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小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同協(xié)議書格式最新版

時(shí)間:2020-11-10 10:39:59 其他合同范本 我要投稿

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同協(xié)議書格式最新版

  小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同協(xié)議書格式

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同協(xié)議書格式最新版

  出賣人(甲方):身份證號(hào)碼:

  買受人(乙方):身份證號(hào)碼:

  房屋買賣合同 賣 方:__________________________________(以下簡(jiǎn)稱甲方)

  買 方:__________________________________(以下簡(jiǎn)稱乙方)

  甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓事宜,達(dá)成如下協(xié)議:

  一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)——平方米)

  二、 甲乙雙方商定轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣_(tái)____________________元, (大寫)____拾____萬____仟____佰____拾____元整。

  乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

  三、 甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方, 該房屋應(yīng)有一切權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

  四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛,由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

  五、出賣的房屋如因政府規(guī)劃行為需拆遷,所得相關(guān)賠償?shù)囊磺?權(quán)利自合同生效日起歸乙方所有。

  六、本合同經(jīng)雙方簽章后生效,并對(duì)雙方都具有同等約束力,應(yīng) 嚴(yán)格履行。其權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移時(shí)間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協(xié)議之時(shí)。如有違約,違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任,并賠 償損失, 支付對(duì)方違約費(fèi)用人民幣_(tái)_______元, 大寫__________元整。

  七、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

  八、未盡事宜,雙方愿按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方 協(xié)商解決;協(xié)商不成的,雙方愿向法院申請(qǐng)仲裁。

  九、本合同一式兩份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,具同等法律效力。

  甲方(簽名或蓋章):_________________________________

  身份證號(hào):___________________________________________

  乙方(簽名或蓋章):_________________________________

  身份證號(hào):___________________________________________

  簽訂日期:___________年____月____日

  【延伸閱讀】

  一、小產(chǎn)權(quán)房屋能夠自由買賣?

  嚴(yán)格來說,小產(chǎn)權(quán)房包括:已購(gòu)公房,鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同,在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對(duì)待。“已購(gòu)公房”,購(gòu)房人只要補(bǔ)齊土地出讓金,也就是購(gòu)買房款的1%,就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,歸農(nóng)村集體所有,產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變,很難過渡為完全產(chǎn)權(quán),否則將會(huì)動(dòng)搖國(guó)家的土地制度。而對(duì)于“使用權(quán)”房來說,上市出售則會(huì)有一線希望,因?yàn),?guó)家也在一直提倡并做著改革試點(diǎn)的努力。

  二、有哪些注意事項(xiàng)?

  第一,根據(jù)北京市建委發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示指出,“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

  第二,像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書,只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證,不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷,購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同,如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛,缺少法律支持。

  第三,購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的.小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力,增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

  筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合同的效力不應(yīng)簡(jiǎn)單一刀切似得認(rèn)定為有效或無效,應(yīng)分情況認(rèn)定。

  三、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力

  目前該種情況,在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無效。而在理論上,國(guó)內(nèi)較多的學(xué)者對(duì)合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無效論,主要基于以下幾個(gè)理由:

  (一)違反我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定

  《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定:“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)這一規(guī)定得知,轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上,其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán),根本無法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。

  (二)違反我國(guó)房地一體主義

  我國(guó)《物權(quán)法》第146條規(guī)定:建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定的主要是指國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則,它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí),房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓,該原則的實(shí)行,避免了我國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)混亂局面,維護(hù)了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于這一原則對(duì)集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則,根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權(quán),使得房地分離,較易產(chǎn)生糾紛。

  四、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力

  針對(duì)這一情形,實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無效,但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效,主要基于以下理由:

  (一)基于公平正義原則

  國(guó)家將一部分土地劃分歸為集體所有,是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán),體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí),這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利,“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”,對(duì)稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn),為了農(nóng)民的身份,他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益,他們與國(guó)家一樣擁有土地,但無法同國(guó)家一樣買賣土地,獲取收益,從另一層面上講他們不是被保護(hù)著,而是被禁錮在了這片土地上。

  (二)維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)

  基于我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定及我國(guó)國(guó)情,允許小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)隨意流轉(zhuǎn)勢(shì)必將造成我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的混亂,引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對(duì)公平原則的違反,農(nóng)民對(duì)土地可以占有、使用,因無處分權(quán)而無法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益,在目前我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場(chǎng),但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開拓一個(gè)獨(dú)立的小市場(chǎng),允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn),使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來的利益。

  五、房屋合同無效后的利益平衡

  由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù),其中涉及多方之間的利益,易引發(fā)多種矛盾。因此,在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題中,平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。

  (一)責(zé)任比例的確定

  實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效,小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果,但賣方因利益驅(qū)使,違反當(dāng)初協(xié)議,這是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違背,但是否能因賣方對(duì)誠(chéng)實(shí)信用的違背而判定賣方承擔(dān)主要責(zé)任呢?筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時(shí),雙方都明知這一行為在我國(guó)存在違法情況,即都存在過錯(cuò),雙方過錯(cuò)大小應(yīng)相同,不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)而讓賣方承擔(dān)更重的過錯(cuò)責(zé)任,因此,筆者認(rèn)為在合同無效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過錯(cuò)責(zé)任。

  (二)實(shí)際操作

  既然雙方是同等責(zé)任,合同無效后,首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀,即房款返還,房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對(duì)房屋進(jìn)行了修葺或裝修等,可以按照添附的原理處理,賣房人取得利益,應(yīng)補(bǔ)償買房人因此支付的費(fèi)用。當(dāng)然,若買房人在居住期間對(duì)房屋造成一定的損害,也應(yīng)對(duì)賣方遭受的損失進(jìn)行賠償。對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲,在房屋合同簽訂之時(shí)是雙方都不可預(yù)見的,房?jī)r(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果,雙方對(duì)此均無需承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。因此,合同無效引起的房屋返還,其中的房屋升值利益應(yīng)當(dāng)然的歸房屋所有人所有,即賣方所有。作為房屋的買方,明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購(gòu)買,承擔(dān)房屋返還的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是其可以預(yù)見到的,當(dāng)然,其因買房失去的一部分存款利息筆者認(rèn)為是可以向賣方主張承擔(dān)的。

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