1、租賃合同的概念

 

　　租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同，交付租賃物的一方為出租人，接受租賃物的一方為承租人。

 

　　2、租賃合同的特征

 

　　(1)租賃合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用、收益權(quán)的合同。租賃合同是以承租人一方取得承租物的使用收益為目的，因而租賃合同僅轉(zhuǎn)移標的物的使用收益權(quán)，不轉(zhuǎn)移所有權(quán)，在租賃合同終止時，承租人要返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同等轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)合同的根本特征。

 

　　(2)租賃合同是以特定的非消耗物為標的的合同。租賃合同終止后，承租人必須把租賃物返還給出租人，正是租賃合同的性質(zhì)決定了租賃合同的標的物只能是特定的非消耗物。

 

　　(3)租賃合同為諾成、雙務(wù)、有償合同。租賃合同自當事人雙方達成協(xié)議時成立，不以租賃物的實際交付為合同的生效要件，故租賃合同為諾成性合同。租賃合同當事人雙方既享有一定權(quán)利，也承擔一定義務(wù)，雙方的權(quán)利相對應(yīng)，所以租賃合同為雙務(wù)合同。在租賃合同中，任何當事人一方從對方取得利益，均須支付一定的代價。出租人通過轉(zhuǎn)讓租賃?使用、收益權(quán)而獲取租金，承租人則通過支付租金而取得租賃?占有、使用、收益權(quán)，因此租賃合同是有償合同。

 

　　(4)租賃合同是一種具有確定期限的合同。租賃合同是出租人將其財產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)臨時轉(zhuǎn)讓給承租人，因此租賃合同具有臨時性的特征。租賃物的使用價值是有一定期限的，如果租賃期過長，既與臨時讓渡物的使用、收益目的不符，也容易就物的返還狀態(tài)發(fā)生爭執(zhí)，甚至使物的使用價值喪失殆盡。因此合同法規(guī)定租賃期限最長不得走過20年。

 

　　(5)租賃合同具有某些物權(quán)特征，租賃合同本質(zhì)上是一種債權(quán)，沒有對抗第三人的效力，但為了保護穩(wěn)定的經(jīng)濟法律關(guān)系，平衡當事人的利益，出現(xiàn)了租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢。

 

　　一是確立了買賣不破租賃原則。二是確立了不動產(chǎn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

 

　　二、房屋租賃糾紛的調(diào)解要點

 

　　房屋租賃合同是租賃合同中最普遍的租賃形式。實務(wù)中常見的房屋租賃糾紛主要有解除租賃關(guān)系糾紛、房屋租金糾紛、房屋修繕糾紛、侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛等。

 

　　1、解除租賃關(guān)系糾紛。解除租賃關(guān)系糾紛是指一方提出解除租賃關(guān)系，而另一方不同意由此發(fā)生的糾紛。

 

　　承租人要求解除租賃關(guān)系的包括以下幾個方面：

 

　　(1)當事人對租賃期限約定不明確或沒有約定，且事后又不能達成一致的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同。承租人提出解除租賃合同的，應(yīng)予支持。

 

　　(2)租賃房屋危及承租人安全或健康的，承租人可隨時解除合同，出租人以承租人在訂約時期明知房屋存在質(zhì)量問題為由抗辯的，不予支持。

 

　　(3)因不可歸責于承租人的事由，致使房屋人事部或部分滅失，不能實現(xiàn)合同目的，承租人提出解除合同的，應(yīng)予支持。

 

　　出租人要求解除租賃關(guān)系，包括以下幾個方面：

 

　　(1)對于不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，承租人在合理期限內(nèi)通知承租人后，要求解除房屋租賃合同的，應(yīng)予準許。

 

　　(2)出租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借，或利用承租房屋進行非法活動損害公共利益的，或累計6個月不交租金的，出租人要求解除租賃合同的應(yīng)予支持。

 

　　(3)承租人未經(jīng)出租人同意，擅自改、擴建承租房屋或擅自改變承租房屋的用途，損害出租人利益的，出租人要求解除租賃合同的應(yīng)予支持。

 

　　(4)承租人以個人名義承租房屋，在租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這是合同法規(guī)定的同居人的租賃權(quán)。出租人在承租人死亡后，剝奪同居人依原租賃合同的租賃權(quán)，要求解除合同，收回房屋的，不予支持。

 

　　2、房屋租金糾紛。租金糾紛主要是雙方因為租金的數(shù)額、標準和交付期限發(fā)生爭執(zhí)。租金可由雙方當事人協(xié)商確定，出租人違反約定，擅自提高租金，出租人拒絕交納的，應(yīng)予支持。出租人應(yīng)按約定的時間交付租金，出租人拖欠租金的，出租人有權(quán)要求其補交，出租人累計6個月平交房租的，出租人不僅有權(quán)要求其補交，而且有權(quán)解除房屋租賃合同。

 

　　3、房屋修繕糾紛。租賃房屋需要維修時，承租人可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未盡維修義務(wù)的，承租人可自行維修，承租人就此請求出租人給付維修費用的，應(yīng)予支持。出租人未經(jīng)出租人同意擅自將承租的房屋翻修、改建、擴建、拆除或其他使房屋受損影響房屋質(zhì)量的行為，不予準許。出租人要求恢復(fù)原狀或賠償損失的，應(yīng)予支持。

 

　　4、轉(zhuǎn)租糾紛。未經(jīng)出租人同意，承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的，屬嚴重違約行為，出租人要求解除合同的，應(yīng)予支持。

 

　　5、侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛。出租人的優(yōu)先購買權(quán)是指租賃期間當出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件包括：

 

　　(1)出租人要出買租賃房屋。

 

　　(2)出賣行為發(fā)生在租賃期間。

 

　　(3)出租人出賣房屋的，應(yīng)提前通知承租人。

 

　　(4)承租人僅存同等條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等。

 

　　(5)承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人在合理期限內(nèi)沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權(quán)喪失。如果出租人在賣房屋未通知承租人，或在同等條件下未將租賃房屋賣于出租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的，承租人由此要求宣告該房屋買賣無效的，應(yīng)予支持。

 

　　三、調(diào)解租賃合同糾紛應(yīng)注意的幾個問題

 

　　1、買賣不破租賃原則

 

　　買賣不破租賃是　租賃期間出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人的，租賃合同對于受讓的第三人繼續(xù)有效。買賣不破租賃是租賃權(quán)物權(quán)化的具體表現(xiàn)�！逗贤�法》第229條就此作了規(guī)定，即：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”它的構(gòu)成要件包括：

 

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動。這里所有權(quán)變動的情形包括買賣、繼承、贈與等。

以上合同僅供參考，下面是其他合同范本推薦：