廠宗地勘察測定界圖74.15-614.24面積為0.1808公頃。其中國有出讓土地面積396.70平方，(奉化市國土資源局20xx年6月10日，權(quán)證號：奉國用20xx第09號2991)其余都為空余雜地(1411.3平方)房屋總面積為825平方，其中國有出讓為459.85平方，權(quán)證號：奉化市字第009-440號)尚未辦證房屋面積為365.15平方。(附土地轉(zhuǎn)讓證件一份。)
三：土地和房屋總價為柒拾捌萬捌仟元整，乙方付甲方付款方式：定金陸萬捌仟元整，首付款貳拾五萬整于20xx年4月22號付于甲方，余款部分等三證交付及雙方移交辦清后付清。
四：以上土地轉(zhuǎn)讓和房屋買賣如國家征用時，國家賠償資金為乙方所有，甲方無權(quán)享受。
五：關(guān)于尚未辦證房屋面積為365.15平方，空余雜地為1411.3平方。另有附件二份。
六：本合同一式三份，甲，乙雙方各執(zhí)一份，另有份留存于中間方。
甲方： 乙方： 中間方：
年 月 日
土地買賣合同15
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國民法典》和其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同。
第一條 本合同當(dāng)事人雙方：
甲方(土地出讓方)：___________身份證號:________________________;
乙方(土地受讓方)：___________身份證號:________________________;
丙方(出讓公證人)：___________身份證號：________________________。
第二條 甲方確保：其已合法擁有出讓土地使用權(quán)，并同意將本合同約定土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方;乙方確認：自愿以有償方式取得該土地使用權(quán)。
第三條 甲方出讓給乙方的土地位于________________________，宗地四至為：
東至__________________，西至 ________________________，南至________________________，北至__________________ ;界址點座標(biāo)詳見附件國有土地使用證。
第四條 出讓土地面積為_______，約每畝,總額為：￥__________________元，大寫：__________________人民幣 。土地費由乙方向甲方 (一次或者分期)付清。
第五條 本合同項下的'土地使用權(quán)為永久轉(zhuǎn)讓，無年期限制，該合同生效后，甲方對該土地一切權(quán)利歸屬乙方。
第六條 雙方均應(yīng)按照誠信原則履行合同。任何一方因自身原因?qū)е卤竞贤荒苈男械模毎凑毡竞贤头梢?guī)定承擔(dān)違約責(zé)任外，還須賠償對方實際發(fā)生的所有經(jīng)濟損失。
第七條 如若該合同涉及土地發(fā)生歸屬性糾紛，一切由甲方負責(zé)。
第八條 其他未盡事宜及國家政策變化需做調(diào)整的由雙方協(xié)商共同做出補充規(guī)定，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
第九條 本合同自雙方簽訂之日起生效，甲方同意當(dāng)日將該土地一切權(quán)利轉(zhuǎn)給乙方，本合同一式______份，具有同等法律效力，甲方、乙方各執(zhí)一份，公證人執(zhí)一份。
第十條 本合同經(jīng)雙方協(xié)定一致同意共十條，
甲方(簽字)：________________________
乙方(簽字)：________________________
公證人(簽字)：______________________
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